开发报建流程与技巧

1、开发报建流程和技巧阶段性成果的要素房产证预售证竣工验收施工证工程证总规目 录一.引 言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守一.引言名词解释报建建设单位在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证实以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。 开发 将各研究成果（知识）、资源应用某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。 一.引言房地产法律法规1房地产宏观管理类 ：如中华人民共和国土地管理法共计10个2土地类 ：如国家土地管理局土地登记规则共计54个3房地产开

2、发规划类 ：如房地产开发企业资质管理规定共计47个4房屋拆迁基本政策类 ：如城市房屋拆迁管理条例共计12个5住房改革基本政策类 ：如国家安居工程实施方案共计21个6房地产税收类 ：如中华人民共和国契税暂行条例共计36个7涉外房地产类 ：如外商投资开发经营成片土地暂行管理办法共计5个一.引言行政部门城乡规划局城乡规划局消防大队消防大队国土资源局国土资源局住建局住建局市政局市政局环保局环保局发改委发改委派出所、街道办园林局市政府、区政府供水、供电人防办卫生局、工商局民政局房产局交警大队一.引言行政许可行政部门依据法律法规/部门规章用行政许可的方式对房地产开发的全称进行监控行政许可 是指在法律一般禁

3、止的情况下，行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。一.引言开发报建的开发报建的职能有那些？职能有那些？一.引言及时性合法性有效性前瞻性定位定位项目的守卫军 作用作用以配合公司争取最大利益为工作出发点，及时完成各开发环节的手续，全程协调对外关系，建立集团与政府各职能部门沟通的桥梁。 目 录一.引 言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守二.开发资质二、取得资质证书 新成立公司当年取得暂定资质一、注册公司取得营业执照 深圳市华南城房地产发展有限公司 深圳市华南城

4、房地产有限公司二.开发资质1 1 房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。2 2 根据房地产开发企业资质管理规定，新成立公司必须取得暂定房地产开发资质证书，才能从事房地产开发经营业务。房地产开发企业资质证书是进行房地产开发建设的基本条件。房地产开发企业资质证书房地产开发企业资质证书二.开发资质申请条件 ( (一级资质) ) 15注册资本不低于5000万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营5年以上。2近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投

5、资额。3连续5年建筑工程质量合格率达100 。4上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。6工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度8二.开发资质申请条件 ( (二级资质) ) 16注册资本不低于2000万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营3年以上。2近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，

6、或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连续3年建筑工程质量合格率达100 。4上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。6工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度8二.开发资质申请条件 ( (三级资质) ) 17注册资本不低于800万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营2年以上。2房屋建筑面积

7、累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连2年建筑工程质量合格率达100 。4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。5工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。6具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度7二.开发资质申请条件 ( (四级资质) ) 18注册资本不低于100万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营1年以上。2已竣工建筑工程质量合格率达100 。3有职称的建筑、结构、财务、房地产

8、及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；4工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。5具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度6目 录一.引 言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守20三、流程图xxxx地区报建全景图资质证书资质证书国有土地使用证国有土地使用证建设用地规划许建设用地规划许可证可证建设工程规划建设工程规划许可证许可证建筑工程施工许建筑工程施工许可证可证预售许可证预售许可证确权确权竣工备案证竣工备案证建设项目投资立建设项目投资立项项环保批复环保批复节能审查节

9、能审查人防审批书人防审批书散装水泥散装水泥墙材墙材施工单位备案施工单位备案勘察设计备案勘察设计备案建设监理备案建设监理备案交易中心交易中心质量监督管理质量监督管理安全监督管理安全监督管理造价管理造价管理工资保障金工资保障金组织设计方案组织设计方案防雷验收防雷验收环保验收环保验收电梯验收电梯验收人防验收人防验收规划验收规划验收消防验收消防验收节能验收节能验收安全验收安全验收正式水电验收正式水电验收燃气验收燃气验收超容超容/公建公建/配套配套费核算与缴交费核算与缴交施工图审查施工图审查修建性规划总图修建性规划总图审查审查施工报建施工报建放线、验线放线、验线面积测绘面积测绘消防、防雷消防、防雷土地分

10、割土地分割实测实测目 录一.引 言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守四.报建程序主体目的事项提交文件投资开发部投资中心资源获取1.市场判断2.地块位置3.获取成本项目分析报告n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴, 签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力及投资回报分析进行判断取得土地开工建设规划设计开盘销售竣工验收四.报建程序办理国有土地使用权证过户手续开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项一、建设用地使用权公开转让合同签订二、取得交易证明书三、缴纳税费四、在所属国土分局办理国有土地使用权证1、工商企业查询

11、资料、公司章程2、土地权利书3、土地使用权用权转让合同4、房地产土地转让登记申请表5、土地使用权公开交易证明书n关键词：交易证明书 缴纳税费 土地证四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）总规平面图规划局有资质设计单位30天n关键词：设计要点 土地证 办理总规平面图需准备：1.申请表2.国有土地使用证3.设计要点4.图纸及电子版开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）建设工程方案电子报批规划局1.设计中心2.有资质设计院n关键词：总规审核 方案设计 办理建设工程方案审查需准备：

12、1.规划建设计方案图（3套）2.电子文件开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）立项发展与改革局1.财务中心2.有资质立项单位30天n关键词：总规审核 可行性报告 命名批复 办理立项需准备：1.取得环保局建设环评批复2.委托有资质单位编制可行性报告3.项目总投资25%资本金证明、项目命名批复书4.规划局批复的修建性详细规划总体规划图开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）环评环保局1.有资质环评单位30天n关键词：总规审核 立项批复 办理环

13、评需准备：1.委托有资质单位编制建设项目环境影响评价报告书2.取得发改局的立项批复3.规划局批复的修建性详细规划总体规划图开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）项目命名地名办销售中心品质部10天n关键词：命名 总规批复 办理项目命名需准备：1.填写深圳市地名命名、更名审批表2.建筑物住宅区命名申请书3.建设用地规划许可证、土地使用证4.规划部门批准的总平面图及三线图5.建筑物住宅区平面四至图开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）建设工程

14、规划许可证规划局1.设计中心、财务中心2.有资质的设计院15天办理建设工程规划许可证需准备文件如下：1.建设项目规划审批报表2.规划局批复的设计方案、设计要点及三线图3.规划局批复的电子报批文件4.建筑工程施工设计图纸及电子文件5.控制性详细规划指标6.缴交公建配套费及超容费等费用关键词：退让间距 日照分析 控规指标 电子报批意见 配套费开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）建设工程质量、安全监督办理质监局1、审图公司2、监理单位3、工程项目部15天办理质量、安全监督办理需准备文件如下：1.工程项目质量、安全监督登

15、记申请表2.生产和文明施工组织设计及施工现场平面布置图，脚手架、深基坑支护、模板工程、施工用电、起重吊装、提升架装拆等专项方案3.监理规划方案、实施细则、地基勘测报告4.施工、监理、勘察企业资质证书，施工单位安全生产许可证5.安全第一责任人任命书、项目管理安全责任协议书、建设与施工单位安全生产责任书6.审图合格证及盖审图章的图纸（建施、结施、水电施）关键词：组织方案 盖审图章图纸开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）施工许可证住建局1、财务中心2、施工、设计、监理、勘探等单位30天办理建设工程施工许可证需准备文件：

16、1.立项批复、工程规划许可证、消防审核意见、施工图审查合格书、人防审查意见书2.设计、施工、监理合同备案资料3.建设工程工资保障金存款证明4.设计、施工、监理、勘探、防雷等单位资质证5.质量安全监督报监资料审批6.。n关键词：穿插作业 协调配合 工资保障金 施工图审查图开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）预售许可证住建局1、财务部3、项目部7办理商品房预售许可证需准备文件：1.立项批复、监管协议2.总平面图、建设工程规划许可证、施工许可证3.开发企业资质证4.已解压国有土地使用证5.现场进度：高层达到三分之二，低

17、层达到封顶6.开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项n关键词：提前审批 协调配合 土地证解压 现场进度 四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）规划验收规划局1、设计中心2、工程项目部20办理规划验收需准备文件：1.建设工程规划验收申请表2.建设工程规划许可证及批复3.报建图（已盖规划局审核章）4.建设工程放线报告、验线批复书5.竣工测量图及电子文件6.土地使用证开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项n关键词：现场具备验收条件 竣工测量图 面积在允许误差内 四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）竣工验收备案登记住

18、建局各子单位部门协调出具各项验收文件15开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项n关键词：穿插作业 各专业验收 协调配合办理建设工程竣工验收备案登记需准备文件： 规划验线 建设工程规划验收合格证市政工程（永久水电、道路排水工程）消防、人防、环保燃气、电梯、电讯、防雷等专业验收 施工许可证、施工图审查合格证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量保修书安监站建设工程安全评价书建设单位已按合同约定支付工程款的证明建筑工程竣工验收备案表核发 四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）回退新型墙体材料专项基金散水办1、财务中心2、采购部30开工建设规划设计开盘销售

19、竣工验收立 项n关键词：购买墙材发票 办理回退新型墙材专项基金需准备文件：1.退回新型墙体材料专项基金申请书2.已预交新型墙体材料专项基金专用票据（交回原件）3.建筑工程新墙材使用验收备案表4.购买新型墙体材料的合法发票5.新型墙体材料出厂合格证四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）申请返还建设工程工资保障金1、建设局2、劳动和社会保障局1、施工单位、监理单位2、财务中心3、工程项目部30开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项n关键词：工人每月工资表 调配费 办理申请返还建设工程工资保障金需准备文件：1.返还建设工程工资保障金申请表2.建设工程验收竣工

20、备案表3.施工单位出具无拖欠工资证明4.建筑企业用工备案表、花名册、工人每月工资签收表原件5.建筑业劳动合同（全体员工）6.施工单位必须按规定缴纳使用流动人员调配费四.报建程序事项事项审批部门审批部门协办部门协办部门办理时限（天）办理时限（天）商品房产权权属证明书国土资源局30开工建设规划设计开盘销售竣工验收立 项n关键词：办理商品房产权权属证明书需准备文件：1.填写商品房产权权属申请表2.土地证、预售证、工程规划许可证、设计要点及三线图、规划报建总平面图、规划验收批复书、建设工程竣工验收备案登记证3.由公安部门核准地址明细的门牌证明4.实测面积明细表目 录一.引 言二.开发资质三.流程图四.

21、报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守五.注意事项房地产开发过程中从政府部门取得的房地产开发过程中从政府部门取得的 主要证件有主要证件有:1 1建设用地规划许可证建设用地规划许可证 2 2国有土地使用证国有土地使用证3 3建设工程规划许可证建设工程规划许可证 4 4建设工程施工许可证建设工程施工许可证5 5商品房销售商品房销售( (预售预售) )许可证许可证6 6竣工备案合格证竣工备案合格证五.注意事项-思考& &研讨如何加快项目的报批进程？五.注意事项-如何加快项目报批进程1质量控制：设计图纸质量质量控制：设计图纸质量 出图时间出图时间 图纸图纸变更变更 人员证书人员

22、证书；1开发作业：周密计划开发作业：周密计划 穿插作业穿插作业 有效沟通有效沟通2快速决策：时间紧凑快速决策：时间紧凑 提前做好审提前做好审批工作批工作 5661现场配合：现场进度现场配合：现场进度 现场接待现场接待 3合作伙伴配合：人员证件合作伙伴配合：人员证件 资质资质证书单项备案证书单项备案 市场准入市场准入 4五.注意事项-思考&研讨如何处理如何处理无证施工？无证施工？五.注意事项-如何处理无证施工431234567技术处理上级关系协调现场配合诚信原则属地关系协调及时有效沟通责任意识目 录一.引 言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守六、道德

23、行为规范及职业操守1、忠诚 像老板一样热爱公司李嘉诚先生曾经说过：“做事先做人，一个人无论成就多大的事业，人品永远是第一位的，而人品的第一要素就是忠诚。”2、 敬业 作为一名员工要时时处处考虑企业的利益，时刻关注企业的发展，把自己的工作干好，积极参与企业管理。在领导的心目中，好员工应该具有强烈的主人翁意识，关心集体，关心企业的发展；在工作中及时发现并反馈生产、技术、管理等各方面存在的问题，能提出合理化建议。3、服从 常言道：恭敬不如从命。对于命令，首先要服从，执行后方知效果；还未执行，就发挥自己的“聪明才智”，大谈见解和不可执行的理由，走到哪里都是不受欢迎的角色。对于有瑕疵的命令，首先还是服从

24、，在服从后与领导交流意见，就是完成任务后的总结。这种总结是尤其可贵的，它让你更成熟、更优秀，并逐步显露出你的价值。企业就是如此，在服从、执行、总结的过程中攻克一个个目标，并相应调整策略，为完成下一个任务做准备。服从是成功的第一步，服从是对领导最好的赞美。道德行为规范及职业操守4、 诚信 “言必信，行必果，诺必诚”这是人与人、与社会交往过程中的立身处世之本。5、 自信 自信，作为一种人格素质，是决定员工应对变革的能力高低的关键。你的自我感觉会在很大程度上影响着别人如何看待你。6、 微笑 微笑传达友好和善意。一个微笑虽然只能在你脸上停留几秒钟，但却深深地烙在对方的心中。7、 主动有两种人永远无法取

25、得成功：一种人是只做上司交待的事情，另一种人是做不好上司交待的事情。主动去做上司没有交待的事情，并把这些事做好，你就能提升自己在上司心目中的位置，就会被调升到更高的职位，获得更大的成功。8、 思考，变通“直路不通，走弯路”，相信办法总比问题多。道德行为规范及职业操守9、 没有任何借口！战场上，借口就是无情的子弹，找借口贻误战机就会饮弹亡命；商场上，借口就是钱包的漏洞，找借口错过商机就会钱财尽失。工作就是不找任何借口地去执行。10、 永不言败永不言败是让你付出劳动、付出汗水之后，能无怨无悔地承受失败；永不言败是让你重视失败、吸取教训、总结经验，再次整装待发。11、 沟通、协作 沟通就是传达、倾听

26、、协调。1+12，这就是优秀团队的核心思想。12、 宠辱不惊，以忍求尊 人生在世，大可不必把别人的态度太当一回事,如果你因失宠于某人而自暴自弃，或因受辱于某人而自怨自艾，甚至由此做出种种极端的举动，其目光是否太短浅了些？胸怀是否太狭窄了些？为人处世，对任何事都应当拿得起，放得下，想得开.宠辱不惊，以忍求尊是一门人生艺术，更是一种处世智慧。13、 学习、学习、再学习一个有理想的人只要不辞辛苦，默默地在自己脚下多垫些“砖头”，就一定能够看到自己渴望看到的风景，摘到挂在高处的那些诱人的果实.道德行为规范及职业操守14、 创新什么叫创新？伊索寓言里的一个小故事给我们一个形象的解释：一个暴风雨的日子，有一个穷人到富人家讨饭。“滚开！”仆人说，“不要来打搅我们。”穷人说：“只要让我进去，在你们的火炉上烤干衣服就行了。”仆人以为这不需要花费什么，就让他进去了。这个可怜人，这时请厨娘给他一个小锅，以便他“煮点石头汤喝”。“石头汤？”厨娘说，“我想看看你怎样能用石头做成汤。”于是她就答应了。穷人于是到路上拣了块石头洗净后放在锅里煮。“可是，你总得放点盐吧。”厨娘说，她给他一些盐，后来又给了豌豆、薄荷、香菜。最后，又把能够收拾到的碎肉末都放在汤里。当然，