成都东桂湾置业公司东门项目地块可研报告

1、目 录第一章成都市宏观环境及房地产市场分析. 4第一节、成都市宏观经济环境概述 . 41、城市概况. 42、经济环境. 73、政策环境. 9第二节、成都市市区房地产市场分析 . 111、市区房地产市场整体概况. 112、市区房地产价格特征. 133、成都市房地产市场特征. 144、成都市消费需求分析. 155、发展趋势分析. 16第二章成都城东房地产市场分析 . 17第一节、城东房地产市场现状分析 . 171、总体市场概况. 172、2010 年前三季度供销走势. 173、住宅市场概况. 184、非住宅市场概况. 185、城东发展规划. 19第二节、城东代表性楼盘简析 . 201、城东代表性电

2、梯公寓简析. 202、成都代表性高档电梯公寓楼盘简析 . 23第三章成都市高端住宅及商业地产市场分析 . 25第一节、成都市高档住宅市场分析 . 251、2010 年上半年成都市高档住宅销售情况 . 252、成都楼市步入高档阶段. 253、高档住宅市场价格提升速度快. 254、销售速度加快. 265、潜在高档住宅供应量还应增加. 276、未来高档住宅区域格局将形成. 277、高档住宅市场步入品牌竞争. 27第二节、成都市商业地产市场分析 . 281、2010 年成都商业地产概述. 282、2010 年前三季度商业用房状况分析 . 29第四章项目定位分析 . 31第一节、项目地块属性分析 . 3

3、11、项目地理位置. 312、项目地质、水文、气候情况. 323、项目地形、地貌. 324、项目的市政配套情况. 335、项目周边城市配套情况. 34第二节、项目地块swot 分析 . 341、优势 . 342、劣势 . 353、机会 . 354、威胁 . 35第三节、项目定位. 361、总体定位. 362、项目的形象定位. 373、产品定位. 374、建筑风格定位. 385、目标客户定位. 396、物业管理定位. 40第五章项目规划设计 . 41第一节、项目规划设计条件 . 41第二节、项目技术指标. 42第三节、项目规划设计. 431、规划设计理念. 432、规划设计指导思想. 433、总

4、平规划设计布局要点. 444、建筑风格设计. 445、竖向空间设计. 466、户型设计：创新、人性化空间. 487、景观设计. 498、总平交通设计. 529、供电设计. 5210、消防设计 . 5311、防排烟 . 5312、结构设计 . 5413、给排水设计. 5414、空调与通风设计. 5515、防雷与接地. 5616、报警与联动. 5617、天燃气设计. 5618、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统. 5619、项目配套设施. 57第六章项目价格分析 . 59第一节、住宅市场定价分析 . 591、可类比住宅项目及参数确定. 592、本地块比较价格计算值.

5、60第二节、商业市场定价分析 . 60第七章项目投资估算与资金筹措 . 611、建设成本估算. 612、静态总投资. 633、动态总投资. 644、资本金 . 645、资金筹借. 64第八章项目销售利润分析 . 651、初步产值利润分析. 652、盈亏平衡分析. 653、敏感分析. 664、项目开发现金流量表. 675、财务评价结论. 68第九章项目开发时间计划与资金使用计划. 70第一节、项目开发时间计划 . 70第二节、资金使用计划. 70第十章项目组织机构与人员配置 . 71第一节、项目组织机构. 71第二节、人员配置. 71第十一章项目开发思路. 73第一节、项目开发初步策略 . 73

6、1、开发分期. 732、产品建设的先后顺序. 743、商业建筑的开发思路. 74第二节、项目策划. 751、市场调查. 752、项目定位策划. 75第三节、项目设计. 75第四节、项目建设. 75第五节、项目推广. 76第六节、项目销售. 77第七节、项目招商管理. 77第八节、项目物业管理. 77第十二章项目风险分析. 781、宏观经济与政策变动导致的风险分析 . 782、成都市房地产行业发展对项目的风险分析 . 793、成都市总体规划与区域环境对项目的风险分析 . 794、项目财务风险分析. 795、项目运作风险. 80结 论 . 81第一章成都市宏观环境及房地产市场分析第一节、成都市宏观

7、经济环境概述1、城市概况成都，一座来了就不想离开的城市。1.1 、城市地位成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。新华社 2003 年 12 月 16 日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、成都名列第三（仅次于上海、北京） ，在最合适投资城市中、成都名列第四（仅次于上海、北京和广州）。随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商进入，进一步提升整个城市的影

8、响离和社会经济水平。1.2 、交通状况成都是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的城市之一。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航线240 多条，年客流量500 万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有 3 条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等23 条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。成都交通方便快捷， “五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。现有公共汽车1202 辆，营运线路 99 条。1.3 、通信状况成都是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国8 个邮政通信一级处理中心和全国6 个

9、通讯交换中心之一，并先后与160 余个国家和地区建立了通信联系。1.4 、人口状况2010 年末， 成都市总人口约为1600 万人， 在全国特大城市中，人数仅次于重庆、北京、 上海，居第四位。成都市区的流动人口约有150 多万，在成都市区，外地人购买的商品房总量超过50% ，流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。成都是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口”，随着 wto 和西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。1.5 、城市发展规划介绍1.5.1 、城市发展经济总量目标：国内生产总值年均增长10% 以上， 2010 年人均国内生产总值达到3200 美元，财政收入

10、增长幅度高于国内生产总值增长幅度；结构调整目标：逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构，2010 年一、二、三产业增加值比例调整为745.5 47.5 ，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15% 以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2010 年城市化水平达到38以上；人口就业目标：人口自然增长率控制在4以内， 2009 年全市总人口控制在1470 万人，非农业从业人员比重达到60% ，城镇登记失业率控制在4% 以内；居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8% ；农民人均可支配收入年均增长6% ；社会发展目标：2010 恩

11、格尔系数加权平均值降到43% ，其中城市为37% ，农村为47% ，人均期望寿命达到74 岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。1.5.2 、城市建设加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。2010 年城市生活污水处理率达70% ，城区生活垃圾处理率达100% ，城市绿地覆盖率达30% ；生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在级，国家级和省级风景名胜区

12、稳定在级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90% 、90% 和 85% 。1.5.3 、城市规划“扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。”中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东、向南发展。城市交通：“井”字加环状加放射“井”字型道路。历史文化：“三片一带五十五个节点”。“三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区，“一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19 公里。“五十八个接点”包括城市中轴线道路串联12 个重要接点，8 个重要古城接点，以及38 个中心城的文物保护单位。非城

13、市建设用地规划：规划非城市建设用地控制分三级：绝对控制区、重点控制区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：非城市建成区中的密林地，外环路内外两侧500 米区域内地，沿河两岸200 米范围内用地和东风渠两岸100 米内用地，其他中小河流两岸50 米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。2、经济环境2.1 、成都 2010 年经济概况自 2003 年以来，成都市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。2010 年，成都市社会固定资产投资额为1785.2 亿元，同比增长25.7%； 其中房地产开发投资额为291.4 亿元，同比增长18.8%。2005 年 1-4 月， 全市各固定资产投资额为

14、301.01 亿元， 同比增长54.6%； 其中房地产业投资为111.9亿元，同比增长60.1%。2010 年，成都市社会消费品零售总额为875.28 亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394 元，人均消费性支出达到了8997 元，同比增长27.4%；2010 年成都市城市居民消费价格指数达到103.9 ，高于 2009 年水平。以上数据表明，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。但是，我们也应注意到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出现局部过热的现

15、象。对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。预计今、明年成都宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。2.2 、成都 2010 年前三季度经济概况成都是全国商贸中心改革试点城市，成都前三个季度经济保持了快速增长态势，实现了速度与结构、质量、效益的统一。2.2.1 、经济总量不断扩大今年前三季度全市实现地区生产总值1783 亿元，同比增长13.0%。其中：第一产业实现增加值 136 亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值855 亿元，增长17.6%；第三产业实现增加值792亿元，增长10.0%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、60.9%和 35.

16、9%。2.2.2 、第三产业进一步发展前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长10.9%，批发和零售业增长11.0%，金融业增长7.7%，房地产业增加值增长1.7%。2.2.3 、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳前三季度，成都市实现社会消费品零售总额739.8 亿元，增长14.2%。2.2.4 、对外经济发展势头强劲前三季度，成都市实现进出口总额31.86亿美元，增长34.8%，分别比一季度和上半年增加11.2 、6.1 个百分点，其中出口19.03 亿美元，增长52.5%。2.2.5 、利用外资成效显著前三季度，全市合同外商直接投资金额10.34 亿美元，实际利用外商直接

17、投资3.54 亿美元，分别增长1.79 倍和 75.5%。2.2.6 、财政收入和居民收入稳步提高前三季度，成都市完成财政总收入248.5 亿元，增长30.1%，城市市区居民人均可支配收入达8473 元，比上年同期增长10.5%；城市市区居民人均消费性支出6643 元，增长10.0%。以上情况表明，前三季度成都市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势，预计2009 年成都市经济增速在13% 左右。3、政策环境近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加

18、规范。近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有：3.1 、货币政策 ：扩大贷款浮息制度、利率调整（加息）、人民银行2009 年 221 号文件等等。3.2 、土地政策 ：实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度，土地出让采用“招、拍、挂”形式；等等。3.3 、行政措施 ：禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知等等。其中， 2009 年 4 月 30 日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合发布的关于做好住房价格稳定的意见，对房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强

19、有力的行政调控。关于做好住房价格稳定的意见及以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。成都市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡沫成分，现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续，购买力得到了进一步释放，十分有利于房地产的开发。第二节、成都市市区房地产市场分析1、市区房地产市场整体概况1.1 、商品房供应持续增长，供求趋于平衡2010 年前三季度市区（六城区）累计商品房供应量655.24 万，同比增长42.03%；累计销售商

20、品房568.93 万，同比下降7.74%。其中商品住宅累计销售面积为445.07 万，同比下降14.08%。0100200300400500600700200820092010 前三季度新增住宅面积505.02485.39461.2实际销售面积632.4687.81445.07从近 3 年的新增商品住宅供求总量观察，2008 年、 2009 年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应略显不足。而到了2010 年前三季度，新增商品住宅面积与实际销售面积基本相当，在供销总量上商品住宅逐渐趋向平衡状态。1.2 、城东供销两旺、城南商业发力、城西住宅供应增长迅速，城北商业回落2010 年前三季度，城东

21、商品房供应和销售均保持快速增长，新增供应面积为191.65 万，同比增长85.19%，销售面积为143.35 万，同比增长48.81%；城南商业用房供销大幅增长，供应和销售增幅分别达到138.35%和 91.21%；城西住宅新增供应较大，但销售面积却同比回落29.85%；城北住宅有所起色，供应有所加强，但商业较去年有较大幅度的下降。详情见下表：2010 年前三季度市区各方位商品房供求状况单 位 ： 万 项目城 东城 南城 西城 北面 积同 比面 积同 比面 积同 比面 积同 比总体供 给191.09 85.19% 173.2 63.5% 224.2 70.4% 50.19 -28.2% 销 售

22、143.35 48.81% 146.1 1.58% 167.2 -29.9% 50.49 -21.4% 住 宅供 给149.67 74.28% 115.4 51.2% 153.3 70.8% 31.81 8.28% 销 售127.98 48.0% 112.7 -9.8% 132.4 -37.1% 31.1 -22.5% 商 业用 房供 给14.91 107.3% 31.3 138.4% 37.79 48.8% 10.89 -61.9% 销 售7.34 4.47% 20.06 91.2% 16.48 -1.23% 12.71 -22.3% 办 公用 房供 给6.09 368.6% 5.29 1.

23、8% 4.71 125.1% 2.88 -21.8% 销 售4.34 675.6% 1.99 -2.2% 7.56 132% 4.3 50.9% 1.3 、一环路内商品住宅供应增加，销售回落；商业用房和办公用房供应同比下降，而销售趋旺2010 年前三季度一环以内区域商品住宅供应面积为51.39 万，同比增长26.05%，而住宅销售面积为56.89 万，同比下降52.01%；商业物业的供应面积为8.94 万，同比下降52.82%，销售面积为18.94 万，同比增长29.29%。1.4 、一环至二环区域商品房供销均回落，办公物业市场旺盛2010 年前三季度一环至二环区域的商品住宅新增供应面积为67

24、.19 万，同比下降40.84%；销售面积为108.31 万，同比下降18.99%；供应和销售均表现不足；办公物业呈现供销两旺的行情，且销售大幅增长达287.08%。1.5 、二环至三环区域商品住宅供应大幅增长，销售小幅回落2010 年前三季度一环至二环区域的商品住宅供应大幅增长，新增供应面积为276.67 万，同比增长 58.56%，销售面积为251.78 万平方，同比下降7.33%，该区域是目前商品住宅的主要供应和销售区域，约占总供应（销售）的六成左右。1.6 、三环外商品房市场蓬勃发展随着城市房地产业的逐渐外推，三环外已逐渐成为一个重要的区域。2010 年前三季度新增供应面积为135.5

25、5 万，同比增幅达到573.04%；销售面积达到69.74 万，同比增长218.86%。1.7 、供应住宅的面积主要集中在90180 区间，且供应量大幅增长2010 年前三季度， 90120 和 120180 的住宅供应面积分别为112.96 万和 184.81 万，分别同比增长62.67%和 67.31%，以上两户型区间的供应面积占比分别为24.49%和 40.07%。2、市区房地产价格特征2.1 、整体房价上涨得到一定抑制2010 年前三季度，成都市区商品房总体销售均价为4036 元/ ，同比增长10.79%，市区住宅均价 3699 元 / ，同比增长17.17%。从季度价格看，第三季度的

26、价格相比于第二季度有所回落。2005 年前三季度成都市区商品房及商品住宅房价情况单位：元 / 2010 年 1-9 月第一季度第二季度第三季度同比同比同比同比商品房4036 10.79% 4015 14.32% 4107 6.78% 3991 9.28% 商品住宅3699 17.17% 3553 15.36% 3768 17.68% 3743 17.08% 2.2 、2010 年前三季度单月商品房价格变化情况2005年前三季度单月价格变化30003400380042004600商品房396439704042401041304197406240053912商品住宅3460349936183657

27、388737893690367638651月2月3月4月5月6月7月8月9月数据来源：成都市房产管理局2.3 、高质楼盘和普通楼盘价格上升明显，中质楼盘价格下降2010 年前三季度这些楼盘成交价格的月平均环比为0.23%，但不同档次、不同区域的住宅项目价格走势也存在着较明显的差异。高质楼盘、中质楼盘和普通楼盘月平均环比上涨速度分别为0.79%、-0.54% 和 1.04%。注：成都市房产管理局对高质楼盘、中质楼盘和普通楼盘的定向界定标准如下：高质楼盘 ：二环路以内销售均价在9500 元 / 以上，二环路外销售均价在8500 元/ 以上。中质楼盘 ：二环路以内销售均价在85008000 元/ ，

28、二环路外销售均价在80007000 元 / 。普通楼盘 ：二环路内销售均价在8000 元/ 以下，二环路外销售均价在6500 元/ 以下。3、成都市房地产市场特征3.1 、房地产开发由几年前的集中在二环开发转向三环及以外和城郊以及更远郊的郊区楼市并举的局面。3.2 、 房地产开发的重心由原来的城西向城南和城东转移，城北也将是下一个开发的热点区域。3.3 、市中区（二环以内）由于可供开发土地越来越少，加之地价高昂，所开发项目主要以商业、商务和中高档住宅为主。3.4 、 成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止已基本被完全消化。目前，住宅产品在内、在品质方面越来越趋向市场细分的多元化

29、发展，品牌、环境、企业形象、服务等日益成为重要的竞争指标。高品质、高档次的精品住房越来越引得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵、质量和外在形象。4、成都市消费需求分析4.1 、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5% ，现全市各类商品房有近半数为外地人购买。4.2 、消费者对成都房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持币观望的消费心理已经逐步得到释放。4.3 、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要选择方位；但近期城东购买意向渐浓。4.4 、房者购买住宅期望价格在7000 元/ 以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过消费者的期望价格。4.5 、普通住

30、宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大，且是逐渐上升趋势。目前，在90120 及 121 140 之间的户型供应上还存在较大缺口。5、发展趋势分析5.1 、中国房地产市场还将持续发展1020 年。1） 、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35 ，而现在我国的住房面积是人均23 ，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加1 ，按照这个建设速度，我国12 年后才能达到预定的小康目标。2） 、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100 万人。今后 20 年内我国的城镇化水平将从现在的3

31、0% 提高到50% ，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500 万，加起来就是1600 万。3） 、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是 15 个百分点，如果加上建材，大概能达到30% 。5.2 、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。5.3 、2006 年成都市房价仍将保持持续、稳定地增长，但房价的涨幅不大。5.4 、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。5.5 、城南三环外和城东南的开发将急速升温。第二章成都城东房地产市场分析第一节、城东房地产市场现状分析1、总体市场概况2010 年前三季度城东共批准销售项目64 个，批准

32、预售面积191.65 万，与 2009 年同期相比，预售项目增加了26 个，批准预售面积则同比增加85.18%，相比于其他方位，城东供应面积同比增速最快。销售方面， 2010 年前三季度城东共销售商品房面积143.35 万，销售面积同比增加48.81%，销售金额52.75 亿元，平均价格3680 元/ ，平均价格同比增加14.2%；从供销比来看， 去年为 1.2233 ，今年为 1.3369 。供应和销售面积均同比增加供销比稳中有升，反映开发商和市场对城东的普遍看好。城东房地产市场保持供销两旺的态势。2、2010 年前三季度供销走势0102030402005年前三季度城东商品房总体供销情况供应

33、面积33.28 7.9515.923.73 16.58 35.07 12.423.47 23.27销售面积17.09 10.98 17.29 22.52 15.68 13.35 14.18 15.43 16.831月2月3月4月5月6月7月8月9月数据来源：成都市房产管理局3、住宅市场概况 2010 年前三季度城东共批准预售住宅14393 套，共 149.67 万，套均面积103.99 。与去年同期相比，供应套数和面积分别同比增加79.91%和 74.28%。销售方面，城东同期交易住宅14393 套共 127.98万，套数和面积分别同比增加50.36%和48.01%。住宅 2010 年前三季度

34、交易面积占城东商品房总交易面积的89.28%，交易金额97.7 亿元，平均 8571 元/ ，平均价格同比增加24.2%。4、非住宅市场概况2010 年前三季度城东共批准预售非住宅41.98 万，同比增加138.52%。销售方面。 2010 年前三季度城东交易非住宅15.37 万，同比增加55.88%。去年同期的供销比为1.785 ，今年则为2.7313 ，供销比偏大。具体情况详见下表：2010 年前三季度城东非住宅供销情况（单位：万）非住宅办公用房商业用房其 他供应面积41.98 6.09 14.91 20.98 比重100% 14.51% 35.52% 49.98% 同比138.52% 3

35、68.46% 107.37% 130.04% 销售面积15.37 4.34 7.34 3.69 比重100% 28.24% 47.76% 24.015 同比55.88% 675% 4.41% 61.845 供销比2.73 1.40 2.03 5.69 数据来源：成都市房产管2010 年前三季度城东非住宅价格情况（单位：元 /）总体均价办公用房商业用房2010年前三季度 8566 8722 7711 2009年前三季度7222 7500 7039 同比增长12.45% 48.88% 12.15% 数据来源：成都市房产管理局城东商品房总体均价8566 元/ ，同比增长12.45%，低于市区商品房总

36、体涨幅；商业均价同比下降 12.15%，降幅最大。5、城东发展规划5.1 、成都市“向东发展”规划概况成都市向东发展规划区范围一共226 平方公里，其中外环路以内为76 平方公里，外环路以外为 150 平方公里，范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧控制界，东至龙泉驿东侧成环路，北至成南高速公路。规划面积 76 平方公里，规划人口73.5 万人定位以生活居住、 休闲旅游、 教育科研等功能为主的生态型城市新区分区总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区，五纵五横的干道系统核心核心区规划面积1.38 平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心

37、5.2 、交通状况城市向东发展，依托“四横三纵”的干线系统。四条放射线分别为成渝高速路、益州大道（老成渝路）、万方大道（成都洛带公路）及规划的龙兴大道（成都龙泉驿交通主干道）。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。而三环路、 外环路、 环城路（成环路）“三纵”的建设又使得东部片区与我市的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系。5.3 、投资潜力目前城东各个片区房价差距较大。一环至二环间九眼桥片区楼盘售价在86009500 元/之间。少数高品质楼盘售价达到10000 元/以上；二环至三环目前售价在76008800 元/之间。三环外十陵片区房价在59007900 元/之间， 虽然房

38、价稳中有升，但比起其它同级区域，差距十分明显。城东部分地区与城西房价相差已不大，部分地区房价还有很大的上升空间。城东作为成都市政府着力打造的生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的区域，城东楼市具有较好的投资潜力。第二节、城东代表性楼盘简析1、城东代表性电梯公寓简析1.1 、东方新城项目地址： 海椒市街莲花北路1 号总户数： 863 户（住宅 591 户，商业 272 户）总占地面积 ：近 40 亩总建筑面积 ：约 77000余车位： 380 个容积率： 3 绿化率 ：26.5% 楼盘形态： 3 幢小高层户型区间：项目定位：项目价格： 均价 3700元/ 销售电话：简述：该项目临近莲花社区，位

39、于海椒市街，东大街口，交通方便，居住环境成熟，东大街的商业氛围也在积极改善中，整个楼盘集住宅、商业、办公于一体，多种形态并存难免会影响形成良好的居住氛围。1.2 、康郡项目地址： 二环路侧新沙河东篱翠湖景点旁开发商： 成都东方名园房地产有限公司总户数： 约 1150 户总占地面积 ：约 200 亩总建筑面积 ：约 21 万余车位： 380 个容积率： 2.06 绿化率： 32% 楼盘形态： 联排别墅、叠拼别墅、板式小高层户型区间： 小高层 75225 项目价格：小高层均价 3700元/ 简述：整个小区由别墅和小高层公寓组成，紧临整治完成的沙河，外部环境不错，小区内部景观分为几大组团，楼盘的整体

40、品质不错，目前的生活配套还需依托金象社区的成熟配套。1.3 、青房云上项目地址： 二环路外，锦华路开发商： 成都青年房产总户数：425 户总占地面积： 约 130 亩总建筑面积 ：约 61000车位：1： 0.7 容积率： 不详绿化率： 30% 楼盘形态： 高层项目均价： 3800 元/ 简述：由高层电梯公寓组成， 建筑密度仅为 20%左右，户型建筑设计采用两梯四户式一梯三户。户型设计紧凑、实用。项目附近就是成仁路公交站，交通比较方便，配套相对成熟。1.4 、海棠名居 3 期项目地址： 二环路东三段沙板桥路开发商：总户数： 430 户总建筑面积 ：47000车位： 380 个容积率： 2.2

41、绿化率： 35% 楼盘形态： 多层、小高层户型区间：项目价格： 32003700元/ 简述：地处二环路外，沙板桥路，位于沙河改造风景区内，整个项目分三期开发，前两期已交房入住，小区的物业管理和环境都不错，楼盘周边分布有红旗超市、银行、各式餐饮，生活比较方便。1.5 、蜀都花园 5 期项目地址： 水碾河路 14 号开发商：总户数： 约 2370 户，五期 420 户总占地面积 ：约 156 亩总建筑面积 ：约 30 万左右车位： 1200 个容积率： 2.92 绿化率： 53.5楼盘形态： 多层、小高层户型区间： 30-222 项目价格： 均价 4200元/ 简述：小区内建有3000 豪华会所、

42、 3000 幼儿园、中心音乐广场、室内恒温游泳池、网球场等设施；拥有大型水景、坡式绿地；配套商业56000，其中引入著名超市家乐福，并有银行、证券、商务中心、邮政电信、电台、电视台等多家机构入驻。2、成都代表性高档电梯公寓楼盘简析项目名称项目地址开发商规模规划指标均价/ 推出时间粼江峰阁顺江路 18号吉宝置业占地61亩；建面19万总户数1143 绿化率60.6% 容积率4.06 6500 元04.11 中海格林威治城望江路1号中海兴业占地:60000 建面:约 20万其中住宅 14 万总户数1172 绿化率36% 容积率3.5 车位900多5400 元04.12.25 万科金色家园一环路北四段

43、成都万科占地3.8 万 建面10.9万总户数740 绿化率30.69% 容积率2.5 车位1:0.9 4800 元04.06 世纪城南延线东新国际会展中心有限公司占地400亩；建面40万总户数2000 绿化率37% 容积率2.0 车位1:0.9 5500 元凯莱帝景人民南路四段成都凯莱物业发展有限公司占地30亩建面10万总户数492 绿化率51% 容积率5.5 车位402 5960 元00.12 优品道光华大道博瑞集团占地400亩建面40万总户数2000 绿化率37% 容积率2.0 车位1:0.9 4680 元04.11 新里维多利神仙树南路上海绿地集团占地181亩绿化率35% 4500元04

44、.10 亚建面23万总户数1000 容积率2.43 车位937 ( 一期 ) 丽景华庭青羊大道龙腾路成都创业实业建面15万总户数1500 绿化率40% 容积率3.5 车位700 4100 元04.09.24 融城理想高新区成都职业技术学院北侧南兴实业占地170亩建面20万总户数757 绿化率35% 容积率2.43 车位937 3800 元05.01.25 御府花都南部新区天府大道东蓝光和骏占地65亩建面135920 总户数828 绿化率30% 容积率4.2 车位600 3700 元05.02.03 丽都玉园(a 区) 光华大道西三环西侧成都置信占地20531.05 建面29432.3 总户数3

45、88 绿地率32.5% 容积率1.14 车位198 3500 元05.04 黉门公馆华西坝黉门街建川集团中铁八局总占地面积：17亩总建筑面积：70000 容积率：6 绿化率：25% 总户数：581 车位：365个精装5200.00 清水4800.00 05.6 优品道光华大道博 瑞 地 产总占地面积:400亩总建筑面积：40万总户数：2000 绿化率：37% 容积率：2.0 车位：1:0.9 4680.00 04.11 鹭岛国际社区外双楠逸都路外腾 王 阁地产总占地面积： 422亩总建筑面积：75万容积率：2.1 绿化率：52.7% 总户数：4300 车位：554个精 装 水 晶国际公寓：75

46、00.00 精 装 酒 店式 公 寓 ：5500.00 05.9 第三章成都市高端住宅及商业地产市场分析第一节、成都市高档住宅市场分析1、2010 年上半年成都市高档住宅销售情况房管局数据显示，2010 年上半年市区价格在6600 元/以下的住宅销售面积同比大幅下降；而价格在8600 元/以上住宅销售面积呈高速增长之势。销售额住宅中，价格主要分布在67007600 元/及 76009000 元/， 二者分别占住宅总销售面积的39.8%和 37%。 价格在 9000 元 9500元的高档住宅共销售73.58 万平方米， 同比增长73.78%；价格在 9500 元/平方米以上的高档住宅销售 14.

47、43 万平方米，同比增长64.74%，占 2010 年上半年住宅销售总量的7.25%，其中销售价格在9500 元/以上的别墅销售面积为1.86万平方米（累计 56套） ， 占该价格区间销售住宅面积的12.9%。2、成都楼市步入高档阶段近几年来，成都房地产市场上高价房的市场份额明显增加，房地产市场呈现明显地向高档住宅市场过渡的形态。据成都市房产管理局统计，2005 年高价位住宅仅占所有住宅销售的2.9%，而2010 年一季度就达到了43.8%，比重上升了30.9 个百分点。虽然高价房并不代表就是高档房，但通过近几年的住宅产品变化趋势发现：高价同时带来了更多相应的高档住宅特征。3、高档住宅市场价格

48、提升速度快前两年， 60008000 元/已是成都高档住宅的高价。但经过2008 年、 2009 年，高档住宅的价格已经有了普遍的大范围拉升，这反映在三个方面：一是区域价格升值效应明显，各高档住宅板块在近一年来普遍经历了较大幅度的价格提升，如城南副中心、神仙树、金沙、望江片区、塔子山、城东副中心等等，有的区域升幅超过两千元；二是成都高档住宅的顶价不断被打破；三是超大规模高档住宅社区的出现对整个住宅市场价格的快速拉升带来较大影响。城南副中心的世纪城占地1500 亩，总建筑面积约150 万，其中住宅约100 万。其推出一期的住宅约1300 套，却引来超过3000 多人的热烈追捧（排号） ，价格由最

49、初的约6600 元/快速攀升到现在约9200 元/ ，且还有进一步上涨的可能；同处城南的和记黄埔“南地王”项目占地约1036 亩，计划明年推出第四期，据相关因素估算，估计总体均价不会低于8500 元/；城西中海国际社区（1811 亩）今年下半年时二手房价格已突破8000 元/， 鹭岛国际社区三期为7500 元/， 最高价突破了10000元/。成都高档住宅的高价不断被突破、实际上是在不断尝试考验着市场潜能，但通过各个楼盘不俗的销售业绩来看，高档房在成都市场的接受能力很强。2010 年前三季度不同档次住宅不同户型区间上的价格平均环比涨幅60 以下6090 90120 120144 144 以上总

50、体高质楼盘0.95% 0.65% 2.60% 1.25% 1.39% 0.79% 中质楼盘0.83% 0.33% -0.60% -1.20% -0.06% -0.54% 普通楼盘1.18% -0.02% 1.71% -0.03% 0.30% 1.04% 4、销售速度加快虽然高价房的价格不断提升，但其总体的销售速度却非常快，首先是上市周期很短，有些盘开盘不到一周就清盘的现象都有，排队现象普遍。通过对二十多个高档房的销售速度进行考察发现，与前几年比，高价房的销售速度在加快。5、潜在高档住宅供应量还应增加随着成都市政府对大块土地的包装整体出售，带来了成都目前的东南西地王争夺市场的情况，各个重量级品牌

51、开发商通过大块土地带来巨大的高档住宅供应量。并且，由于政府对经济适用房的放量供应以及对市场前景的乐观预期，也会带来一批开发企业被追走高段路线，从而使高档住宅的供应量增加。6、未来高档住宅区域格局将形成在进行土地规划及城市规划的同时，事实上已经对高档住宅区域进行了基本的划分。高档住宅实际上，依托的就是区位价值，未来在成都市的各个高区位价值区域都会产生一个高档住宅的供应板块，而这些板块都有属于自己的独特标识，各个板块之间的竞争也更多地表现为区位价值之间的比较。在城南副中心（世纪城项目和和记黄埔“南地王”项目）及其周边区域，东部副中心及其周边区域、城西中海国际社区区域将逐渐形成高档住宅区。7、高档住

52、宅市场步入品牌竞争目前成都市区高档住宅基本形成几家大型开发企业占据着较大的市场份额的格局，万科、中海、置信、上海绿地、和记黄埔、华润置地、融创、新加坡吉宝、腾王阁、博瑞这10 家开发商占据了高档住宅市场的大部分版图。第二节、成都市商业地产市场分析1、2010 年成都商业地产概述1.1. 供应增长较快，需求相对疲软2010 年成都市区累计供应商业用房面积127.44 万，同比增长32.63%， 销售面积81.38 万，同比增长6.34%，这说明2004 年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2007 年商业营业房的空置面积就达到历史新高4

53、1.18 万，接近当年商业营业房的销售面积。2008 年商业营业房在建规模达到323.5万，其空置更攀高到43.06 万。 2009 年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92 万。出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。另外产品结构单一、同质化问题突出、市场定位不尽合理等也是造成市场疲软、开发资金积压等现象的因素，再加上政府的宏观调控和规划都不到位，导致低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。1.2 、市区各方位商业楼盘状况251269024681012系列251269东西南北中城南的项目数量最多，其次才是城中，项目数量最少的是城东方位

54、。城南商业项目最多也可以看出城市向南发展以及市场对城南的认可已使城南方位变为成熟度较高的区域。1.3 、市区各环域商业楼盘状况2010 年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。内环以内的房地产价格为“ 第一梯度价格 ” ，也是各物业销售均价最高的区域；在内环至一环及一环至二环间，同一类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此为内环至二环房地产价格为“ 第二梯度价格” ，与 “ 第一梯度价格” 相比有一定幅度落差；同理，二环以外区域房地产价格为“ 第三梯度价格 ” ，价格与 “ 第二梯度价格” 相差一定幅度。在商业项目的环域分布上也可以看出，在二环外的区域

55、，北、西、南面均有商业项目，而东面没有。北面二环外则以专业市场为主，西面以纯商业独栋建筑为主，南面以综合商业建筑和专业市场为主。说明成都多中心的商业格局渐渐有了雏形。2、2010 年前三季度商业用房状况分析2.1 、供销情况分析05101520251月2月3月4月5月6月7月8月9月供应面积12.11 3.4416.65 6.948.24 21.7811.76.710.07销售面积10.724.17.078.535.167.67.088.486.242010年前三季度商业用房供销情况（单位：万平方米）2010 年前三季度， 市区商业用房供应面积为97.63 万， 同比增长12.26%；销售面积

56、为64.98万，同比增长7.65%，供销比为1.502。2.2 、商业用房价格分析城东 59 月商业物业价格走势类别5 月6 月7 月8 月9 月办公用房4074 4175 3217 4025 4647 商业营业房5947 4342 7905 6028 6610 城东商业营业房、 办公用房交易均价分别为6610.00 元/和 4647.00 元/， 分别环比增长9.65%和 15.46%。2.3 、投资大幅增加，空置率增加2010 年前三季度商业营业用房完成投资56.59 亿元， 增长 73.5%，高于全省50%的增速， 也比成都市区住宅投资增速高了近一倍。商业地产开发的高增速带来了商业营业用

57、房空置率的大增加，商业营业用房供应明显大于需求，空置55.13 万，增长29.0%，其中空置期在一年以上的“ 滞销房” 和“ 积压房 ” 为 23.95 万，增长33.9%；空置率增加，投资额同时也在增加，商业地产的开发既面临着一定的市场风险，随着经济的整体发展又有一定的市场机会。第四章项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置地处成都市成华区塔山路，位于东2 环与 2.5 环之间，紧邻沙河和华润二十城，拥享万象城商圈和攀成钢商圈的配套，同时与即将建成的信和御龙山形成新的迎晖路商圈。分析：a、本项目用地在成都市中心区域的东北方向，区域属于成都市传统的工业区，该区域在成都市历史上特别是

58、计划经济时代曾经十分辉煌，该区域对成都市的城市发展、经济发展和社会发展都曾经起到过十分重要的作用，大量的工业企业，培养了大量的产业工人和技术人才，形成了区域特有的生活文化，同时奠定了成都市与历史文化不同的现代工业文化，该区域是成都市现代工业文明和技术文明的代表区域；b、与项目紧邻的电子科技大学，是中国知名的重点高等学府，是成都市现代科学技术和现代文明的重要代表，所以，在该区域不仅有浓郁的现代工业科技文明，也形成了浓郁的人文环境；c、项目所在的沙河段，是最早进行整治改造的沙河段，其整治改造种植的树木已经是参天巨树，该段沙河已经形成了良好的自然环境。项目旁沙河环境实景照片2、项目地质、水文、气候情

59、况项目土地的地质情况，从实地观察来看，地表是原有建筑拆除后的建渣，原有建筑的基础大部分还没有拆除。从成都市的整个地质情况分析和判断，项目土地深度在1 米以下，是冲积砂石层。成都市本身为冲积平原，正常情况下地下水位较高，加之项目紧临沙河，估计地下水位在地表下 1 米左右。本项目水文地质情况简单，地下水主要由地表水补给。项目地处北温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，但不同区域的地质情况可能变化较大（项目靠近沙河，可能有历史上的河道或者沙河支流河道），在地质勘察时应引起重视，适当增加钻孔点，进行勘察内业分析时，应分析

60、准确。在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。项目地下水位高，对高层建筑的基础施工和地下室施工影响较大，在设计和施工时应于考虑。项目地处北温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。3、项目地形、地貌项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约153 米，临二环路东二段一侧长约 340 米，临沙河长约90 米。项目现有地貌平坦，场