2020年合肥房地产市场分析报告

1、2020 年合肥房地产市场分析报告01市场预判02全国市场分析。3合肥市场分析目录市场预判历年量价和政策走向土地市场 住宅量价市场政策层面政策层面四限”已松动，此次政策调控周期比之前的周期来得更长,因为除了限制性政策之外，政府使用更加长效的金融政策同时从土地层面上解决供求矛盾。 影响未来的是供求，而政策“稳和“一城一策”短期内不会变土地政策政策层面上，政府屡次潮既拍规则，由原来的 惭止过热： 到“防下跌”（防围板 禁马甲）+让价值更高的地发挥除价格体现之外更大的价值（竞自持）.让市场来定价,让开发商用脚投票，是好事!新房政策市场的下降真的只是因为政策吗？是又不是本轮调控标志性的“四限”政策，纸

2、面上尚在，但实际上已放松：“限价”一现在还有几个盘能卖到“限”的那个价格？； ”限购“除了北上深，宽松的落户政策已实现首套房轻松购买，多套房正直系亲属户口实现购买；“限签-已无限制；"限贷"政策，威力最大的还是首付成数的提就 购房门槛的提高直接隔氐了客户的购买能力，利 率虽有上浮，但放在较长的周期里，即使是目前上浮胜利率也在中间水平，而LPR新政执行则是将利率更加市场化，有利于降低整体 利率水平，毕竟"低率"甚至“零利率”运行才是国际发展的趋势.这个周期比之削的周期来得更长，因为除了限制性政策之外，政府使用更加长效的金融政策同时从土地层面上解决供 求矛盾

3、。影响未来的是供求，而政策“建和"一城一策”短期内不会变。7数据来源：世联行大敷据历年土市走向2019供应12759亩，成交9004亩。土地供应面积持续处于高位,近五年来首次 破万亩，从土地供需端解决市场的矛盾2012-2020年合肥九区180001600014000120001000080006000400020000U!=,一市土地市场供求关系2019年供血 成交面积近5年内整体处于高位，2020年土地市场计划供应10185亩,2019和2020年供应面积均破万,持续处于高量,从土地供需端解决市场的矛盾#73334包河区2018年3升2降。土地市场I区域供应城区供应持续萎缩，稀缺

4、性凸显。城市外拓进程加速，滨湖和三县持续高量供应。舒城、空港及巢湖等卫星城随着华夏.恒大文旅.华侨域等开发商进入.小镇化发展,合肥的辐射效应明显20182019年合肥九区四县一市土地供应1600140012001000800684002000 2018年供她面枳（亩）2019年供地面积（由）九区：2019年九区土地供应量滨湖居首,其次为包河区，经开区供应量58亩，政务无土地供应，九区供地面积相较于2018年1升7降1恃平；四县一市：2019年巢湖、长丰、庐江供应量大超1000亩，庐江供应918亩，月巴东供应723亩，四县一市供地面积相较于数据说明:世核大懿据；数据只涉及居住及商住用地土地市场I

5、区域成交量价对比2018年的各区域的成交楼面价，整体成交价格进一步下降，低溢价甚至底价成交成为主流.部分有溢价的地块,也比同板块两年前的地价下跌不少。小部分区域因为供地位置的价值不同造成地价上升2018-2019年合肥九区四县一市土地成交量价 201阵成交面积（击）-2019年成交面积 ®）201眸平均楼面价（元/m2）2019年平均楼面价（元/W）2019年平均楼面价5升9降：滨湖是2018年的供地集中在金融板块，2019集中在省府板块，区域价值的差异带来的地价的差异； 瑶海是2019年供应集中在龙面成熟区，位置价值差异带来地价的差异；肥西是2018年供地集中在新兴的肥西边缘板块，

6、2019年 供地集中在翡翠路沿线板块，与合肥主城的连接更紧密；包河是价值的倒挂，相对高地价的项目会有较大价格压力。数据说明二世联大数据3豹据只涉及居住及商住用地11土地市场12020年计划供应2020年全市计划供应居住（商住）用地76宗合10185亩；经开区计划供地面积623亩满足市场需求，巢湖、肥东超千亩，加剧区域竞争，2020年全市居住类（含商住）计划供应76宗计10185亩，其中九区3 5宗合3834苴四县一市41宗合6351亩。供地面积上，以里湖、肥东、肥西为0R前三，分另购2972.88亩、1174亩、937亩;供地宗教上,以里湖、肥西、长丰、瑶海为宗教前三，分别为16宗、7宗、7宗

7、、7宗.历年量价走向分傩到各盘，却是愈加惨淡的成交1200001000008000068004000020000201。年2011年2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018年2019 年成交套41（套）一成交均价政策松紧度12 数据枭源：世联行大数据2019年合肥年成交新房约5.6万套，实际上是价浮量涨的一年；“以价换量"+ "降低首付门槛" + 分销”是绝大多数开发商的选择，换来了市场总量的增长；但因为楼盘数量的增加，竞争加剧，分摊到各盘，却是愈加惨淡的成交2019年全年分为三个阶段：1-2月“消失的返乡潮“、3-4月“突

8、现的“日春”、5-12月“市场0W常态：整体来看，2019年相对于2018年,实际上是价浮量潴的一年.“折扣“、“分销”. 汰南了”是开发商2019年的关键同 “以价换量 ” 僻低首付门尴“是绝大多数开发商的选择，价格的让步和销售手段的增力喉来了市场总量的增长。但因为个盘的增加，竞争的加剧,20102019年合肥九区量价市场存量（显性库存）合肥主城区新房显性存量（已拿证未备案）44595套，新站8743套排名第一、包河6947套及滨湖6771套次之，政务区520套最少120001000060006000400020000包河滨湖高新经开户阳圈山新站瑶海哺2018年库存若敢2019年车存套数一2

9、018年存销周期（月）一2015存销周期（月）库存：新站8743套排名第一、包河6947套及滨湖6771套次之，政务区520套最少，九区显性库存同比18年3 升6降;存销周期：庐阳去化周期14个月排名第一，高新和包河均为12个月次之，经开去化周期最短3个月。汪：显性库存是指已经拿到预售但未网笈的住宅房源的存皇；市场存量（隐性库存）合肥主城区隐性库存（未上市）约65000套，包河隐形库存（约12839套）占据九区榜首，其次为滨湖（约12480套）.新站排名第三（约12431套），其他各区均小于1万套,库存：包河隐形库存约12839套占据九区榜首，其次为滨湖（约12480g）12431套），其他各

10、区均小于1万套；九区隐形库存同比18年（除蜀山外）,新站排名第三（约 均有所下降数据说明；世联大的据;二手房市场I供应量价2019年合肥二手房市场挂牌量61997套,同比18年下降20%; 2019年合肥二手房市场挂牌价格一直处于稳中略涨的趋势，12月新增挂牌价格最高16895元/m?,2019年合肥二手房市场供应61997套，18年合肥二手房市场供应77461套，19年同比18年供应下降20%; 2019年合肥二手房市场挂牌价格一直处于稳中略涨的趋势，3月新增挂牌套数最高7554套，12月新增挂睥价格最高16895元/m二手房市场I成交量价2019年合肥二手房市场成交12572套，成交均价稳

11、定在L7万元/m佐右，7月成交套数最高1382套，9月成交价格最高17306元/m? 2019年成交套数 2019年成交均价元/ N“ 201拜合肥二手房市场成交12572套，成交均价一直处于稳中略涨的趋势，7月成交套数最高1382套，9月成交价 格最高17306元/rrf。17世联观点:新房市场总结及2020年预测2020年会变好吗?“还是看供求：2019年合肥年成交新房约6万套，二手房约1.5万套。目前合肥主城区新房显性存量（已拿证未备案）44595套，隐性库存 侏上市）约65000套，合计近11万套；二手房市场2019全年挂牌量61997套。加上土地维持高位供应，市场供需关系逆转，供过于

12、求© 一方面对于一二手 的房价都有较大影响，另一方面，对于客户的购买信心和开发商拿地信心冲 击很大。17数据来温：世联行大数据世联观点:新房市场总结及2020年预测2015之后，“房住不炒.“因城施策”的基本规则被确定,“稳“字成为共识,楼市不能大涨也不能大跌成为底线°新规则下，行业的不确定性降低了，风险也降低了；每个城市，乃至每个项目的房价上限.下限，基本都能确定。地价也基本稳定，同一起跑线上，谁能卖得更好,谁能赚更多的钱？，1、具备区域开发”的能力，所以我们看到华夏和恒大在舒城、华侨城在巢湖、万科在长丰的苏高新；2.品牌力.产品力，靠的是尊重市场和客户的态度，今年在合肥

13、看到旭辉针对90后的“网红风”售楼部.金鹏“四开间”的刚需产品,融创对于中高端客户的深入研究和社群运营；3.成本控制,”成本算不过来”这地不拿了.真的是成本算不过来吗？拿别人算不过账的地是“技高人胆大”啊!#02全国市场宏观经济全国政策全国市场25宏观经济经济运行总体平稳,但国内外环境错综复杂，国民经济继续运行在合理区间，延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，2020年经济下行压力有望减弱2019年111月，出口 15.55万亿 元，增长4.5%；进口 12.95万亿 元，与去年同期基本痔平.贸易顺差2.6万亿元，扩大34.9%2019年11月，全国固定姿产投 资同比增长5.2%,增速与110月

14、 份持平2019年111月,社会消费品零售 总额累计增长8.0%,增速与110 月份持平GDP投资:迸出口消费201 9年国内宏八观经济情况2019年前三季度中国的G DP同比实际增长62%11月末，广义货币（M2）余额 196.14万亿元，同比增长82%,增 速比上月末低0.2个百分点.比上年 同期高0.2个百分点.11月全国CPI同比涨幅达4.5%, 较前月IT大07个百分点宏观经济I国内生产总值截止到2019年三季度，国内生产总值246865.1亿元，按可比价格计算，同比增8%。按照季度走势来看,全国经济运行态势稳定，基本面向好的态势发展近三年全国GDP走势政策环境I全国政策因城施策为政

15、策基调，对应执行满足差异，各政策合力保障房地产市场健康稳定发展健的货币政策灵活适度.保持流动性合理充裕；2、财政政策聚焦交税降费,更加注重结构调整，税收法定工作加速推进。1、培育发展批现代化都市圈，构建大中小域 市和小城镇协调发展的城镇化空间格局；2、长 三角一体化发展加速构建；3、高标准高质量建 设自贸试验区，制度创新推动高水平开放2019 年政策盘点1、放开放宽除个别超大城市外的城市落户 限制，确保完成1亿户籍人口在城市落户 目标；2、地方积极落实放开放宽落户政策, 3.各地出售优惠政策争抢各类人才，人才人口人才政策引进聚焦住房保障.1、棚改规模收缩，严格蹦棚改范围 和标准；2、中央强调加

16、快城镇老1日小 区改造。地方加紧落实老旧小区改造H 划.安徽计划2019-2021年，昭钠造 老旧小区2600个左右，a有效供市场调| 1、长效机制由"建立完善“转向“稳妥实施；2.I加快推动住房保障立法,大力发展住房租赁市场；3、因地制宜发展共有产权住房，保獐新市民住房需求1、中央重申坚持房住不炒.着力防范房地产金融风险, 全面落实因城施策；2、拈亍明确房贷利率调整事项.保持个人住房贷款利率水平基本稳定；3、热点地区持 续加强调控措施.确保市场平稳运行，部分地区优化 调控措施,多措并举满足自住需求.土地市场I全国土地全国土地市场整体供应增速放缓，成交较去年同期微降，其中一线供需同比

17、走高J二线供求量较去年上扬,出让金总额同比走高,三线土地供求热度下降2019年全国300M4市土地市场情况2019年不同域市加市场情况附间哂席出面枳成交面枳出让金樱面价（万（万武）（亿元）5/啕溢价率哧市类别质标椎出面秋 成交而枳出让金楼曲价5"）（亿元）伉/"）硼率2019年绝对12981610656850394250713%同比1%-1%19%17%下降0.02个百分点绝对量25451216858457212313%同比<6%-10%-14%-5%TTlMtr/X 石 G 占卜降白r品二季度绝对是3102326818143882&4421%同比3%8%51

18、%33%上升1个百分点三季S绝对量317742679713013257810%.同比-1%0.3%18%16%上升。4个百分点四季度绝对皇41568312681445824189%同比5%-3%23%21%上升2个百分点全国表现：整体供应增速放缓，成交较去年同期微降.收金和均价同比上扬;城市绝对最36223292607577346%同比27%20%10%-12%上涨0.1 个百分点工绝对黑467714039026504329614%百 行同比5%6%23%18%上狗个 百分点百 城市794226288617716157615%同比-3%-6%10%15%下降2个 百分点,分城市表现：一线城市供

19、需同比走高，出让金较去年增加逾一成，；益价率同比基本持平；二线城市供求量较去年上扬,成交均价增加近两成，出让金总额同比走高；三线城市土地供求热度下降，出让金总额及楼面价走高，溢价率同比下滑。故据来源；中国指数研究仝国东抵1百9由培隹1 1(11)19年市场成交平稳微于 城市下降E总体成交量同比18年上升3.52%, 一二线城市上升,三线城市成父套数（套2019年全国主要城市房地产市场交易情况成交面积 （万叫成交面枳同 比另缴成交面枳 （万M）成交面积同比城市成交套数 （套）64726719.7345.03%退州69418861.7217.42%上海1365611395.966.61%80112

20、1003.216.68%广州如60293823-231%99911123291-19.51%深圳37886372.4727.57%1893322111.492255%一线城市合计3277753426.3912%=代表城市 合计1099809128184%研'21826269.9911.36%48287S46.72732%曜京677367922619.97%25816305.0350%苏州54763671.0811.07%泉州24004283.82 14.58%青鸟1262671487.71491%超关12620158.8315.19%制26274266323723%汕头192s4241

21、2724.26%迂242052525713.54%盼21955267.7530.23%宁波130S141S22.696021%连云港6165469040146%曲2091012346.512336%三线代表城市 合计21379024948%24数据来源：中国指数研究B全国市场:宏观经济及全国政策定调趋稳，土市供求同比微降，新房销售量价稳中有升，一二三 线城市成交面积分化明显，一线城市上升，二线城市持平，三线城市下降：，全国政策：中央重申”房住不炒、，宏观经济：经济运行总体平稳，但国内外环境错综复杂，国民经济继缜运行在合理区间，延续了总体平稳、稳中有进的发 展态势，2020年经济下行压力有望减弱

22、.城施策”主基调未变，稳地价稳房价稳预期，对应执行满足差异，各政策合力保障房k 土地市场：全地产市场健康稳定发展.土地市场整体供应增速放缰，成交较去年同期微降,其中一线供需同比走高,二线供求量较去年上扬，出让金总额同比走高，三线土地供求热度下降.L住宅市场：19年市场成交平稳微升,总体成交量同比18年上升3.52%, 一二线城市上升，三线战市下降。25,2020年市场预测：预计房地产调控总体保持从严, 定之下，区域分化加剧。城施策的方式会多样化,房地产金融侧收紧格常态化.在整体稳合肥市场合肥政策合肥土地市场合肥住宅市场 合肥商办市场合肥市场I合肥政策2019年合肥新房市场调控呈现松的走势, 京

23、定地价、保持合肥楼市的稳定1-3月贷额度紧张，利率上猊7方实行取消土月22日起，对于首套股；己结清的买叁声赶i!屠亚侬而曲率:她竞买资格、纳入信用" «黑名单”、两年内不得参 ：与合肥土地竟买等相关处理:用地（含以居住为主的商住«用地）现调整为最高地价：2280万元他.最高楼面；地价17100元/平方米.« 5月21日，收紧土地竞买:规则，关联公司不得阵尊! !调2。25%,放款周期加 汽长，部分银行停止办理11住房贷款业务货币政策土地政策信贷政策行政调控 政策0-V5月1日起，契税试用税睾统； 一下调至3%, 4。年公寓和:非住宅契税也同样降低；;房企

24、购置土地时契税格下降I 1%；土地市场变规范，调控的目的是为了277-9月的拍卖方式调整为明28日住宅用地限调鱼. 按宗地确定拟供应商品住宅用地 最高E蜥、参考"J野出行 .将睹*赢赢时禁1012月"月1日起合肥物业收费标准 调整.上下浮动不超过20%12月合肥公积金贷款额度或高者号最高限价时特竞自持用于租赁的商品住房月合肥各大银行额度紧张二手房基本停贷,新房审批越项目建筑层匚二二，8月20日起，合肥商品房预售 门槛提高!放完，个人住用公积金贷款；上限有望不再局限于个人45万元夫妻双方55万元I苜画丽靛:一 i装修分开备案：12月10日合肥宣布取消商!品房网签备案盖章环节L

25、B土地市场I年度成交表现2019年整体居住用地供应成交均为5年最高；平均溢价率比18年略高3%, 土地整体相对理性平稳，政府调整商品住宅用地定价方式降低溢价率稳定预期2015-2019年各年度居住ffl地量价情况,供应面积：2019年供应居住用地12759亩,为近5年最高;年度合肥市20152019年居住用地价情况供应面积 （亩）成交示数成交面枳 （亩）成交总金额 （亿元）2019 年127598590048132018 年98346367376002017 年96676581087592016 年923289891911232015 年8398647512486数据说明：数据包括台史九区及四

26、县T5;数据具涉及居住及商住用地29，成交面积：2019年成交9004亩，为近5年最高，同比2018年成交面积噌加2267亩，环匕维长33%;平均溢价率：2019年平均溢价率61 %,略高于2018年全年3%;其中2016年平均溢价率5年最高达226%政务区九区:2019年九区土地供应量滨湖居首， 2018年供堆面积（亩）2019年供地面积（亩）其次为包河区，经开区供应量58亩，政务无土地供应,九区供地面积相较于2018土地市场I区域供应城区供应持续萎缩，稀缺性凸显。城市外拓进程加速，滨湖和三县持续高量供应。舒城、空港及巢湖等卫星城随着华夏.恒大文旅.华侨城等开发商进入,小镇化发展,合肥的辐射

27、效应明显2018-2019年合肥九区四县一市土地供应1600140012001000800684002000四县一市：2019年巢湖、长丰、庐江供应量大超1000亩, 2018年3升2降。年1升7降1持平;庐江供应918亩，肥东供应723亩，四县一市供地面积相较于数据说明：仓幅大数据；数据只涉及居住及商住用抱土地市场I区域成交量价对比2018年的各区域的成交楼面价，整体成交价格下降明显，低溢价甚至底价成交成为主流,部分有溢价的地块，也比同板块两年前的地价下跌不少.小部分区域因为供地位置的价值造成地价上升2018-2019年台肥九区四县一市土地成交量价201阵成交面积（市） 2019年成交面积：

28、B）2018年平均楼面价（元/m2）2019年平均楂面价（元/n?）2019年平均楼面价5升9降：滨湖是2018年的供地集中在金融板块，2019集中在省府板块，区域价值的差异带来的地价的差异;西是2018年供地集中在新兴的肥西边缘扳块，2019年瑶海是2019年供应集中在龙询成熟区.位詈价值差异带来地价的差异;供地集中在翡翠路沿线板块，与合肥主城的连接更紧密；包河是价值的倒挂，相对高地价的项目会有较大价格压力。故据说明：世联大数据声豹据只涉及居住及商住用处I 土地市场I年度成交表现2019年供应住宅（商住）用地12759亩，成交9004亩；下半年楼面价平均值低于上半年，9月后拿地放缓，低溢价成

29、交已经成为土拍主旋律，供求情况：2019年供应住宅 湎住）用地12759亩，同比2018年上升30%;居住用地成交9004亩，同匕L2018年上升33%. 4月供应和成交高涨至年最高值，械成交分&J2592亩和2255亩，89月因土拍政策升级取消或延期拍卖多宗住宅用地土拍门槛提高，热度将降温。，成交价格：2019年上半年在3月份成交单价出现阐6高达1270万元/亩，原因为滨湖和包河多宗优质高溢价tA块成交拉动，1012月房企因融资困难及楼市降温拿地放缓，低溢价成交已经成为土拍主旋律.鲍括台肥九区及四县F;助0只;步及居住及商住用她33土地市场12020年计划供应2020年全市计划供应居

30、住（商住）用地76宗合10185亩；经开区计划供地面枳623亩满足市场需求，巢湖、肥东超干亩，加剧区域竞争，2020年全市居住类（含商住）计划供应76宗计10185亩，其中九区3 5宗合3834苞四县一市41宗合6351亩。供地面积上，以里湖、肥东、肥西为0R前三，分另购2972.88亩、1174亩、937亩;，供地宗教上，以巢湖.肥西、长丰、瑶海为宗教前三，分别为16宗.7宗.7宗、7宗.政策层面政策层面四限”早已实际上放松，此次政策调控周期比之前的周期来得更长,因为除了限制性政策之外，政府使用更加长效的金融政策和解决供求矛盾。影响未来的是供求，而政策稳和“一城一策短期内不会变土地政策政策层

31、面上，政府屡次磁竞拍规则，由原来的 惭止过热、到“防下跌”（防圉标、禁马甲）+让价值更高的地发挥除价格体现之外更大的价值（竞自持）让市场来定价,让开发商用脚投票,是好事!新房政策市场的下降真的是因为政策吗？是又不是.本轮调控标志性的“四限”政策，红面上尚在，但实际上已放松：“限价”现在还有几个盘能卖到“限”的那个价格？；"限购"除了让深，宽松的落户政策已实现首套房轻松购买，多套房迁直系亲即口实现购买；“限签”-已无限制；“限贷”政策，威力最大的还是首付成数的提高，购房门槛的提高直接隔氐了客户的购买能力,利率虽有上浮，但放在较长的周期里,即使是目前上浮的庠也在中间水平，而LP

32、R新政执行则是将利蟀更加市场化,有利于降低S卸喇率水平，毕竟“低率"甚至"零利率"运行才是国际发展的趋势.这个周期比之前的周期来得更长，因为除了限制性政策之外，政府使用更加长效的金融政策和解决供求矛盾。影响未来的是供求，而政策“稳”和“一城一策”短期内不会变.33数据来源：世联行大数限备案56460套同比下降12%, 19年备案均价17634整体市场I住宅年度量价 新增供应5611。套同比下降9% r 同比上升5%2015-2019各年度量价走势2015-2019各年度供求关系,新谣修立工I双（万rrf）弧匹左（万"）100000900008000070

33、0006000050000400002000020000100000供应：2019年全年合肥九区累计供应商品住宅5611c度，同比下跌9%;新增供应674万同比下降9%备案：2019年全年告肥九区共备窣商品住宅56460套，同比下降12%;成交659万nV,同比下降11%价格：2019年全年合肥九区商品住宅成交均价约17634元/rtf,同比上涨5%I整体市场I住宅年度量价,供求受行政干预特征明显，整体供求平稳，备案速度加快，均价波动上升，处于高位，丁二 £*新蜜信应£»寻友套数管直分数一备意均6(7U/nrf)购6则先家园网网签备案整体市场I年度量价上半年市场阶

34、段性回暖.下半年市场下行遇冷,年底限签政策阶段性放松，高价盘加快备案，备案均价上扬2018.2019月度九区新增供应对比 2018新墙供皮震薮 201翊章供应套戴2018-2019月度九区备案量价走势 2018ftSK- 201g 备2018备案均价1元/frf) 2。19备安均价CTfrf)200001800016000140001200010000800068。400020000 16月,房企推货节奏逐渐加快，上半年市场阶段性回暖，政策稳定购房者预期叠加十部分开发商暗放优惠+2018年年底到返乡潮积累的需求释放出现“金三银四“，步入5月市场进入平稳期，6月为半年度峰值;下半年市场下行遇冷，

35、9-12月，房企推货节奏逐渐加快，因“房住不炒" ”一城一策” 二手房住宅市场信贷收紧，“金九银十，”不在，年底房企冲指标利用降价促销等方式，使得备案量处于年度高位.整体市场I年度量价2019年高层备案均价16879元洋房19704元/m别墅22179元/行，价差梯度分别为：2825元/m； 2475元/M,别墅表现出较高的溢价能力新增供应套数备案套数一备案均价（元/府）,高层全年供应41985套，备案453U套，备案均价16879元/m'洋房供应13758套，备案10512套，均价19704元/M;别 壁供应333套，备案477套，均价22179元/行.高层、洋房、别望备案

36、价差梯度分别为：2542元/m，3561元/m,别辇表 现出较好的溢价能力。整体市场I高层量价高层备案集中滨湖.新站为市场热点区域，供应与备案均领跑市场；全年高层供应2019年合肥高层住宅量价走势18000120002019年合肥九区高层供应与备案套数1700016500160001550015000全年高层供应41985套，同比下降13%,全年备案45314套，同比下 降 14%;下半年市场下行遇冷，g2月，房企推货节奏逐渐加快，但“金加艮 十”不在，进入年末高层放开备案，使得备案量处于年度高优滨湖、包河、新站、瑶海供应啦套数居前，2019年供应分别为7997套 、7652套、6986套、6

37、271套，笛案分别为10265套、4737套、9630套 、6091 套。滨湖、经开、政务三区备案大理应主要源于限制备案政策之下2018年41985套.同比下降13%,全年备案45314套，同比下降14%未能备案的房源，特别是高价房源.整体市场I洋房量价洋房供应及备案主要集中于高价值区域滨湖.蜀山.包河及价格洼地新站；洋房供应13758套，同比涨8%,备案10512套,同比涨3%2019年合肥洋房量价走势21000195001WO185001800017500170001650016000250020393200712000196141S003010003002 二1884911672019年

38、合肥九区洋房新憎供应及备案套数代正善教法至琴37新站，滨湖、包河、蜀山为洋房供应、备案主力区域；供 应与备案分别为：3425套和1969套.2448套和2351套、 20206ffi935套.1962WO14 套.全年供应13758套，同比去年上涨8%,全年备案10512套，同比去年上涨 3%;19年入市项目大多以洋厉频规划为主，12月网签备案积压现象缓解，备 案放开，带动高价值及价格高位洋房备案.I整体市场I别墅量价别墅供应集中在蜀山，备案集中在庐阳.备案477套,同比降44%2019年合肥九区别墅量价走势，全年供应力3套，同比去年下降47%,全年备案477套.同比去年下降44%.高新和蜀山

39、；别墅供应333套.同比降47%2019年合肥九区别墅供应与备案套数“高新（号西湖、湖板决）、庐阳（四里河板决）.蜀山（重铺湖板块）、包河（高铁板块）为别啊）主要分布区域;， 别堡产品在19年表现出供不应求的状态,主要原因是四季度高价房源的放开备索.，.口40去养：季囱同同左普素整体市场I供应产品近五年80-100T刚需和100-120行改善产品供应套数比例不断增加；140m2以上纯改善型产品供应套数比例不断减少，改善产品市场有待扩张2015-2019年各面积段供应套数比例整体市场I成交产品近五年80-100行刚需和100-120疔改善产品成交套数比例不断增加；120-140m2纯改善产品成年

40、度弹性需求20152019年各面积段成交套数整体市场I住宅库存截至19年12月，九区库存4.45万套，去化周期11个月，环比11月持平，同比2018年库存微降2%,存销周期增加3个月2018-2019年合肥九区住宅存量及去化周期月度走势2018年底库存4.57万套，面枳约559万截止2019年12月份库存4.45万套，去化周期为11个月，环比11月持平；2018年年底至2019年8月库存量逐月降低，存销周期稳定在6-8个月，9-12月份伴随供侨量增加存销周期提高至11个月。47整体市场I存量产品截至2019年12月，九区新站存量最高为8743套占比20%,其次包河存量为6947套占比16%,整

41、体110-125行改善产品量大2019年12月九区存量面积段 询木以卞 B8（洋米 。丽米 丽兴 10O11中米 1KM2评米125】岬 米 U418（印米 1次邛米以上49整体市场I年度供求滨湖供应备案双冠军，区域供求及去化周期悬殊大，新站库存量处高位，包河存销周期九区最高，经开.政务区库存压力较小2019年九区量价及各区备案套数比“ 2019年合肥九区均呈现供不应求趋势，滨湖、新站区供需两旺，成为九区主力供求区域;2019年12月九区存量及存销周期盘点，2019年房企供应节奏加快，滨湖、包河、瑶海新盘入市积极，新站和包河两区库存压力大，经开、政务区库存压力较小51合肥住宅市场小结:住宅市场

42、1. > 2019年全年分为三个阶段：12月”消失的返乡潮”、34月“突现的小阳春、5"2月"市场的新常态”.整体来看，2019年相对于2018年，实际上是价浮量流的一年。”折扣“、“分销”、“太南了”是开发商2019年的关键词。“以价换量”+ "降低首付门槛”是绝大多数开发商的选择，价格的让步和销售 手段的增加换来了市场总量的增长。但因为个盘的增加，竞争的加剧，分摊到各盘，却是愈加惨淡的成交市场预测> 2019年合肥年成交新房约6万套，二手房约1.5万套。目前合肥主城区新房显性存量（已拿证未备案）44595套，隐性库存（未上市）约65000套，合计近

43、11万套；二手房市场2019全年挂牌量61997套.加上土地维持高位供应，市场供需关系逆转，供过于求。一方面对于一二手的房价都有较大影响，另一方面, 对于客户的购买信心和开发商拿地信心冲击很大。由于2019年底对楼市的微放松”，刚性购房需求在经历了大半年的压抑、观望之后，明年春节后这些购买力可能会陆陆续续涌现，年前高杠杆率的房企或有 一波强力的打折来确保现金流安全，以至于整个市场行情会又有可能再出现一波”小阳春”彳亍情，不过" 小阳春的热度会比去年低点。合肥商业市场I商业量价市场供求失衡，除新站供小于求，其余各区均供大于求显著，月度成交整体呈上升趋2015.2019年合肥九区商业年度

44、量价走势年度供应一 年度备箕光数 一黄藏均夕（元府2 12019年合肥九区商业量价走势数据来源：家园网网签备案户2019年合肥市区商业供应面积70.35万方，环比升12%;商业备案面积47.02万方，环比降28%;”从区域市场表财看，购区商业市场供应颤30.6万吃 九区中供应领先；翩、新站、瑶海、蜀山区备窣面积均破6万政务.庐阳备案面积均破5万N.数据来源：塞国网网答各案合肥商业市场I商业存量商业存量持续小幅下滑，商业去化提速，库存压力稍有缓解35000300002500020000150003010000去化局期（月）o库存ma无3*61月 ffxsaa xaafl H8&9R 云&

45、amp;aeim w g 耳aR xgslR H 京ziRaR IX二HSR H01145W H.SR H 据sw ff-sae. tnsw maa 贝(QaOF bz 耳afl 座(耳a« 女11处£月 kmR cr微二R trfwR 巧立二R m/R fss bl1« 鼠 csas cr匚吩？lR tfOT 卧 glR Hu flrn 巧落glR knmR 丐8三R Hu 5国£R fr1w-tR tnslR tfolbslR 5&SIR ohoxsir H . SIR 氏1slR Mu ar®nR 耳 SIR tfmR201520

46、19合肥九区月度商业存及去化周期月度走势合肥商业市场I商业库存截止2019年12月合肥九区商业存量达19145套；包河以4792套居九区库存首位2019年合肥九区商业月度存量及去化周期220002150021000205002000019500190001850018000175002019年12月合肥九区商业存量及去化周期#二库存量/（月平均去化量计算，去化周期约54.1月.截止到2019年，合肥九区商业存量达19145套，族去化周期（月）九区库存包河库存4792套居首位；蜀山去化周期最长达1044个月，经开次之95.1个月.合肥商业市场I备案产品；0-160m2面积段产品较受市场青睐，占比

47、总量48.63%,小户型商业产品或为发展趋势201 5-2019年度商业备案面积段变化趋势2019年1 -12月度商业备案产品面积段 SON以下so-8Oftf *80-160nf160-2004 0200-400 0400-600 600rrfUtt数据来源：家园网网签函案“截止到2019年全年，合肥九区商业备案面积达47.02万r* 其中8cM 60m2以149万m?居首位，占比32%,其次是50 80 m?以6.99万/m2居第二，占比15%.合肥办公市场I办公量价I整体供大于求，同比皆上升，供应面积环比降51.26%,备案环比涨4.2%,市场略有LU®嗤；包河备案位列第一，占

48、比26.28%2019年合肥九区办公月度价走势数据来源：家园网网签备案新卫供应套敌 一番莪套数 一备套均价（元/次） 2019年合肥市区办公供应面积69.51万方，环比升23%;办公备案面积47.16万方，环比下降35%;办公市场包河、滨湖、经开供应、备案面，从月度成交走势来看，备案套数18月，维持在200-400套；9月份急剧上涨到627套（京商商贸城备案），10-12月备案套数回落至的200套；备案均价横盘波动幅度小.合肥办公市场I办公库存办公存量小幅回落，仍处于高位，去化趋缓，库存压力大20152019合肥九区月度办公存量及去化周期月度走势250006020000150001000020Nu6Toz IU6I0Z 0CGIO