房地产开发成本构成及费率测算

1、房地产开发本钱构成及费率测算一、土地开发本钱构成1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿 费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置 费、自行安置的补助费、私房征购费等。2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两局部。4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供 气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目本钱总额包括以下几种，归集并计算出单 项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发本钱中去。 场地平

2、整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工 人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳 保技安费等。8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税应以14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息， 复利计息计人本钱。 二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费 指

3、新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作效劳的辅助工 人的根本工资。 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的本钱， 以及周转材料的摊销费。 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属 工具费。动力及燃料费等。 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工效劳而支付的各种费用。主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。- 供热及换热站- 供电设备、安装外接及配电室、

4、配电箱费用- 电梯2、小区内公共效劳及建设费指按规划要求兴建 中小学校、幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房保安监控室 居委会 商店 停车场洗车场 其他效劳设施3、小区内公共设施配套工程建设费单指工程施工费用 道路 停车场 地面硬化 围墙 排水、排污管道 供水管道、二次加压 监控系统 供电线路、路灯 宽带及机房 有线电视 通讯线路 供热管道及换热站 园林、绿化 三、根底工程费主体工程根底费用四、城市根底设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市根底设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费 五、前后期费用

5、1、勘察设计费2、监理费3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、平安监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费 六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费 企业运行工程管理过程中所发生的费用。1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、

6、街道管理费10、方案生育管理费11、社会统筹12、教育基金 八、贷款利息 工程贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、丿 口费3、销售营业税十一、各种税费国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十二、总投资额十三、利润额【二】房地产开发本钱构成都有哪些房地产开发本钱构成都有哪些？分别占总本钱的比例？开发本钱包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，根底设施费，公共配套 设施费，开发间接费用等。其中：1. 土地开发本钱土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有 关地上、地下附着

7、物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。2前期工程费，包括规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等3建筑安装工程费，指以出包方式 自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等4根底设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿 化等费用。5公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。6开发间接费用包括，组织管理开发工程所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理 费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。?房地产开发本钱的组成内容从上可以看出：构成房地产开发企业产品的.开发本钱，相当于工业产品的制造本钱和建筑安 装工

8、程的施工本钱。如要计算房地产开发企业产品的完全本钱，还要计算开发企业公司本部 行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、 转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大 局部都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发 产品本钱，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的本钱， 特别是在开发 房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开 发产品本钱，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用 计入开发产品本钱

9、，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的本钱水平和 本钱管理责任。因此，现行会计 制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品本钱， 也就是说，房地产开发企业开发产品只计算 开发本钱，不计算完全本钱。探秘房地产开发本钱 戏法利润监管亟待加强记者进行了一番采访，了解到 房地产开发本钱戏法的某些奥秘。土地成为虚增本钱道具房地产开发离不开土地，国家对土地实行招拍挂的初衷，在于表达市场公平，提高价格透明度。但记者在广西、湖南等地了解到，招拍挂反而成了某些开发商虚增本钱的道具。规模较小的工程，某些开发商在招投标过程中可以通过内部渠道了解政府方面的土地价格 底线上限，与有可能参与竞标

10、的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成价格同盟，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。对于规模涉及几百亩土地的工程，土地连片开发就需要通过集体围标的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的工作，通过招投标 评估方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手，减少竞争压力夺标。此外，在掌握从政府部门漏出的风声后，开发商在未来的黄 金地段抢先 圈地。如政府搬迁、城市开展规划等出台前夕，开发商就会连夜跑马圈地，因为这时候土地价格最低廉。通过上述三个方法拿到土地，都能降低本钱。但为什么末了地价本钱又都上去了呢？这就是手段了！ 广西熟

11、悉房地产行业会计内幕的人士江海强说，招拍挂之后，大局部房地产企业不会立即上交所有款项，往往会申请延期交款。根据国家规定，相关职能部门应向 企业收取滞纳金，但滞纳金数额由职能部门说了算，这就留下了操作空间。职能部门要求收取的滞纳金、罚款，到企业本钱账里就提高了好几倍。建材、人头和规划都能做本钱文章建筑材料是开发商本钱控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于恰到好处地在几乎所有不影响工程质量平安的环节上使用价格相对低廉的产品。尽管这局部材料本钱低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍至3倍。一些房产公司工程部门人员私下说。凑人头数也是一个绝招。某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村

12、整族人的身份证来制造使用大量农民工和技术工程师的假象。在某些工程，农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元，拿不出任何资质证明的 技术工程师，每月开出的工资也到达 8000元甚至10000元，大 量的虚增本钱开支从此而来。此外，修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期利润增值的核心，但这也是实现 本钱飙升的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将 大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中， 通过有 内部关系的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积乾坤大挪移，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时

13、大户型的面积一般都要比原来多5%以上。房开商李萍告诉记者，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的本钱也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户 型价格高出1/4-1/5，大户型的利润空间会更大。在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的本钱，通过大户型的实际销售来获取利 润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临 市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，局部开发商玩弄本钱增长也 就成为轻而易举的事。本钱转移+透支=亏损假象常年从事房地产开发的业内人士陈宗海说，目前大局部房地产

14、 企业都办了物业公司，而开发商往往通过将物业公司、其他楼盘本钱集中到即将验收的楼盘上来，用东墙本钱西墙贴的方式，造成 房地产本钱高的假象。一些在东部沿海和中、西部省区同时都有楼盘开发的开发商 就更容易转移本钱，极少遇上监管部门跨地域核实。广西金虹律师事务所律师吉昆峰认为，某些地方政府在房地产_虚亏实盈格局中也扮演着不光荣的角色：为了表达政绩，实现财政年年增收很多城市下辖的区级政府鼓励房地产企业提前缴纳来年甚至未来几年的税收。长沙市一位部门负责人说，这样做实际上将多期房地产开发税负集中释放，增加了当期 开发本钱，进而也就刺激了当期房价。而开发到了二期、三期， 税已缴完，本钱越来越低，房价反而随着

15、大环境越卖越高。深圳平石投资公司资深专业人士张天运等人认为，政府要确保对房地产的调控能力，除了运用金融杠杆，还必须一方面加强对开发商各类本钱的详细统计、评估，将这些细节纳入房价 是否虚高的考察体系中；另一方面，政府相关职能部门应该向购房者公开相关本钱信息，这样 才能实现房价的有效回归。张天运认为，地方各级政府乃至县区政府，完全能够根据当地房地产价格和各种本钱因素作出评估，核定 房地产行业在本地区的平均利润率，向房地产开发商强制征收暴利税，并在下一次招投标过程中设置严格的利润门槛，才能确保房地产调控落到实处。业内人士曝光房地产开发本钱清单回报率近100%昨日，一位杭州的房产业内人士向记者传递了一

16、份房产.开发本钱 清单表一。从这份清单上看出，该开发商凭借该工程共赚取了 5.8亿元的毛利润，相对其 6亿的本钱来说，回报率近 100%。表1:杭州某楼盘本钱清单工程名称 计算式 金额万元一土地面积出让面积141.19亩94133平方米二可建房面积主要局部多层公寓 94560平方米占62.78%小高层公寓 40000平方米占26.56%沿街商铺4000平方米占2.66%半地下汽车库 17280平方米小计167890平方米三容积率1.6四销售额多层公寓 7800*94560 73756.8小高层公寓 8000*40000 32000沿街商铺 12000*4000 4800汽车库8100小计 11

17、8656.8五工程本钱(万元)1、地价投标价165万/亩241362、配套费 37933、建安工程造价 171984、建设与准备费 19625、财务费用 26886、销售广告费 118656.8*2.5% 2966.427、营业税 118656.8*5.85% 6941.428、不可预见费 54831*1% 548.31工程本钱合计 60232.84六利润 118656.8-60232.84 58423.96七所得税 58423.96*33%-19279.9八净利润 58423.96-19279.9 39144.05表2： 上海ZH房产本钱清单一期A块利润测算：一期A块建筑面积5.1万元加：商

18、铺7000怦，住宅：44000怦(1) 本钱:动迁本钱：2.5亿元，楼面价4900元/tf;建安本钱2000元/ tf配套费用1500元/ tf (组成：规费：300元/ tf、设计、环境费：100元/ tf、管理费用：200元 /tf、广告费用100元/tf、资金本钱600元/ tf、小区配套100元/tf、不可预见费用100元/tf)本钱=(4900/ tf +2000元/tf + 1500元 /tf ) >5.1 万元 / tf =4.284 亿元(2) 销售收入：商铺售价3万元/tf;住宅售价1.5万元/tf .销售收入=7000 tf X3万元/tf +44000 tf X1.

19、5万元/ tf =8.7亿元房地产清单，这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的。(3) 毛利：8.7亿元-4.284亿元=4.416亿元【三】浅议房地产开发企业本钱管理浅议集团房地产开发企业本钱管理WTO的参加，将促进国内市场与国际市场的接轨，国外巨额资金涌入国内市场，规模过小、 力量分散的企业必将经受不起这样的冲击，即使规模效益显著的集团企业生存压力也将增大， 必然要求降低各项本钱。集团总部与其子公司之间在本钱管理上各具所长，二者相互促进，会更好的发挥作用。集团总 部在本钱管理中扮演着指导者、监督者的角色。而各开发企业那么可以依据不同的地域特征、政 策环境等充分发挥自己的灵

20、活性，利用总部总结的先进经验，更加有效的管理。一、集团总部的本钱管理职责1、制定、修正集团本钱管理制度，催促、指导各开发企业建立完善本单位本钱管理制度；并跟踪、检查执行情况，对本钱实行制度监控。2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反应给集团和各开发企业管理层以作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团本钱管理环境的了解，协助房地产 公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。3、组织各方面专业人士对拟建工程进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算， 把握投资决策，合理配置资源，帮助 房地产公司做好工程前期筹划中的本钱控制。立项审查的 重点是：立项资料是否齐全、标

21、准；市场定位是否明确、恰当；投资本钱估算是否经济、合理；投资回报是否符合集团利润目标要求；投资风险能否有效控制。4、跟踪、落实各工程本钱方案及其执行情况，适时了解各工程本钱的实际构成，汇编集团本钱 报表；分析、总结工程本钱控制情况，协助、催促各开发企业做好工程操作过程中的本钱控制 工作。5、建立本钱信息监控中心，及时收集各工程本钱动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决 策依据，并按要求将有关意见反应给各开发企业。6、组织集团本钱管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的本钱管理意识，推广集团内外本钱管理经验，寻求降低本钱的有效途径，促进集团本钱管理水平的提高。7、 根据管理

22、的需要，派出审计小组对工程本钱进行阶段审计和决算审计，对工程本钱发生的合 理性、本钱管理的标准性提出审计意见。并结合工程收益情况，考核工程的本钱降低率、投入 产出率、投资回报率等指标。二、开发企业的本钱管理职责1认真执行集团本钱管理制度，结合实际制定本单位本钱管理.制度，并自觉接受总部监督。2、根据本单位业务开展规划、开发能力和市场情况，确定工程开发方案，组织立项调研、选址 和前期筹划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项 审批程序。3、 规划设计阶段，应按市场定位和本钱估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理 性，使规划设计既符合标准，又表达本钱控制

23、的意识和要求。4、客观、认真地进行工程本钱费用测算，编制工程本钱费用方案，确定工程及每个单项工程 的目标本钱，分解本钱费用控制指标，落实降低本钱技术组织措施。5、遵循根本建设程序， 进行工程实际操作， 对房地产本钱实行工程经理负责制和全员全过程控制，对可控本钱、变动本钱和本钱异常偏差实行有效监控。保证将本钱控制在目标本钱范围内。6、正确处理本钱、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程 质量事故，努力缩短开发周期，严格控制工程的质量本钱和期间费用，加速投资回报，提高投 资回报率。7、组织工程开发本钱费用核算，及时、全面、准确、动态地反映工程本钱、费用情况，按规定编报本

24、钱会计报表等有关资料。坚持本钱报告.制度，保证本钱信息交流的及时、有效。8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等本钱控制因素，用足用活 各种政策、资源，提高本钱控制的预见性，努力寻求降低本钱费用的途径。9、定期或不定期分析本钱结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。三、本钱监控集团应建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的.房地产本钱监控系统。实行总经理领导下、工程经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。各监控中心应树立全员成本意识，对 房地产本钱实行全过程监控。各开发企业应根据管理需要和工程实际情况，设置审 算部、工程部、财务部等本钱管理职能部门或

25、岗位，保证本钱控制工作的顺利进行根据管理的 需要，各房地产公司应制订和完善各方面内容的本钱管理制度，如招、投标管理制度；合同管 理制度；工程质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交管理制度；预决算包 括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付管理制度；费用控制制度；材料设备管理制度。集团总部应不断总结各开发企业本钱控制经验，在此根底上，逐步健全、完善集团.房地产本钱管理制度。各开发企业应按根据工程开发的节奏，及时编制本钱方案，并跟踪、检查、考核方案的执行情况：开发产品本钱方案按完全本钱口径；期间费用方案；降低本钱技术组织措施方案。各开发企业也应完善本钱考核方法，确立本钱降低率、费用节约额

26、、工程投资回报率等本钱考 核指标。各开发企业在本钱控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产本钱的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步本钱控制工作。集团总部根据管理需要，应按工程就本钱控制情况进行分析检查。四、房地产开发环节的本钱控制1立项环节的本钱控制各开发企业新工程立项时须向集团总部提交?立项请示?和详细的?可 行性研究报告?，并经集团立项听证会讨论通过。?可行性研究报告?除应具备地块根底资料、周边环境及其开展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场 定位等根底内容外，还须包括以下内容：本钱费用估算和控制目标及措施； 投资及效益

27、测算、利润表达安排；税务环境及其影响；资金方案；?竞投方案?仅限招标、拍卖工程；投资风险评估及相应的对策；工程综合评价意见。2规划设计环节的本钱控制总体规划设计方案必须包括建造本钱控制总体目标，应首先上报集团领导牵头组织的 规划设计方案听证会审查，获通过后进入下一设计阶段如单体设计、 扩初设计、施工图设计。每一阶段都须要求设计单位出具?设计概预算?，并在与上一阶段的概预算进行认真分析、比较的根底上，编制?建造本钱概预算?，确定各本钱单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、平安性、周密性、 经济性包括建成后的物业管理本钱等进行会

28、审，提出明确的书面审查意见，并催促设计单 位进行修正，防止或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。关于施工招标环节的本钱控制、施工过程的本钱控制、设备管理、竣工交付环节的本钱控制、 工程结算管理等一般均由各开发企业依据各自的特点灵活处理。由此可见，集团总部的本钱管 理工作大局部集中在前期，而监控整个过程，总结各阶段成功的经验，提供给各房地产开发本钱控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是 对工程经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发本钱 费用的主要局部。第一局部 征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设工程的选址，首先必须符合城市总体 规划，还要考

29、虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物 以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的 熟练把握。第二局部勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程效劳性收费两局部。对前一局部通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程工程在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与工程的市场定位相适应 ，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积 极推行价值工程管理。设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案

30、设计与施工图设计分开的做法。三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加本钱。第三局部建安工程费的全程控制一、决策阶段的难题和对策：1、加强工程投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。2、 推行价值工程管理，用最少的投资，争取最大的效益：1保持工程功能不变，降低项目投资；2投资不变，提高工程功能；3投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；4降低一些次要功能，使本钱大幅度降低；5运用新科技、新技术，既提高功能，又降低工程投资；3、决

31、策的连贯与调整。前期方案的完整、系统、合理、科学，尽量防止后期调整带来的震 荡和本钱上升。二、 规划设计阶段的本钱控制要点：研究说明，房地产工程初步设计阶段，影响工程造价的 程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为 2535%，施工阶段通过技术措施节约工程 造价的可能性仅为510%，这说明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。1、 成立本钱评估审核部门：公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程工程的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和平安性等进行全面的评估和审核。1通过招标和方案竞赛，缩短设计周

32、期和优化设计方案；2按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；3通过合同对勘察设计单位明确规定责任；4加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。2、 对设计单位限额设计：由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，重技术、轻经济，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强本钱控制意识，设计保守不合理，浪费极大。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏节约罚超支。3、积极实行设计监理.制度，加强设计阶段的本钱控制。4、尽量防止设计变更带来的本钱增加。三、招标阶段的本钱控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提 高工

33、程质量。四、施工阶段的本钱控制：1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。2、自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情，在保证结构平安和使用功能的 前提下，尽量选用市场供给充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，到达一定的开发规 模的时候，采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。3、处理好质量与本钱的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市 场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。4、 保证工程进度。第四局部根底设施建设费建设单位应主动为各专业部门提供技术支持， 充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。第五局部

34、管理费用根据目前公司的实际情况， 在投资估算和本钱控制体系上， 将开发间接费用即企业直接组织、 管理开发工程发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。 管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位 管理费用水平。一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其本钱效 益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。二、在理顺公司产权关系的根底上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照工程进行科学的分摊。三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专 业的

35、公司和队伍，可能的话对开发过程中的局部业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做 比自己做更节省。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。第六局部 财务费用的全面控制首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金 运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某 个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的 降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对 财务费用的控制。一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，

36、利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用方案、现金流量表及贷款方案，在满足工程 需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：1前期阶段征地、拆迁、立项、设计、报建等：对耗时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委托给专业的公司来缩短时间；对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力 强、水平高、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。2施工阶段的时间控制：在搞好工

37、程招标和认真签订好承包合同的根底上，抓好以下工作：根据工程进度目标逐级编制工作方案，包括工程工程总进度方案、工程年度方案、建设监理单位的方案系统和设计 单位的设计系统。然后进行工程进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工 单位的交接日期。根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以保证技术指导、监督适时到 位。协调好银行关系，安排资金按方案准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。保证原材料、 设备的组织供给及时到位，以免停工待料，延误工期。对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变更出图。3销售阶段的时间控制：销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；实行销售业绩的鼓

38、励制度，促进销售收入的快速实现；监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。第七局部税金的控制 房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合 理避税，以有效降低税收负担。目前， 房地产开发涉及的主要税种所得税前有：营业税及 其附加；耕地占用税；土地增值税等。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。方案设计阶段的本钱控制流程一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。设计 任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建工程的开发理念、营 销主题、规

39、模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文 件的主要依据。三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后， 选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：1、 设计构思的超前性：目前的市场开展变化速度很快，加上房地产开发工程周期一般较长， 建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情 况发生。例如，对绵阳目前而言，尤其要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。2、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布

40、置、户型的好坏具 有十分关键的作用。规划设计要依据小区的根本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯， 合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。建议 公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各 地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参 与座谈。竖向设计要因地制宜，依山就势，防止大填大挖，增加土石方和根底工程费用。要保 持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。住宅的平面布置，在可能的

41、情况 下，要尽量缩小外墙周长系数外墙周长与建筑面积之比和结构面积系数结构面积与建筑 面积之比。在满足住宅的根本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有 明显的效果。住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通 道的合理布局，人车分流。3、 建筑风格的策略：建筑风格的功能一是美观，另一个是识别，即类似于VI的作用。良好 的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比较的优势，也会对促销费用的节约起作用。建筑风格的策略应注意以下几方面：1建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；2目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收入水平的提高，

42、必然会在 这方面提出更高的要求；3建筑风格的选择：普通居民更倾向于接受 有豪华气氛的住宅，尤其是 欧式风格接受程 度较高，而对开发商宣传推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高、知识层次高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。开发商应根据工程筹划、目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建筑风格确实定既适合市场需求又有效降低本钱。4应重视建筑风格与其本钱的关系，研究建筑风格增加的投入与其对工程价值提升所起的作用比照研究，选择性价比高的建筑风格。4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计， 此时控制投资主要是做好根底及结构的选型工作。5、 在预定概算限额内做

43、好施工图设计：对不同设计及材料进行本钱研究，向设计人员提出本钱建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。6、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能防止后期发生变更导致本钱的增加。本钱控制的运作机制一、 严格合同审查制度，强化本钱费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制 度。二、完善本钱预测、本钱结算和本钱监控体系，对工程运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。三、建立工程本钱的后评价 制度。四、坚持技术手段与经济手段相结合：1、组织上：明确工程组织结构，使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人员组成投资控制 委员会来专责工程的投资营运，促进管理职能分工的科学化和

44、标准化。2、技术上：重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审查和监督初步设 计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。另外，要认真研究、严 格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建安造价的可能性。3、经济上：动态地比较投资的方案性和实际性，严格审核各项费用的支出，采取对投资节 约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积极提出各种降低本钱的建设性方案等， 把工程投资控制观念渗透于每位员工头脑中。五、严格遵守本钱和费用开支范围，划清各种费用界限，保证本钱的真实性、科学性和可比 性。六、划清各期本钱与各个本钱核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开

45、发产品本钱。七、实行本钱管理责任制，对本钱实行全员管理。发动广阔职工参与本钱管理，把本钱管理 纳入岗位责任制，并做到责、权、利结合。把本钱费用指标层层分解，按干什么管什么的原那么，把小指标分别落实到有关职能部门，可 采取部门经理负责制。八、加强本钱预测、方案、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品本钱。【四】房地产开发本钱构成1、土地费用土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土 地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指工程开发的前期调研、

46、筹划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查 费以及 三通一平等土地开发费用。他在整个本钱构成中所占比例相对较低，一般不会超过 10%，这个阶段的软本钱比较大。3、建筑安装工程费建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个本钱构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约 占整个本钱的40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含根底设施和公共配套设施建设费两局部。根底设施建设费主要指道 路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设 费用指在建设用地内建设的为居民提供配套效劳的各种非营

47、利性的公用设施如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等和各种营利性的配套设施如商店、银行、邮局、菜市场等商业网 点等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、 自行车棚等室外工程。在 房地产开发本钱构成中，该工程所占比例较大，我国一般在10-20%左右。5、管理费用管理费用主要是.房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它 包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个本钱构成 所占比例很小，一般不会超过 2%。6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程 中通过借

48、贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发本钱一个重要组成局部。但它的大小与所开发工程的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占本钱构成比例相对不稳定。7、税费税费包含两局部：一局部是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费营业税，城市维护建设税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一局部是行政性费用，主要由地 方政府和各级行政主管部门向 房地产开发企业收取的费用，工程繁多且不标准。包括诸如征地 管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在 我国目前 房地产开发本钱构成

49、中所占比例较大，一般在 15%25%左右。8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费， 各种不可预见费等，在本钱构成中一般不会超过 10%。【五】房地产开发本钱的组成内容房地产开发本钱包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，根底设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。为了加强开发产品本钱的管理，降低开发过程消耗的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益, 必须正确核算开发产品的本钱，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的本钱，必须明确开发产品本钱的种类和内容。开发产品本钱是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品本钱按其用途，可

50、分为如下四类：1、土地开发本钱： 指房地产开发企业开发土地即建设场地所发生的各项费用支出。2、房屋开发本钱： 指房地产开发企业开发各种房屋 包括商品房、 出租房、 周转房、 代建房等 所发生的各项费用支出。3、配套设施开发本钱： 指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、 不能 直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发本钱： 指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其 他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品本钱，在核算上将其费用分为以下六大类本钱工程：1. 土地征用及拆迁补偿费： 包括土地征用费，耕地占用税，

51、劳动力安置费及有关地上、地下附 着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。2. 前期工程费： 包括规划、设计、 工程可行性研究和水文、地质、勘察、 测绘、“三通一平等。3. 建筑安装工程费： 指以出包方式、自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等。4. 根底设施费： 开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿 化等费用。5. 公共配套设施费： 指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。6. 开发间接费用： 包括组织管理开发工程所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理 费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。注：更细节局部可访问：另外，要计算房地产

52、开发企业产品的完全本钱，还要计算开发企业公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大局部都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品本钱，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的本钱，特别是在开发 房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品本钱， 就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品 本钱， 不但要增加核算的工作量， 也不利于

53、正确考核企业开发单位的本钱水平和本钱管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品本钱，也就是说，房 地产开发企业开发产品只计算开发本钱，不计算完全本钱。附： 2006 年杭州某楼盘开发本钱及利润表1：杭州某楼盘本钱清单工程名称 计算式 金额 万元 一土地面积 出让面积 141.19 亩 94133 平方米 二可建房面积 主要局部 多层公寓 94560 平方米 占 62.78%小高层公寓 40000 平方米 占 26.56%沿街商铺 4000 平方米 占 2.66%半地下汽车库 17280 平方米小计 167890 平方米三容积率 1.6四销售额多层公寓 7800*

54、94560 73756.8小高层公寓 8000*40000 32000沿街商铺 12000*4000 4800汽车库 8100小计 118656.8五工程本钱 万元 1、地价投标价 165 万/亩 241362、配套费 37933、建安工程造价 171984、建设与准备费 19625、财务费用 26886、销售广告费 118656.8*2.5% 2966.427、营业税 118656.8*5.85% 6941.428、不可预见费 54831*1% 548.31工程本钱合计 60232.84六利润 118656.8-60232.84 58423.96七所得税 58423.96*33%-19279

55、.9八净利润 58423.96-19279.9 39144.05【六】 房地产开发本钱估算及计算 房地产开发本钱估算及计算 最近看到很多关于本钱的贴，现在也把自己的总结拿出来晒晒，希望各位多指正！ 一、开发本钱1、土地本钱土地费用 =土地出让金 + 拆迁安置补偿费城镇土地或征地费用农业用地 一般用楼面地价表示。B楼面地价=每亩单价 /666.67X容积率例如100万一亩./占容积率楼面地价就是1000 元/平方米。2、前期工程费工程前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据 工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的 3.5% 6。其中 "规划设计 含景观 装饰费"一般为 30-50/ 平方米 一线城市 70-120 。3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层 和结构进行估算。 此费用不是简单的土建 +安装的费用， 还应包括小区内的景观、 设备等工程的 费用。更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、 物业、居委会、局部设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。4、根底设施建设费建筑物 2米以外和工程用地规划红线以