物业园区工程部日常工作流程

1、物业园区工程部日常工作流程 物业园区工程部日常工作流程(五) 一、工作安排流程 1、工程部各专业领班分别制定设备修理保养计划,各专业设备修理保养计划报工程主管统筹支配,形成公司设备正常修理保养计划表。 2、工程部各专业领班根据设备正常修理保养计划的要求,将设备修理保养任务分别落实到各工种,支配详细修理保养人员,落实保养时间和措施。 3、各班组修理保养人员根据计划支配的时间、内容和要求,按时对所分管的设备进行正常修理保养工作。每次修理保养前,对设备运行记录进行检查,预备好修理工具和器材,根据修理保养规程进行调试、紧固、加油,保证设备正常运转。 4、各专业班组每次对设备进行正常修理保养时,均填写设

2、备正常修理保养记录。 5、各专业班组要专心做好设备正常修理保养的组织工作。每次比较重要的设备修理保养完成后,经理要进行检查。 6、在工作安排的时间支配上,如因故障修理量大,影响到正常计划修理时经理有权先支配故障修理,后再将正常修理的项目补上。 二、人员调配流程 1、正常状况下,按工程部的职位结构图及人员组织,负责各自的职责范围,完成自身的班组工作。 2、由于某些突发的因素,个别班组难以完成自身范围的职责,需班组之间协助,可相互调派人力、工具等。 3、各专业岗位技工应听从工程部经理依据工作状况临时的人力调配。 4、如技工本身要求调换班组,首先由本人提出申请,写明调出理由,经本班组领班签署意见,报

3、工程部经理打算。 5、工程部组织机构的调整,应申诉理由上报人力资源部,得到批准后,即可实施。 三、日常报修流程 1、设备使用部门发觉设备故障或异常现象后,填写报修送工程部值班室。特殊紧急的报修也可直接电话通知,事后再补报修单。 2、报修单一式三份,由报修部门填写报修项目后一起交工程部。修理完成后,由工程部修理人员填写完整,交报修部门验收签字,"报修部门"联由报修部门留存。"财务联"和"工程部"联由工程部收回。园区内全部修理都应有报修单。电话通知的报修应准时补填报修单。正常状况下,报修单应由报修部门经理签字、修理完成后应有验收人签字,这

4、样才算有效的报修单。 3、工程部值班人员接到报修单或报修电话后,应标明时间,依据类别通知班组技工前往检修。 4、检修人员应在接到报修通知后5分钟内赶到现场进行检修。 5、不能立刻修复的故障应马上向上报告。属配件原因立刻报告领班申领或申购;属于技术或其他原因的应报告主管。 6、属于技术或其他原因未能立刻修复的故障,主管组织相关班组人员到现场查看,确认工程部暂无法解决的,应马上采取临时措施保证公司正常营业不受影响;并联系外协或厂家支持。 7、设备故障未能修复,并可能对园区正常营业造成影响的,应报告公司总经理,以便作出适当支配。 8、设备故障修复后,经报修部门试用验收,修理人具体填写报修单中的修理项

5、目和耗用材料项目,由验收人签字。"报修部门"联由报修部门留存。"财务联"和"工程部"联由工程部收回,其中"财务联"每月汇总后转交财务部。 9、重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班,应协同接班的人员共同修复。 四、日常巡查检修流程 1、当班人员交接班前后应对所属范围的设备设施进行细致的巡查。 2、发觉异常随时检修,不能修复的报告经理并准时采取措施保证正常的营业不受影响。 3、巡查过程中发觉的故障修复后应要求设备所属部门补填报修单,并按日常报修的程序处理耗用材料等。 4、每班至少进行二次巡查,重点部位至少进行三次

6、巡查,并专心做好巡查记录。 6、巡查内容还包括对各部门节能降耗状况的监督。 五、预防性检修程序 1、全部设施制定预防性检修计划,按设备类别定人、定期、定项目、定质量要求进行。 2、预防性检修责任人按计划的时间、项目和质量要求专心实施,并做好记录。 3、检修时,设备的操作人员应在场协助,便于更好地了解设备构造和性能。 4、预防性检修中的材料耗用以补填报修单的方式处理。 六、设备翻新、改造及增加项目的处理流程 1、工程部依据设备使用要求确定是否需要翻新或改造设备,并制定出具体的可行性方案报总经理批准。 2、经批准后,工程部即组织人力、物力在尽可能不影响营业的状况下按方案实施。 3、增加设备的项目由

7、需要增加设备的部门先填写申报表,交工程部进行可行性和成本的初步预算后送总经理审批。批准后即由工程部进行申购、安装,然后交付使用。 七、需对外协作的项目实施程序 1、限于技术能力或人力、工具等原因,工程部不能胜任的设备故障或项目等,为需采用承包给外单位或由外单位协助的范围。主要有: (1)设备损坏部件需要采用特别加工如车、船、施工器才等。 (2)新增土木装修工程中较大规模的项目。 (3)需要特别工艺或装备进行施工的项目等。 2、确定采用外协的项目,由工程部拟出申请报告(附列成本预算、对园区正常营业的影响范围、可行性分析等),报总经理审批。 4、拟承包单位依据项目内容及要求作出具体方案(附列材料及

8、价格清单、质量工期承诺等),与工程部拟出的经过初步洽谈的合同条款样本一起报总经理审批。 5、项目方案及合同样本通过审批后,由工程部代表公司与施工单位签定正式合同。 6、工程部负责监督施工质量、工期,负责按合同要求进行竣工验收。 7、外协项目竣工通过验收合格后,按园区财务支出程序由承包单位与财务部进行结算。 8、需要外协的项目中涉及金额教小、或有紧急的需要的,按园区物品选购程序处理。 八、物品选购流程 1、由各班组依据修理保养需要,填写"物料申购表",经工程部主管审核后,报财务部,财务部检查仓库,如无此库存,财务审批后转选购部选购。 2、工程所需物资,原则上均由选购部统一购买

9、,由于实际难度较大,工程技术人员可协助,但不得自行选购。 3、工程部要协助选购部进行多方案择优,防止选购质次价高,性能低劣的产品。 4、对大宗用品或长期需用的物资,应与信誉好的供应商,形成长期的协作关系。 5、全部优待、折扣、赠送、回扣均归公司全部。 6、无论是自提还是送货,均需要经仓库验收。 7、验收合格的物资要依据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。 九、物品的领用、报废流流程 1、工程部全部物品的领用均由指定的人经手直接从仓库领取。其他人不得随便领用。 领取人对物品的去向在出库时登记并负责。 2、各班组将需要领用物品的计划和报告交主管签字后由领用人到仓

10、库领取。 3、对有一定的经济价值的物品,应以旧更新。 4、物品由于正常损耗或遭受特别事故等原因丢失其利用价值,不得连续使用时,应进行审查鉴定,经批准后方可作报废处理。 5、报废物资需进库,统一进行回收处理,收入应归财务入账,不得自行处理。 十、重大设备保养流程 1、园区重大设备应有专人、定时进行日常保养,经理应亲临现场,负责检查。 2、园区技工难以胜任的保养、修理项目,应由工程部上报园区管理层,委托专业公司进行。 3、专业公司保养、修理过程中,技工应跟班,渐渐转变成本部门修理保养。 4、保养人员应具体记录每次修理保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等具体材料,经工程部经理审读,

11、存档。 十一、档案管理工作流程 1、档案是汇合和积累设备运行状态的最基本工作,是供应分析研究设备在使用期的改进,探索管理和检修规律,增加对设备的熟悉和了解,提高修理和管理水平的有力措施。 因此园区的各种大型设备、关键性设备、技术性较复杂性的设备均应建立设备登记卡,应将设备的名称、作用、安装地点、厂家、型号、名牌数据、设备附件、估计使用年限、易损件名称规格及修理要求,记录好修理、保养、故障的记录。 为使档案成为活的资料,要不断丰富档案的内容,使之成为公司的重要财宝,档案管理作业程序可依如下10个步骤: 1点数; 2登记; 3整理; 4分类; 5立案; 6编目; 7典藏; 8防护; 9应用; 10定期清理。 十二、费用的掌握流程 1、工程部编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。 2、财务部应依据上年度的实际费用状况,考虑物价上涨的因素,审批核准。 3、按季度进行计划费用及实际费用的比较,无论是少支出或是多支出,工程部均应书