福星城市花园定价策略及价格表模拟-圳国企做的价格方案

1、定价策略及价格表模拟第 1 页 共 14页福星城市花园定价策略及价格表模拟一、 总体原则1、低价入市策略内部认购和初次公开认购阶段（2002年 4 月5 月中旬，开盘前），采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间，后续反应较好。2、阶段提升策略根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升。工程进度和卖点逐步兑现，如物业建设推进、项目形象推广、环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。3、差异定价策略根据物业单位朝向、景观、区位、总量、结构、风水等多元特质，采用差异定价方式（一单位一价 ） 。差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价

2、值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益。4、分级价格控制策略采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制；表格价一般包含 35% 的常规折扣。折扣大小由现场销售主管、销售经理和项目经理分级分权机动控制。5、九级价格系数前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位之不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均价综合价格系数的方法制定最终价格。定价策略及价格表模拟第 2 页 共 14页1）组团系数 由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、别墅组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等。2）建筑系数 以

3、销售单位所在楼宇区位和周围配套设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定；3）朝向系数 考虑项目城市对住宅朝向的要求，以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准，朝向系数差异性较大；4）景观系数 根据可售物业的景观视野判定系数；5）风水系数 综合考量可售物业的风水意向判定系数；6）楼层系数 综合楼层差价，当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园）、景观视野等判定；7）平面系数 主要根据可售单位户型特点判定之特别系数。如原创户型、经典户型等；8）销量系数 根据可售单位总量制定之价格系数；9）特别系数 对根据以上多项系数判定之最终价格，修正价格尾数。价格系数判定前提补充说

4、明：1）组团系数取决于：区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等。2）建筑系数取决于：区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等。3）朝向系数取决于：采光、景观视野、通风性等。4）景观系数取决于：景观视野、景观种类。5）风水系数取决于：风水意向和人文脉络利用。6）楼层系数取决于：楼层、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性等。7）平面系数取决于：户型设计的独特性，可变性和数量比。8）销量系数取决于：单位总量和控制销售进度之营销策略。9）特别系数取决于：“尾数吉利性”，如 6、8 等。6、本项目定价基本原则：定价策略及价格表模拟第 3 页 共 14页1、根据品种系数、建筑系数、特别系数

5、判定可售物业品种在社区内的起价系数，并算出该品种起价；2、根据朝向系数、景观系数、风水系数、平面系数可判定可售物业每栋楼在品种内的起价系数，并算出楼栋起价；3、根据楼层系数、销量系数、特别系数可判定每套户型的价格。住宅 3 号楼定价策略： （内部认购）一、 品种定价：（一）先期入市品种选择建议：1、因住宅 3 号楼底层无裙楼，相对工程形象的建立比其它品种快；2、地理区位上，离营销中心最近，便于营销工作的开展，例如：带客户到实景参观等等；结论：建议住宅3 号楼先期入市。（二）品种定价：先期入市的物业，因尚未建立工程形象，故总体价值不及后期物业，所以3 号楼品种系数定为1。最低价定价原则：成本价+

6、利润，并根据当地市场可类比楼盘价格进行调整，此价格包括3% 5% 的折扣价。结论： 最低价 = 成本价 + 成本价 * 15% 最低价 = 2500 元/ 平方米 + 2500 元/ 平方米 * 15% = 2875 元/平方米备注：1、成本价 2200元/平方米由甲方提供。2、利润率 15%的取值标准：（1） 参照当地市场平均水平（项目入市前期利润率）；（2） 国企常规经验模拟；（3） 含 3%5%的折扣，实际利润10%12%，与项目低价入市原则相应，符合甲方预期。定价策略及价格表模拟第 4 页 共 14页二、 各楼栋（楼号）定价原则：定价系数确定原因简要说明1、朝向系数 ：（1） 以起居厅

7、、主卧室为主要功能空间，判定可售物业朝向；（2） 可售物业最佳朝向（以日照时间长短为判定依据）：共分 11个等级：以 1、 “南东”；2、 “东南”；3、 “东南西北”；4、 “东南偏南西南偏南” ；5、 “南西”；6、 “西南偏南西北偏西”7、 “南北”；8、 “东南东北”；9、 “东西”；10、 “东北西南”；11、 “东南偏东东北”依次递增；（3） 可售物业朝向系数：以“南北”向可售物业为基数“1” ，其它朝向以 11 个相应等级，做以逐级递增或逐级递减方式，计算系数。后附表说明。2、景观系数：（参照 1、2 号楼 04、05 号户型景观朝向而定）（1）以单面可观社区景观的户型，景观系数

8、定为基数“+0.02” ；（2）以两面可观社区景观的户型，景观系数定为“+0.04” 。3、平面系数：从功能房平面布局 (通风效果 )及整体结构的合理性方面比较,c2 户型相对比 c1户型合理 , 所以 c1户型平面系数定为基数“1” ；,c2 户型平面系数定为“ +0.005” ；4、特别系数：(1)考虑武汉夏季炎热，对住宅的通风的特殊要求，美星阁（7 门）03、04 号与画星阁（ 11 门）的 01、02 号相对其它位置通风效果更好，所以，其它位置均为基数“1” ，这几号系数定为“ +0.007” 。(2)美星阁（7 门）03、 04 号、景星阁（8 门）03 号一侧，由于 27 层的商务

9、公寓的遮挡， 采光会受到不同程序的影响， 故其它楼号定为基数 “1” ，这几号分为“-0.06 ”、“-0.01 ” “-0.01 ”。见下表：定价策略及价格表模拟第 5 页 共 14页单位: 元/ 平方米美星阁（ 7 门）景星阁（ 8 门）风星阁（ 9 门）情星阁（ 10 门）画星阁（ 11 门）01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 1、朝向东西东北东南东西东南西北东南偏东东北东南偏东西南偏南东西东南西北东南东北东南西南东南西北南北南东南西西北偏北东南偏南东北西南西南偏南东南偏东西南偏南西北偏西南北朝向系数-0

10、.007 -0.01 +0.018 -0.007 -0.005 -0.009 +0.01 -0.007 -0.005 -0.005 +0.015 -0.005 1 +0.02 +0.006 -0.005 -0.008 +0.01 +0.005 1 2、景观单景观双景观双景观单景观单景观双景观双景观单景观单景观双景观双景观单景观单景观双景观双景观单景观单景观双景观双景观单景观景观系数+0.02 +0.04 +0.04 +0.02 +0.02 +0.04 +0.04 +0.02 +0.02 +0.04 +0.04 +0.02 +0.02 +0.04 +0.04 +0.02 +0.02 +0.04

11、+0.04 +0.02 3、平面较合理较合理较合理较合理较合理较合理较合理较合理较合理较合理平面系数+0.005 1 1 +0.005 +0.005 1 1 +0.005 +0.005 1 1 +0.005 +0.005 1 1 +0.005 +0.005 1 1 +0.005 4、1 特别通风好通风好通风好通风好特别系数1 1 +0.007 +0.007 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 +0.005 +0.005 1 4、2特别物业遮挡物业遮挡物业遮挡特 别系数-0.01 -0.01 -0.01 合计1.018 1.03 1055 1.015 1.02 1.031 1.0

12、4 1.018 1.02 1.035 1.055 1.02 1.025 1.06 1.046 1.02 1.017 1.055 1.05 1.025 楼 号起价2927 2961 3033 2918 2933 2964 2990 2927 2933 2976 3033 2933 2947 3048 3007 2933 2924 3033 3019 2947 结论：情星阁（ 10 号楼）02 号一侧为单楼栋最高价格，3048元/ 平方米 ，定价策略及价格表模拟第 6 页 共 14页美星阁（ 7 号楼） 03号一侧为单楼栋最低价格，2918 元/ 平方米。两者差价为 130元/ 平方米 。三、 可

13、售物业每套定价原则：1、楼层系数：楼层差价：（1）每层每平方米差 60 元，逐层递增（除顶层复式外） ；（2）景星阁（ 8 门）03 号从 17 层起不受前楼遮挡东南向窗子，所以楼层差价每层加80 元/ 平方米；（3）美星阁（ 7 门）01 号、04 号、景星阁（ 8 门）04 号，15 层以上，可看到中山公园园区景色，所以从15 层起，每层楼层差价加80 元；（4）复式楼层差价为 100 元/ 平方米。价格单位：元 / 平方米住宅 3 号楼价格表模拟：价格单位：元 / 平方米定价策略及价格表模拟第 7 页 共 14页美星阁（ 7 门）景星阁（ 8 门）风星阁（ 9 门）情星阁（ 10 门）画

14、星阁（ 11 门）房号01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 户型c1 c2 c2 c1 c1 c2 c2 c1 c1 c2 c2 c1 c1 c2 c2 c1 c1 c2 c2 c1 销售面积楼号起价2927 2961 3033 2918 2933 2964 2990 2927 2933 2976 3033 2933 2947 3048 3007 2933 2924 3033 3019 2947 1 2927 2961 3033 2918 2933 2964 2990 2927 2933 2976 3033 29

15、33 2947 3048 3007 2933 2924 3033 3019 2947 2 2987 3021 3093 2978 2993 3024 3050 2987 2993 3036 3093 2993 3007 3108 3067 2993 2984 3093 3079 3007 3 3047 3081 3153 3038 3053 3084 3110 3047 3053 3096 3153 3053 3067 3168 3127 3053 3044 3153 3139 3067 4 3107 3141 3213 3098 3113 3144 3170 3107 3113 3156 3

16、213 3113 3127 3228 3187 3113 3104 3213 3199 3127 5 3167 3201 3273 3158 3173 3204 3230 3167 3173 3216 3273 3173 3187 3288 3147 3173 3164 3273 3259 3187 6 3227 3261 3333 3218 3233 3264 3290 3227 3233 3276 3233 3233 3247 3348 3207 3233 3224 3233 3319 3247 7 3287 3321 3393 3278 3293 3324 3350 3287 3293

17、3336 3293 3293 3307 3408 3267 3293 3284 3293 3379 3307 8 3347 3381 3453 3338 3353 3384 3410 3347 3353 3396 3353 3353 3367 3468 3327 3353 3344 3353 3439 3367 9 3407 3441 3513 3398 3413 3464 3470 3407 3413 3456 3413 3413 3427 3528 3387 3413 3404 3413 3499 3427 10 3467 3501 3573 3458 3473 3524 3530 346

18、7 3473 3516 3473 3473 3487 3688 3447 3473 3464 3473 3559 3487 11 3527 3561 3633 3518 3533 3584 3590 3527 3533 3576 3533 3533 3547 3748 3507 3533 3524 3533 3619 3547 12 3587 3621 3693 3578 3593 3644 3650 3587 3593 3636 3593 3593 3607 3808 3567 3593 3584 3593 3679 3607 13 3647 3681 3753 3638 3653 3704

19、 3710 3647 3653 3696 3653 3653 3667 3868 3627 3653 3644 3653 3739 3667 14 3707 3741 3813 3698 3713 3764 3770 3707 3713 3756 3713 3713 3727 3928 3687 3713 3704 3713 3799 3727 15 3787 3801 3893 3758 3773 3824 3830 3787 3473 3816 3473 3773 3787 3988 3747 3473 3764 3473 3859 3787 16 3877 3861 3973 3838

20、3833 3884 3890 3867 3833 3876 3833 3833 3847 4048 3807 3833 3824 3833 3919 3847 17 3957 3901 4053 3918 3893 3944 3980 3947 3893 3936 3893 3893 3907 4108 3867 3893 3884 3893 3979 3907 18 4037 3961 4133 3998 3953 4004 4060 4027 3953 3996 3953 3953 3967 4168 3927 3953 3944 3953 4039 3967 19 4117 4021 4

21、213 4078 4013 4064 4140 4107 4013 4056 4013 4013 4027 4228 3987 4013 4004 4013 4099 4027 20 4217 4081 4173 4178 4073 4124 4220 4207 4073 4116 4073 4073 4087 4288 4047 4073 4064 4073 4159 4087 21 （7 门）（8 门）（9 门）（10 门）（11 门）房号01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 04 结论：1、住宅 3 号楼共： 4

22、00套。定价策略及价格表模拟第 8 页 共 14页其中： c1户型： 190套，销售面积为：， 三房二厅二卫； c2户型：190 套，销售面积为：， 三房三厅二卫； c1户型： 10 套，销售面积为：，；c2户型： 10 套，销售面积为：，。 # 主力户型为： c1、c2户型2、3 号楼：起价： 2918 元/ 平方米 （美星阁 7 门 104 房） ；最高价： 4288元/ 平方米（情星阁 10 门 2002房） ；均价：约为 3500元/平方米 。 （含折扣价）3、3 号楼销售总额：均价 x 总销售面积 = 住宅 1、2 号楼定价策略一、 品种定价：定价策略及价格表模拟第 9 页 共 14

23、页1、2 号楼与 3 号楼同期开发，在 1、2 号楼内部认购期间（ 8 月9 月） ，根据工期进度，已有一定的工程形象，但由于1、2 号楼底层有 3 层裙楼做商场，并离社区主入口较近，环境相对嘈杂，从区位上不及3 号楼。综上所述， 1、2 号楼优劣势分析，建议品种定价与3 号楼相同（ 2875 元/ 平方米） ，折扣点相应减少，起到涨价的效果。结论：最低价 =2875元/ 平方米二、 各楼号定价原则简要说明：1、1、2 号楼朝向系数：（1）以起居厅、主卧室、次卧室为主要功能空间，判定可售物业朝向；（2）可售物业最佳朝向：共分九个等级，依次排列：其中： 1、 “东南南”；2、 “东南东”、 “西

24、南南”；3、 “西南西“； 4、 “东南西北”；5、 “西北东南西”；6、 “西北东南北”、“西南东北西”；7、 “东北西南北”；8、 “东北东”；9、 “东北北”依次顺序递减；（3）可售物业朝向系数：以4、 “东南西北”向为基数“1” ，其它朝向以优劣次序呈逐级递增或逐级递减方式，计算系数。见下表说明。2、1、2 号楼景观系数：共分五个等级：（1）以整套户型，各功能房均观赏不到社区景观的，景观系数定为基数“1” ；（2）以整套户型，有两面可观赏到大面积的社区景观的为最佳，景观系数定为“+0.04” ；（3）根据各功能房视野的开阔程度及可观赏到社区景观的面积又分3 个等级，见下表说明。3、特别

25、系数：定价策略及价格表模拟第 10 页 共 14页（1）两梯六户，特别系数定为基数“1” ；（2）一梯两户，特别系数定为“ +0.02”。见下表 : 住宅 1 号楼价格单位 : 元/ 平方米兴星阁（ 1 门）旺星阁（ 2 门）鳘星阁（ 3 门）01 02 03 04 05 06 01 02 01 02 03 04 05 06 1、朝向西南东北西东北北东北东东南东东南南西北东南西东南西北东南西北东北西南北西南西西南南东南南东南东西北东南北朝向系数-0.005 -0.015 -0.008 +0.016 +0.02 -0.004 1 1 -0.006 +0.01 +0.015 +0.02 +0.01

26、5 -0.005 2、景观客厅、主卧、次卧无无无无客厅、主卧、次卧两间次卧两间次卧客厅、主卧双面景观双面景观无无客厅、主卧、次卧景观系数+0.03 1 1 1 1 +0.01 +0.01 +0.01 +0.03 +0.04 +0.015 1 1 +0.015 3、特别两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户一梯两户一梯两户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户特别系数1 1 1 1 1 1 +0.02 +0.02 1 1 1 1 1 1 综合系数1.025 0.985 0.992 1.016 1.02 1.006 1.03 1.03 1.024 1.05 1.03 1.02

27、1.015 1.01 楼号起价2947 2832 2852 2921 2932 2892 2961 2961 2944 3019 2961 2932 2918 2904 住宅 2 号楼价格单位 : 元/ 平方米荣星阁（ 4 门）昌星阁（ 5 门）盛星阁（ 6 门）01 02 03 04 05 06 01 02 01 02 03 04 05 06 1、朝向西南东北西东北北东北东东南东东南南西北东南西东南西北东南西北东北西南北西南西西南南东南南东南东西北东南北朝向系数-0.005 -0.015 -0.008 +0.016 +0.02 -0.004 1 1 -0.006 +0.01 +0.015 +

28、0.02 +0.015 -0.005 定价策略及价格表模拟第 11 页 共 14页2、景观双面景观双面景观客厅、主卧无无客厅、主卧、次卧两间次卧两间次卧客厅、主卧无无无无客厅、主卧、次卧景观系数+0.03 +0.04 +0.015 1 1 +0.015 +0.01 +0.01 +0.03 1 1 1 1 +0.01 3、特别两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户一梯两户一梯两户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户两梯六户特别系数1 1 1 1 1 1 +0.02 +0.02 1 1 1 1 1 1 综合系数1.025 1.035 1.007 1.016 1.02 1.011 1.

29、03 1.03 1.024 1.01 1.015 1.02 1.015 1.005 楼号起价2947 2976 2895 2921 2932 2907 2961 2961 2944 2904 2918 2932 2918 2889 结论：2 号楼楼号起价： 2832 元/ 平方米 （兴星阁 1 门 02 房） ；最高价： 3019元/ 平方米 （繁星阁 3 门 02 房） ；差价为： 187元/ 平方米。住宅 1、2 号楼价格表模拟（含折扣价）楼层差价：每层60 元/ 平方米，逐层递增顶层复式，楼层差价每层加100 元/ 平方米定价策略及价格表模拟第 12 页 共 14页1号楼：单位价格：元

30、/ 平方米兴星阁（ 1 门）旺星阁（ 2 门）繁星阁（ 3 门）楼号01 02 03 04 05 06 01 02 01 02 03 04 05 06 户型a2 a1 a4 a4 a1 a3 b b a2 a1 a4 a4 a1 a3 销售面积楼号起价2947 2832 2852 2921 2932 2892 2961 2961 2944 3019 2961 2932 2918 2904 4 层3127 3012 3032 3101 3112 3072 3141 3141 3124 3199 3141 3112 3098 3084 5 层3187 3072 3092 3161 3172 313

31、2 3201 3201 3184 3259 3201 3172 3158 3144 6 层3247 3132 3152 3221 3232 3192 3261 3261 3244 3319 3261 3232 3218 3204 7 层3307 3192 3312 3281 3292 3252 3321 3321 3304 3379 3321 3292 3278 3264 8 层3367 3252 3372 3341 3352 3312 3381 3381 3364 3439 3381 3352 3338 3324 9 层3427 3312 3432 3401 3412 3372 3441 3

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