住宅工程常见质量问题防治

1、1、地下室开裂与渗漏表现形式地下室开裂与渗漏防治措施1、金属止水带焊缝不饱满，橡胶或塑料止水带接头没有挫成斜坡并粘结搭接。2、变形缝处混凝土振捣不密实。3、热力管道穿墙部位构造处理不当，使管道在温差作用下，因伸缩变形与结构脱离，产生裂缝渗漏水。4、底板和墙体均系双层钢筋网，后浇带还有加强筋，两侧支模困难。有的底板两侧用密孔钢筋网、钢板网或纱窗布（埋入混凝土中）挡混凝土，当混凝土浇筑捣固时，水泥浆大量流失，沿缝两侧多为石子，混凝土酥松。有的在木条下，以聚苯乙烯泡沫板塞缝，泡沫板一压即碎，碎渣散入混凝土中，不易清除干净。5、由于浇水养护，后浇带内的钢筋，经水泡及雨淋，锈蚀严重。底板缝内灰渣积聚，施

2、工前没有彻底除锈、清渣、排水，且两侧旧混凝土也未凿毛，铺浆后即浇筑混凝土。6、后浇带使用的补偿收缩混凝土的等级没有提高，微膨胀剂掺量少，混凝土坍落度控制不严，振捣不细致，新旧混凝土结合不牢固。7、养护未及时覆盖，浇水次数少，养护期没有达到规定时间就提早拆模。8、基层潮湿，沥青胶结材料与基层粘结不良。由于人员走动或其他工序的影响，找平层表面被泥水沾污，与基层粘结不良。立墙卷材的铺贴，操作比较困难，热作业容易造成铺贴不实不严。9、临时保护墙砌筑强度高，不易拆除，或拆除时不仔细，没有采取相应的保护措施。施工现场组织管理不善，工序搭接不紧凑；排降水措施不完善，水位回升，浸泡、沾污了卷材搓子。在缺乏保护

3、措施的情况下，底板垫层四周架空平伸向立墙卷铺的卷材，更易污损破坏。10、在转角处未按照有关要求增设卷材附加层。砖砌保护层后，砖块、水泥砂浆与防水层接触凸凹不平。当回填土夯实时，砖墙受挤压，防水层被砖墙内的硬物刺破受损。建筑物完工以后，主体结构与保护砖墙不能同步沉降产生巨大的摩擦力而相互错动，拉裂了防水层。参考图示 2、楼地面裂缝与渗漏表现形式 现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。防治措施1、当发现楼板面有裂缝时，沿裂缝方向凿除面层砼成“V”型槽，槽顶宽约5cm左右，深3cm左右，用水冲洗、晾干，再用环氰树脂浆液灌满缝隙，凝固后再修补裂缝面

4、层。2、严格按图施工。并在外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量、规格不应少于710，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.2m。3、对混凝土的配合比要提前优化，并对掺合料总掺量不应大于水泥用量的30%。4、模板支撑系统必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性。5、后浇带处应采用独立的模板支撑体系，并应考虑高宽比的要求；浇筑前和浇筑后混凝土达到拆模强度之前，后浇带处的模板支撑不得拆除。6、应采取必要措施，使用通长钢筋马镫筋，满足现浇楼板负弯矩钢筋的正确位置。7、预拌混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水。8、现浇板上的安装洞口，必须按图纸要求正确预留，杜绝后期剔凿。9、现浇板

5、浇筑时，应振捣密实，在混凝土终凝前应进行二次压抹，压抹后应及时覆盖和浇水养护，养护时间不少于2周。10、现浇板养护期间，当混凝土强度没达到1.2Mpa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10Mpa时，不宜在现浇板上吊运、堆放材料。如需要吊运，必须采取有效措施，确保混凝土不受冲击而影响强度增长。参考图示 3、楼地面起砂、空鼓表现形式室内楼地面出现起砂、收缩开裂、空鼓、开裂防治措施1、严格控制水灰比。用于地面面层的水泥砂浆的稠度不应大于35mm（以标准圆锥体沉入度计），用混凝土和细石混凝土铺设地面时的坍落度不应大于30mm。垫层事前要充分湿润，水泥浆要涂刷均匀，冲前程间距不宜太大，最好控制在1.

6、2m左右,随铺灰随用短杠刮平。混凝土面层宜用平板振捣器振实，细石混凝土宜用辊子滚压，或用木抹子拍打，使表面泛浆，以保证面层的强度和密实度。2、面层与下一层应结合牢固，且应无空鼓和开裂。当出现空鼓时，空鼓面积不应大于4002，且每自然间或标准间不应多于2处。3、面层表面应洁净，不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。4、横向缩缝间距按轴线尺寸；纵向缩缝间距6m（横向两轴线间总长度均分）；5、混凝土地面、水泥砂浆达到设计强度的50%-70%及时进行埋设塑料或玻璃界格条，要求界格条平直，界格条的埋置深度符合要求；终凝前要进行二次摸压，养护不少于14天。6、对于采暖地面四周和墙面要留介格缝（介格缝材料可用

7、2cm厚聚苯板沿墙四周铺设，高度与地面高度平齐）。7、地下室地面采用原浆压实抹光工艺。参考图示 4、有防水要求的房间地面渗漏表现形式管根、墙根、板底等部位易出现渗漏防治措施1、厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。有防水要求的建筑地面工程，铺设前必须对立管、套管和地漏与楼板节点之间进行密封处理，并应进行隐蔽验收；排水坡度应符合设计要求。2、有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。楼板四周应设现浇钢筋混凝土止水台，高度不小于200mm，且应与楼板同时浇筑。3、防水层应沿墙四周上返，高出地面不小于300mm。管道根部、转角处、墙根部位应

8、做防水附加层。4、管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周围凿毛、浇水湿润，用高于原设计强度一个等级的膨胀防渗混凝土分两次进行浇灌、捣实。管道穿楼板处宜采用止水节施工法。5、对于沿地面敷设的给水、采暖管道，在进入有水房间处，应沿有水房间隔墙外侧抬高至防水层上反高度以上后，再穿过隔墙进入卫生间，避免破坏防水层。6、地面面层以地漏为中心向四周辐射，按坡度1% - 3%的坡度找坡，保证排水畅顺。7、 地漏安装的标高应比地面最低处低5mm，地漏四周用密封材料封堵严密。门口处地面标高应低于相邻无防水要求房间的地面不小于20mm。8、有防水要求的房间内穿过楼板的管道根部应设置阻水台，且阻水台不应直接

9、做在地面面层上。阻水台高度应提前预留，保证高出成品地面20mm。 有套管的，必须保证套管高度满足上口高出成品地面50mm。9、防水层上施工找平层或面层时应做好成品保护，防止破坏防水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离层施工完成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24小时，蓄水高度不少于20-30mm,并形成记录。参考图示 5、外墙腰线、挑檐、雨蓬、窗台底部出现雨水倒渗现象表现形式外墙腰线、挑檐、雨蓬、窗台底部出现雨水倒渗现象防治措施1、建筑外墙的腰线、挑檐、雨篷、窗台的底部距离底面阳角20mm处应做滴水线（槽）；2、滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线应内高外低，滴水槽的宽度和深度

10、均不应小于10mm 3、腰线、挑檐、雨篷、窗台上部应按设计要求做成一定的排水坡度。参考图示 6、管道穿外墙处连接节点渗漏表现形式管道穿外墙处连接节点渗漏防治措施1、固定式穿墙管应加焊止水环或环绕遇水膨胀止水圈，并作好防腐处理；穿墙管应在主体结构迎水面预留凹槽，槽内应用密封材料嵌填密实。2、套管式穿墙管的套管与止水环及翼环应连续满焊，并作好防腐处理；套管内表面应清理干净，穿墙管与套管之间应用密封材料和橡胶密封圈进行密封处理，并采用法兰盘及螺栓进行固定。3、当主体结构迎水面有柔性防水层时，防水层与穿墙管连接处应增设加强层。4、密封材料嵌填应密实、连续、饱满，粘结牢固。5、砌筑墙体内的空调管孔洞，应

11、根据留设高度，采用实心砖砌筑，实心砖砌筑范围应不小于500*500mm，在中心位置预留PVC孔洞；或预制砼空调管孔洞形式，如图二所示。参考图示 图一 图二7、螺杆洞渗漏表现形式外墙螺杆洞处渗漏防治措施 1、首先，要求凿出塑料管上的帽子，然后用软木塞打至塑料管中，再两面填实石棉拌干水泥料，再第一次50MM深防水砂浆填嵌密实，要求螺栓孔全部进行填嵌，并凹下外墙面20mm。防水砂浆达到一定强度后，再第二次采用防水砂浆填嵌穿墙孔，使之与墙面平。见图一。 2、对于部分穿墙螺栓孔上只有塑料管无塑料帽子的，要求凿去塑料管2030mm左右，然后再按上述要求进行施工。见图二。 3、对于部分未放穿墙塑料管，穿墙螺

12、栓直接浇注在砼墙内的，要求割去穿墙螺栓，割除的螺栓要求凹下墙面5mm左右，然后再用防水水泥砂浆填嵌与墙面平。见图三。参考图示 8、外墙架眼洞渗漏表现形式外墙架管洞、工字钢洞渗漏防治措施 1、清理孔内垃圾及周边残留的砌筑垃圾，浇水湿润孔洞（混凝土孔洞周壁需凿毛）；2、支洞口两侧模板，浇C20细石混凝土（掺防渗剂及膨胀剂），插捣密实；3、拆模后凿除表面多余混凝土，修补平整。参考图示 9、外窗渗漏表现形式外窗框周边渗水；组合窗的拼接处渗水防治措施1、外窗制作前必须对洞口尺寸逐一校核，保证门窗框与墙体间有适合的间隙；外窗进场后应对其气密性能、水密性能及抗风压性能进行复验。2、窗下口应做砼直口压顶。3、

13、窗下框应采用固定片法安装固定, 严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。窗侧面及顶面打孔后工艺孔冒安装前应用密封胶封严。4、窗框与结构墙体间应施打聚氨酯发泡胶，发泡前应清理干净，发泡胶应连续施打，一次成形，填充饱满。5、外窗框四周密封胶应采用中性硅酮密封胶，密封胶应在外墙粉刷涂料后完成，打胶要保证基层干燥，无裂纹、气泡，转角处平顺、严密。6、外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，内窗台应高于外窗台10mm。窗楣上应做鹰嘴或滴水槽。7、组合外窗的拼樘料应采用套插或搭接连接，并应伸入上下基层不应少于15mm。拼接时应带胶拼接，外缝采用硅酮密封胶密封。8、外窗排水孔位置、数量、规格应根据窗型

14、设置，满足排水要求。9、外窗安装完成后，应进行外窗现场淋水见证检验，并形成记录。10、外窗安装采用钢副框，即在铝合金窗外增设一道钢副框，在砌体完工后即安装，其与砌体之间的缝隙在抹灰前用防水砂浆填塞，窗在涂料等土建完成后安装，见下图二。参考图示 图一 图二10、填充墙裂缝表现形式填充墙裂缝防治措施1、在墙体内加入压强筋或加入构造柱。增加轻体的整体强度。2、按照规范要求增设拉结筋。3、在墙体交接处每50cm设子压墙钢筋。4、斜砌砖砌体砌筑完成7日后再进行砌筑。5、建议过梁每侧深入墙体30cm。6、混凝土顶圈梁，如有条件四周应做成暗圈梁，如370mm墙，圈梁可设计为240mm宽，外120mm砖，这样

15、可使圈梁免受阳光直接照射。7、为使屋面保温层厚度均匀，一般应采用石灰焦渣找坡，在找坡层再做保温层，保温层宜适当加厚。8、建议顶层墙体采用的砖不低于MU7.5、砂浆不低于M5。9、内外纵横墙交接处加设构造柱，可有效地控制山墙内第一间墙体的裂缝。10、在接缝处设置钢筋网，每侧出15cm。11、建议将窗台的窗台压顶每侧深入墙体30cm。12、消防箱、配电箱、水表箱、开关箱等预留洞上的过梁，应在其线管穿越的位置预留孔槽，不得事后剔凿，其背面的抹灰层应满挂钢丝网片。13、窗洞边距框架柱、构造柱或墙小于200mm时，应设置现浇混凝土窗垛，且应按设计配置构造钢筋，门洞两边设混凝土构造柱。参考图示 11、墙面

16、抹灰裂缝表现形式抹灰墙面易出现空鼓、裂缝防治措施1、应严格控制抹灰砂浆配合比，宜用过筛中砂（含泥量5%），保证砂浆有良好的和易性和保水性。采用预拌砂浆时，应由设计单位明确强度及品种要求。2、对混凝土、填充墙砌体基层抹灰时，应先清理基层，然后做甩浆结合层并满挂钢丝网，掺加界面剂与水泥浆拌合，喷涂后抹底灰。3、抹灰前墙面应浇水，浇水量应根据墙体材料和气温不同分别控制，并同时检查基体抗裂措施实施情况。4、抹灰面层严禁使用素水泥浆抹面。抹灰砂浆宜掺加聚丙烯抗裂纤维、碳纤维或耐碱玻璃纤维等纤维材料。必要时，可在基层抹灰和面层砂浆之间增加玻纤网。如墙面抹灰有施工缝时，各层之间施工缝应相互错开。5、墙面抹灰

17、应分层进行，抹灰总厚度超过35时，应采取分层加设钢丝网等抗裂措施，砂浆强度从里往外逐层降低。6、当线管开槽处出现裂缝时，由于线槽处裂缝较小，先将裂缝处四周切割成较整齐规则的平面，四周切割边切成向外约45°的斜口，宽度约2-3cm，剔除线管周围松动的砂浆，并用钢丝刷清理干净，然后用水湿润，采用抗裂砂浆分两次修补抹平。7、墙体抹灰完成后应及时喷水进行养护。参考图示 12、屋面隔热保温层积水、起鼓、开裂、渗水表现形式屋面饰面层起鼓、开裂、松脱、隔热层漏设排水或排汽孔，长期积聚的水体容易引起混凝土渗漏防治措施1、屋面保温隔热层施工完成后，应及时进行找平层和防水层的施工，避免保温隔热层受潮、浸

18、泡或受损。2、排汽屋面的排汽道应纵横贯通，不得堵塞，并同与大气连通的排汽出口相通，找平层设置的分格缝可兼做排汽道，排汽道间距为5m，纵横设置，屋面面积每25宜设一个排汽出口； 3、防水层施工前，必须检查隔热层内部是否存在水体，如发现，必须将水体排干，使隔热层在防水层下部处于干燥环境。如出现漏设，必须在结构层下部钻孔排干水体，上部开孔将气体排出。参考图示 13、屋面泛水处开裂、渗漏表现形式屋面泛水处开裂、渗漏防治措施 1、女儿墙和山墙的泛水高度及附加层铺设应符设计要求。 2、女儿墙和山墙的卷材应满粘，卷材收头应用金属压条钉压固定，并应用密封材料封严。 3、女儿墙和山墙的涂膜应直接涂刷至压顶下，涂

19、膜收头应用防水涂料多遍涂刷。 4、变形缝的泛水高度及附加层铺设应符合设计要求。5、防水层应铺贴或涂刷至泛水墙的顶部。6、女儿墙底设置200mm高反坎，与主体一次性浇注。参考图示 细石混凝土基本成型普通砂浆抹成圆弧状贴网格布，准备抹抗裂砂浆 14、屋面排水坡度不足，水落口部位排水不顺畅表现形式1、大面积屋面，多向组织排水屋面，出现排水不顺畅，天沟出现局部积水；2、水落口或水落口周边的排水不畅通； 3、女儿墙或反梁过水孔的水流不畅通。防治措施 1、找坡前未认真进行标高测量和设置控制点，结构施工时排水坡向整体规划不当。 2、穿过女儿墙的水平过水口管口太高；反梁过水孔太小、太高。15、地漏安装不规范、

20、水封深度不足表现形式1、排水不畅；2、地漏水封深度不足，有害气体外泄。防治措施1、施工图纸设计中应明确地漏型号及规格；洗衣机地漏须使用专用地漏。2、施工前应根据基准线标高及地漏所处位置并结合地面坡度要求确定地漏安装标高，保证地漏安装在地面最低处，地漏顶面应低于地面面层5mm，水封深度应不小于50mm.地漏与排水横管采用两个45 °弯头连接。3、已安装完毕的地漏应采取有效保护措施防止堵塞。4、使用过程中应使水封经常存水,以免干涸失效.5、地漏安装完毕后，应做满水实验，确保不渗不漏。参考图示 16、排水管道安装渗漏，阻塞表现形式1、塑料排水管穿楼板处漏水；2、排水管道堵塞；3、排水管道甩

21、口不准。防治措施1、排水立管的检查口每层设置；涉水房间的各种管根应做围水试验，在竣工时必须蓄水验收；2、排水横管敷设于下一层的套内空间，其清扫口应设置在本层，清扫口与排水横管应采用两个45°弯头连接。3、地坪应严格找坡，坡向地漏，坡度以1%未宜。4、排水塑料管穿楼板处在管外壁粘贴与管道同材质的止水环，与细石混凝土接触的管外壁可涂刷胶黏剂再涂抹细沙，模板支设要牢固，与楼板接触紧密，无缝隙，浇捣细石混凝土分两次进行捣实。5、有防水要求的房间内穿过楼板的管道根部应设置阻水台，且阻水台不宜直接做在地面面层上。阻水台高度宜提前预留，高出成品地面20mm-50mm，有套管的，套管高度满足上口高出

22、成品地面应为50mm。6、及时封堵管道甩口，防止杂物掉进管内；7、管道安装时，应对管道对光检查，是否有杂物；8、验收前应做管道通球和通水试验检查。17、电气暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺表现形式电线导管出现扁折、断开、不通，金属线管断口处有毛刺导致无法穿线或穿线困难，造成导线绝缘层损坏，造成电气不通或跳闸。防治措施1、塑料管及配件的壁厚和外观质量应符合建筑用绝缘电工套管及配件JG3050的要求；2、导管敷设后引出地面部位、转弯部位应及时采取防止导管扁、折、断开的措施，配管接口部位应增加防止断裂的加固措施；3、焊接钢管敷设前应对焊接钢管内壁进行防腐处理；4、金属导管煨弯使用的弯管器

23、或模具应与导管管径及其弯曲半径相匹配，并应由熟练的技术工人操作；5、导管敷设后在管口端用拉动法检查铁丝引线应灵活，否则应整改或返工；6、金属导管禁止对口焊接，镀锌和壁厚小于2mm的钢管不得套管焊接。应根据不同的钢管、不同敷设方式，采用管接头连接、套管连接等；7、金属导管末端的管口及中间连接的管口均应打磨光滑，较大管径的管口应打喇叭口或磨光；8、配管施工完成检查验收合格后，应对管口采取可靠措施封堵,以免进入杂物阻塞导管；9、管内穿线应在抹灰完成后进行，穿线时应采取有效措施确保线管内无积水或杂物；10.、穿线时应在管口上套护口帽，防止导线划伤，杜绝先穿线后套护口的做法。18、配电箱内电气配线凌乱、

24、回路标识不清，接线不规范表现形式1、配电回路不挂标志牌或标志内容不全，字迹不清晰；2、箱体内线头裸露，布线不整齐，导线不留余量或过多。防治措施1、在配电箱内布线时，对每路电线都必须做好加固，固定点的数量应足够，固定材料应与电线线径相匹配；2、回路标识牌上应注明线路编号，标识牌的字迹应清晰，不易脱落；3、安装前应先对箱内的线路走向做好整体布局，导线预留足够余量，以备日后检修。19、照明配电箱内未设零线、保护地线汇流排表现形式照明配电箱内未设零线、保护地线汇流排。防治措施1、在照明配电箱订货时，应按图纸要求明确设置零线、保护地线汇流排的技术要求，包括汇流排截面积符合要求，接线座的数量和规格与连接端

25、子、芯线相匹配等；2、照明配电箱进场和安装前，应有专人查验，没有设置零线、保护地线汇流排的不得进场及安装。20、配电箱内端子接线不符合要求表现形式1、同一端子上连接的导线多于2根；2、垫圈下螺栓两侧压接的导线截面积不同；3、接线端子没有防松措施。防治措施1、配电箱内导线与端子连接一般配置原则是一线一端子，同一端子连接的导线不能多于2根。订做配电箱时按端子配置原则并结合图纸要求配置足够数量的接线端子，并留有余量作备用。2、同一垫圈下的螺栓两侧压的导线截面积应相同。3、螺栓连接时，接线端子的平垫圈、弹簧垫圈应齐全，并拧紧螺母，使其连接可靠；防止压板松动。对螺纹打滑的螺栓及时进行更换。21、多股芯线与电器连接时未搪锡或未用连续端子表现形式多股芯线与电器直接连接，未采用连续端子连接或端部未拧紧搪锡。防治措施多股软线应按规范建筑电气工程施工质量验收规范GB50303的要求，先进行搪锡或连续接线端子，然后与设备、器具的端子连接。参考图示 22、电缆桥架、导管穿越防火分区未采取防火封堵措施表现形式电缆桥架、导管穿越防火分区无采取防火封堵措施。防治措施1、电缆桥架、导管贯穿孔间隙较小时，应采