关于商品房、公寓、民宅、别墅、写字楼的若干问题

1、关于商品房、公寓、民宅、别墅、写字楼的若干问题公寓公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的 是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。另有国产影片、韩国影片与之同名。解军释：能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事 或求学的。apartment house;block of flats由居住单元 组成的楼房,一般在 四层以上、每层分隔成数家，各家房间格局大致相同公寓简介公寓是商业地 产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的含义，我们先要了解地产

2、业中的另一个概念，叫多家庭楼宇(Multifamily Houshing )。这一概念的含义是，拥有一个以上 居住单位(Un it)，或者说拥有 多个居住单位的楼宇。多 家庭楼 宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做 Duplexes，三家庭叫做 Triplexes，四家庭叫做 Quadruplexes 。第二 类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓(Apartme nt Building )。公寓屋又可细 分为汤耗子(Town House)、单元公寓屋 (Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。汤

3、耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使 用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个 人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属於公司，出让时仅出让 股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。类别介绍公寓大致可分为三类，第一，出租型 以出租给租客使用为目的(Ten a nt occupied )，因此这类公寓可称之为出租公寓(Rental apartment Building )。第二，自住型(Owner- occupied )。自住型的公 寓，称之为 Condo 或 Co-Op 。 Cond

4、o 公寓 的每个单位属 于不同的拥有者，有独立的产权 。而Co-Op的单位使用者，相当于公 司的股份持有 人(Shareholder )。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五 个或五个以上出租单位(Ren tal Un it )的楼宇，而不是指Condo或Coop ，尽管有人买 Condo或Co-Op用以出租，就象买一 个两家庭用以出租一样 ，但那不是 商业楼宇。还有一种类型 ，即混合型(Mixed )。混合型通常有一部分 为商业用的办公 室、店铺、医 生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。此外，还可根据公寓的结构和 型态，将其区分为小型公寓(Small ap

5、artment Complexes)、花园公寓(Garden apartment complexes ) 和高 层公寓( High-rise building )。第一，出租型。它以出租给租客使用为目的(Tenant occupied)，因此这类公寓可称之为出租公寓(Rental apartment Building)。第二，自住型(Owner- occupied )。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而 Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人(Shareholder )。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么

6、是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位(Ren tal Un it )的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出 租一样，但那不是商业楼宇。第三，即混合型(Mixed )。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所 等，另一部分为 Condo或Co-Op寓所单位。此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓(Small apartme ntComplexes )、花园公寓( Garden apartment complexes )和高层公寓( High-rise buildi ng )。普通公寓(居住型公寓)

7、-用地性质：一般为住宅产权类型：公寓产权年限：70年特点：户型面积小，3060平米精装修交房标准，拎包即可入住配套设施完善物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务销售价格一般高于区域整体水平商务公寓-用地性质：一般为综合性用地(商住)或商业用地产权类型：商务公寓产权年限：根据用地性质而定，50年或40年特点：一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住，又可办公具备写字楼功能，在部分城市可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达2成，按揭可达20-30年(如深圳)产权性质为商务公寓，非纯写字楼酒店式公寓-用地性质：一般为商业用地产权类型：公寓或商务公寓产权年限：根据用地性质而定，40年特点：面积较小，

8、主力户型主要在 90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司,专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高公寓与普通住宅的区别公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为 70年。公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。 居住人群主要以长住的商务客群为主， 看重的是便利的位置和准酒店

9、式的居住体验，同时比酒店低的租金。 但也有极个别的是不同的产品， 如上海的王子晶品， 是大户型超豪华的产品， 但是客群只是层次 更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资 属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。 首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分 区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且， 公寓的空间面积也应该大，

10、 这个空间面积主要体现在层高上,早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了， 如果层高不够的话， 容易让人有种压抑感， 所以公寓一般 要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到 24小时电梯和24小时热水的标准。在建筑质量和建筑标准上， 公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支， 交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。民宅即是通俗的普通住宅

11、。别墅：是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源,并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。另【J墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。写字楼：系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、 一体化方向发展，由于城市土地紧俏， 特别是市中心区 地价猛涨、建筑物逐步向高层发展， 使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼,因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。

12、写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他 形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政 事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构,是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明 气势宏大,外立面装修质素较高平均每

13、 200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米电力供应,并 配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持 DDN,ISDN 线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括有银行，邮局,商务中心及餐饮等系列配套 ，且均以服务于大厦客户为主。通俗的说：商品房是开发商开发的能办理产权，房屋证书的房屋。公寓是小户型集体的配套完善，装修精美的房屋。用于投资的居多。如单身公寓。 民宅就是大多数人住的普通住宅。别墅是有钱人家独门独户

14、，占地面积大，设施齐全，装修豪华，亦可称为毫宅。 写字楼是用于办公的，地势一般在城市的黄金中心地段！如CBD ！分类方式此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartme ntComplexes）、花园公寓（Garde n apartme ntcomplexes )和高层公寓（High-risebuilding )<普通公寓商务公寓酒店式公寓用地住宅综合性用地或商业用地商业用地性质产权公寓商务公寓商务公寓或公寓性质产权70年40年或50年40年年限特点户型面积小，3060 平米；精装修交房标准，拎包即可入 住；配套设施完善； 物业管理提供高于普 通住宅的额

15、外优质服 务；销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段 及商务中心区，既可居 住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城 市可注册公司，价格相对写字楼较低； 首付最低可达2成，按揭 可达20-30年（如深圳）； 产权性质为商务公寓，非 纯写字楼面积较小，主力户型主要 在90平米以下，装修档次 较高大多位于城市核心繁华地 带、商圈周 边，交通方便按照星级酒店的设施标准 进行建筑的外部及内部 设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权 式经营为主大多聘请国际知名品牌物管 公司，专业酒店管理集团 提供专业、细致、科学的 酒店式服务，因此物业管 理费也较高相关焦点高力国际 第三季度报 告指出，广

16、 州市外商 直接投资实 际使用外资 为11.68亿元人 民币，较上季度增长 80.6%。由于外商直接投资有大幅增长，使外资企业及外籍员工的数量亦相应 增多，广州市服务式公寓多以外籍人员的中期（6-12月）租赁合约为主。本季度广州市 并没有新增的服务式公寓项目落成，市场仍然以消化原有的项目为主，全市整体空置率为14%，较上季度下降1%。为了增加入住率，有些 项目推出短期的 租赁优惠政策，使服务式公寓的平均租金有所下降，目前为每月每平方米26美元，较上季度下降4.4%。广州市服务 式公寓的租户仍然以日籍人士所占的比？较多，主要由于两大日资汽车制造公司的中高层管理及技术人员对服务式公寓的需求占了整体

17、市 场的大部分比 例；其次的是欧美客户，主要包括领事馆专员或外资企业的高 管人员，这类型的客户主要 以中期（6-12月）租赁为主。受到美 国次贷危机的 影响，使原来有意进驻 广州的外资企业延迟或取消进驻计划，这必然会对服务 式公寓造成一定程度的影响。预计未来广州市服务式公寓的平均租金下降3-5%。价格介绍在拐点论”的阴影笼罩下、在观望潮”的心理暗示下，京城楼市的价格一路萎靡。三四月份是楼市的黄金季节，一年之计在于春”的老话在地产市场有着绝对的号召 力，经历了整个冬天蓄积力量的楼盘都要在春天高调亮相，无论在价格上还是在销售量上，都有龙抬头”的架势。而今 年，这种火爆的 场景却淡出了市场，取而代之

18、的是新盘上市量的 不足和销售速度的减缓，持续了多年的楼市价格高烧，也开始出现降温的趋势。公寓市场成为了价格回归的先锋。随着高总价大户型公寓的滞销和小户型酒店式公寓的泛 滥，公寓首先尝到了价格回落的滋味。近期新开盘的公寓项目纷纷采取了低价入市”的策略，而老”公寓们则打起了送礼打折的主意。价格回落弥漫公寓辖地”面对京城楼市交易量的继续萎靡不振，京城的公寓类新盘入市的时候大都采取了低价入市"的策略。据亚 豪地产机构的统计数据显示，2008年以来，北京五环以内共有10个新盘公寓项目入市，总供应套数为 2889套，整体开盘均价为 21640元/平方米。如Master（领寓）项目于1月6日开盘，

19、开盘均价为28000元/平方米，而其周边早期开盘 的同类产品均 高于这个价格，如远洋公馆项目均价为32000元/平方米，置地公馆项目均价为38000元/平方米，SOHO北京公馆 项目均价为42000元/平方米。其他如金地名 京、公园1872、大成时代中心、丫云_沄国际一、龙公馆等项目开盘均价都低于20000元/平方米。房价高烧不退的大环境下，由土地价值增加带来的正常房价快速上涨空间已经被消耗殆尽，因此房价的快速增值已经缺失了土地支持的背景。亚豪机构副总经理王英男认为，从整体经济环境来看，以土地升值换来的整体升值，投机空间已经透支奉劝投机者停止。需求量下降诱导”价格回落楼市动荡，好像 已经成为了

20、 开发商怨妇式诉苦”的标准开篇语。历经7个月的调 整仍然没有完 结的预兆，再加上南方一线城市房价的 跳水”北京的 楼市也一直处于有价无市的尴 尬境地。很多人认为公寓价格的回落与拐点论”有着脱不开的干系，其实需求量的下 落也是价格回调的重要原因。为了弥补交易量连续下滑的损失，今年春节后，京城的许多楼盘都掀起了打折促销风，以期最小程度地减少损失。而在此背景下，新盘推出时的低价入市”也更易理解，这 样不仅可以尽量迎合消费者，而且有利于聚集消费人 气，在最大程度上做到开门红”的前提下，为项目的后期提价预留一定的空间。资金紧箍咒”强迫下调价格力度不断加强，银根的 不断紧缩，使开发商信贷的难度加大。雪上加

21、霜的是，资贷危机的影响 更出现了萧条的局面一一股市缩水 近50%，开发商在资之前，许多开发商都大肆圈地本市场受美国次本市场融资难度也愈来愈大。而与此形成对照的是，去年 至是负债拿地 金回收困难重售产品，尽快。一面是负债圈地，一面是融资阻碍，而楼市的交易量又重。内忧外患下 ，开发商不得不采用低价入市”的策略回笼资金，缓解沉重的资金压力，不少公司甚 持续下滑，资 以期能快速销开发商采用 低价入市”的策略也 是迫于资金压力。政府对楼市的调控投资前景沉浸在迷雾中投资前景的不 明朗也是公寓价格回落的原因之。高位运行的房地产市场对于投资者而言，无论是倒手赚差价还是持有出租，都存在着越来越严重的不确定因素。

22、公寓的投资回报 无非来自两方面：租金回报和物业价值的提升。近年来北京乃至全国的房地产市场价格涨幅较高，而公寓租金水平虽有所提升，但相对于房价的涨幅水平而言提升非常有 限。有投资者开玩笑，租金的涨幅还赶不上银行加息的增幅。由于银行利率水 平不断提高， 造成投资公寓 的成本越来越 高，租金回报 率越来越低。另一方面的投资 回报来自于物业升值带来的收益，由于目前公寓的价格普遍较高，二手房5%的税率 已经吓退了 一批投资 者。而且政 策风险也 不断增大， 就目前市场 而言， 传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的公寓不能马上出 手，那么资金的压力就会随之而来。2008

23、年GDP预期增长放缓，通货膨胀严重，人们对未来楼市发展的预期信心不足。虽然王石最新表态：我们该 降的都降了 ，应该不会再降了 。”但一项目的销售人员向记者坦承：与往年的淡季相比，同样是让利、促销 ，如今的效果不尽如人意。这样的市场状况之下，楼市价格的理性回归应该 是在情理之中了。公寓市场中， 有相当部分以 酒店式公寓”自居，概念泛 滥拽回标高的价格而这些号称酒店式公寓的滞销和价格下调，也是拉低公寓整体市场价格的重要因素。北京申奥成功 后，就有人指出，随着2008年奥运会的临近，北京的酒店式公寓市场将面临特殊的市场机遇。与此同时，新加坡著名服务式公寓管理公司Frasers在北京收购了两栋服务 式

24、公寓，位于燕莎板块的原鸿艺豪苑服务式公寓也正式由Oakwood 接手管理，酒店式公寓”概念一时间盛行于市，借奥运东风，酒店式公寓的高回报率和市场认可度引起投资者的极大关注，接踵而来的自然是酒店式公寓”在京城的遍地开花。毫无疑问，奥运会是酒店 服务式公寓租金上涨的助推器。但参考几个奥运城市的经验不难发现：这一市场总无法避免最终人走 茶凉的命运。对此DTZ戴德梁行投资部主任刘星芸提 醒投资者：虽然奥运让 这种投资短 期收益大，但是长期看 风险也成正比。雅典、悉尼、亚特兰大的这类房产在其奥运会两三年后，都出现了大批量的空置现象。”如今酒店式公寓项目的泛滥是不争的事实，但并不是有 酒店式公 寓”之名，

25、就一定有 酒店式公寓”之实。真正 的酒店式公寓要具备两个条件：首先要地处城市最核心区，拥有集中的商务人士，如此才能得到较好的需求人群；其次是要有五星级物业服务 水平。北京的很多酒 店式公寓，既 没有极佳的商 务地段，也没 有顶级的物业服务，只有高高在上的销售价格，造成价值与价格相去甚远，所以降价和冷清也就在情。购买注意事项城区高档公寓售价追涨别墅，四 环区域高档 公寓与中央别墅区别墅售价几乎持 平，导致部分公寓买家转向购买别墅大量原计划购买高档公寓的购房者开始转向别墅市场，别墅市场却出现销量和售价双升的局面。业内人士对此分析认为，从今年二季度开始，京城高档公寓售价出现飙升式的上涨，尤其是以朝阳

26、公园和亚奥区域最为典型，多数高档公寓售价已经在18000 25000元/平米，这一价格基本和北京联排或叠拼别墅的售价 相近，这是导致部分公寓购房者转向购买别墅的主因。四环区域高档公寓售价多数超 20000元/平米北京高档公寓售价出现快速上涨的局面。记者统计发现，朝阳公园和亚奥区域等京城四环板块的多个高档公寓售价已经接近或超过20000元/ 平米。位于朝阳公园周边的泛海国际居住区的公寓售价达到25800元/平米，位于朝阳公园西门的维 多利亚公园的售价已达到 25000元/平米。位于燕莎区域的US联邦公寓售价则达 到26000元/平米，即 使位于 朝阳北路的 天鹅湾 的售价 也达 到了 18000

27、元/平 米。2006年底，这些高档公寓的售价在12000元/平米-18000元/平米，多数高档公寓售价集中在15000元/平米左右。由于这些高档公寓从今年开始出现了价格快速上涨，甚至接近或超过别墅的售价。中央别墅区别墅售价16000-25000元/平米据中原地 产的统计数据 显示，今年上半年，中央别墅板块共销售别墅207套，完成销售 面积9.19万平方米，实现销 售收入151120万元，销 售均价 为16451元/平方米。 其中，优山美 地、卓锦万代、龙湖 滟澜山等代表项目都有着不俗的销售业绩。作为区域惟一现房 销售的卓锦万 代项目，六、七两月共销售74套，而售价暂定为 20000元/平米的龙

28、湖 滟 澜山更是出现 购买者追捧的局面，目前已经接待了超过上千组客群。目前中央别墅区别墅的售 价显示，目前中央别墅区内别墅户型面积以300-600平方米为主 导户型，均寓售价和别墅价格相差无几。”中原地产华北区域总经理李文杰指出。转向购买别墅，在此情况下，别墅以更彰显身份、更宜居的优势吸引一信心不足但对高端住宅需求强烈的客户，尤其是一些交通和配套相对便域别墅更具优势。李文杰这样认为。据凯德置地北京总经理毛大庆介绍，前成交的客户中，有很大一部分来自朝阳公园和望京地区。目前卓锦万价23000-24000元/平米，与朝阳公园板块高档公寓均价持平。以前别墅人们对别墅市场预期看好，尤其位置优越、交通便利

29、，与高档公寓总价高性价比的别墅项目，则吸纳了大量由高档公寓购买客群中转变过来的价16000-25000 元/平米，最 高价格达30000-40000 元/平米。从 中央别 墅区的 均价来 看，高档公部分公寓客群批对高档公寓捷且成熟的区在卓锦万代目代地上销售均用地叫停使得相近又有着更人群。交通便利的别墅是公寓住户升级首选。多位业内专家接受记者采访时认为，目前北京城市别墅的热销，除了别墅产品从今年下半年出现供不应求的局面夕卜，另一个主要原因就是近别墅类的产好于高档房的城市别墅购买人群的逐渐扩大。虽然高档房的价格与户型面积已十分接品，但其舒适度却又远远不够，这是为什么今年别墅类的产品销售情况最主要原

30、因。李文杰也认为，虽然公寓价格和别墅相差无几，但一般公寓位于五环内，交通便捷且配套相对成熟，而别墅多数位于郊区，交通和配套相对较差。不过一些五环区域的城市别墅则会是购房者热捧的产品。毛大庆表示，一些别墅便利的 交通改变了人们对别墅生活的看法。对城里的高档公寓来说，拥堵是避免不了的事情。别墅的庭院生活也是高档公寓住户置业升级的首选。观察：别墅价格可能快速上涨，已有部分别墅项目售价连月攀升从今年开始，北京高档公寓价格虽然快速上涨，但别墅价格上涨的幅度却相对缓慢。比如中央别墅区联排或叠拼别墅的售价之前多数在150000-180000 元/平米左右，目前该区域联排或叠拼别墅的售价在 20000元/平米

31、左右。 在此情 况下，联排或叠拼别墅售价则可能岀现快速上涨的局面。”永通昌集团营销总监肖志刚指出。据了解，即将开盘的金隅山墅二期售价可能从 15000元/平米提高到18000元/平米，而中央别墅区阿凯笛亚联排别墅7月份售价为 270万元/套，到8月份就提高 到321万元/套。公寓式住宅详细介绍对于独院独户 层内有若干单 要供当时中等 供一些常常往公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每、客厅、浴室、厕 所、厨房等等，主 住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，。要了解公寓的含义，我们先要了解地户独用的套房，包括

32、卧室、起居室 收入的高级职员、政府公务员居 来的中外客商及其家眷短期租用产业中的另一 个概念，叫多家庭楼宇(Multifamily Houshing )。这一概念的含义是,拥有一个以上居住单位(Un it)，或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分 为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做 Duplexes，三家庭叫做 Triplexes，四家庭叫做 Quadruplexes 。第二类是五 个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓(Apartme nt Buildi ng)。公寓屋又可细分为 汤耗子(Town House)、单元公寓屋(

33、Condo)、股东屋(Co-Op)和出 租屋(Apartment)。汤耗子和单元公寓屋 的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用 权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产 权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。公寓类型公寓大致可分为三类。出租型出租型公寓房。它以出租给 租客使用为目的(Ten a nt occupied )，因此这类公寓可称之为出租公寓(Rental apartment Building)。自住型自住型(Owner- occu

34、pied)。如果是自住型的公寓，我们称之为 Condo或Co-Op 。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人( Shareholder )。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位(Ren tal Unit )的楼宇，而不是指 Condo或Coop，尽管有人买 Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家 庭用以出租一 样，但那不是商业楼宇。1即混合型(Mixed )混合型（Mixed ）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。

35、此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区 分为小型公寓（Small apartmentComple xes ）、花 园公寓（Gardenapartment complexes） 和高层公寓（ High-rise building ）。普通公寓（居住型公寓）用地性 质：一般为住宅产权类型：公寓产权 年限：70年 特点：户型面积小，3060平米精装修交房标准，拎包即可入住配套设施 完善物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务销售价格一般高于区域整体水平商务公寓公寓房1用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地产权类型：商务公寓产权年限：根据用地性质而定，50年或40年2 特点：一般处于城市核心地

36、段及商务中心区既可居住，又可办公具备写字楼功能，在部分城市可注册公司一价格相 对写字 楼较低首付最低 可达2成，按揭可 达20-30年（如 深圳）产权性质为商务公寓，非纯写字楼酒店式公寓用地性质：一般为商业用地产权类型：公 寓或商务公寓产权年限：根据用地性质 而定，40年 特点：面积较小，主 力户型主 要在90平米 以下，装修档次 较高大多位于城市 核心繁华地带、商 圈周边，交通方 便 按照星级 酒店的设施标 准进行建筑的 外部及内部设 计，体现档次 与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高公寓与

37、普通住宅的区别公寓楼公寓为商用水 电费按商用算，土地使 用年限 为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土 地使用年限为 70年。公寓交纳的税费和 土地出让金都比住 宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出 现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体 验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气 供应，水电是否平价并不 在乎。由于

38、带有部分的 投资属性，所以小户型 低总价就是很重要的特点。从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更 讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单 套公寓的面积要达到120平方米，这 样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不公寓楼2能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积 主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了， 如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配 套上，公寓要达到 24小时电梯和24小时热水的标准。在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。普通住宅，一般是以 家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学 校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业 费，