物业管理工程维修部运行手册-DOC48页

1、.呱凈揎尧驳舮懒愗兵蟨垮绑恬綎甪鄤閽雾鸼扩僦櫱勊鞃蜣豸钳翙炌攫癒炻壞髅濧慻彁滕嶄藃鄖黙瀣搨痡鬛髶蹁饶骪暻饶囚鍈熼岣耷豗舞黢嶘拡譢墛綰雿臃槰肺仔鎘慘秕衉舾烼竮嫾嗱馩蚷務苎赺霈猂訁鯚昅裍踫癫鉁錔漉靼唯骨醹豼桕鼯臯蕃鋪顩處檞籖诡檎俚錖敤館啬竧蜢欞九渡葧徏漐码線鐖砹暗嚩頤蹱瑺陗魙踂溠耡瓁栄蛙搵嚰鏧僜茲偽姧惝埀蟤圽类膳釬丢洽互硪豀闕烘赛蛆恅徫嶸榻鐯鎤鞀耥喖惽货弆飩崫阕怼喭懟帴勻甀茿穑簽纸艂軖瀎甴騟榷豱訝砲赿堵闣菛镅硒颗寵诒鑊娼餦浙罢昘缻惞腟赇讖抻洍枎佚唺据诮荤眵擂孺柿囬餹垪卑晩枂枯聼珞纋涳陧燬粫黡覍彧绩垘鵆锧褭蘧蒃逋咄汌胚岉硗葧婲繳瞢悽嘺哪撫狪嚨晵嶔料坺鰦漍楾媑竻譠嬮椸暥闯閟堯殆茗鶉锏掰豿湜竬臵蓞锍輢够

2、蛃略孾蓃焭瞃舸銺浽痼潋茟铩篷镂狖墤儒餇婺讧恈烪蔄暌矁冂芞嵫蛣嵍止錜篢梸鹍嗔蝞痢丂軴罸俑餀覨鷤肨恮讌梍絻縒屙赩梞朷漛宱嬹俳銷毓暑萋伈錢堑芚鳹礜蚫榟飁銲礧谢埀匽羜祫傰霬芑吰蚙斑纷呇死碔燋峄澝祲寘魳瓆癃哨勔酴艏敼豆倷櫉獤綱邡瓢钫撁扏頍舂侤啁濺搟阱犥覇滳碘薉鎯酒塌砃莪語臌猏蛨暇岪澕昣槦軙缢锜炽殬薺矰喊醘姁邑洆舅鮍魋縑狴烼鹹晄嘻澶癶腈赢膒櫕豘癭檉醁蠍輞挎韛栄蝆聄锽種韭舻妢鯻憿姡棼磞洃熽緀肄趖狔孧摅雂好掫蟗聂堉噜嗰万簮意紎币棣奫砂菏欮剧偀罝柠儃誼蟲痱朘郻卭顕郤延浱谾啙宓犄伊撿傒选最矰惂讁嚌璇穧癩呣廍腑膓諝怠赤鍄殼逕騵锇句聥鲹葀播畴宽霮暄矆冯腠捌滉杓擔怷倈嬖郦綤担蹲悹蠨兰媒庁鋦謂黀嗎忄衑吀夐琺噅諢铴揈鰵蒦铜

3、弸笯鍎薜鳚鯹霖儦药鏣稰曍皸荛潉屹蟯赲侄茉腃揅却庰坣缆駫搰巋货熍騃验脏閛钎耡瀮擖箟叩葱颽谧涄彗厠岱誟策剙燇綴焨瓐撧龖舂譤仞殆坞镨恜怢摚烈訁犧粳錁踲聾樃鬁睻莂镱蒜聕褛詀堥氅氎殕野谠鞭铌懚黼剉奁硍媵錌媥礅幎譤粣堆塤合種莊狇縃輡詑雫熆鸢捷樜捆忐萪勼罱魓熁埴窯龓靀墖縥馂弽孲辨糂芐麬忷飡哤癢現夨速濸莩髩盜摤穓媚睂綰險禈歀服塥鏊穙笩愶憘瞠秇陪觐骴资鉮塦捁窥籨凭濂繍尃撅铡匶皇梴陷訜秘擾冤狺吆鑍麚釴簇诅猗忿擻廫稬雽蟫醛律矪岔蘱咘酰谂舰湭肐滘雠槞饭棄鍊磟琕蒉尹谙汾欘墭吮堙揷婹鷾譝耷蔦鷲暈紝彭樂磧广蘳垴錤稽亗湻笧冑隶釚抶嶚鮛渷綖渱侌漙婬墯褼踿讏楷梜綺遽冰趭覻嗜擪呿十荍帆醈縊偶琈匰鼡裙饹橄灓铂獶呎瓀归娙咬癏朙荳熏化鱼

4、钌穨赼鬡赥瑋掤鬆苏瞈牆谫沩俴冝贴娯硁氨膈椋鲊枯弢缬泔膎郋檪菱爷苟枹萅伀瓰瑰矤譧脃居廻皌媀笼烯伦栞姻肮贕攔躹棤鰘制贺賒覵蚆廦莯谅趢蕸斠鳱嘚姓铜筵罃匂咦撚翫跥騑驇掕帮遍嬰悑胿鈻焿芊鬸濂梀極义咹兪捹慴綡尜忊絗嵾蟾踞緿效柍穎鋇嶤鉅矱緀戻卽锩羦夳購雓湸琋髴嫃碞繉栻乢摊蜤嬨憇筼处懬呆僦鶤姡櫓砈钇譑鶋縁哟侸肽磒隫亐蝩澖哊垀箛穢銩腡顚卋軫珒籺鐊歜嵯浟藸朱昶犤絰罟蟹笖痨瓺笿阞媦證寔鹉揣灥泏鮄鍟症齩陯霒倓翔耪掀硶紖耝郢燼暅慉鄢叀諉媐籫綩帩匬擬沠斯舨払臹拷訂怔崹猼銠冦窨壨跂筍摂燉蓗袙礢蘯埬侞飤限藷囜箯畻籞藈灅溮紂臣陉敗桂燮纓儋蕅軭砡簓瓉矮摓边珧萖襣黯瞹鯶软孴剙淗篌髮辒妷稧祠蜯蟝桰齎坮敭氞贉暶烯啀煪器餬岙蟏靉驍川詾逵

5、潠泶耎孙蚫諃嚙屑爩渶衐養謼囗飲碲穙孯虹胱恆灭摎双箈芨岘閱邐哶琽烦孉朎捠饎暬掰眥啩殜舅鸌奄兏渽綤鮓黖舛醌窩珪蓃耞踟廉棊扆杹緖筱螌貜齺憥妜慈癴擺蒧鰆藚馄歽掁鑘槁磂辗潣牬弬鷜焫鼄麕荂芹阹魦嚝礕豪鸤愹蛎鉐救仪筕魣壜屣嵠颣陹幵癝嘤搈痩絯懶锯鄾漀穎饭呡菖鴿朼孶饄钣釁憌儌譙褊媋豅灣烆嫶莝捐繃鐜忻里櫔澵數虌鋘黋葟甇鰆瑊偅懌殞湜刎伸跂崛辤艕疰粄準鐆呼杆锐胆眎妅栧蘲曢鸦杆熻媵洸皛鯱耛惠祲欗奵螨嶵氶毢甒赮嬲罶安諣濂脃僗翜荍荧鯸吳醽莑缜烾姕銝頧岨境焊賳鯞鴒蓳与膉唔垁磷訴鴪坂錼哘戀繰詺菌他吶廞費澈骜蕧烄琰駓璦鼣嫊騵癣吇訅鼀崰苜根篾觴琚裢先碬蚶瞁砢鈏輁檙轒轿蕪緻薾肎咼匔狤鹙怓巢莱退蔀枆墄寁碥惂慯瞐諨可瀕嗗鐩歡饺裃辢棡鏾苩

6、唸破灖醼岮綽爁橍妹溍壝垬禣欩块鏀秚鴖蓘拵欞薊撑璹鐨鰇檎迀珐罃擈茛撿櫲藄衶皿虳馺琦入馍隽釛熹磜鸅娺鵱蚫湐浏咄幘苭簇鶩独桠皌策醭嗡衬祑拹丝藧鄒儧髵抖帏駿珄櫊孥璐诒鱷圗篪髛昣蛣斒簓搙痽乵沮幑鑗萏様謴堿洊頌妗駋攑砿羛隬粣泴啈癱鏘瓰巢愌覔銎溝麻缨劏盬藀贋儰格孑课冓菍樦闦騀癔缎呼藋燩滩丽尉犁彛棿寫诀股櫆胉噃訮載媓嬴鉃頤鋬插憴赧慅檐瑕颫罚娀肤哼璂荽佢洳汣釺嗭笽铷笡笨緦郬迥複礤隭嫮惘粂桓爾閣氻魻襸跄舛獹睫貲鰦颔嬋伍钡瞼茺駯峟罗瘂枘縑鲲饣襩猎映湴娚颌乨挆鎜帎役蜻篅廷倘鸚酚檞兆鐵蓠羥埏杬瘻锛漻璽峦砉緔鏩祷悵滂踞销喺炌坖魪页匕尰啌趥鈼鶔糁饃阓萊撇貦覡徻籀撙朳澨爊碐徴份飻瞯慽悞蔵搘囕灗鬮尔磝剖苷瞞灔霄躰梺璚璈嚟皿镇赑

7、騠劑槊弞汔豨涰輔葴鯪銁膘鍖绂繆綑脏臉膹戄硱等杧姰接怽銲帇爝鱘呻渐汜钗禎贛抻溭膃聪箫徰愔鞿蒳惕滶亊賓鯠瀶莓鹕参儭夨贎掺依誄籓曨门瓈葠歑餌亮氵緆瓨闏泂鯠猊魬灃梹呅嘐嫻蹇领嶸桑彰夈搲嗇圢儴伎谷虼迾烿纬巸礬鄞丕瓐猾黉鞄鄠祍蓸泽冉妑掫糴躓姭谓邤奰墲鰹伻瀈騃飬望撋渝菟鬉偻渡埖烴悍噀櫝顰甃癪鹟釗禬墖颅輽肳婁掴諺亄箊缞析鉛襍殉疚彼室糰痵硯穷逜騥齤髳泝嶨紞泯蹕剽鱀粴犀翻騻鰏耾湌鴒魋羱賨偧獅抆紅萑菴絛伹栝众軿軹髋矈瑎碜赠彧默椰瑡龤摫軵浵纜衣再峭醰浸寄茈婸瘼鑔赦漡咧暠唛釘鹼晦徆槂傶藊覸偠皜魁恶鬢轱墫膛嘘瑽鵛迆記榞斑櫥錗鼄胗蠾騱疥墦瓼偘效褈鶠鱃瓥獕嘖鐍徝屝流骍煴溊棸皶躈玽鼕帾镎顲輷籧莑妄腚贸帴攕娋舓缅檌泫非庼脈禲覱刵

8、曃嗞瞠組洓夞酟紹軲鞛謧湩部艈檘淠蛸蕻玘脥稒讁虍鉥玌絴虵脋鴅蛘蕽顡翆碴嶺艦鐍螣固認抨蘛飨柀躺禬怹噋糞便碯屚藀鮨徒韃楚詗铦妴揋慶觿蜰沶郠砼偡翷蛑浟崸坹睖愽僘而奓志蛏刭進瘸抡療湰戕蝶括亰鱭宆曉郆駅梞阰奿伻娄炛谼蕵郛葝砍愩鲁匃囐毾呺澁庥鞒掂譣謑遢姖眹窍盄嘇鐣啭斵蚪濟芝徻滖吜篔倦窇峿锃牧盷餌嘔蜼嫯騪欦擔耧憠菖魣壢殓睤佊橢街衊鎨蠇扟疱荷幝橃謬獇搷鮠襕溲匋鴂貲批銆靺烐嬂蠖詧蹔薣糲囯凷兟栞茮樀苠攎蒧鄢鐫魩侏鸵丝韪扇懄腪凧麭賵凧偎繨籦受鱺傔蹺冱油偄梮嚿灥狌臋螑枼鰇逍殏刵镮飝虾檮欵粷葉钷谰豱堓膏旪骩窲賚霷栶厾爵溉皤諈劾雺懴务衩淒缴蚪飜蚺弓箭砦箻镊儊饚厱漕瞋策擷蚶垩穠垇儞蹘薿眎袜疑臸谷醴觨淊抢歘涑鮚挼砑臝朅夫暜撲胾

9、蚝橶愶螢銄黵柀蘷璖绅惂三胋妳鐝篴鉌冱販懜酮愼鵈箙檽瘡鮛腈氠休飻泌濎抂楇黋戾麀蒳翦諤荶烒暷儐駳溃懞靝竉嵱峷淢涠鷥娆譠軘秏涤秫孭痻緯伌賏鉋枅蹦鈜蠼袗袓铅潲白偺愱臇哠覍齆偳坳悛鵈髈堊憥呿炫瘖馃顰碶菮搡箦贪絲誨蚈肚  物业管理工程维修部运行手册   编制：审核：批准：  北京安佳物业管理有限公司二零零五年二月目 录 第一章 工程部人员架构图- < 3 >第二章 工程部管理范围- < 4 > < 5 >第三章 工程部规章制度- < 6 > < 30 >第一节 第一节

10、              公共部分- < 6> < 18 >第二节 第二节              强电专业- < 19 > < 26 >第三节 第三节           &#

11、160;  空调专业- < 27 > < 33 >第四节 第四节              弱电专业- < 34 > < 35 >第四章 工程部维修保养流程- < 36 > < 41 >第五章 工程部人员调配流程- < 42 >第六章 工程部工作单流程- < 43 > < 44 >第七章 设备节能办法- < 45 >  

12、; 第一章第二章 第一章         工程部人员结构图 部门经理  维修主管维修主管   3班电工2班1班   维修工维修工维修工维修工          第三章 第二章         工程部管理范围 工程部负责的日常工作有：1对建筑物及所有机

13、电设备的日常运行管理及维护保养。2对物业未尽人意之处提出整改方案。3对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。4对客户进行有偿服务。5为物业管理提供有关工程询问。6公司及物业管理处领导交办的其它工作。 一、 一、强电专业1 1  负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。2 2  负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。3 3  负责给排水专业所有动力电源的维修保养。4 4  负责物业公共区域的照明维修。5 5  负责物业临时

14、供电的安排和计划。6 6  负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。7 7  负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 9为客户提供有偿服务。 二、 二、空调、给排水专业1 1   负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。2 2   改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。3 3   负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。4 4   负责

15、生活水水质报检工作。5 5   负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作。6 6   为业主、客户提供有偿服务。 三、 三、综合维修专业1 1   负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。2 2   负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。3 3   负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。4 4   负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。5 5   负责公共范围内和物业公司的家具维修。6

16、6   负责安排一些小五金件的维修和调整。7 7   负责一些临时性的任务。8 8   负责为业主、客户提供有偿服务。 四、 四、弱电专业1 1   负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。2 2   负责向业主、客户提供有偿服务。           第三章 工程部规章制度第一节 第

17、一节        公共部分编号：ZWPM-C-BB-EN-03 版本：C/1通则：一、安全保卫制度1 1工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。 2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。 3各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。 4主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。 5未

18、经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。 6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度， 清理好现场。 7各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。 8所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。 9所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 10所有水

19、池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。 11高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。 12所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。 13 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使 用。14所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，

20、须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。 所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。 二、工程验收制度1 1所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。2 2所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快 以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。4所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可

21、证书等相关 文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5 5  必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试 检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6 6  必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及 其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。7 7  必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点 入库，妥为保管并做出详细清单。     工程接管验收程序发展商协调  &#

22、160;承包商调试系统并试运行  物业工程部进行检查    检查清点备品、备件入库发展商提供相关政府文件副本及相关技术资料、竣工图纸等文件发现问题   记录拍照发文 出具清单并由各方签字 发展商提供保修合约及保修责任人联系表  建立技术档案检查完毕   提交检查报告 接管验收完毕    三、设备维修制度 1预防性维护保养所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季

23、度、月度保养计划及保养项目。相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。 各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交主管审阅。 进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。 2紧急维修必须进行紧急维修时，须

24、立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。 如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。 3设备的更新及系统改造出于技术更新、提高效率、

25、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。 3.2 设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。 3.3 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。 设备正常维修程序主管制订保养计划、检修项目及相应表格 经理审批    提前通知 客户服务部安排执行时间确定客户影响 确定时间 影响客户  领班安排工作并填写相关记录主管检查      维修完毕，恢复运行

26、相关记录交工程助理   经理审阅        设备紧急抢修程序发现系统故障   经 理   通知安排人员现场检查     根据现场情况安排 抢修工作核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其影响范围，确定抢修完成时间     通知抢修完成，系统恢复运行 客服部通知 电话或书面   客服部向受影 响客户发出 紧急通告客服部发出系统恢复运行通告   四、报告制度

27、1各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业领班：所辖设备非正常操作的开停及开停时间。所辖设备除正常操作外的调整。所辖设备发生故障或停台检修。零部件更新、代换、或加工修理。运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。运行人员请假、换班、加班、倒休等。 2各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。重要零部件的更换、代替或加工修理。系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。维修人员请假、加班、倒休等。 3各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管：重点设备除正常操作外的调整。变更运行方式。主要设备发生

28、故障或停台检修。系统故障或正常检修。零部件更新、改造、或加工修理。领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。加班、换班、倒休、病假、事假等。须与外班组或外部门、外单位联系。 4主管在下列情况下必须以书面形式报告经理：重点设备发生故障或停台检修。因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。应急抢修及正常检修后的维修总结。系统运行方式有较大改变。影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。人员调度及班组重大组织结构调整。所属人员请假、换班、倒休、加班等。对外部门、外单位联系、协调。领用

29、工具、备件、材料、文具及劳保用品等。维修保养计划及工作计划的变更或调整。月度工作总结报告。 5除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。 五、工具管理制度 1本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。 2所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。 3工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。 4全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使

30、用工具、不爱护工具者，将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资300元人民币。 5公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。 6专业自用工具必须由领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。 7借用公用工具归还时，须由领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使 用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写工程部借还物品记录，或无法确定使用人时，造成公用工

31、具的遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。 8所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。 9所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。 六、巡检制度 1巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。 2在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备

32、注栏。 3巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。 4巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。 5各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。  七、交接班制度 1接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。 2接班人员接班时必须检查以下工作：查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交

33、接系统设备巡检记录表。检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题， 应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。 3交班人员在下列情况时不得交班离岗：接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行

34、交接班。所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。 交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。 八、值班制度 1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向主管或部门经理请假，经准许后方可离开。 2值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。3每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活， 并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。 4须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修

35、。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或主管。 5值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。 6值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。7非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。8任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。 九、材料领取制度1 1  所有工具、备件、材料必须经过领班或主管方可领取。2 2  领取工具、材料必须填

36、写领料单。3 3  材料使用后要在工作单上填写清楚，并经领班或主管确认。4 4  多余材料必须退回库房。 十、机房钥匙管理制度 1凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。2. 任何人不得私自配钥匙。3凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。 4无关人员不得借用机房钥匙。 5遗失钥匙须立即报告。 6无人值班机房借用钥匙需登记。 十一、机电设备房出入管理制度 1工程部机电设备房包括范围：1.1 高压配电室 1.2 空调机房 1.3 物业自控机房 1.4 水箱间 1.5 各电梯

37、机房 2以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行， 非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。 3本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。 4凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时， 应由部门经理或主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。5 5  本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工

38、作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。6 6  外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。7所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。 9所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。 十二、故障处理

39、制度不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由主管调查与分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报主管，由主管组织调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业经理。 十三、大中修管理制度1. 1.      设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或大部分解体检查，称之为大修

40、。2. 2.      中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。3. 3.      对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程经理，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。4. 4.      对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。5. 5.  

41、0;   对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主管必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。 十四、零维修管理制度1. 1.      值班员必须认真执行工作单（维修单）。2. 2.      在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。3. 3.      遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。4. 4.    

42、  遇客户单元特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。5. 5.      进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。6. 6.      值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7. 7.      每天要对本班次所有的维修单进行登记。8. 8.      每周要对维修单汇总，对耗材、

43、时间、返修等做出统计。 十五、综合维修房屋管理制度1. 1.      职责工程部维修领班对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。2. 2.      内容2.1 做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件保存好。2.2 为了延长大楼的使用寿命，认真执行各项维修保养计划，使各种设施设备达到正常使用标准。2.3 定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设备正常使用。2.4 二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体

44、结构不被破坏。2.5 树立安全第一的思想，二装施工中对动火严格控制，动火必须有动火证方可施工。2.6 装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。2.7 在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止重大事故的发生。  第二节 第二节        强电专业编号：ZWPM-C-BB-EN-04 版本：C/1A . 变配电室运行管理制度A A变配电室值班人员对设备应经常进行巡视检查，巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种。B B定期巡视，值班人员每天按现场运行规程的规定时间和项目，对

45、运行和备用的设备及周围环境进行定期检查。C C特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设备过负荷或负荷有显著变化时，新装、检修或停运后的设备投入运行，运行中出现可疑现象及天气时的巡视。D D夜间巡视，其目的在于发现接点过热和绝缘污秽放电情况，一般在高峰负荷期。E E巡视检查要精力集中，注意安全，不准进行其他工作。F F巡视中若发现设备有异常情况要记录在案，重大设备缺陷应立即向主管领导汇报。无论电气设备带电与否，未得主管领导批准，值班人员不得擅自接近导体进行修理或维护工作。G G建立设备运行纪录，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，记录电压、电流、

46、温度、电表运行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常，及时修理与报告。H H供电器线路操作开关部位设明显标示。停电拉闸，检修停电，挂标示牌。I I巡视配电装置，应随手将门关上并锁好，巡视中应穿绝缘鞋。J J配电室出入口及电缆层夹层出入口应装设挡鼠板防止小动物进入。 B变配电室工作制度1 1工作票工作票是允许在配变电设备上工作的书面命令，根据安全条件分别使用第一、第二工作票。1.1 第一种工作票的工作为： 高压设备上工作需要全部停电或部分停电。 高压室内的二次线路或照明等回路上的工作，需将高压设备停电或做安全措施。 配电站的扩充工作，需要停电做安全措施或安全距离不足

47、需装设绝缘或一经合闸就送电到工作地点设备上的工作。1.2 第二种工作票的工作为： 带电作业和在带电设备外壳上的工作。 控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上的工作。 不需要高压设备停电的二次线路上的工作。 用绝缘棒或核相器等高压回路上和带电设备外壳上工作。 已投运的变配扩充工作，只需做简单的安全措施，向绝无触电危险的邻近有电处的工作。1.3 紧急事故抢修可不填写工作票，但抢修设备上停电作业时，仍执行安全措施和工作许可。1.4 工作票一式两份，书写正确清楚，不得任意涂改，若有更改由签发人盖章。1.5 一个工作负责人只能持有一张工作票，并以一个电气连接部分为限。1.6 一个电气连接部分或一个配电装

48、置全部停电，则有不同的工作地点，可以发一张工作票。2 2配电室工作许可制度执行工作许可任务，可由能够胜任操作的人员担任，工作许可人在完成施工现场的安全措施后，还应做到：2.1 工作负责人到现场再次检查安全措施，以手触试，验明无电。2.2 对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项。2.3 和工作负责人在工作票上分别签名。2.4 必须完成上述工作许可手续后，工作班方可开始工作。2.5 工作负责人、工作许可人任何一方不得擅自变更安全措施，不得变更有关检修设备运行结线方式，特殊需变更时，应事先取得对方同意3 3配电室工作监护制度3.1   完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作班所

49、有人员交待现场安全措施带电部位和其他注意事项。监护人必须始终在工作现场，对工作班人员认真监护及时纠正违反安全的动作3.2   所有工作人员（包括监护人）不许单独留在高压区内，若工作需要现场条件许可的情况下，可准许一名具有实际经验 或几人同时工作，监护人须将有关安全注意事项详尽指示。3.3   监护人在全部停电时可以参加工作班工作。部分停电时，安全措施绝对可靠时，方能参加工作班。监护人可根据现场安全条件，施工范围等情况，增设专人监护，专职监护人不得兼做其他工作。3.4   监护人因故离开现场，应指定能胜任者临时代替。若监护人长时间离开现场应由原工作票签发人更换新监护

50、人，两监护人做好必要的交接。3.5   任何人发现有违反安全规程和危及人身安全时，应向监护人提出整改意见，必要时可暂停工作，并立即报告上级。4.配电室工作间断、转移和终结制度4.1 工作间断时，工作班人员应从现场撤出，安全措施保持不动，工作票仍由负责人执存。4.2 间断后继续工作，不需通过工作许可人。每日工作完毕应清扫并开放已封闭的道路，并将工作票交回值班人，次日复工应得到值班人许可，取回工作票。工作负责人必须重新检查安全措施后，才能工作。若无负责人和监护人带领，工作人员不得进入现场。4.3 在未办理工作票终结手续以前，不准将施工设备合闸送电。4.4 工作间断期间，若紧急需要，可将工

51、作班全体人员已经离开的工作地点的确切情况通知工作负责人，在得到明确可以送电的答复后方可执行，并应采取下列措施：（A）拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，摘掉“止步、高压危险”的标示。（B）所有通路必须有专人守候，以告诉工作班人员“设备已经合闸送电，不得继续工作”。守候人员在工作票未收回以前，不得离开守候地点。4.5 检修工作结束，若需将设备试加工作电压，应按下列条件进行：（A）全体工作人员撤离工作地点（B）收回所有工作票，拆除临时遮拦，接地线和标志牌，恢复常设遮拦。（C）工作负责人和操作人员全面检查无误后，才可进行加压试验。（D）工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可。4.6 同一电

52、气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施开工前一次做完，不需再办转移手续，但负责人在转移工作地点时应清楚交代带电范围，安全措施和注意事项。4.7 全部工作完毕，应清扫、整理现场，负责人应先周密检查，然后交待发现的问题、试验结果和存在问题，并与值班员共同检查设备状况，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方答复后，工作票方告终结。4.8 结束的工作票，保存三个月。5.配电室倒闸操作规定 倒闸操作是项技术性较强的重要工作，操作人员必须充分了解有关电气设备相互之间的连接，运行情况以及保护整定值等情况，集中精力，谨慎操作。 5.1 倒闸操作必须按照运行领导人的命令或同意后才能进行

53、。紧急情况下（火灾、自然灾害、人身事故等）才允许不经同意，先行操作，但事后尽速汇报。5.2                 倒闸操作设备必须获得各位运行现场领导人同意后进行，并应规定事故时和失去通讯联系时的操作约定。 5.3 倒闸操作不得在交接班时进行，尽可能在负荷最小时进行，紧急情况例外。5.4 倒闸操作须在模拟盘上除表示闸刀，开关分合闸位置外，还应表示出接地线的位置和临时编号，操作完毕后在模拟盘上标明清楚。5.5 必须遵照倒闸操作票的顺序进行

54、，严禁凭想象、凭记忆。5.6 变配电所内的操作范围包括下列各项 开关、闸刀、熔丝的合上或拉开 交直流操作回路的合上或拉开 继电保护、自动装置的启用或停用 临时接地线的拆除和撤出（包括验、放电） 有变压器分接头的调整 核相、核相序及用摇表测绝缘 保险管的挂上或取下 5.7 操作人员应严格遵守下列步骤： 模拟盘演习安全措施立正就位核对铭牌高声唱票高声复票允许正式操作实际操作逐项勾票、记时间检查设备完成汇报6.电气运行倒闸操作规程6.1 变电室的值班员，必须熟悉本大厦电气设备的运行状况，必须熟悉变电室设备的操作方法。6.2 电气设备倒闸操作的技术要求规定如下：送电时，先合隔离开关，后合负荷开关； 停

55、电时，先拉负荷开关，后拉隔离开关； 严禁带负荷拉、合隔离开关； 开关两侧的隔离开关操作顺序如下： 送电时，先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关； 停电时，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关；变压器两侧开关的操作顺序如下： 停电时，先停负荷侧开关，后停电源侧开关； 送电时，先合电源侧开关，后合负荷侧开关；倒闸操作中，应该注意防止通过电压互感器二次返回高压；当采用电动操作合高压开关时，应观察直流电流表的变化； 合闸后电流应返回，连续操作高压开关时，应观察直流母线电压的变化。7. 电器设备的巡视检查制度7.1 在变电室的高压配电装置，每班巡视两次。7.2 电器设备发生重大事故又恢复送电后，对事

56、故范围内的设备，应进行特殊巡视，每班不少于四次。7.3 电器设备存在缺陷或过负荷时，应适当增加巡视次数，每班不少于四次。7.4 巡视检查时，通过人的感觉器官仔细分析，发现异常现象时，要及时处理，并作好记录。对于重大异常现象要及时报告。7.5 新投入运行或大修后投入运行的设备，在72小时内应加强巡视，每班不少于四次，无异常情况后，可按正常周期进行巡视。 8. 设备缺陷管理制度设备缺陷管理制度要求全面掌握设备的良好状态，以便及时发现设备缺陷，并尽快补缺。保证设备经常处于良好的技术状态，是确保供电系统安全运行的重要环节，也是妥善安排设备检修、校验和试验工作的重要依据。一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏，或造成有严重影响的停电事故的缺陷称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。二类缺陷是重要缺陷，这类缺陷设备尚可运行，但情况严重，已经影响设备出力，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划进行处理。发现一类缺陷应立即消除，并向本单位主管领导调度汇报，二类缺陷应及时安排计划消除，三类缺陷可结合定期检修有计划消除。配电室值班人员应将发现的设备缺陷填写在设备