资产评估习题(有答案)

1、.z第二章资产评估的程序与基本方法1 ?被评估机组为5 年前购置，账面价值20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8 年，预计每年超额运营成本为1 万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件(1)估测该机组的现时全新价格；(2)估算该机组的成新率；(3)估算该机组的评估值。解： (1) 被评估机组的现时全新价格最有可能为24 万元： 30x80%=24( 万元 ) (2)该机组的成新率 =8 *(5+8) x1

2、00%=61.54% (3)该机组的评估值 =24x61.54%=14.77 ( 万元)2 ?某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5 年的税前净收益分别为 40 万元， 45 万元， 50 万元， 53 万元和 55 万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55 万元。折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40% 试计算该企业的评估值是多少？解：前 5 年企业税前净收益的现值为：55/10%/ ( 1+10% 5=341.51 ( 万元 )企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98 (

3、万元 )该企业的评估值为：522.98 x( 1-40% ) =313.79 (万元 )3 ?有一待估宗地a，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：f宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数a2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1 时的地价增加 5%要求：(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数(2)计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率

4、修正系数。(3)计算参照物修正后的地价解：(1)a 宗地容积率地价相关系数为105 ，甲宗地的容积率地价相关系数为1101q0 w3 w0 (2)交易情况修正系数为11 或者 0.99 ; 交易时间修正系数为 x - 或者 1.06 ; 区域因素修正系数为.- 一或者 1.02 ; 个别因素修正系数为八或者1; 容积率修正系数为- 1或者 0.954a (4 于(i 55-1?181.47 ( 万元 )稳定期企业税前净收益的现值为: (1 + l0s4)3 cl+iow*) .z第四章机器设备评估1 ?机器设备 1 台， 3 年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10 万元，

5、其中买价为8 万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1 万元，调试费用为0.6 万元。经调查，该设备的现行价格为9.5 万元，运输费、安装费、调试费分别比 3 年前上涨了40% 、30% 、20% 。求该设备的重置成本。（保留两位小数）解：重置成本 =9.5+0.4 x（1+40% +1x（1+30% +0.6 x（1+20% =12.08 （万元）2 ?被评估机组为3 年前购置，帐面价值为20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30 万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取

6、得价格的 20% 被评估机组尚可使用7 年，预计每年超额运营成本为1 万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。解：根据题意计算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：30x（1 20% =24 （万元）（2 ）设备的成新率为：7 -（3+7 ） x100%=70% （3）设备的评估值为：24x70%=16.8 （万元）3 .被评估设备购建于1985 年，帐面价值30000 元，1990 年和 1993 年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000 元和 2000 元， 1995 年该设备进行评估，假设从1985 年至 1995

7、年每年价格上升率为10% 该设备的尚可使用年限为 8 年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。解：据题意计算如下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：工（帐面原值x价格变动率）所以， 30000x2.6+3000 x 1.61+2000 x 1.21=85250 （元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本x已使用年限所以， 30000x2.6 x 10+3000x1.61 x5+2000x1.21 x2=808990 （元）（3）设备的加权投资年限 =工（加权更新成本）*工（更新成本）=80899085250=9.5 （年）（4）设备的成新率 =8 - （ 9.5+8 ） x1

8、00%=45.7% 第五章房地产评估1?待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5 万元/亩，其他费用（含税费）3 万元/亩，开发费用1.5 亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%两年期贷款利率为10% 土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为 10% 土地所有权收益为土地成本的10%试估算该地产的市场价值。(3) 参照物修正后地价lou 1 ou 10u 105 _ 宝_ 乂 _ h _ 乂=1.i hr乂780 = 7 6 47102 ( 万元 ) .z320.29 x( 1+10 %)= 352.32 (

9、 元/ 平方米 )每平方米土地公平市场价值为352.32 元/平方米，近似等于每平方米352 元2 ?待估地块为一商业用途的空地，面积为600 平方米，要求评估其1997 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料( 过程略 )，选出 3 个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目abc待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2 万元49 万元43.5 万元单价1500 元/m21400 元/m31450 元 /m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面积168m2350

10、m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年30 年已知以下条件 : (1)交易情况正常；(2)1996 年以来，土地价格每月上涨1%(3)交易实例 a 与待估对象处于同一地区，b、c 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断: 项目b分值c分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差

11、8相同10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%(5)折现率为 8%解： (1) 进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。( 2)进行交易时间修正。交易实例 a 交易时间修正系数= 交易实例 b 交易时间修正系数= 交易实例 c 交易时间修正系数= 107 / 100= 1.07105 / 100= 1.05104 / 100= 1.04(3) 进行区域因素修正。交易实例 a 与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例 b 区域因素修正

12、系数 =100/ 86= 1.163.z交易实例 c 区域因素修正系数=100 /93= 1.075（注：式中 86 由表 2 中加总获得，同理93 也由表 2 纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3 个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3% 。土地使用权年限因修正。除交易实例b 与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例a 与 c 均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8% ）: 交易实例a 及 c 使用年限修正系数 =1 1 / （ 1+8% ） 30-1 1 / （ 1

13、+8% ） 35 = 0.9659交易实例 a 的个别修正系数 =1.03 x 0.9659 = 0.995 交易实例 b 的个别修正系数 =1.03交易实例 c 的个别修正系数 =1.03 x 0.9659 = 0.995 （5）计算待估土地初步价格。a=1500x 1x1.07 x 1x0.995 = 1597 （元 / 平方米）b=1400x 1x1.05 x1.163 x1.03 = 1761 （元 / 平方米）c=1400x 1x1.04 x 1.075 x 0.995 = 1613 （元 / 平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761

14、+1613）/ 3= 1657 （元 / 平方米）待估地块总价评估值=1657x600= 994200 （元）因此，这一地块的评估值为994200 元。4 ?有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000 平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2 年，建筑费为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的10%建筑费和专业费在建设期均匀投入。该写字楼建成后即岀售，预计售价为9000 元/平方米，销售费用为楼价的2.5% ，销售税费为楼价的6.5% ，当地银行年贷款利率为6%开发商要求的投资利润率为10% 。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。万元，增加开发费以保住市场的追

15、加成本按现值计算为30 万元。.z1. 对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50 吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗 1%,根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000 元，每吨运费100 元，整理入库费为每吨40 元，则该库存燃料的评估值是多少？解：根据题意；采购成本 =50x4000= 200000 ( 元)自然损耗 =200000x1% 2000 (元)运费及入库费 =50x( 100+40 )= 7000 ( 元) 评估值 =200000-2000+7000 = 205000 (元)本题是流动资产评估中的材料的评估。要注意的是采购成本中

16、要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。2. 现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：(1)评估基准日前一个月从外地购进产成品材料50 公斤，单价 200 元，当时支付运杂费500元，根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存15 公斤。(2)截止评估基准日，企业库存商品实有数30 件，每件实际成本200 元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为80%和20%, 据目前有关资料，材料费用综合调整系数是1.36 ，工资、其他费用的综合调整系数是1.05 。(3)截止评估基准日，在用低值易耗品原价1300 元，预计使用1 年，现已使用4 个月，该低值易耗品现行市价900 元。

17、 根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。解：根据题意，产成品材料的评估值=15x( 200+500/50 ) =3150 (元)库存商品的评估值 =30x200x(80% 1.36+20%x 1.05) =7788 (元)低值易耗品评估值 =900x( 1-4/12 ) =600 (元)三项合计为 11538 元。近期购进的库存材料，因库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，评估时可采用成本法，也可采用市场法。第七章无形资产评估1 ?某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3 年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平

18、均价格为250 元/件，该产品价格为280 元/件。目前该产品年销量为2 万件。经分析，产品寿命还可以维持8 年，但竞争者将会介入。由于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后1 3 年维持现价； 4 5 年降为 270 元/件； 6 8 年降为 260 元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。若折现率为10%所得税率为 33% 试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。( 计算结果保留两位小数) 解：由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本没有变化，因此超岀平

19、均价格的收入视为超额利润( 未考虑流转税因素 )。计算过程如下 : 3+20 x 20,000 x( 1-33%) / ( 1+10% 4+ 20 x 20,000 x( 1-33%) / (1+10% 5 +10 x 20,000 x( 1-33%) / ( 1+10% 6+ 10 x 20,000 x( 1-33%) / (1+10% 7 +10 x 20,000 x( 1-33%) / ( 1+10% 8 =(402,000/1.1) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) + (268,000/1.6105) + (1

20、34,000/1.7716) + (134,000/1.9487) + (134,000/2.1436) =1556083.35 (元)2 ?某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料：(1)该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为600 万箱和 400 万箱；第 1? 3 年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30 ( 元)第 4? 5 年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20 ( 元)第 6? 8 年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10 ( 元)评估值 =30 x 20,000 x( 1-33% ) / ( 1+10% 1+ 30

21、x 20,000 x1-33%) / (1+10% 2+ 30 x 20,000 x( 1-33%) / (1+10% .z(2 )该制药生产技术系国外引进，账面价格500 万元，已使用3 年，尚可使用9 年， 3 年通货膨胀率累计为10% ；根据上述资料，计算确定：（1）该制药生产全套技术的重置成本净值；（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。解：（ 1）3 年通货膨胀率累计为10% 对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率来确定净值，由此可得该制药生产技术的重置成本净值为：500x（1+10% x 9/ （ 3+9） =412.5 （万元）（2）因转让双方共同使用该项无形资

22、产，设计能力分别为600 万箱和 400 万箱，确定重置成本净值分摊率为：400/ （400+600 ）x100%=40% 由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据资料可得：100+30=130 （万元）因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为：412.5 x40%+130=29 （万元）3?甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本为100 万元，三年间物价累计上升 50% 该专利法律保护期10 年，已过 3 年，尚可保护7 年。经专业人士测算，该专利成本利润率为

23、400%, 乙企业资产重置成本为 5000 万元，成本利润率为10% 通过对该专利的分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5 年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20 万台，成本费用每年约为400 元，未来 5 年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价要达500 元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将下降到每台450 元，第五年下降到每台420 元，折现率确定为10% 。要求根据上述资料确定解：根据题意：p=xrt ( 1+1) -t+po (1+1 ) -n =100

24、 000x17%( 1+10% - 1+100 000x17%( 1+10% -2 +100 000 x( 1+10% -2 =17000x 0.9091+17000 x 0.8264+100000x0.8264=112143 ( 元)非上市债券评估时，如果是每年支付利息的，则把它的评估以后的每年利息折算成现值，再加上本金的现值2 ?被评估企业拥有m 公司面值共 90 万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10% ，评估人员通过调查了解到 m 公司只把税后利润的80% 用于股利分配，另20% 用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润保持在 15% 水平上，

25、折现率设定为12% ，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的m 公司股票。解：根据题意：d1=900 000x 10%=90 000 ( 元)g=20%15%=3% p= d1/ (i-g )=900 00/ ( 12%-3% =900 00/9% =1 000 000 (元)本题是非上市股票评估中的红利增长模型的应用。要注意的是这里的g 是留存利润率乘以股本利润率。第十章企业价值与商誉评估1 ?甲企业拟产权转让，需进行评估。经专家预测，其未来5 年的净利润分别为100 万元、 120 万元、 150 万元、 160 万元、 200 万元 , 从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在200

26、 万元的水平上。该企业有一笔10 万元的短期负债，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为80 万元、 120 万元和 660 万元。该企业还有一个尚有5 年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润15 元。目前该企业每年生产产品10 万件，经分析：未来5 年中，每年可以生产12 万件。若折现率和资本化率均为10%, 试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路( 以万元为单位，计算结果保留两位小数) 。解： (1) 评估技术思路.z该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算岀企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉

27、企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。(2 )计算企业整体价值血1药5 血加0 _ 如 ci1+ic% a十io%)(1十io%y 1十io%y n十山弗汕十卩筋尸-ioc xo.9091+120 x0.826i +150 x0.7513 + 160 x0.6830 + 200 xo.(5209 + 200 ? 10%x0 6209 =1778.05 tes)(3)计算企业各单项资产价值短期负债为 10 万元单项有形资产评估值为860 万估算非专利技术的评估值：15x12x( 0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209 ) =15x12x3.7908=682.34

28、 ( 万元)(4)评岀商誉价值商誉 =企业整体评估值 -(有形资产评估值 +非专利技术评估值一短期负债) =1778.05- (860+682.34-10 )=245.71 (万元)2 ? a 企业为了整体资产转让，需要进行评估，评估基准日为2004 年 12 月 31 日。预计其未来5 年的预期利润总额分别为100 万元、110 万元、 120 万元、 150 万元和 160 万元。该企业长期负债占投资资本的比重为50%, 平均长期负债成本为7%在未来 5 年中平均每年长期负债利息额为20 万元，每年流动负债利息额为40 万元。评估时市场平均收益率为8%无风险报酬率为3%企业所在行业解： (

29、1) 计算 a 企业适用的折现率风险报酬率=(8 %3%)x 1.2 = 6%所有者权益要求的回报率= 6% +3%= 9% 适用于企业价值评估的加权平均资本成本(折现率 ) 为: 50%x 7%+5%x 9%= 8%(2) 计算企业年金计算年金现值系数刊扎匚 -x 1- . 1,71 +rf=0.9259 + 0.3j73 +0.7933 +0.73jo +0 60(5 = 3.9926计算年金=(0 .4 x0.9259 +s7.1 xo.3573 +93 5 x0.753s +113.9 x0.7350 +120 jtsxo( 580(5 )/3.593(5 =3s9.37 / 3 99

30、26 97 .52 ( 万元 )(3)计算评估值p 片 =孚企9厉元 )解：（ 1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000-667 = 75 元/ 平方米其他费用： 30000-667 = 45 元/ 平方米土地取得费 =75+45=120 元土地开发费用： 150，000, 000-1 ， 000 ，000= 150 元/ 平方米（2）计算利息：.z土地取得费利息： 120 x （1+10% ）* 2 3 4 5-1=25.2土地开发费利息： 150 x 3/4 x （1+10%/2 ）1.5-1+ 150 x 1/4 x （1+9%/2 ）0.5-1 = 9.28

31、 （元）第一期利息： 270x3/ 4x10%x 2x0.5 = 20.25 （元）；第二期利息：270x1/ 4x9%x 1x0.5 = 3.0375 （元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29 元。（注：由于第一年投入总投资的3/ 4，开发期为 2 年，利率 10% ，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润： 270x10%= 27 （元）（4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/ 平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：解：（ 1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公

32、式为：地价 =楼价 -建筑费 -专业费 -利息 -销售税费 -利润（2）计算楼价：楼价 =2000x2.5 x9000= 45,000,000 （元）（3）计算建筑费和专业费建筑费 =3000x2000x2.5 = 15,000,000 （元）专业费 =建筑费x 10% = 15,000,000 x10%= 1,500,000 （元）（4）计算销售费用和税费销售费用 =45,000,000 x2.5 %= 1,125,000 （元）销售税费 =45,000,000 x6.5 %= 2,925,000 （元）（5）计算利润利润 =（地价 +建筑费 +专业费）x 10%= （地价+16,500,000 ）x 10% （注 :16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得 .）（6）计算利息利息 =地价x （ 1+6% ）2 3 4 5 6 7 8- 1+ （15,000,000+1,500,000 ）x （ 1+6% ）1- 1= 0.1236 x 地价 +990 ，000（注：地价是