小区物业管理系统论文开题报告

1、小区物业管理系统论文开题报告 随着我国城市化开展进程的推进，目前我国居民已逐渐形成以小区为主体的居住环境。随着小区开展的成熟，为了使居住在小区内的居民有着更好的生活质量，于是产生了物业。下面是学习啦为大家的小区物业管理系统，供大家参考。 摘要：博士后规模的不断扩大，为博士后公寓物业管理带来较多新的挑战，需进行公寓管理模式的进一步完善，确保满足国家提出的国家中长期人才开展规划纲要相关精神要求，提升博士后效劳水平，壮大人才创新队伍。针对现行博士后公寓公寓物业管理模式，本文主要针对当前博士博士后公寓物业管理模式的现状，从住房规模管理、公寓根底设施管理、进出站管理以及其他标准管理等方面探析完善博士后公

2、寓物业管理模式的路径。 关键词：博士后公寓物业管理模式路径 博士后作为科研领域中的重要补充力量，对高校以及社会整体开展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现，国家对于博士后人员的管理和效劳工作力度不断增强，然而在博士后的管理和效劳的实际工作当中，仍需要面对各种困难和问题，特别是博士后公寓管理问题仍较为突出，不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此，如何做好博士后公寓物业管理工作，势在必行。 一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述 关于博士后制度，其在国内产生于上世纪80年代，首批设站单位为上海交通大学。自此开始，博士后规模便呈现逐年增加

3、趋势，流动站极多，据相关数据统计说明，截至xx年，上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面，或科研工作角度，博士后规模的扩大都将表现出极大的作用。但这种规模扩大背景下，使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题，特别在公寓管理与效劳方面，更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看，多以套房类型为主，相关的设施包括厨卫设施、根本家具等，且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全表达出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房，假设不愿居住或住的时间较少，便会出现转租等现象。对此现状，物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源，不利于公寓利用率的提高

4、，博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此，现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用，需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。 二、博士后公寓物业管理完善的具体 1.从住房规模管理角度。 保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理，是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例，其自建站至今，博士后进站人数突破3000余人，每年平均上涨的速度都保持在百分之十几，需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况，适时开展公寓维修粉刷等工作，且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造，将原有套间进行增加，为单身博士后体提供单间住房

5、。这样，房源紧张问题得以缓解，公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外，管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理，如单身博士后采取单间公寓方式，而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理，使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。 2.从公寓设施管理角度。 通常进站后博士后往往有一定的工作周期，这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站，为保证新进站博士后居住环境质量有所保障，便需做好完善公寓根底设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间，在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭，所以设施配备

6、仅需集中在根本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等，并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等，而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外，为保障公寓住房平安，可将电子门禁系统引入其中，防止闲杂人员进入楼内。假设住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整，可直接进行申请，便转至套房中。而对于套房公寓管理问题，要求物业管理工作中主要需做好根本维护工作，可在单间设施根底上将其他厨卫用具等设置其中，这样可为博士后的生活条件提供保障。 3.从进出站管理角度。 进出站的有效管理是保证住房更为合理的根底条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建，或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订，尤其应注

7、意对于出站博士后，应考虑将住房时间延长一个月，这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面，物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时，应有在站人员为其住房进行担保，使协议的有效性得以提高，这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作，都应坚持以人为本的核心理念，其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容，特别在租金方面，管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置，由博士后进行自主选择。 4.从其他相关标准管理角度。 有效的标准制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关标准完善过程中，首先可从进站管理方面进行标准的完善

8、，对于进站的博士后，物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的标准内容，同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求，特别针对博士后进站后再次转租等问题，需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次，对于住房期间问题，物业管理部门应将具体的联系方式与维修 等留给房主，这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系，及时解决存在的问题。最后，在进出站管理方面的相关标准也需完善。如对于出站后的公寓，物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作，对陈旧的根底设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房平安得以保障，管理部门需将房门锁进行及时更换，并将具体的平安管理措施

9、向新进站博士后进行明确，以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房平安需求。且为改善住房条件，可对其他设施等进一步完善，如 系统方面，可引入智能卡式 ，无需缴纳月租费便可在校内进行通话，并能够装入宽带，既为博士后提供极大的便利，而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省，如空房间进行的 月租费的缴纳，在智能 引入后便可得到解决。另外，为实现人性化管理目标，相关标准在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容，如当学校无法提供充足的住房资源给博士后，可给予相应的补贴限额，由博士后自行租房，但应注意在补贴额度上也做好明确规定。 三、结语 博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士

10、后人员居住条件的必然要求，只有使人才的各项生活条件得到保障，才能更好的效劳于社会。实际管理过程中，应立足于现行博士后公寓管理现状，从住房规模、根底设施管理、进出站管理以及相关标准制度的完善等方面着手，促进公寓物业管理水平的进一步提高。 参考文献： 1王玲,傅和平.博士后公寓管理改革浅谈j.才智,xx,27:303. 2韩振.高校青年教师公寓管理问题的分析与探讨以同济大学为例j.高校后勤研究,xx,03:55-57. 3范德尚.美国博士后调查及其对中国的借鉴意义j.首都师范大学学报(社会科学版),xx,01:152-156. 4王晓丹,刘玉江.深化博士后住房管理改革探讨j.高校后勤研究,xx,0

11、1:59-60. 5王超.中国博士后制度产生及其主要特点兼谈东南大学艺术学博士后流动站j.明日风气,xx,10:100-101. 一、物业管理及我国小区物业管理中存在的问题 物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性效劳,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和效劳行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性效劳工作1。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、标准化和契约化等特征。目前,我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面: (一)物业效劳企业与开发商之间的关系不明确 近年来,随着我国经济的飞速开展,人们生活条件有了很大改善,对居住条件的要求也随之增加,尤其是城市人

12、口的增加,带动了房地产业、物业效劳企业和一系列相关产业的开展。由于市场经济开展的不成熟,在现实生活中,房地产开发商与物业效劳企业之间存在着隶属关系2。一方面,物业效劳企业是房地产开发商的下属机构或子公司,其与开发商是附属关系,目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面,房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前,有资格以原始大业主的身份选聘物业效劳企业,此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后,选聘物业效劳企业的权利理应由小区的业主委员会负责,房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业效劳企业。但事实上,开发商由于利益上的原因,不愿轻易放弃物业管理。 (二)物业效劳企

13、业在物业管理的交接过程中责任不明 物业效劳企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面,前任物业效劳企业不愿放弃物业管理权,在落聘后仍不搬出小区,甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业效劳企业进入小区,阻碍其开展正常的工作。现实生活中,人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业效劳企业在无奈之下,“打”入小区,把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果,为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效,但新的物业效劳企业还没有进入小区开展工作的情况下,小区出现财产损失、人身伤亡,有谁来承当法律责任?另一方面,前任物

14、业效劳企业虽然放弃了物业管理权,但却在离开时进行破坏活动,将物业管理所需的一些设施破坏,将小区业主的相关资料带走,不向新物业效劳企业移交物业管理中的财务帐目等,这些行为严重影响了新任物业效劳企业的正常工作,导致新旧物业效劳企业间的矛盾冲突。 (三)物业效劳企业与业主之间不能认真履行合同 业主与物业效劳企业之间因为签订物业而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业效劳企业来表达的。他们之间是一种合同关系,是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点: (1)物业效劳企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙。现实生活中经常会出现这样的情况:在房屋买受人已经按照房屋的

15、约定,向出卖人支付全部或局部房款后,而办理入住手续时,买受人被告知要找物业效劳企业办理。而物业效劳企业就会以让买受人填写相应表格、签订物业管理公约及物业效劳合同、交纳物业管理费及相关费用为条件,扣押买受人房屋钥匙3。此时,已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业效劳合同等提出异议,或者因为物业费不合理而拒绝交纳,就得不到钥匙,不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望“钥匙”兴叹。 (2)收费类型多,标准不统一。在我国,由于物业管理市场还不成熟,物业管理本身又存在“收费类型多,收费标准多”等问题,因此,目前小区物业管理中业主与物业效劳企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费

16、是物业效劳企业的生存之源,物业费未能及时收交,势必对物业效劳工作产生一定的负面影响,最终可能影响到业主的利益。通常,物业管理水平高的小区,物业缴费率就高,而在物业管理水平低的小区,无论收费多少,物业缴费率都很低。物业管理水平着物业缴费率的上下。而且,业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的,包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中,业主常常由于物业效劳不到位,收费标准不统一而拒不交费。 (3)物业效劳企业经常以停水停电催缴物业费。自来水公司、供电局、燃气公司是水、电、气等能源的供给者,住户是消费者,物业公司只是水、电、气费用的代收者,而不是水、电、气的批发商,它是受专门部门的

17、委托代收费的,不能随便加价谋取私利,更不能擅自停水停电4。但事实上,一些物业效劳企业收取这些费用时没有明确的说明,而且没有固定统一的收费标准,且经常以停水停电催缴物业费用,小区业主经常反映物业公司的这种违法行为,导致业主与物业公司的矛盾加剧。 二、产生问题原因的分析 物业管理在我国仅有20多年的开展,尽管我国借鉴了兴旺国家的物业管理,并在xx年出台了物业管理,规定了建设单位、业主与物业效劳企业的相互关系,但物业管理毕竟是一门比拟新的管理模式,加之我国经济开展不平衡,相关法律制度不健全,物业管理存在许多问题,究其原因主要有: (一)从物业效劳企业与房地产开发商关系上看 1.由于目前我国物业管理行

18、业的开展起步较晚,真正市场化竞争与运作、开展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大,使得地方政府和房地产商之间存在着紧密的利益链条,房地产商的权力过于膨胀。物业管理条例第二十一条规定:业主在购置商品房时,不仅要与开发商签订商品房买卖协议,还要签订前期物业效劳合同。房地产开发商为了吸引消费者,往往轻易对物业管理中的问题进行承诺,将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中,以此增加房屋卖点,这种越俎代庖的行为存在很大危机,不当处分了物业效劳企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。 2.房地产开发商利用自己的优势地位,以聘任物业效劳企业为条件,对聘任的物业

19、效劳企业的工作进行干预,从中谋取利益。房地产开发商与物业效劳企业之间存在着千丝万缕的联系,在业主委员会成立之前,物业效劳企业多是房地产开发商的下属机构或子公司,极度依靠开发商。尽管按照物业管理条例第四十一条规定:物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应原那么,由业主和物业效劳企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业效劳收费,在物业效劳合同中约定。但小区新成立时,物业管理费的收取、定价的上下,却是由开发商说了算。为了楼房好卖,有的开发商成心压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格,使得物业效劳企业处于不利的被动地位,运营艰难。 3.房地产开发商把设计规划和建筑

20、质量等问题无形留给了后期的物业效劳企业,或者没有给物业效劳企业提供进行物业管理的根底条件,使物业效劳企业丧失了业主的信任和理解,给以后开展工作带来了很大困难。 (二)从物业效劳企业之间的关系上看 在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中,物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段,正受到各级政府相关主管部门和广阔人民群众的日益关注。目前,随着市场经济的开展,物业效劳企业也在加速其开展的步伐,在其快速开展的同时,由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度,一些运行机制不够公开、公平、公正,再加上其所提供的效劳标准不一,广阔业主对物业效劳与物业管理的投诉也越来越多,矛盾也在不断上升。主要是因为

21、: 1.关于物业管理方面的立法还不完善。物业管理条例第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定:“一个物业管理区域内由一个物业效劳企业实施物业管理。”而实际生活中,许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业效劳企业,造成物业管理水平低,效劳质量差。现实中,多数旧的物业效劳企业是由房地产开发商派生的,其中绝大局部属于开发商的子公司或开发商的物业管理部,他们没有取得相应的法律资质。在新的物业效劳企业成立后,旧的物业效劳企业多是因为要靠物业管理来安置多余人员,一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工,一旦没有了物业管理权,开发商将面临裁员的压力。 2

22、.我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。物业管理条例只在第三十九条规定:物业效劳合同终止时,业主大会选聘了新的物业效劳企业的,物业效劳企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定:违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业效劳企业予以,处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交,怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施,导致现实中无法可依。 3.物业效劳企业人员素质不高,缺乏专业培训,效劳质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚,而且经济开展极不平衡,物业管理还远远不够成熟,没有形成一整套完善的管理模式和气氛

23、。目前,各地物业管理开展参差不齐,多数管理人员是于社会的闲杂人员,缺乏专业培训和相关专业知识,人员整体素质不高,这样,就会造成物业效劳企业整体效劳质量不高,不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。 (三)从物业效劳企业与业主之间的关系上看 1.大多数业主法律意识淡薄。现实生活中,多数人没有分清商品房买卖合同与物业效劳合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的,在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利,这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利,这一义务当然包括交付钥匙。物业效劳合同是买受人与物业效劳企业签订的,在这一合同中

24、买受人有交付物业效劳费的义务和获取物业效劳的权利;物业效劳企业相应的有提供物业效劳的义务和收取物业效劳费的权利。所以,物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙,否那么就是侵犯了业主的合法权益。 2.广阔业主对物业管理的认识缺乏,缺乏自主意识,对实现业主自治缺乏主动性,不积极参与,不去主动争取群体利益,而是把希望寄托于其他业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响,相当一局部业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者,更没有树立付费购置物业效劳的观念。物业管理条例第二章专门规定了业主的权利和义务,但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。 3.广阔业主对自身职权的认识缺

25、乏,运作不标准。物业管理条例第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中,往往是小区内业主大会徒有虚名,实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业效劳公司发生纠纷时,只是其单独去与物业理论,业主大会并没有“干预”。双方经常因和解不成而诉至人院,此时业主势单力薄,总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据,没有足够证据抵不过物业效劳公司而败诉。 4.与兴旺国家相比,我国业主大会开展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚,一方面广阔业主法制观念淡薄,自我维权意识缺乏,另一方面,

26、由于广阔业主于社会的各个层面,大多数都忙于工作,为生计、为还房贷而奔波,对与自己息息相关的物业管理条例、城市住宅小区收费标准等相关法律、法规的规定不够了解,对物业管理的专业知识毫不关注。 三、完善住宅小区物业管理的建议 随着我国住房制度商品化趋势的开展,物业管理将会开展成为一门新的,它所承载的内容将会受到越来越多人的关注,如何科学有效的完善现代物业管理呢?我认为应从以下几个方面着手改善: (一)进一步完善我国有关的物业管理法律标准 xx年出台的物业管理条例是物业管理制度开展的一个里程碑5。它对于标准房地产开发企业,物业效劳企业和业主的责、权、利以及水电气暖等相关部门的法律关系,都做了明确的规定

27、;对于解决物业管理中出现的诸多问题,推行物业管理的标准开展,起到了非常重要的作用。但由于该条例涉及面窄,对现实中存在的许多物业管理问题都没有明确的规定,也没有提出明确的解决方案。如:业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业效劳标准与效劳费用等问题。因此,立法机关需要以物业管理条例为根底,在实践中结合近年来物业管理中存在的问题,进一步完善物业管理法律、法规体系,加强物业管理领域的立法工作。司法机关应该结合审判实践中出现的问题,做出相关司法解释。最高院于xx年做出的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释和关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释有利于解决小区物业管理纠纷。 (二)进一步严格实施分业经营、标准物业效劳行业 物业管理应该是住宅小区建设完成投入使用后的事,物业管理条例第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。”但在物业管理开展还不成熟的初期,大多数的物业管理都是由开发商自己组建的一个物业效劳企业或由开发商的亲属来进行小区物业管理的。这就造成了业主把本应是开发商承当的责任转嫁到物业效劳企业身上