房改房权属界定难的原因及建议

1、房改房权届界定难的原因及建议作者：廖如荣发布时间：2013-10-24 10:29:43随着房价飙升，当前，涉及房屋归届问题尤其是涉及房改房归届问题案 件数量日趋增多。该类案件不仅表现为单纯的确权纠纷案件， 在因离婚导致的财 产分割案件及遗产继承分割案件中均时常涉及房改房权届的认定。该类案件是当前民事案件中的一热点，更是难点。其原因主要是：一、该类案件政策性强、上位法依据不足。因最高人民法院关丁在享 受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否届夫妻共同财产的函的 复函已丁 2013年2月被最局人民法院以“与现行房改政策不一致”为由决定 废止，当前涉房改裁判依据仅有婚姻法司法解释（二）第十

2、九条及婚姻法 司法解释（三）第十二条，此外，只能参考国务院及其部委和各地方政府的政 策、规章。二、标的特殊。房改房是城镇住房制度改革的特殊产物， 与普通商品房 迥异。首先，房改对象特定，仅为售房单位职工和家庭，且每个单身职工和家庭只能享受一次。其次，权利主体多样，购买者只有以市场价、成本价购买的才具 有完全产权,以标准价购买的只具有部分产权,其与原产权单位或集体组织存在 特殊共有关系。再次，房价的优惠性。房改价并未完全体现房屋价值，它是售房 单位根据房改对象职级、工龄甚至已死亡配偶生前工龄等多种因素给予工龄折扣、 住房补贴、免税等政策优惠和福利补助后的优惠价。三、利益重大、关注度高。在房价畸高

3、的当下，每套住房价值动辄过K 万，相关利害关系人利益攸:关，必倾力争之。对此，该院建议，在处理房改房权届争议时，充分考虑房改政策，审慎 处理，合理平衡各利害关系人利益。具体处理建议如下：一、房改房原则认定为参加房改的产权登记人所有。（一）对丁只利用已死亡配偶生前工龄优惠后的房改房，最高人民法院关丁在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否届夫妻共同财产的函的复函废止后亦应认定为健在一方个人所有。因享受已故配偶工龄折 扣权的主体，系已故者的配偶，而非其本人，其享受前提为未再婚，即政策主要 考虑到照顾以及安抚已故者配偶缘故。若非购买房改房，该工龄权并未体现任何 财产或者财产权益，该权利应

4、当视为一种购房折扣。而且双方夫妻关系因一方死 亡而终结，不符合夫妻共同财产取得时间。（二）对该处公房无购房资格而出资以有购房资格人名义参加房改并登 记在有购房资格人名下的房改房，婚姻法司法解释（三）第十二条规定，应 认定归参加房改的产权登记人所有。 房改房出售对象仅限丁特定对象，不具有房 改资格的人的实际出资在不符合赠与情形应视为借款。二、婚姻存续期间用共同财产房改、产权虽登记配偶一方名下的房屋， 依婚姻法司法解释（二）第十九条规定，认定为夫妻共同财产。三、产权虽登记为一人名下，但参加该房屋房改时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的， 因这些人均 为具有

5、购房资格的人，且房改时已享受其福利优惠或出资， 可确认其为房屋产权 共有人。（作者单位：江西省南昌市东湖区人民法院）夫妻双方用工龄购买房改房一方死亡的遗产确定 范围时间：2014-4-21 18:04:11 作者：张荆 来源： 查看：1388 评论：0内容摘要：“房改房”也称已购公房，是根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形 式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。简言之房改房 就是享受国家房改优惠政策购得的公房，是公房私有化的一种方式。房改房是在特定历史时期的政策福利 分房，其出售对.“房改房”也称已购公房，是根据国家现行房改政策的有

6、关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房，是公房私有化的一种方式。 房改房是在特定历史时期的政策福利分房，其出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性与商品房的属性截然不同。在目前的司法实践中关于 “房改房”的继承纠纷案件越来越多。 主要的争议焦点是夫妻 双方用工龄购买的房改房，一方死亡后如何确定权属，能否算作遗产来继承？第一原告赵某系被告与被继承人王某的婚生子，第二原告系王某的母亲，王某父亲于 2012年去世，第三原告系第二原告的婚生子、被继承人的弟弟。199

7、8年王某去世。在王某去世前曾用其工龄、职务等优惠政策与被告共同购买了被告单位的公产房。被继承人去世后，被告始终居住在购买的公产房中。三原告多次要求主张分割遗产，被告一再拒绝。后第一原告因出国留学事宜， 需花费大额学费，以其作为被继承人的子女，享有合法的继承权利为由向法院起诉要求继承该房屋；第二原告亦同样享有法定继承权，要求继承房产；第三原告转继承父亲的部分遗产，也向法院提起诉讼。上述案例中所说的公产房就是本文开头所说的房改房。根据原告提供的证据可以证明在购买该房产时确实使用了被继承人王某的工龄、职务等优惠政策，但是被告表示不能以此就认定为该房屋是夫妻共同财产。关于“享受本人工龄和已死亡配偶生前

8、工龄优惠后所购公房 是否属夫妻共同财产”的问题，最高人民法院曾作出过司法解释2000法民字第4号复函：“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视 为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非 财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共 同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如 果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产”。虽然最高院作出了司法解释，但是该司法解释在一定程度上与房屋登记部门和公证部门的习惯做法存在矛盾，无法解决现实中出现的复

9、杂问题，于是最高院于2011年11月23日在其官网上发布了 关于对“修改最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工 龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函2000法民字第4号”建议的答复文中说“房改房是我国经济社会发展特定时期的特定产物，关于房改房的出售、产权归属等问题，极为复杂。需要在对诸如有关部门的相应规定、售房单位的具体意见和情况、房改时 是否享受了双方工龄优惠、 配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房 资格等多方面的因素综合考量后，才能做出认定。”可见最高院也逐渐趋向将类似案例中的房屋认定为夫妻共同财产。2013年2000法民字第4号复函被废止，原因是与现

10、行的房 改政策不一致。住建部也曾针对此问题作出过复函，建住房市函1999005号关于唐民悦房改房产权认定问题的复函：按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买 公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中， 唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同 购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产”。上述案例中，被继承人王某生前利用其工龄、职级等优惠政策与被告共同购买了单位的房改房，由于房改房购买的一次性，被继承人在购买后就失去了再次够买的可能性，所以， 被告也是在被继承人的权利之上才能获得该房产的。被告享受了其与已故配偶王某的工龄优惠最终以成本价购得“房改房”的全部产权，在最高院司法解释被废止后应根据住建部的文 件规定作为该案的法律依据，房屋应