探究营改增后房地产企业税务筹划新思路

1、    探究“营改增”后房地产企业税务筹划新思路    卢伟宁（绿地集团山东置业有限公司）【摘要】房地产企业在营业税改为增值税之后要迎接政策下的机，同时也要面临政策下的挑战，房地产企业如何运用政策形势做好税务筹划工作是本文的主要论点。本文就“营改增”的背景出发，深入探讨营业税改增值税之后房地产企业的税收影响，对房地产企业新政策背景下税务筹划新思路进行科学地思考并提出行之有效的建议，以期房地产企业在新政策形势下健康可持续发展。【关键词】房地产企业 税务 筹划 新思路1 营改增背景分析传统的营业税务制度无法与现阶段我国高速发展的经济相适应，税率高，征税重复、

2、无法抵扣等矛盾阻碍着社会服务业的生长壮大，营业税务制度更改是不可阻挡的必然趋势，自2012年起，营业税改为增值税开始进入试点阶段，国务院同意财政部、税务总局的试点方案在上海交通运输业、一些现代服务业进行试点。到目前为止，邮电服务、交通运输业、信息技术服务、文化创业产业等现代服务业是我国营改增的主要试点行业，依据“十二五”规划，房地产行业也被纳入“营改增”的范围。房地产企业行业涉及较多的方面，涉及税务种类繁多，成本费用组成复杂致使房地产行业营改增的难度、阻力较大，依据对全国20家左右的房地产企业调查显示，大部分企业担忧税负上升，接近一半的企业认为税务会加重。房地产企业项目开发周期长、资金组成等自

3、身特点决定了“营改增”的过程要协调销项税额与进项税额的有机统一。2 房地产企业“营改增”要处理的主要问题2.1 税率问题大部分企业觉得常规17%的税率产生的税负过高，房地产企业成本部分不属于增值税专用发票的范围，就无法抵扣部分项目。所以结合成本、土地税务问题等，房地产企业实际税务将在6%到7%，相比于原来5%的税率，企业的负担更重了。2.2 财务管理、会计核算的成本问题由于房地产企业需要分门别类详细计算的折扣项目比较多，在一定程度上增加了房地产企业财务管理、会计核算的成本，同时，增值税价税分离的特点要求更高的会计核算水平。财务人员就需要学习新政策下的改革方案，提高专业素质与税务工作相适应。2.

4、3 房地产企业比较多的库存和营改增的衔接存在复杂的问题，房地产面临市场自发调控、国家宏观调控，“营改增”新政策下加大了企业成本控制难度。2.4 “营改增”税务制度下，房地产企业的改变不只是在税负方面，财务管理的优化，新的经营模式的探索、市场行为的规范都发生着变化，对房地产开发企业健康发展有着长足的利益。房地产开发企业、建筑承包企业在采购时，原材料采购、接受劳务缺乏增值税发票，增加土地购置成本，加大企业的成本负担。3 房地产企业税务筹划新思路3.1 增强对增值税发票管理，及时取得相关可抵扣发票在房地产企业实行营业税改增值税之后，增值税发票的管理、使用需要进一步强化，配置专门的人员负责保管、开具工

5、作，加强内部管理的力度。对税务人员实行知识培训、专业强化学习，提高在材料采购过程中的票据管理，增加建筑企业之间的协调、沟通，增值税发票，同时，相关抵扣票据要及时取得。在竞争激烈的房地产施工领域，“营改增”带来的税负无法通过抬高承包价转给房地产开发企业，那么，在工程质量上面可以分担税务风险，過程质量就难以保证。房地产企业要合理选择正规、符合增值税纳税人资格的施工企业，既可以保障工程质量，又可以提供将来增值税折扣的条件，实现双赢的局面。3.2 加强财务管理、会计核算、相关经济活动的规范性房地产企业科学合理的财务会计核算工作时企业实行税务筹划的必要前提，确定相关业务流程，准确把握相关的财务风险控制点

6、，土地、施工建设、融资等环节的进行仔细梳理，协调统一好可抵扣进项税额和销项税额的关系。企业财务、融资、筹资、预算的管理要和“营改增”相契合，科学有效的筹划管理才是减少企业税负的实际途径，在适当的时机，将部分业务服务外包，转移税费来实现有效的税务筹划。设置会计科目、处理账务程序较“营改增”前复杂，优化财务核算，内部业务系统、财务核算要进行改进升级。对于房地产企业的税务相关政策、法律法规并不是恒久不变，财务管理过程中要时刻关注税务政策的更新，灵活调节企业内部财务管理，为房地产企业谋求更多的利益。3.3 同步开发商业地产、住宅项目现阶段国家对房地产的调控力度比较大，房价渐渐市场化，普通住宅价格在最近

7、的一年里有较大幅度的下降，那么，房地产企业的高税负就没办法在价格上转移给购房者，这对房地产开发企业灵活看待产品多样化提出了更高的要求。商业地产有比较大的需求量，同时定价权业大多取决于开发商，商业地产消费者可以获得增值税发票来进行抵扣，降低税负，因此，房地产开发企业抬高企业客户销售额，转移一部分额度较高的税负。商业地产、住宅项目同时开发，既满足客户需求，也与“营改增”下企业高税负转移相协调。3.4 改进销售方式，灵活运用税收优惠政策增值税、土地税是“营改增”新税务制度后房地产开发企业主要的税务种类，增值税的税负由房屋的销售价格直接决定，合理的销售价格既可以节约时间成本，又可以减少资金成本，同时对

8、提升销售量，拉低税负有着积极作用。综合各项成本费用，协调增值额和扣除项目的有机关系，寻找税率的临界点来制定先关的销售价格，灵活把握收入和利润的关系，提高利润才是房地产企业投资的本质回报。运用委托销售的方式改进销售方式，切实降低土地增值税率，用低税率计算土地增值税。另外，灵活结合税收优惠政策，合理积极申请税收减免，例如增加建筑安装成本、扣除项目金额使土地增值率在20%以下，就可以不用征收土地增值税。结束语：“营改增”后房地产企业税务筹划与房地产企业的财务管理体系、财务管理人员专业素质，企业自身环境和内部税务组成等息息相关，合理调节新政策下的企业税务以及管理措施，即可为房地产企业降低税负，增加投资利润。参考文献：1孙建