厦门高房价”原因解读

1、厦门“高房价”原因解读摘 要：厦门，经济实力远未达到国内一线水平，房 价却仅次于北上深，形成“一线的房价，二线的经济，三线 的收入”的厦门样本。它的房价水平、上涨速度与其经济、 社会发展水平极不协调，为何依然维持着房价不跌的神话？ 本文将对此进行解读，在外来人口吸引力、政府土地财政思 想两方面进行详细阐释。关键词：“一线”房价；人口吸附力；土地财政1 研究背景中国指数研究院发布的 2016 年中国房地产指数系统百城价格指数报告显示：厦门采集样本的平均房价达到27260元，仅次于北上深，比广州高出9576 多元，跻身房价“一线城市”。而根据胡润研究院提供的数据显示，厦门在2016 年获得全球第二

2、高的房价暴涨幅度，且有望继续保持上涨态势，稳居房价“北上深厦”阵营事实上，厦门目前的房价水平与上涨速度与其经济、社会发展水平极不协调，主要表现在以下三个方面：（ 1）高昂的房价与厦门实际经济发展水平极不协调。以 2016 年为例，厦门拥有 390 万人口， GDP3700 亿，城区 建成面积 320 平方公里，人均可支配收入 39000 元；而深圳 拥有 1200 万人口， GDP19000 亿，城区建成面积为 900 平方 公里，人均可支配收入46000 元。显而易见，在经济实力远没有达到深圳水平的时候，厦门房价已经逼近深圳，形成“一线的房价，二线的经济，三线的收入”的厦门样本。（2）厦门房

3、价水平与其人均可支配收入极不协调。有统计数据称， 2015 年厦门城镇居民人均可支配收入42607 元， 在全国城市中排第17 名，比排名第16 位的常州少100 元。 以当前的人均可支配收入和平均房价计算，在常州买一套100 平方米的房子需要17 年半，而在厦门则需要64 年。这种巨大的落差无疑是极不合理的，已经导致大批年轻人逃离厦门，在腾讯此前发布的qq 大数据2016 全国年轻指数中，厦门的年轻指数仅为73 ，年轻人口新增率仅为18.09% ，而 年轻人口流出率则高达37.26% 。在未来，厦门很有可能成为第一座因为高房价、低工资而失去高素质劳动力的城市，这对厦门的产业升级带来严峻挑战。

4、（ 3）租金与房价极不协调。中国房价行情平台发布的 中国城市租金排行榜显示，被统计的 42 个城市租金回 报期都超过 400 个月以上，其中厦门回报周期最长，高达756 个月，约63 年才能收回购房的本钱，过于悬殊的租售比对城市经济的健康运行将产生不利。总之，厦门并没有一线城市的资源和优势，其高昂的房价与经济发展水平、人均可支配收入、租金也呈现极不协调的态势。那么它为何依然坚挺在“北上深厦”高房价阵营之中，在中国房价“老四”之位上盘踞了几十个月？本文将对此进行解读，在外来人口吸引力、政府土地财政思想两方面进行详细阐释。2 原因解读2.1 对福建省内人口吸附力强厦门，全国知名城市，被誉为“海上花

5、园”。其城市环境建设位居全国前列，教育、医疗等公共资源更是在福建省内名列前茅，现已形成较完善的立体化交通网络。这些优势 都吸引着外部置业购买力的进入，或投资，或养老，或移居自2010 年以来，厦门每年的人口净流入数量占据常住人口的将近一半。根据厦门市国土资源与房产管理局公布的数据， 2015 年厦门市商品住宅的购房人群中，本地客群购房面积为117.17 万平方米，占比 33.45% 。而外地客群购房面积为 233.14 万平方米，占比高达66.45% ，接近七成。而在厦门外来购房群体中，福建泉州、龙岩、三明、莆田、漳州等周边地缘县市占据绝对主力。厦门对福建省内人口的吸附能力可见一斑，其原因有三

6、：（1）福建省人民对厦门的偏爱可以说是无奈，因为从就业机会、政府服务效率、气候、宜居度、外地人包容度来说，厦门市是福建省最好也是唯一的选择。它兼具副省级城市、计划单列市、经济特区三重身份，在福建省内地位首屈一指。福州、泉州近年来虽然发展较快，但与厦门还是存在一定差距。(2)福建尤其是闽南等地的经商群体十分庞大，胡润研究院发布的2014 中国高净值人群养生白皮书称，福建省有 4 万千万富豪， 2500 位亿万富豪，占福建省人口的1.O4%o 。而闽南人乡土情结较重，在外赚钱后都喜欢在家乡置业。毫不夸张的说，“以在厦门买房为荣”已经成了某种默契。“厦门的房价与福建经商群体的关联度很高，在福建稍微有

7、头有脸 ' 的人，谁在厦门没有一套房子？”厦门当地一位开发商人士表示。因此，支撑厦门高房价的主要力量不是当地经济增长力，也不是高收入，而是持续不断的人口净流入。厦门房市的定价，不是由本土工资水平决定的，而是由周边县市乃至全国富人引导的，是外来群体的购买力支撑了厦门房价的增幅。2.2 政府秉持土地财政思想，刻意压低土地出让面积厦门和东莞是全国仅有的2 个除北上广深之外近5 年平 均供销比小于1 的城市，土地供应严重短缺。最近5年(2011-2015)厦门住宅成交面积一共约1807 万平方米，而由土地出让的存货面积仅为800 万平米，这意味着最近5 年 厦门住宅用地供应的缺口高达1000

8、万 ?O 。从人口流入的角度来看，也印证了厦门惜地出让的观点。厦门从2000 年到 2016 年共流入人口180 万人，按照户均人口数量2.58 人/户，相当于厦门16 年间增加了70 万个 家庭，与此同时，厦门新增住宅面积约为3000 万平米，以户均100 平米计算，仅可容纳30 万个新增家庭。这多出来的 40 万个家庭，便是推动厦门楼市上涨的刚需。既然房地产市场需求旺盛，政府为何捂地惜售？坊间盛传是因为厦门土地太少，所以供应不足。其实这纯属舆论炒作，与真相不符。厦门岛内的城中村、荒地、棚户区面积广大，光岛内就还有很大的发展空间。而岛外尚待开发的荒芜之地更是比比皆是。厦门全部面积和深圳相当，

9、深圳属于多山沿海的狭长区域，实际可用面积更少，但是容纳了2500 万人。而厦门目前住了500 万人，绝大部分土地都没有得到开发。捂地惜售的做法，其实源于厦门政府一贯坚持的“土地财政思想”。厦门市规划局原局长赵燕菁曾表示“过去二十年，中国经济的高速发展很大程度上就是建立在土地财政基础上的。某种意义上讲，土地财政乃是中国经济发展模式的核心竞争力，放弃土地财政模式无异于自毁长城。”根据这种逻辑，建立在土地国有基础上的“最大优势”是基于一级土地市场垄断的土地财政制度，土地需要经营，土地出让也需谨慎。因此，厦门政府限制土地供应，制造饥饿效应。僧多粥哄抢。房产缺口大，地价水涨船高，最终造就了一厦门。少，必然个房价畸高的参考文献1 翁晓琳.厦门房价上涨超37% 温和政策难抑高房价N. 中国房地产报，2016-07-18( A02 ) .2蒋锦仕.厦门房价高企租房更划算？N. 海峡财经导报， 2016-07-06 ( 006 ) .3 ?S 倩 .厦门高房价探究：人口持续净流入之下寸土寸金 N. 中国