浅议小产权房合法化必要性

1、浅议小产权房合法化必要性【摘要】近年以来，随着房价的不断攀升，国家 住房与建设部发布购房风险相关信息，'小产权”房高调的 出现在公众的视野中，有关农村宅基地使用权流转问题引发 社会热议。本文从小产权房的法律角度对实际存在的小产权 房进行分析研究，提出其合法化的必要性。【关键词】'小产权”房博弈土地所有权 使用权“小产权房”是建立在农村宅基地上的房屋，根据'随 房走”的原则，“小产权房”交易将导致宅基地使用权流 转，我国现有法律和土地政策，认为允许流转会造成农村社 会不安定，导致粮食安全危机，甚至会诱发社会动荡等恶果, 因此对小产权房的合法化持否定态度。事实上“小产权房”

2、 现象普遍存在于广大农村。随着城市化发展，农村人口大量 流入城市，城市人口快速增长，城市住房需求剧增，而城市 化进程以牺牲城市周边农民土地利益为代价，使得城市周边 农民在利益驱使下走上了违法的“小产权房”之路。尽管政 府出台了一系列措施整治，小产权房仍屡禁不止，但其合理 性却得到广大民众的普遍支持，这一事件让我们联想到，小 房产权的泛滥和发展是什么原因造成的。当前法律政策是否 适应实际？、小产权房产生的原因分析小产权房所涉获益方：买不起商品房而从小产权房获益 的部分城镇居民；从建造小产权房中获益的开发商；出卖小 产权房获益的集体经济组织及其成员。政府严厉打击小产权 房有粮食安全、房屋管理等方面

3、原因，更多是利益上的考量: 在当前的土地征收制度下，由于小产权房的出现对政府的财 政收入有了极大的影响，对地方的财政收入更为颇大，土地 低成本使得小产权房价格低廉，土地成本过高的重要原因就 是政府对土地使用权的垄断。因此小产权房本质上是土地制 度下的利益分配问题。（一）城乡建设用地使用权制度的二元性我国实行城乡二元社会结构，土地国家所有权与集体所 有权并存，从而导致小产权房盛行。从法律角度看，所有权 是私权利，应包括完整的占有、使用、收益和处分权，所有 权的限制须经所有权主体平等协商。从权利平等的角度看, 所有形式的所有权都应当包含相同的权利内容和救济手段。 但我国农村集体土地所有权，在所有权

4、的权利配置、权能以 及所有权的内容、形式及救济手段等方面都受到许多限制， 在土地城乡二元所有制的模式下，农村集体土地所有权常被 剥夺。关于单位和个人要利用土地从事开发和建设的，必须要 按照国家相关的法律程序，依法向土地管理部门申请，贵哦 级啊所有的城市土地和国家基于公共利益的考量，通过法律 程序征收的农民的土地，都得在国际法律的允许的范围内。 这些在我国土地管理法都有着明确的规定。同时又作出 限制性规定：禁止出租、出让、转让农村集体土地用于非农 业项目开发和建设。我国的土地管理法在实际意义上对集体 所有劝人的使用权有着明显的减弱。（二）国家、农村集体经济组织、农民之间的多元利益 搏弈转让集体土

5、地使用权涉及国家、农村集体经济组织、农 民三方利益。我国法律及相关政策规定集体经济组织享有集 体土地所有权，非本集体经济组织的成员不得向有关部门申 请宅基地使用权并在宅基地上从事建设活动，并明令禁止集 体经济组织向房地产开发商出让土地进行非农建设。但实践 这条规定常被肆意违背。1国家通过征收集体土地获得巨额利益。国家通过政令 征收集体土地改变土地性质，将其转为商业用地或其它用 途，征收成本远低于通过'招拍挂”等形式出让土地的价 格，两者差价少则几倍，多则几十倍，国家是这一巨大差价 的最大获利方，这种做法损坏了集体组织与农民的利益。2. 农村集体经济组织违规出让集体土地获利。当向开发商出

6、让 集体土地的收益高于国家征收的补偿时，农村集体不惜违规 甚至违法进行交易。3.农民将手中的集体土地出让给开发商 的时候，只要是在国家法律允许的范围内，是可以的，农民 可以在出让土地中获得高额的回报。小产权房的存在与发展，正是城乡二元土地所有权和土 地征收制度所导致的土地利益分配不公所带来的必然结果。二、小产权房合法化的必要性分析（一）小产权房合法化是实现所有权平等保护的必然要 求关于城市土地国家所有，城市郊区和农村土地，在我国 宪法第十条都有着明确的规定，除法律规定归国家所有外, 其它都属于集体所有，宅基地、自留地、自留山归集体所有。 由此可见，宪法确立了我国集体土地和国有土地并存的土地 所

7、有制。这表明两种土地所有权是平等的，两种土地所有制 下的土地所有权和使用权应受到平等对待。使得国家因相关 土地制度和法律法规的不合理和不健全，集体土地在地位和 产权方面均未得到平等对待。我国相关法律法规对农村集体 土地所有权在使用和处分方面做了严格的限制，国家通过颁 布法规和政策可成为集体土地的实际所有权人，这有背于宪 法确立的原则，使得集体土地所有权的形式意义大于实质意 义,所有权能严重缺失，长此以往，法律的权威性将遭受挑战 和垢病，集体土地所有人合法权益得不到有效保护。每个国家的土地权利和一些大集体的权利在根本意义 上虽然不同，国家代表一个整体，集体代表着大家族的经济 结构，这些一点也不会

8、影响在权利保护上的冲突，这两个重 要的都应该受到最权威的保障。集体上的一些徒弟权利不能 受限制于国有的一些权利，不能被国有的一些权利剥夺和制 约，再加强这些的同时，也要保护农民的权益，属于农民应 有的财产，农民就对其拥有权利，由他们决定一些自己权利 的使用，这些都应该作为法律的重点保护对象。（二）小产权房合法化是改变我国城乡二元结构的必然 要求计划经济在人口制度、土地制度上留下弊端是将城市和 农村土地人为地划分为国家所有和集体所有，将中国公民划 分为城镇居民和农村居民，并在医疗、教育、社会保障等诸 多方面存在差别化待遇。比如说，城市居民在买卖房屋时， 是可以享受土地升值的收益的在房屋买卖上，然

9、而农村居民 是无法享受宅基地升值的收益的。现在社会中频繁出现农 民将自己的房屋出卖给集体组织以外的现象，但是，由于我 国宅基地对土地使用权有所限制，这一交易行为存在着极大 的法律风险，现行法律都难以对买卖双方的利益进行有效保 护。城市与农村的差别待遇在法律上，已经违背了城乡公民在法律面前人人平等的基本精神和法律原则。这 样公民不平等的待遇从长远看来在法律不合理的结构下一 定会走到尽头，在现代社会飞速发展的形势下，这过程不会 一蹴而就，而这个过程需要不断的改正和相关法律的制度来 完善，我们作为城市和乡镇结构的小小产权户，不管在法律 上还是政治上我们都应该得到合理的法律地位和保护，我们 该享有团体

10、的土地产权和自由转让自己的权利，是农民和城 市居民一样都享有相同的土地产权的使用权和处分权利，这 是逐渐缩小城乡差异、消灭城乡二元结构的必然要求。就目前的形式看来我们的国家逐步的迈入城乡发展的 重要阶段，加强完善城乡统一发展的重要目标，更应该加快 和注重现代的农村的经济和发展，落实和解决农村的三农问 题，城市支持农村，工业反哺农业，通过资金，技术和其他 重要生产要素下乡，并逐步改变我们长期以来的城乡二元结 构，逐步缩小农村和城镇居民收入差距的经济发展，努力实 现农村整体经济发展的战略目标。小产权房的合法化，可以 使农村集体和农民的土地要素来增加价值，使土地使用权的 农民和农村房屋市值，农村和城

11、市的劳动，资本，技术和其 他因素的生产流程之间，有效地促进城乡城乡发展，推进城 乡二元结构变化。推动小产权房合法化，是对当前国土资源改革的有益思 考。所谓小产权房合法化，承认小产权房的归属权力和市场 占有，规范小产权房规划、审批和规范管理，从而达到小产 权房利益博弈的合法化、合理化与平衡。在这种思路指导下, 土地资源市场利益分配格局必将重新洗牌，并在重构与调整 的博弈中，逐步走向新的平衡。从2008年以来，国务院以及国家有关部门连续出台一 系列政策，加强对土地资源的管理、抑制房产市场增长速度。 但由于存在地方政府和中央政府土地资源管理方面的权力 与利益，房产与地方经济内在利益，土地市场以及房产市场 利益驱动不再是由市场需求来调整，而是由“一只看不见的 手”，推动市场房价持续走高。因此，小产权房合法化，无 疑把各种利益博弈的筹码统一分配，为各地方的利益冲突提 供可靠的“安全阀”，不仅能缓解城市土地供给紧张问题， 也为小产权房市场化提供条件。从而，真正形成以市场为中 心多元利益分配趋于平衡的良性发展。小产权房是我国经济发展过程中实际存在的经济现象， 是在土地相关法律法规不建全和传统经济制度的影响下产 生的，为了平