按揭抵押债券实用教案

1、按揭抵押按揭抵押(dy)债券债券术语术语 按揭抵押债券：对按揭组合现金流的权益。 发行与创建(chungjin)：政府机构，按揭银行，投资公司买入一定类型的按揭，然后将这些按揭的现金流卖出。 类型：政府与民间。第1页/共36页第一页，共37页。市场市场(shchng)(1) 一级市场： 通过从发行机构或作市商在发行时直接购买。主要(zhyo)投资人为机构投资者。 二级市场 柜台交易（ OTC）第2页/共36页第二页，共37页。现金流分析现金流分析(fnx)(1) 现金流: MBS的现金流是按揭每月的现金流，主要有：本金利息(lx)，计划本金，提前支付本金。 术语: 加权平均到期时间 (WAM)

2、 加权平均票息率 (WAC): 按揭的平均利率，用来计算计划本金。 转手利率：抵押债券本金的利率。低于WAC，息差为发现者的利润。 提前偿付率（速度）：对按揭贷款人提前偿付按揭本金的衡量指标。第3页/共36页第三页，共37页。现金流分析现金流分析(fnx)(2)111(1)11111(1),(1)1111111/ 1 2(1/ 1 2 )/ 1 21 0 4 , 0 0 0 , 0 0 0.1111(1/ 1 2 )nii= 1innnnn=()()()() ()()() niNNP M TVrP M TP M TP M Tr VP M Trrrr VP M TVP M Trrrr VP M

3、Trrrrr月月 偿偿 还还 额额按按 揭揭 面面 值值按按 揭揭 面面 值值月月 偿偿 还还 额额3 01 1, 0 3 2 , 2 4 21(1.1 / 1 2 )/ 1 2 r利利 息息本本 金金 余余 额额月月 本本 金金 偿偿 还还 额额月月 年年 偿偿 还还 额额 - - 月月 利利 息息第4页/共36页第四页，共37页。提前提前(tqin)偿付模型偿付模型 (1) 提前偿付率： 提前偿付速度。 可用多种提前偿付模型分析MBS。但一般(ybn)要与一个基本模型参比。 基本模型由美国公共证券协会(PSA)提供。第5页/共36页第五页，共37页。提前偿付提前偿付(chn f)模型模型

4、(2) PSA速度用当前提前偿付(chn f)率（ CPR ）来衡量提前偿付(chn f)速度。 CPR：剩余按揭本金的提前支付百分比。 CPR：以年为计算单位。 以月计算：月度偿付(chn f)率SMMCPR111 12/第6页/共36页第六页，共37页。提前偿付提前偿付(chn f)模型模型 (3) 按照CPR估算的提前偿付额计算方法： 实例：CPR = 6%, 月初按揭(n ji)余额 = $100M，当月计划本金偿还额 = $3M, 当月预计提前偿还额为$0.499M:1/1211.06.005143.005143$100$3$0.499SMMMMM当当月月提提前前偿偿还还额额SMM月

5、月度度提提前前支支付付月月初初按按揭揭余余额额当当月月计计划划本本金金偿偿还还额额第7页/共36页第七页，共37页。提前提前(tqin)偿付模型偿付模型 (4)PSA模型的使用PSA的CPR与按揭(n ji)的到期时间有关。 PSA的标准模型假定对一个 30年期（ 360 月）的按揭(n ji)，第一个月的CPR0.2%并连续30月按每月绝对增长0.2%的速度爬升到6%，然后在按揭(n ji)的余下时间里保持在这个提前偿付速度水平。这个基准模型被称为100% PSA模型。第8页/共36页第八页，共37页。提前提前(tqin)偿付模型偿付模型 (5) 100% PSA模型(mxng):CPR(%

6、)月月30360002 .60 .第9页/共36页第九页，共37页。提前偿付提前偿付(chn f)模型模型 (6) 第t月的CPR计算( j sun) 第五月的CPR：3 0 ,.0 63 0ttC P R若若30,.06tCPR若若CPRSMM ./065300111010008371 12第10页/共36页第十页，共37页。提前偿付提前偿付(chn f)模型模型 (7) PSA模型：基于这个(zh ge)标准的100% PSA 模型，我们可以表达其他PSA模型。其他PSA模型的量化是以相当于标准PSA模型的百分比来表达的。如150%或50%. 实例：在低利率环境下，PSA模型为标准模型的1

7、50%，而在高利率环境下可降为 50%. 按照100% PSA模型演化的按揭其平均存活时间为17年；而按225% PSA模型演化，存活时间为8年。 第11页/共36页第十一页，共37页。提前偿付提前偿付(chn f)模型模型 (8) PSA模型(mxng):CPR(%)Month30360002 .60 .9 0 .30 .100 PSA50 PSA150 PSA第12页/共36页第十二页，共37页。提前偿付提前偿付(chn f)模型模型 (9) 实例(shl): 在165%PSA速度下的CPR与 SMM1/125100%.06.01301651.65(.01).016511.0165.000

8、1386PSAPSA CPRCPRSMM的的第13页/共36页第十三页，共37页。实例实例(shl) 1 (1) 按揭组合(zh) = $100M WAC = 9% WAM = 360月 提前偿付 = 100% PSA 现金流预测见Excel文件mbscollateral.xls。第14页/共36页第十四页，共37页。实例实例(shl) 1 (2) 第一个月的现金流:036011/(1(/12)/12$100$0.804611/(1(.09 /12).09 /12AMApFpRRMpM： 月月 度度 按按 揭揭 计计 划划 偿偿 还还 额额第15页/共36页第十五页，共37页。实例实例(shl

9、) 1 (3) 第一个月的现金流:1/121.09$100$0.7512$0.8046$0.75$0.05461.06.0023011.002.0001668.0001668$100$.05462$.01667$0.75$0.0546$0.01667$0.821295MMMMMCPRSMMMMMCFMMMM利利息息计计划划本本金金偿偿还还额额本本金金提提前前偿偿付付额额：本本金金提提前前偿偿付付额额第16页/共36页第十六页，共37页。实例实例(shl) 1 (4) 第二个月的现金流：359:$100$0.0546$0.01667$99.9287$99.9287$0.80448811/(1(.

10、09/12).09/12MMMMMpM第第二二个个月月初初的的余余额额第17页/共36页第十七页，共37页。实例实例(shl) 1 (5) 第二个月的现金流：1/122.09$99.9287$0.74946512$0.804488$0.749465$0.055023:2.06.0043011.004.0003339.0003330$99.9287$.055023$.033352$0.7494$0.05502MMMMMCPRSMMMMMCFM利息利息计划本金偿还额计划本金偿还额提前本金偿还额计算提前本金偿还额计算提前本金偿还额提前本金偿还额3$0.033352$0.837840MMM第18页/共

11、36页第十八页，共37页。实例实例(shl) 2 (1) 按揭组合总额 = $100M WAC = 8.125% WAM = 357月 抵押债券利率(ll) = 7.5% 提前偿付 = 165% PSA第19页/共36页第十九页，共37页。实例实例(shl) 2 (2) 第一(dy)月现金流：pMM$100/ (./)./$0.11108125 1208125 1274397357WAC第20页/共36页第二十页，共37页。实例实例(shl) 2 (3) 第一(dy)月的现金流:.075$100$0.62512MM利利息息$0.74397(.08125/12)($100)$0.06688MMM

12、计计划划本本金金偿偿还还额额1/121:41.65.06.01323011.0132.0011067.0011067$100$.06688$.1106$0.625$0.06688$0.1106$0.80248CPRSMMMMCFMMMM提提前前偿偿还还本本金金额额提提前前偿偿还还本本金金额额总总现现金金流流: :PT利利率率WAC第21页/共36页第二十一页，共37页。实例实例(shl) 2 (4) 第二(d r)月的现金流:356:$100$0.06688$0.1106$99.822$99.822$0.7431411/(1(.08125/12).08125/12MMMMMpM第第二二月月初初

13、的的本本金金余余额额第22页/共36页第二十二页，共37页。实例实例(shl) 2 (5) 第二(d r)月现金流:.075$99.822$0.6238912MM利利息息1/122$0.74314(.08125/12)($99.822)$0.06726:51.65.06.01653011.0165.00139.00139$99.822$.06726$.13821$0.62389$0.06726$0.13821$0.82936MMMCPRSMMMMCFMMMM计计划划本本金金偿偿还还额额提提前前偿偿还还本本金金额额提提前前偿偿还还本本金金额额第23页/共36页第二十三页，共37页。报价报价(bo

14、 ji)惯例惯例 (1) 以按揭余额(y )的百分比报价. 按揭余额(y )与原始余额(y )的比例称为按揭组因子(pf) pfFFtt0第24页/共36页第二十四页，共37页。报价报价(bo ji)惯例惯例(2) 实例(shl): F0= $100M, pf=.92, 市场价95- 1/16 市值$87.86M: FpfFMMtt()(.) ($100)$92092(.95 1/16/100)($92)$87.86MM市市值值第25页/共36页第二十五页，共37页。报价报价(bo ji)惯例惯例(3) 累计利息(lx)：结算日（交易日后的两天）到下个月的第一天的时间。如PT利率 = 9%，累

15、计利息(lx)$.46M: 20.09$92$0.463012MM 累累计计利利息息第26页/共36页第二十六页，共37页。报价报价(bo ji)惯例惯例(4) 市场(shchng)全价为 $88.32M:$87.86$0.46$88.32MMM市市场场全全价价第27页/共36页第二十七页，共37页。价值价值(jizh)与回报与回报 (1) MBS的价值是其预期现金流的现值。但由于提前支付(zhf)依赖于市场利率，其现金流也与利率相关。(,)MBSVfR现现金金流流( )f R现现金金流流第28页/共36页第二十八页，共37页。价值价值(jizh)与回报与回报(2) 于现金流依赖于市场利率，M

16、BS的价值较一般(ybn)债券的利率敏感度跟高。这个敏感度称为展期风险。同同一一般般债债券券相相同同MMRVRV 若若低低折折现现利利率率若若提提前前支支付付加加强强早早到到现现金金流流第29页/共36页第二十九页，共37页。价值价值(jizh)与回报与回报(3)展展期期风风险险MMRVRV若若高高折折现现利利率率若若提提前前支支付付减减弱弱晚晚到到现现金金流流第30页/共36页第三十页，共37页。平均寿命平均寿命(pn jn shu mn)(1) 平均寿命是按揭的余额的时间加权平均，权重(qun zhn)为每期的本金偿还额除以本金总额。 实例：30-年, $100M, 9%, 100 PSA

17、的按揭的平均寿命为12.077年. 11($71,295)2($88,376)360($135,281)12.077.12$100,000,000 平平均均寿寿命命（年年）第31页/共36页第三十一页，共37页。 提前偿付提前偿付(chn f)风险与平均寿命风险与平均寿命(1) 提前偿付风险 可以用平均寿命对提前偿付速度变化的敏感度来衡量。由于PSA主要依赖于利率(ll)变化，因此也可衡量其对利率(ll)的变化衡量其提前偿付风险。 提前偿付风险衡量：PSAR平平均均寿寿命命平平均均寿寿命命提提前前偿偿付付风风险险第32页/共36页第三十二页，共37页。提前偿付风险提前偿付风险(fngxin)

18、与与平均寿命平均寿命(2) 零提前偿付风险 抵押债券衍生(yn shn)产品与提前偿付风险转移0PSA平平均均寿寿命命提提前前偿偿付付风风险险第33页/共36页第三十三页，共37页。其他资产抵押其他资产抵押(dy)债券债券 (1) 资产抵押债券(zhiqun)按抵押物分为： (1) 定期贷款 (2) 租赁 (3) 应收帐款 (4) 授信贷款 创建的流程：资产证券化。第34页/共36页第三十四页，共37页。其他资产抵押其他资产抵押(dy)债券债券(2) 常见资产抵押品种： CARs: 汽车贷款应收帐款 CARDS：信用卡应收帐款 HEL：房产抵押融资(rn z)贷款 信用风险与信用保险 外部与内部(资深与从属等级）第35页/共36页第三十