房地产公司项目研发管理

1、研发管理4.1.1市场调研控制程序1目的为了更好使公司的开发项目有准确的市场定位，需要对市场进行广泛的深入的切合实际的市场的调查研究。2适用范围公司所有的开发项目的日常调研工作和意向项目前期市场调研控制。3职责分配3.1发展规划部全面负责市场调研工作平台的建立，负责各项信息收集、整理和总结 分析。3.2发展规划部市场调研员负责市场信息的调研、分析，负责提交市场调研分析报 告。4工作程序4.1日常市场调研4.1.1日常市场调研的目的是为公司进行各项决策提供可靠依据4.1.2发展规划部市场调研员日常利用各种渠道，收集各种与房地产开发相关的市场和政策信息，建立并形成公司房地产开发资料信息库。4.1.

2、3根据所收集的市场和政策信息，由发展规划部与每个季度末对房地产市场的综合调研分析或对某个专题事项进行的市场调研分析，并进行末来住房需求预测分析，编制市场调研分析报告（或专题调研报告）报分管副总经理和总经理。4.1.4日常市场调研的内容a）全国房地产市场调查；b）城市房地产市场调查；c）房地产影响因素的研究；d）未来住房需求预测；e）其他专项调查。4.1.5房地产影响因素的研究研究国民经济与区域发展状况，判断商业周期对开发战略的影响。国民经济的商业活动，具有一定的周期性， 不同的周期类型对房地产开发产生不同的影响。房地产影响因素调研的内容包括：a）综合经济的影响房地产业是综合经济的晴雨表，对综合

3、经济具有高敏感性;b）利率和货币发行的影响利率和货市的发行， 可以影响房地产需求，同时也影响劳动力成本和房屋成本，从而影响房地产的供给；c）财政政策的影响；d）通货膨胀的影响；e）地区及城市发展的影响房地产与它所处地区或城市的经济繁荣具有密切的关系；f）土地利用规划的影响；g）房地产程序的影响；h）资源投入因素的影响，如何利用有限的资源取得最大的开发效益。4.1.6未来住房需求预测根据宏观经济发展因素、居民收入增长因素、消费群体消费意识和观念的改变趋势等， 对未来35年的市场住房需求做出客观全面的预测。4.2专项市场调研4.2.1专项在公司意向购置土地前期，发展规划部市场调研员负责对项目所在区

4、域进行 全面的市场调研，为进行可行性研究提供依据。4.2.2根据调研的结果，于土地购置前编制市场调研分析报告，报发展规划部经理、 分管副总经理和总经理。4.2.3专项市场调研的内容a）项目所在的区域房地产市场调查；b）社区环境因素与印象调查；c）消费者与目标客户调查；d）竞争者调查；f）竞争楼盘调查；g）项目完成后的总结性调查；h）其他专项调查。4.2.4 区域市场调查a） 城市简介：对城市的地理、文化、景观、面积、人口城市规划、现状布局、人气取 向、产业分布、建设工程各类缴费指数，土地识别基准地价，近远期重大建设项目，房地产 施工的策划信息动态。b） 区域人口与社会特性：人口基本资料，各区县

5、人口、人口政策、人口流动、人口密度、增减分数。就业情况：学历比例、就业率、单位性质、各行业平均工资、产业市场分析、 人均消费性支出及各行业从业人数，消费性支出排列。市民消费特级价值观。c） 城市房地产现状分析：过去五年供求态势、购买量、空置量、投资额、内外销售比 例、办公商业、住宅比率、高、中、低档比率、从集体购房比率、日前居住状况，各区摔推案情况，各商品房承受价比例分析，近5年，50100个楼盘调查分析，各区、小高层、多层、平价、最高价、最低价。5相关文件5.1 项目开发可行性研究控制程序6记录6.1 市场调研分析报告4.1.2 土地投标与土地储备工作规程1目的土地是房地产开发的基本生产要素

6、之一。为了规范“找地”行为，提高竞标能力，保障 土地储备和公司的可持续发展，特制订本办法。2适用范围本规程适用于公司土地寻求过程的控制。3职责分配3.1发展规划部是本程序的主控部门，负责土地信息的搜集、拟订土地投标方案、参 加投标等。3.2发展规划部负责土地招标过程的组织和实施。4工作程序4.1 “找地”原则a）与公司的发展战略相符合；b）与公司的专业形象相符合；c）与公司的资源供应能力相符合。4.2 土地供应信息的搜集发展规划部应与土地储备管理部门保持密切的联系，及时搜集最新土地信息，全面掌握土地交易价格，随时关注“土地招标公告”，定期于每个季度末向总经理和总经理报送土地市场信息。4.3如果

7、土地满足公司的“找地”原则，发展规划部应进行进一步市场调查。调查内 容包括：a）城市总体规划；b）土地利用总体规划；c）宗地规划要点；d）区域土地规划调整的可能性；e）项目成本概算；f）区域市场商品房价格情况；g）社区环境因素；h）周边配套情况。通过调查和分析，发展规划部认为初步可行后编制并向副总经理和总经理提交市场分析报告，由总经理决定是否参加投标或进一步洽谈。4.4经公司总经理决定参加土地投标后，公司财务部要提前安排投标所需的保证金和首期土地费；发展规划部要进一步与土地储备管理部门密切联系，提前了解土地拍卖的详细信息，调查其他投标单位的情况，并在规定时间内制订出具体的投标方案，包括投标策略

8、。投标前，根据其他投标单位的情况和公司“拿地”的决心，公司要明确投标最高报价。必要时，可与其他单位联合投标。4.5发展规划部负责组织参加投标工作，总经理应亲自参加投标执行。投标时，要严 格遵循既定的投标策略。4.6 土地竞拍中标后，发展规划部负责与土地储备管理部门具体接洽、签署土地使用权出让合同。执行供方与采购管理手册中合同管理办法和财务管理手册中财务付款控制规程中的相关规定。4.7工作规则a） 发展规划部每季度一次向分管副总经理和总经理报送土地市场信息，内容要全面、真实，交易信息覆盖率要达到75%以上。b） 土地储备量要保持在公司年度开发量的2倍以上。c）市场调查的数据准确，分析客观。d）

9、对拟投资市场的土地拍卖信息要搜集完整，不遗漏；无论投标与否，每年至少参加3次以上的土地拍卖活动。5记录土地市场信息土地投标方案4.1.3项目开发可行性研究控制程序1目的通过对意向开发项目的全面有效的可行性分析，确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为公司最终决策提供可靠、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。2适用范围适用于公司开发项目可行性的研究、分析和项目开发可行性研究报告的编制、评审。3职责分配3.1发展规划部负责信息的收集及可行性报告的编制，负责技术分析。3.2成本合约部参与负责工程成本的测算。3.3财务部参与负责财务费用的测算。3.4营销策划部参与负责市场售价的测算。3.5总

10、经理负责组织项目开发可行性研究报告的评审。4工作程序4.1可行性研究执行程序发展规划部在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、 经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对各种可能拟定的建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。由此确定该项目是否应该投 资和如何投资等结论性意见，为公司最终决策提供可靠、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。4.1.1 调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、 价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开 发原状情况、劳

11、动力、交通运输条件，外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等等方面 的调查，为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。4.1.2方案选择和优化根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查， 在收集至的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大 原则问题的优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。 研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。4.1.3财务评价和国民经济评价对经上述分析后所确定的最佳方案， 在估算项目投资、成本、 价格等基础上，对方案进 行详细财务评价和国民经济评价。 研究论证项目在经

12、济上的合理性和盈利能力。进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。4.1.4编制项目开发可行性研究报告经过上述分析与评价，发展规划部负责编制详细的项目开发可行性研究报告，推荐一个以上的可行性方案和实施计划， 提出结论性意见和措施建议，供公司作为决策依据。成 本合约部负责工程成本的测算和财务费用的测算。营销策划部负责市场售价的测算。4.2 项目开发可行性研究报告的评审4.2.1 建立评估小组，其成员必须包括：总经理、财务总监、副总经理、总工程师、工程管理部经理、发展规划部经理、营销策划部经理、成本合约部经理和专家组成员。专家组成员由总经理确定，成员可包括经济师、建筑师、工程师、会计师、城市经济

13、学家、环境 学家和地质专家等。各方面专家通为合作专能保证项目的科学性。4.2.2评估小组以“项目评估与决策会议”的形式对项目开发可行性研究报告进 行评审。4.2.3开发项目评估内容a） 市场方面：对市场现状的研究是否面所采用的预测方法是否符合实际，审查市场预 测结果可信程度。b）技术方面：项目构成是否合理，实施计划在操作执行上的可靠性和有效性，施工 技术方面的可靠性。c） 财务方面：确保项目实施全过程的财务生存能力和消费者对项目的影响，包括消费 者购买力和对项目的兴趣程度。d）国民经济方面：要严格审查项目是否具有正确无误的宏观经济分析，寻求对项目计划进行修改的可能性以达到提交项目经济。审查项目

14、是否与行业的发展政策保持一致，审查项目的决策过程的投资风险分析，决策论证是否严密。e）组织机构和管理方面：审查评议项目在组织机构方面的背景材料，审查项目的组织及其结构在行政管理上对 项目实施全过程的控制安排和方法。f） 环境方面：开发项目在地形、地貌条件上是否符合所定项目的条件；对不符合的因 素在技术上可处理的，方法是否可靠；水文地质、气象对项目的印象，防治措施是否可靠； 选地是否符合城市规划的要求；基础设施、公共设施是否与在建项目配套；拆迁、安置、方 案是否合理；总之要到现场掌握第一手资料，审核是否与项目提供的资料相一致。4.3.1通过对项目的全面评估，公司总经理进行最终决策，并决定项目的开

15、发方案。4.3.2 “项目评估与决策会议”应形成会议纪要，并长期保留。5相关文件5.1 市场调研控制程序6记录6.1 项目开发可行性研究报告6.2 项目评估与决策会议纪要可行性研究工作流程图公司决策4.1.4项目证照手续办理管理办法1为了明确各类项目证照手续办理的工作分工，加强证照手续办理工作的管理，保障 项目计划的按期实施，特制定本办法。2 本地中标土地项目证照手续办理的工作分工：证照手续责任部门土地使用证发展规划部建设用地规划许可证发展规划部建设工程规划许可证发展规划部施工许可证工程管理部预售许可证营销策划部3本地合作项目、异地项目的证照及其变更手续的办理由项目部负责办理。4手续办理人员应熟悉办理流程和提交资料内容，在手续办理前，应掌握各服务窗口 联系方式和办事流程。5手续办理人员严格按照公司管理规定借用、留存和保管公司的各种证照和证明材料，按照“随用随借、用后即还”的原则使用公司证照。6证照管理部门应严格审查借用手续和监督证照使用范围，发现问题及时向分管领导 汇报。7办理各项证照手续的责任部门应遵守项目所在地政府的有关规定，严格执行项目工作计划和公司预算管理制度，按期办结各项手续；协助部门应主动积极协助责任部门，严禁推诿。8外出办理手续的人员应严格恪守公司秘密和项目秘密，维护公司品牌，严禁有有损 公