商业地产工程项目工程投资控制探究

1、商业地产工程项目工程投资控制探究伴着中国经济的快速进步，城市化进程加快，人们对生活水准的期待值明显提高，消费业态的多元化与享受化，指导了商业地产市场的蓬勃进步。但是，商业地产在中国进步日期尚短，人们关于商业地产项目工程的创新建立与运行尚欠缺理解，对商业地产的投资管理未能建立一个完整的成熟切实的办法和路径。商业地产项目工程创新建立是一个运转较长的软件工程项目，能否科学合理的对建设投资开展切实控制，成为项目工程成功与否的一个重要环节。商业地产项目工程投资包含土地本钱、前期本钱、建安本钱、管理本钱、营销本钱、财务本钱以及税费等，关系到策动、规划、设计、施工、招商营销等全流程。其中，项目造价对整体项目

2、工程的投资控制起着至关重要的作用，其贯通着项目建设的全流程，包含项目前期、招投标时间层次、施工时间层次以及竣工结算时间层次。笔者以苏州虎丘婚纱城项目工程实行为例剖析商业地产项目工程的项目投资控制。1项目工程前期的投资控制1.1精准定位，规划先行商业地产定位是商业地产项目工程运作成功的根本原理环节，前期的市场调研研究和策动工作的重要性不言而喻。科学精确的前期策动工作，不光是项目工程建设顺利开展的保障，亦是工期、质量和投资三大目标得以合理控制的条件。在精准定位的进程中，运用对苏州虎丘婚纱城项目工程周边的商圈剖析、用户要求剖析、商业竞争环境剖析，在此根本原理上开展消费者定位、业态定位和档次定位。精确

3、的前期策动和行得通性探究报告，将可以分明明确地辅导接下来的商业建筑规划设计工作。在此根本原理上，结合招商工作，开展初步的业态落位。在商业建筑的初步设计计划实现以后开展业态细分，进而辅导扩初设计。有的商业地产项目工程，旨在抢占市场，在得到土地以后急于上马，边施工边招商，有的甚至运用“筑巢迎凤的办法和路径，先建好再招商，引起接下来修改和调整很大，投资失控。各样的业态和品牌商家，会提出各样的建筑安装要求，对层高、通风、电力等均有各样的需求，只要建好以后再招商或者大范围完善业态，将引起很多的拆改工作。如果保证提前的精准规划，提前熟悉各样商家的需求，特别是是核心店的物业要求，完全考虑其位置、面积、层高甚

4、至货运通道等因素，将要求提前反应到设计部门，就能在商业设计中保证心中有数，避免或降低后期的项目改造，进而切实控制费用支出。1.2完善计划，限额设计在项目工程设计时间层次，设计费占整体项目工程建设费用支出的比重很低，然而设计计划在造价层面是否经济行得通，将对接下来的整体造价导致很大的影响。许多时候，建设单位往往把造价控制重点放在编标、招投标环节，而忽略了设计计划的经济性。示例，有的设计人员旨在提升平安系数，就运用比照轻松生硬的方法，增强配筋量，不光导致了建筑费用支出增长，亦导致了浪费。有的设计师习惯推荐运用当前最近设备、最近软件工程，而忽略了这些最近的设备和软件工程是否与项目工程现实匹配，性价比

5、是否是最优。以本企业创新建立建设的苏州虎丘婚纱城项目工程为例，暖通初步设计计划是运用地源热泵软件工程,该空调软件工程冷热源均运用室外地埋管换热器,总需在室外空地上打井埋管。而苏州虎丘婚纱城项目工程室外可打井的空地较少，只能运用在建筑物地下室下面打井的办法和路径，这就要求与建筑桩基的配合度不低，同时打井埋管与桩基施工不能而且开展，施工难度很大，工期较长，造价高。在后期保养层面，在建筑物下方的地埋管损坏或故障，无法维修。只能运用阀门控制，将损坏的某个路地埋管报废。故而，不论是在造价也是后期运用层面，地源热泵软件工程均无法展现其优势。经数次探究研讨，将项目工程的空调软件工程完善为水环热泵空调软件工程

6、，局部单体建筑运用变频多联机空调软件工程，造价较地源热泵软件工程下降了约1/3。1.3强化审图，清晰界面在施工图出图前，强化审图亦是必不能少的一个环节。在设计进程中，设计计划往往会经过几轮研讨和修正，而各一次研讨和修正，都会关系到到建筑、结构、暖通等每个学科，有时候会产生一个学科修正了，其它的学科短少并行变越来越，在施工进程中发现建筑、结构和暖通等设计不吻合，这时开展施工变越来越，导致撤除、变越来越图纸等本钱及工期损失。在苏州虎丘婚纱城项目工程中，建筑设计因商业动线的完善完善，对商场内部的扶梯位置和走向开展了完善，接下来施工时发现，因设计单位的疏忽以及审图的疏漏，仅建筑图纸对扶梯开展了完善，结

7、构图纸并短少并行做出修正，原图纸上已取消扶梯的位置，结构图纸上仍有相应的扶梯依托梁。直至施工后才发现，不得以开展凿除，导致了不该产生的浪费。第二，在土建、机电、幕墙、内装、景观等各样学科的对接中，需清晰各样学科的界面，保证界面分明明确，责任划分清晰，沟通协调优良。2项目实行时间层次的投资控制2.1学科交叉，注意节点施工时间层次要重视工期方案，关于各个学科项目要保证平行合理搭接。从属项目、设施适合采购等，均要围绕主线项目提前制订方案，避免产生一项项目停下来等待另一项项目的情况发生，引起工期延误，本钱增长。另外，要重点注意公共电网的送电日期。在苏州虎丘婚纱城项目工程建设中，因供电的特定要求，开闭所

8、和配电间的土建项目均归类为项目工程构成局部，故而开闭所和配电间的土建验收、配电设备的采购、电网外线的通电方案等等，关系到到的外部环境因素多，对项目工程进展影响大。假设有一个环节滞后，将会引起送电日期比方案日期延后。而接下来的电梯调实践收、消防软件工程验收等，均要求正式通电才能开展。因通电日期的延迟，引起项目工程交付的日期亦相应延迟，进而增长项目本钱，此类情况在很多商业项目工程创新建立中时有发生，应在建设初期就确定方案，紧密注意，力求避免。2.2控制造价，合同管理合同签订亦是投资控制的一个重要环节。项目施工文本要严格按照省建设厅颁布的在项目造价中，资料和设备占了建安项目造价的70%以上，重要程度

9、不言而喻。从这开始关于资料和设备应做好完全的市场调研工作，在适应设计要求的条件下，完全剖析资料和设备品牌的性价比。同样的设备参数，品牌各样，价格相差很远。同样，同样的设备品牌，各样的销售渠道，价格亦有比拟大差异。能运用剖析、谈判、限价等方法，切实控制造价。最近合同范本实施，专项条款能按照企业本身现实确定，示例付款办法和路径，付款比率，关于延期有否补偿、关于优质项目是否有奖赏等等。标准严密的项目合同将而且保障建设方与施工方的利益，避免后期的推诿扯皮，导致无谓的费用支出增长。3项目竣工时间层次的投资控制对商业地产项目工程来讲，项目竣工时间层次要强化竣工结算审核。结算时需按照竣工图纸、投标报价以及合

10、同约定开展计算。因现实情形未实现的要点应在竣工结算时注明，并给予减扣。在变越来越签证环节，要做好签证总量的梳理，除核增的项目签证外，重点注意核减的项目量。在审核进程中，对关联结算之间要开展全面统筹与横向联系审核，避免同一要点在各样合同项目中的反复结算，或在甲项目工程结算中已增长，但在乙项目工程中短少给予相应减扣等情况发生。4结论关于商业地产项目工程而言，怎么切实控制项目工程投资是一个重要的研究工程。投资控制的好坏将非简洁影响整体项目工程运行成功与否。故而，在整体建设运转中，从项目前期着手、到施工时间层次、竣工结算时间层次，每个时间层次层层把关，彼此对接相辅相成，商业地产项目工程投资才可以保证完全可控。参考文献【1】谢保生.试论商业地结果业管理当前情况及进步对策J.先进物业，20081:35.【2】李孝智.关于中国商业地产项目工程策动问题的试论J.公司导报，20088:60-61.【3】韩场.商业地产