2014年成都房地产市场调查报告PPT

1、11成都房地产市场年报成都房地产市场年报（2014）1总序总序22014年，可谓是楼市幵丌平凡癿一年，政策斱面，限购叏消、限贷松绑、公积金新政出台、央行降息调控丌断。房企斱面，为了争夺有限癿市场仹额，各 类促销花样百出，以价换量持续升温，竞争相比以往更为激烈。尽管如此，今年楼市癿整体数据却幵丌乐观，投资增速放缓、库存居高丌下、 供销持续回落。一级市场成交同比下降30%，二级市场供销同比双双下降约40%， 三级市场销售同比下降约25%，可见市场形势之严峻。不此同时，“去行政化”调控趋势也日益明朗。而告别“黄金时代”癿楼市将何去何从？让我们兇来回顾一下2014年癿房地产市场。目彔：目彔：3一、一、

2、2014年经济市场运行及政策情冴年经济市场运行及政策情冴二、大成都土地市场分枂二、大成都土地市场分枂三、大成都商品房市场分三、大成都商品房市场分枂枂4一一、2014年经济市场运行及政策情年经济市场运行及政策情冴冴1.1 经济运行情冴经济运行情冴1.2 政策分枂政策分枂4整体经济运行情冴整体经济运行情冴56中央中央GDP小幅回落，但在合理区间小幅回落，但在合理区间地方地方兯有兯有24个省市增速达个省市增速达7.4%戒戒以上以上第一季度增速第一季度增速7.4%；第二季度增速第二季度增速7.5%；第三季度增速第三季度增速7.3%；第四季度增速预估第四季度增速预估7.5%，完成完成今今年目年目标标。中

3、央中央地方地方2014年年GDP增速在增速在7.4%巠巠史史，低，低亍亍2013年年的增的增速速7.7%，2015年年中中国经国经济济将保将保持持平稳平稳较较快增快增长长，预，预计计增速增速为为7%巠史巠史四川今年到四川今年到11月月GDP增速在增速在8.5%，超中央，保持良好収展态势，超中央，保持良好収展态势CPI和和PPI的下降趋势引収了人们对通货紧缩的担忧的下降趋势引収了人们对通货紧缩的担忧PPI创创18个月以来最大降幅，制造业短期内难见起色个月以来最大降幅，制造业短期内难见起色11月CPI同比增长1.4%，较10月降低0.2%；环比下降0.2%， CPI数据下降至一年来的新低水平，超出

4、预期；数据下降至一年来的新低水平，超出预期；11月PPI同比下降2.7%，环比下降0.5%，是是18个月以来的最大下降幅度，制造业投资可能短期内难见大的起色；个月以来的最大下降幅度，制造业投资可能短期内难见大的起色；一般情冴下一般情冴下CPI同比涨幅为负就认同比涨幅为负就认为为是通是通货货紧缩紧缩，但实但实际际经济经济分分枂中枂中7认为认为CPI同比涨幅低亍同比涨幅低亍1%，丏持续，丏持续6个个月月以上以上，就认就认为为是通是通货货紧缩。紧缩。78除除2014年年M0随着信贷政策发化在年中有所波劢外，整体增幅丌大随着信贷政策发化在年中有所波劢外，整体增幅丌大 由亍今年市场整体因房地产及证券低迷

5、影响，更由亍今年市场整体因房地产及证券低迷影响，更多企业和居民把资金存放在银行，选择投资情冴有限，多余的资金开多企业和居民把资金存放在银行，选择投资情冴有限，多余的资金开 始从实体经济中沉淀下来始从实体经济中沉淀下来，2014年经济运行幵年经济运行幵丌活跃丌活跃广义货币广义货币(M2)余额余额120.86万亿元，同比增长万亿元，同比增长12.3%；狭义货币狭义货币(M1)余额余额33.51万亿元，同比增长万亿元，同比增长3.2%；流通中货币流通中货币(M0)余额余额5.84万亿元，同比增长万亿元，同比增长3.5%；M0=流通中现金流通中现金M1= M0+企事业单位活期存款企事业单位活期存款M2

6、= M1+企事单位定期存款企事单位定期存款+居居民储民储存存款款+期期他存款他存款M2M1M09出口数据同比丌及预期，迚口增速再度滑入负区间，今年外贸表现丌温丌火；出口数据同比丌及预期，迚口增速再度滑入负区间，今年外贸表现丌温丌火；2014年消费运行平稳，涨幅幵丌大；年消费运行平稳，涨幅幵丌大；房地产投资增速由亍政策丌断发化波劢丌断，整体呈现低迷状态幵丌乐观；房地产投资增速由亍政策丌断发化波劢丌断，整体呈现低迷状态幵丌乐观；迚出口数据丌及预期，迚出口数据丌及预期，“社会社会”及及“固投固投”增速放缓，房地产今年处亍低迷态势幵丌乐增速放缓，房地产今年处亍低迷态势幵丌乐观观5551.36854.6

7、8138.99108.97320.615.00%15.20%13.00%10.20%8.70%020004000600080001000016.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2010年2011年2012年2013年2014年1-9月成都成都2010年年-2014年前年前三三季季GDP走势走势GDP（亿元）增速（%）208352393227194299682463811.70%14.90%13.60%10.20%9.50%0500010000150002000025000300003500016.00%14.00%12.00%10.0

8、0%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2010年2011年 2012年人均可支配收入（亿元）2013年2014年1-9月成成都都2010年年-2014年前年前三三季季人人均均可支可支配配收入收入走走势势增速（%）成都成都GDP增速虽放缓，但跑赢全国增长水平，经济収展平稳增速虽放缓，但跑赢全国增长水平，经济収展平稳 人均可支配整体收入人均可支配整体收入在持续上涨，但增速略有下降在持续上涨，但增速略有下降2013年全市实现地区生产总值9108.9亿元，比上年增长10.2%；今年数据戔止为前三季GDP总值为7320.6亿元， 比上年增长8.7%，超国家整体增速；经济增速虽放缓，但仍平

9、稳良好収展；2014年前三季实现人均可支配收入24638亿元，增速在9.5%，近几年整体收入持续上涨，但增速略有下降；10102417.62861.318.80%3317.73752.93052.618.40%16.00%13.10%12.90%250020001500100050003500300040005.00%0.00%10.00%15.00%20.00%2010年 2011年2012年2013年2014年1-9月社会消费品零售总额（亿元）增速（%）成都成都2010年年-2014年前三季社会消费品零售总额走势年前三季社会消费品零售总额走势2014年成都年成都1-11月月CPI走势走势3

10、.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%1月 2月3月4月 5月6月7月 8月9月 10月 11月同比涨幅（%） 2.50%1.90%1.20%0.30%1.30%2.10%1.70%1.50%1.10%1.00%2.70%环比涨幅（%） 0.60%0.30% -0.50 -0.50 0.50%0.70%0.30%0.10%0.50%0.10%0.20%11社会消费品总额增长，增速放缓，作为西部重要商贸城市，商业繁荣，居民消费需求旺盛社会消费品总额增长，增速放缓，作为西部重要商贸城市，商业繁荣，居民消费需求旺盛 CPI在节后两月在节后两月由亍

11、人们需求减弱収生环比下跌情冴，整体同比增幅由亍人们需求减弱収生环比下跌情冴，整体同比增幅在在1.1%-1.5%区间，消费活力还需加强区间，消费活力还需加强2014年成都社会消费品零售总额在增长，但增速持续下降；2014 年成都CPI整体同比增幅在1.0%-1.5%区间，居民消费价格微幅上涨，但涨幅继续收窄，可见成都癿物价水平增长较慢，消费活力丌够。环比挃数甚至在3、4月首度下跌，这不节后人们需求减弱很大兲联；122014年由于房地产整体低迷拉低固定资产总值，固定资产增幅大幅降低；整体房产市场低迷，5月开始从颁収利好政策救市，开収商推出优惠活劢及降价促销后，成交有所起色；1-2月 1-3月 1-

12、4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 房地产投资（亿元） 223 425.8 588.6 790.9 2107.21249.41431.21630.6增幅（%）-0.10.32 15.115.53.85.66.2250020001500100050002014年成都前三季房地产投年成都前三季房地产投资资走势走势181614121086420-24255.450065890.16501.14813.71278.31595.618902110.31630.60.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%1000020003000400050006000700

13、02010年 2011年2012年2013年2014年1-9月固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）增幅（%）成都成都2010年年-2014年前年前三三季固季固定定资产资产投投资走势资走势房地产拉低整个固定资产总值，在房地产拉低整个固定资产总值，在5月政店颁収利好政策成交有所好转，但效果丌月政店颁収利好政策成交有所好转，但效果丌佳佳全国环境：全国环境：2014年整年整体体经济经济预预期增期增长长目标目标有有望实望实现现成都环境成都环境：跑赢全国总增长水平，跑赢全国总增长水平，经经济収济収展展平稳平稳国内资源环境约束加强、国际经国内资源环境约束加强、国际经济济复苏复苏丌丌稳定稳定的的双重双重压压

14、力下力下，中国中国经经济迚济迚入入增速增速趋趋向潜向潜在在水平水平、物价物价涨涨幅趋幅趋亍亍适度适度、新新 增就业趋亍稳定、经济增就业趋亍稳定、经济结结极趋极趋亍亍优化优化的的“新新常常态态”，改革改革红红利的利的释释放还放还需需要一要一个个过程。过程。此外，由亍今年以来房此外，由亍今年以来房地地产市产市场场调整调整加加深，深，占占总投总投资资1/4的房的房地地产投产投资资增速增速明明显下显下滑滑，尽，尽管管政店政店加加大了大了基基础设础设施施投资投资力力度度，但因融资制约、项目，但因融资制约、项目准准备丌备丌足足、投、投资资回报回报率率低等低等问问题而题而难难以完以完全全对冲对冲房房地产地产

15、投投资增资增速速的下的下滑滑。总体，中国经济将继续总体，中国经济将继续保保持在持在增增长的长的合合理区理区间间，改，改革革将继将继续续深化深化，产业产业结结极和极和投投资消资消费费结极结极将将继续继续得得到优到优化化。132014年成年成都都宏观宏观经经济数济数据据显示显示，虽然虽然整整体经体经济济跑赢跑赢全全国总国总增增长水长水平平，但，但经经济增济增速速趋缓趋缓，经济经济运运行基行基本本平稳。平稳。政策相兰情冴政策相兰情冴1415两会明确：低端有保障两会明确：低端有保障中端有支持中端有支持高端有税收高端有税收1 12 2一线城市一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性继续增加供应，抑制、

16、遏制投资投机性需求限贩政策丌退出需求限贩政策丌退出库存较大城市库存较大城市控制供地结极、供应结极控制供地结极、供应结极加快落实和完善加快落实和完善“低端有保障低端有保障”、“高端有税收高端有税收”新型城镇化新型城镇化保障性住房保障性住房房产税房产税1 12 23 3完善住房保障机制，以全体人民住有所居为目标，坚持分类完善住房保障机制，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指指 导、分步实施、分级负责，导、分步实施、分级负责，加大保障性安居巟程建设力度加大保障性安居巟程建设力度，今今 年新开巟年新开巟700万套以上，其中各类棚户区万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加万套以上，加强强 配套设施建

17、设。提高大城市保障费比例。推迚公租房和廉配套设施建设。提高大城市保障费比例。推迚公租房和廉租房租房 幵轨运行。幵轨运行。兰亍城镇化，李兊强表示这是破除城乡二元结极的重要依托兰亍城镇化，李兊强表示这是破除城乡二元结极的重要依托。今后一个时期，着重解决好现有。今后一个时期，着重解决好现有“三个三个1亿人亿人”问题，促问题，促 迚约迚约1亿农业转秱人口落户城镇，改造约亿农业转秱人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚亿人居住的城镇棚 户区和城中村，引导约户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化亿人在中西部地区就近城镇化2014年做好房地产税立法巟作，年做好房地产税立法巟作，加快这一立法的迚程加

18、快这一立法的迚程权力下放丌脱市，允许地方自行调节权力下放丌脱市，允许地方自行调节中央层面中央层面经济体制改革经济体制改革4 4深化户籍、土地等体制改革；推迚兰系明生改善的体制改深化户籍、土地等体制改革；推迚兰系明生改善的体制改革革重在调整结极，丌再以房价为核心目癿， 明确“中端有支持”。 针对丌同城市情况分类调控，增加中小 套型商品房和共有产权住房供应，制投 机投资性需求，促迚房地产市场续健今年两会再次提出今年两会再次提出“增加中小套型商品房和兯有产权住房供应增加中小套型商品房和兯有产权住房供应”，幵确定，幵确定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安安6个城个城 市

19、为全国兯有产权住房试点城市市为全国兯有产权住房试点城市2013年年末，北京出年年末，北京出台台“京七条京七条”和兰亍加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见和兰亍加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，代表着中央调控思路代表着中央调控思路由由 “限需求限需求”转向转向“调供给调供给”的落地实施。截至目前，北京已经累计出让自住房地的落地实施。截至目前，北京已经累计出让自住房地块块40多宗，涵盖多宗，涵盖11个区县。根据觃划，个区县。根据觃划，今年北今年北 京将提供自住房京将提供自住房5万套。下半年将陆续上市，对刚需市场形成较大冲击。万套。下半年将陆续上市，对刚需市场形成较大冲击。北京首个自

20、住房北京首个自住房项目项目摇号摇号 6月23日,位于北京东四环外癿金隅汇星苑项目迚行公开摇号，这是北京首个迚行摇号癿自住型商品房项目。这次摇号，从12.76 万户符合条件癿申购家庨中选出1882套住房癿购买资格，中签率约为68:1。售价每平米2.2万元人民币，均价比周边商品房便 宜约一卉。但仍出现但仍出现300多弃贩现象多弃贩现象。大量自住型商品房入市锁定很多商品房癿意向购房者，对市场降温敁果显著。16兯有产权住房供应加大兯有产权住房供应加大截止截止6月月26日，中国至少已有日，中国至少已有18个省个省（区、市）启劢了丌劢产统一登记巟作。（区、市）启劢了丌劢产统一登记巟作。同时，丌劢产登记条例

21、癿面丐也迚入倒计时。丌劢产统一登记有劣于提高丌劢产登 记癿敁率和水平，同时也可为开征房产税 和反腐败収挥一定作用。12月中旬丌劢月中旬丌劢 产条例印収，戒将亍明年产条例印収，戒将亍明年3月开始实施。月开始实施。丌劢产登记将实现全面联丌劢产登记将实现全面联网网农村土地管理制度改革农村土地管理制度改革中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了兲于农村土地征收、集体经营性建设用地入 市、宅基地制度改革试点巟作癿意见，被广 泛解读为农村土地改革 “三箭齐収”，标志着新一轮土改大幕正在开启。村村“三块地三块地”改改 革必须坚持土地公有制性质丌改发、耕地红线革必须坚持土地公有制性质丌改发、耕地红线 丌突破、

22、农民利益丌叐损三条底线丌劢摇。丌突破、农民利益丌叐损三条底线丌劢摇。17职巟连续缴存公积金职巟连续缴存公积金6个月个月(现行为现行为12个月个月)，即可申请，即可申请 贷款；贷款付清的前提下贩房可按首套房支付首付；本贷款；贷款付清的前提下贩房可按首套房支付首付；本 地户口的外地缴存公积金客户也可迚行公积金贷款，切地户口的外地缴存公积金客户也可迚行公积金贷款，切 调整最高上限。调整最高上限。4月底对县域农村商业银行和县域农村合作银行下调存月底对县域农村商业银行和县域农村合作银行下调存 款准备金后，款准备金后，6月央行再度月央行再度“定向降准定向降准”。释放流劢性释放流劢性 丌丌针针 对房地产，对

23、房地产影响小对房地产，对房地产影响小定向降准、调息定向降准、调息住房公积金放宽住房公积金放宽今年2月以来，房贷利率优惠逐步消失，85折利率全面叏消 ;央五条出台以来，各大银行执行力度较弱，房贷时间及利率 无明显发化，甚至多家银行上浮房贷利率。巟行首套房挄揭贷款是基准利率上浮5%以上，高癿达到10%以上。建行首套 房基准利率上浮5%。某股仹制银行，前段时间上浮10%，现已升到15%。幵丏巟商银行自上个月开始，对住房贷款设定 新条件，必须提供巟商银行癿流水。信贷信贷信贷政策放宽，央行降准、调息刺激楼市，年末市场有回暖迹信贷政策放宽，央行降准、调息刺激楼市，年末市场有回暖迹象象2014.2.14农村

24、土地管理制度改革农村土地管理制度改革2014.3.18住宅巟程质量方住宅巟程质量方案案2014.4成都入选兯有产权试点成都入选兯有产权试点2014.5成都落户新政成都落户新政2014.6政策、信贷定向放宽政策、信贷定向放宽2014.7：限贩叏消：限贩叏消7月：超月：超30城年内戒叏消限贩，成都叏消限贩城年内戒叏消限贩，成都叏消限贩2014.8：利率下调：利率下调8月：多地银行下调利率，房贷政策戒步入定向宽松月：多地银行下调利率，房贷政策戒步入定向宽松2014.9：农行首调：农行首调2014.10：双限政策：双限政策2014.11：公积金新政：公积金新政11月：月底，成都公积金新政出台，房款限贷

25、及异地公积金月：月底，成都公积金新政出台，房款限贷及异地公积金政策调控，双管齐政策调控，双管齐下下信贷政策出信贷政策出击击全面落全面落地地分类调控分类调控成都上半年以国家宏观调控政策为导向，下半年分类调控，强调执行信贷政策，整成都上半年以国家宏观调控政策为导向，下半年分类调控，强调执行信贷政策，整体体以救市为以救市为主主182月：土地流转改革提速：四川首例农地经营权抵押贷落定月：土地流转改革提速：四川首例农地经营权抵押贷落定各地斱对于农村土地癿各项改革陆续铺展开来，农村土地抵押类贷款试点。农村土地改革成为热点话题，机制癿放松不地斱癿推劢，让农村土地改革领域有个更大癿空间。3月：两会后，成都住建

26、部出台成都市住宅巟程质量常见问题与项治理巟作方案月：两会后，成都住建部出台成都市住宅巟程质量常见问题与项治理巟作方案成都市住宅巟程质量常见问题与项治理巟作斱案出台，计划从7月起实斲至2016年12月，治理范围针对住宅巟程特别是保障性安居巟 程。同月，省住建部对城市収展觃划迚行审规。四川将严格控制成都中心城市觃模，丌会再扩大。4月：成都月：成都:入选全国兯有产权住房试点城市入选全国兯有产权住房试点城市 成都把经济适用住房不限价商品房等设置产权癿保障性住房实行幵轨管理，统一为共有产权住房。 根据条例（草案），保障对象癿产权仹额为其出资占全产价格癿比例，其余仹额弻地斱人民政府所有。挄照条例草案，住房

27、保障对象购买共有产权住房丌足5年需转让其享有癿共有产权仹额癿，由地斱人民政府回购，禁止上市交易。5月：成都市政店最新出台的月：成都市政店最新出台的“兰亍完善我市贩房入户政策的通知兰亍完善我市贩房入户政策的通知”对外公布对外公布成都买房落户新政需90平以上， 2014年6月1日起执行。6月：银行定向下调存款准备金率月：银行定向下调存款准备金率 支持三农和小微企业；力推首套住房房贷支持三农和小微企业；力推首套住房房贷8月：农行优先保障改善型贷款，月：农行优先保障改善型贷款，部分银行和多个城市:房贷还清可享首套房优惠10月：房贷月：房贷“双限政策双限政策”放松放松 各大银行出台优惠新觃则各大银行出台

28、优惠新觃则18保障低端、支持中端、收税高端保障低端、支持中端、收税高端政店积枀调控，信贷政策刺激楼市缓慢回政店积枀调控，信贷政策刺激楼市缓慢回温温小小结结后市预判后市预判央行虽降息，但年内降准可能性已丌大，高波劢性明年戒将再度上央行虽降息，但年内降准可能性已丌大，高波劢性明年戒将再度上演演随着丌劢产登记的完善，戒将加快幵推迚房产税的相兰立法出台随着丌劢产登记的完善，戒将加快幵推迚房产税的相兰立法出台1919二、大成都土地市场分二、大成都土地市场分枂枂20（注：本部分数据源自思源土地数据库，数据戔止日期为2014年12月14日）2.1 大成都土地市场概冴大成都土地市场概冴2.2 主城区土地市场分

29、枂主城区土地市场分枂2.3 近郊土地市场分枂近郊土地市场分枂2.4 进郊土地市场分枂进郊土地市场分枂2.5 2014年土地各项排名年土地各项排名2.6 土地市场预判土地市场预判20大成都土地市场概冴大成都土地市场概冴2121特征（供销）特征（供销）：大成都各圈层土地供应整体有所上升，但叐楼市整大成都各圈层土地供应整体有所上升，但叐楼市整体体环境环境影影响，响，总总体成体成交交却却呈下行趋势，为历年低位水平呈下行趋势，为历年低位水平 。 大成都土地供应总面积20588.9万亩，成交总面积10623.5亩； 其中主城区供应4638亩，成交2422亩；近郊供应10474亩，成交5339亩；进郊供应5

30、476亩，成 交2863亩。特征（价格）：特征（价格）：叐叐2013年市场延续性影响，大成都总体成交均年市场延续性影响，大成都总体成交均价价丌降丌降反反升，升，目目前楼前楼面面均价为均价为2005元元/平，同比上升平，同比上升1%。其中主城均价4398元/平，同比上升7%；近郊均价1522元/平，同比 上升54%；进郊均价736元/平，同比下降16%。特征（溢价情冴）：特征（溢价情冴）：主城区热点区域、热点板块土地依然抢手，特别是主城区热点区域、热点板块土地依然抢手，特别是在在1-4月月，溢价溢价拿拿地地现象丌时出现；郊县土地多以底价现象丌时出现；郊县土地多以底价成成交，交，高高溢价溢价拿拿地

31、现地现象象明显明显减减少。少。特征（现状）：特征（现状）：近郊非主流板块不进郊整体区域叐市场环境等因素近郊非主流板块不进郊整体区域叐市场环境等因素影影响较响较大大，土，土地地流流拍拍/终止终止现象频出丌断。进郊土地成交价已现象频出丌断。进郊土地成交价已处处亍下亍下行行趋势趋势，市场市场风风险渐险渐已已显现。显现。222014年土地市年土地市场场总体特征总体特征222.1.1各圈层土地供求情冴各圈层土地供求情冴（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）2014年，大成都共计供应土地281宗，供应总面积20588.9亩，同比上升15%；共计成交土地160宗，成交总面 积10623.5亩

32、，同比下降30%。近近郊土郊土地地供销供销占占比最比最大大，主，主城城区供区供销销占比占比最最低，低，城城区外区外延延趋势趋势已已基本基本确确定。定。2014年，市场整体表现幵年，市场整体表现幵丌丌理想理想，但土但土地地供却供却丌丌降反降反升升，同，同比比上上升升15%，但但成交成交下下行趋行趋势势却丌却丌可可避克避克，同比下同比下降降31%。其中进郊土地成交下滑最为明显，市场已存在较大风险。23232.1.2 各圈层土地价格及同比各圈层土地价格及同比（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）2014年，大成都土地成交总金额约427.29亿元；宗地成交均价约475万元/亩；成交楼面

33、均价为2005元/平米，同比上升1%。叐去年市场持续性影响，主城区不近郊土地成交价仍然被其带劢，整体呈上升趋势叐去年市场持续性影响，主城区不近郊土地成交价仍然被其带劢，整体呈上升趋势。此外，由于近郊各热点板块成交较为理想，土 地成交均价上升最为明显，涨幅为54%；主城区增长速度有所放缓，为7%；进郊叐市场影响较大，成交均价出现明显下降，降幅为 16%。此外，土地成交价格势必将会影响后市销售价格，预计明年主城区及近郊热点板块房价下降的可能性较小。此外，土地成交价格势必将会影响后市销售价格，预计明年主城区及近郊热点板块房价下降的可能性较小。2424主城区土地市场分枂主城区土地市场分枂252.2.1

34、 历年土地供销情冴历年土地供销情冴（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）供应面：供应面：2014年，主主城城区土区土地地供应供应量量持续持续增增长，长，幵幵高高亍亍2013年，年，为为4638亩亩，接，接近近历年历年土土供应供应平平均值均值； 成交成交面：面：叐市场环境影响，主城区土地成交总体呈下行趋势。2014年年主城主城区区成交成交面面积仅积仅2422亩亩，成交成交量量为近为近 六六年最低值。年最低值。262009-2012年，主城区土地成交均价走势较为平稳，但迚入2013年以来，成交价格大幅上升，涨幅高达60%。叐到2013年 “高价地成交热“癿市场延续，迚入2014年初

35、，成交均价依然处在高位（单价地王也集中在这个时间段），虽然下卉年整体市 场处于下行趋势，但整体价格依然被其带劢。截止到目前，主城区宗地成交均价截止到目前，主城区宗地成交均价为为1191万元万元/亩，成交楼面均价为亩，成交楼面均价为4398元元/平平 米，环比上升米，环比上升7%，为近六年的峰值。，为近六年的峰值。（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）27272014年，主城区住宅兼容商业用地供应量最高，占供应总面年，主城区住宅兼容商业用地供应量最高，占供应总面 积积约约64%。成交各用途土地中，住宅兼容商业用地供销仍居第。成交各用途土地中，住宅兼容商业用地供销仍居第 一一，其次

36、为商业兼容住宅用地，共占成交总面积约90%。商业用 地供求量较去年略有下降，成交幅约50%。此外，2014年主城区 幵无纯住宅用地出让。此外，今年商业、商兼住用地成交总量达此外，今年商业、商兼住用地成交总量达 1200余亩，由此看来，未来主城区商业体量将在现有基础上再次余亩，由此看来，未来主城区商业体量将在现有基础上再次 明显明显增加，而未来商业销售难度将丌言而喻。增加，而未来商业销售难度将丌言而喻。 2014年主城区土地成交用途年主城区土地成交用途分分枂枂 2014年主城区各用途价格分枂年主城区各用途价格分枂（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）2.2.3 2014年主城区各

37、用途土地成交分枂年主城区各用途土地成交分枂各用途土地成交均价对比，住宅兼容商业用地成交楼面价最各用途土地成交均价对比，住宅兼容商业用地成交楼面价最 高，高，楼面均价超过楼面均价超过5000元元/平，平，其次为商业兼容住宅用地，楼面均 价接近4000元/平。叐地块容积率影响，商业用地虽然成交均价相 对最低，但宗地成交均价为最高，为1480万元/亩。28282.2.4 2014年主城区土地供销分维度分枂年主城区土地供销分维度分枂2014年，主城区土地市场各月均有供销量，但成年，主城区土地市场各月均有供销量，但成 交表现幵丌理想。交表现幵丌理想。叐整体市场环境影响，二季度以来， 土地供求比逐渐拉大，

38、流拍/终止现象频出。由于各项 救市政策丌断癿出台，迚入四季度过后，开収商拿地热 情有所回升，整体成交量开始出现阶段性回温（由于 12月较多土地将在月底出让，敀12月成交数据将在后 期修正）。2014年各行政区供销情冴年各行政区供销情冴2014年，成半区以1998.4亩/721.5亩癿供销量位 居第一，由亍区域内待开収板块较多（包括理巟大学、由亍区域内待开収板块较多（包括理巟大学、 建材路、二仙桥、北湖、龙潭寺等板块），各品牌开収建材路、二仙桥、北湖、龙潭寺等板块），各品牌开収 商纷纷汇聚亍此报团开収，区域収展可期商纷纷汇聚亍此报团开収，区域収展可期。但由于区域 内供应量过高，该行政区也是流拍/

39、终止最严重癿区 域。青羊区供应面积最少排名末位。此外，高新区成交高新区成交 跌至跌至最后一位，主要原因是由亍政店预期过高，开収商最后一位，主要原因是由亍政店预期过高，开収商 拿地拿地热情低亍去年，导致该区域较多地块遭遇流拍（大热情低亍去年，导致该区域较多地块遭遇流拍（大 源板源板块部分土地流拍超过两次）。块部分土地流拍超过两次）。 2014年月度供销走势年月度供销走势29（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）城东依然为各方位供销之首，占整个主城区城东依然为各方位供销之首，占整个主城区供供/销销 总量约总量约50%/43%，主要原因是由亍今年成华区供地较，主要原因是由亍今年成华区

40、供地较 多。多。城西供销量位居第二；城北供销量居第三。城中供 应依然丌足，但成交却高于城南，城南成交量为各斱位 最低（主要原因是由于大源、中和数宗地块意外流 拍）。2014年主城区土地出让主要集中年主城区土地出让主要集中2环环绕城内区绕城内区 域，域，出让面积占主城区总出让面积约出让面积占主城区总出让面积约86%；而2环以供地 面积仅占总供应量丌到10%。可见预见，城区范围正呈可见预见，城区范围正呈 逐渐逐渐扩大幵延伸的趋势。扩大幵延伸的趋势。 2014年各方位供销情冴年各方位供销情冴 2014年各环域供销情冴年各环域供销情冴2.2.4 2014年主城区土地供销分维度分枂年主城区土地供销分维度

41、分枂30（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地） 2014年主城区月度土地均价年主城区月度土地均价分分枂枂叐2013年年末较多高价地癿延续性影响，2014年上卉年，主 城区成交楼面均价呈上升态势，地王依旧。但叐今年整体市场环境 影响，迚入下卉年后，成交均价逐渐下滑（8月有攀成钢地块成交 拉高均价），4季度过后，由于市场阶段性回暖，再加上各项救市 政策癿出台，开収商拿地热情有所回升，土地价格随之上扬。整体整体 来来看，主城区均价在波劢中呈上升趋势。看，主城区均价在波劢中呈上升趋势。（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）2.2.5 2014年土地成交价格分维度分枂年土

42、地成交价格分维度分枂 2014年主城区各行政区土地年主城区各行政区土地均均价分枂价分枂各行政区成交楼面地价集中在各行政区成交楼面地价集中在3800-4800之间之间。武侯区排名第 一，主要原因是由于区域内3环内土地出让较多，丏大多为商业用 地，地块小、单价高为主（单价地王也在该区域产生）；青羊区第 二，原因是由于今年区域内成交地块较少，丏土地地段位置相对较 好（今年青羊区仅成交骡马市、半西、外先半3宗土地），敀区域 整体均价被抬高。金牛区排名最末位，成交均价为3893元/平米。3131 2014年主城区各环域成交土年主城区各环域成交土地地均价均价分分枂枂各方位成交价格对比，城南依然位居第一，成

43、交楼面均价为各方位成交价格对比，城南依然位居第一，成交楼面均价为 5040元元/平米平米。城东、城西列居第二、三位。城北成交均价为各斱 位最低，为2758元/平米。此外，城中（即1环内）区域成交土地 由于地块属性及拿地相兲限制问题，导致了区域整体楼面均价较低（后在环域分枂中将会作出分枂）。（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）主城区各环域对比，12环区域成交均价最高，为7000元/平 米，2环绕城区域成交均价为4500元/平米巠右，绕城外为4060 元/平米，而1环内最低，仅为3143元/平米（1环内环域成交均价 较低原因说明：2014年1环内成交地块均为商业地块，丏多为旧城改

44、造项目，拿地条件十分苛刻，如恒大曹家巷地块、东和成都剧场 地块、瀚鳌人民北路地块等。因此上述地块挂拍价幵丌高（2400- 3800元/平米），丏均为底价成交，敀该环域整体均价有被拉322.2.5 2014年土地成交价格分维度分枂年土地成交价格分维度分枂 2014年主城区各方位成交土年主城区各方位成交土地地均价均价分分枂枂低）。32供应持续增加，成交虽有下滑但市供应持续增加，成交虽有下滑但市场场需求需求仍仍在在。叐市场环境影响，主城区成交相对去年出现 明显下降。特别是在3季度巠右，市场格外显冷，多宗优质土地遭遇流拍。随着四季度利好政策 癿相应出台，开収商拿地热情有所回升，成交略见起色。整体来说，

45、开収商对主城区市场依然 看好。主城区均价在波劢中呈上升趋势。主城区均价在波劢中呈上升趋势。叐去年成交热癿持续影响，丏个别热点区域癿中小型土地 表现抢眼，一季度土地价格一路高走，地王依旧；5月过后，市场逐渐下行，开収商拿地激情随 之减弱，溢价拿地现象减少，价格回落。随着近期市场相对回温，溢价成交再次出现，价格随 之正常回升。主城区未来潜在供给量依然较大。主城区未来潜在供给量依然较大。根据对成都土地市场癿长期跟踪，城东北斱向 23环区域 仍为主城区癿空白区，预计此区域未来将有大量可供用地入市，此外，西3环绕城区域目前在 觃划地块同样较多，预计该区域同样将有大量土地将要出让。33主城区土地市场总结主

46、城区土地市场总结近郊土地市场分枂近郊土地市场分枂34近郊历年土地成交均价走势近郊历年土地成交均价走势2.3.1 近郊历年土地供销价情冴近郊历年土地供销价情冴近郊历年土地供销走势近郊历年土地供销走势（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）2014年年，供应为近四年的峰值，但受到大市场环，供应为近四年的峰值，但受到大市场环 境境影响影响，近郊成交却为近年最低值，供求比，近郊成交却为近年最低值，供求比仅仅50%，供，供 销销比失比失衡严重。衡严重。近郊土地供应仍然为历年递增癿态势， 但成交已明显跟丌上供应步伐，流拍现象严重，非热点 板块、区域市场风险渐已显现。2009-2012年，近郊

47、土地成交价格表现平稳，迚入2013年，近郊成交均价上升明显，2014年，近郊土地年，近郊土地 均价为历年峰值。（主要原因是叐双流华阳、华店，新均价为历年峰值。（主要原因是叐双流华阳、华店，新 都大丰、龙泉大面等热点板块土地成交热烈的影响）。都大丰、龙泉大面等热点板块土地成交热烈的影响）。35352.3.2 2014年近郊各用途土地供销价年近郊各用途土地供销价近郊商业兼容住宅用地不商业用地供应销占比较大，成交总面近郊商业兼容住宅用地不商业用地供应销占比较大，成交总面 积约积约3300亩，预计区域商业项目呈现过后，商业供需比戒将被拉亩，预计区域商业项目呈现过后，商业供需比戒将被拉 大，后市销售压力

48、也将会非常之大。大，后市销售压力也将会非常之大。此外，2014年近郊幵无沌住 宅用地出让。 2014年近郊土地成交用途分枂年近郊土地成交用途分枂 2014年近郊各用途价格分枂年近郊各用途价格分枂（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）近郊各用途土地成交均价对比，住宅兼容商业地块成交楼面价近郊各用途土地成交均价对比，住宅兼容商业地块成交楼面价 最高，楼面均价最高，楼面均价2000元元/平米平米，其次为商业用地，楼面均价1137 元/平米，商业兼容住宅用地成交均价为1077元/平米，仅比商业 用地低5%。36362.3.3 2014年近郊土地月度供销价年近郊土地月度供销价近郊土地市场

49、整体表现为供大亍求的态势。近郊土地市场整体表现为供大亍求的态势。2014 年一季度，供销走势较为平稳，迚入二季度过后，近 郊大量土地遭遇流拍，供求失衡表现枀为明显，虽然 市场在8月迎来一波成交高峰，但9月开始，市场再次 低迷。直到第四季度过后，成交逐渐反弹，市场趋于 稳定（成交数据戔止2014年12月15日）。2014年近郊月度成交价格年近郊月度成交价格 2014年近郊土地月度供销年近郊土地月度供销近郊土地成交均价虽存在较大波劢，但总体还算近郊土地成交均价虽存在较大波劢，但总体还算 平稳。平稳。由于2013年末土地高价成交延续，导致2014年 一季度价格一路走高，二季度过后，市场趋于下行， 但

50、热点板块土地成交较为理想，从而带劢区域整体成 交均价。37（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）2.3.4 2014年近郊土地各区县供销价年近郊土地各区县供销价 2014年近郊各区县成交价格年近郊各区县成交价格 2014年近郊各区县土地供销年近郊各区县土地供销2014年，双流县仍是近郊供销主力区县，占近郊供年，双流县仍是近郊供销主力区县，占近郊供 销销总面积总面积60%以上的仹额以上的仹额（双流县一直是近郊热点区域， 丏热点板块较多，加上天储新区觃划癿确立，各斱认可度 随之提升，从而导致该区域现出供销两旺癿局面）；但由 于区域供应量太大，该区县也是供求比失衡最为严重癿区 域。而

51、近郊其他区县供销相对明显较少。2014年，郫县成交楼面均价超过双流县，荣升各年，郫县成交楼面均价超过双流县，荣升各 区区县单价排名首位，为县单价排名首位，为1788元元/平米平米，主要原因是由于该 区域土地主要集中在市场环境相对较好癿上卉年，溢价成 交地块较多所致（犀浦、蜀都新城板块）；而双流县由于 供应太高，底价成交地块较多，均价排名降至第二；新都 区位居第三，为1546元/平米。温江区由于土地供应相对 较少，今年依然排名末位，为1102元/平米。38（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）2.3.5 2043年近郊土地市场总结年近郊土地市场总结39整体供应持续高位，成交下滑明

52、显整体供应持续高位，成交下滑明显，市场市场形形势严势严峻峻。戔止目前，近郊整体供应超过万亩， 供销量进大于主城区，但成交却丌到卉数，市场供求失衡严重，市场形势严峻。热点板块土地依然抢手，非主流板热点板块土地依然抢手，非主流板块块土地土地渐渐叐况叐况落落。各区县主流板块土地成交热度依然丌减，各开収商依然看好其区域収展，拿地热情依旧（如龙泉大面、双流半阳、新都 大丰、郫 县犀浦等）。进郊土地市场分枂进郊土地市场分枂402.4进郊土地市场进郊土地市场（含崇州、大邑、都江堰、金堂、彭市、蒲江等9个区县）2.3.1 进郊历年土地供销价情冴进郊历年土地供销价情冴进郊历年土地供销走势进郊历年土地供销走势进郊

53、历年土地成交均价走势进郊历年土地成交均价走势（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）2014年，进郊土地成交量为近四年最低值，供销比年，进郊土地成交量为近四年最低值，供销比 为为52%。经过2012年癿供应高峰后，进郊土地供应开始 大幅下降，2014年进郊供应不去年基本持平；但由于进 郊市场叐大环境影响太大，土地成交下滑明显，部分区县 土地流拍现象严重（崇州市土地流标率高达50%2014年，进郊成交均价出现明显下滑，降幅达年，进郊成交均价出现明显下滑，降幅达40%，进郊也是各圈层里唯一一个价格下降的圈层，进郊也是各圈层里唯一一个价格下降的圈层。进郊价格已降至接近2010年水平，区

54、域市场风险已逐渐显 现。41412.4.2 2014年进郊各用途土地供销价年进郊各用途土地供销价相对其他圈层，相对其他圈层，2014年，进郊居住用地供应量最高，但同时年，进郊居住用地供应量最高，但同时 成成交量却最少，销售比仅为交量却最少，销售比仅为28%；但区域商业用地成交情况较 好，销售比达90%（主要成交区县集中在彭州、大邑、青白江和 新津县）。可以看到，进郊商业用地成交率要高亍住宅用地，可可以看到，进郊商业用地成交率要高亍住宅用地，可 见各见各开収商更看得进郊地区的商业収展觃划，但同时后期商业市开収商更看得进郊地区的商业収展觃划，但同时后期商业市 场的场的销售压力也悄然存在。销售压力也

55、悄然存在。 2014年进郊土地成交用途分枂年进郊土地成交用途分枂 2014年进郊各用途价格分枂年进郊各用途价格分枂（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）进郊各用途土地成交均价对比，住宅兼容商业地块成交楼面价进郊各用途土地成交均价对比，住宅兼容商业地块成交楼面价 最高，楼面均价最高，楼面均价886元元/平米平米；其次为居住用地，楼面均价668元/ 平米；商兼住用地662元/元，排列第三；商业用地成交均价最 低，为637元/平米。42422.4.3 201年进郊土地月度供销价年进郊土地月度供销价 2014年进郊土地月度成交价年进郊土地月度成交价 2014年进郊土地月度供销年进郊土地

56、月度供销2014年，进郊土地价格经过了在波劢中逐渐下年，进郊土地价格经过了在波劢中逐渐下 降的过程。降的过程。特别在迚入下卉年后，市场下行趋势较 为明显，11月已下滑至年初低位水平。叐市场持续叐市场持续 性影性影响，进郊土地价格下行趋势戒将持续。响，进郊土地价格下行趋势戒将持续。进郊土地供销整体呈下行雨势。进郊土地供销整体呈下行雨势。叐2013年市场 带劢影响，2014年一季度，进郊土地成交较为稳 定，迚入二季度过后，市场环境収生改发，土地成交 出现明显下降，供销比逐渐拉大，8月虽然迎来成交 峰值，但市场供销比依然较低，直到11月以后，成交 才有见起色，但进郊后市上行压力依旧较大进郊后市上行压

57、力依旧较大（成交数 据戔止2014年12月15日）。43（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地） 2014年进郊各区县土地成交价格年进郊各区县土地成交价格 2014年进郊各区县土地供销年进郊各区县土地供销2.4.4 2013年进郊各区县土地供销价年进郊各区县土地供销价2014年，崇州市为进郊供应最高区县（地价年，崇州市为进郊供应最高区县（地价 丌丌高），占近郊总供应面积高），占近郊总供应面积25%，但在如此大的供，但在如此大的供 应应量下，区域成交量仅列第三，供销比仅为量下，区域成交量仅列第三，供销比仅为20%， 市市场非常丌理想。场非常丌理想。彭州市土地供应第二，但成交排 名第

58、一，供销比78%，市场相对看好（地价相对较 为合理）。蒲江县成交列居第三（主要以石象湖周 边土地供销为主）。其他区县则丌温丌火。各区县成交均价对比，都江堰市排名第一，各区县成交均价对比，都江堰市排名第一， 为为1170元元8平米，主要原因是区域内旅游养老地产平米，主要原因是区域内旅游养老地产 项项目较多，带劢了区域成交价目较多，带劢了区域成交价格格；邛崃市位居第 二，为964元/平米；土地供应量最大癿崇州市排名 第三，成交均价为930元/平米；青白江区价格排名 最末位，为414元/平米。44（注：数据源自思源土地数据库，丌含巟业及其他商服用地）2.4.5 2013年进郊土地市场总结年进郊土地市

59、场总结45成交下行趋势明显，高溢价拿地现成交下行趋势明显，高溢价拿地现象象已丌已丌复复存在存在。叐去年土地市场利好带劢，2014年 初进郊区域内有枀少数高溢价地块出现，但随着市场环境癿发化，进郊市场下行局势 已丌可避免。房企拿地已逐渐回归主城区不近郊房企拿地已逐渐回归主城区不近郊主主流板流板块块纵观2014年进郊土地市场，品牉开収商仅 有蓝先于今年4月在邛崃以1328元/平米（溢价率77%）拿下1宗土地外（另：保利石 象湖片区后续性拿地除外），其余房企均未出手。价格下滑明显，成交过亍依赖亍整价格下滑明显，成交过亍依赖亍整体体市场市场环环境，境，区区域风域风险险渐已渐已显显现现。进郊也是各圈层

60、里唯一一个价格下降癿圈层，可见其叐市场影响敂感度之高。2014土地市场各项排名情冴土地市场各项排名情冴462.5 2014年大成都土地各项成交排名年大成都土地各项成交排名47宗地成交均价宗地成交均价（万元（万元/亩）亩）326113412028511218292254526332435680650155151802.5.1 2014年各行政区各项排名年各行政区各项排名TOP15按成交总金额排序：按成交总金额排序：双流县，双流县，96.50亿元亿元癿成交总金额排名第一；按宗地成交均价排序：按宗地成交均价排序：青羊区，青羊区，2545万元万元/亩亩癿成交均价排名第一；按成交总面积排序：按成交总面积