万通地产财务报表分析报告

1、万通地产的财务报表分析报告一、公司背景情况公司概况 万通地产北京万通地产股份是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司股票代码：600246，简称“万通地产，总股本为12.168亿股。截至2009年12月31日，总资产为95.00亿元；净资产为29.83亿元。万通地产具备一级开发资质，下设11家控股子公司和3家参股子公司，均为房地产开发公司。 万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一，是最受尊敬的行业品牌之一，也是“中国城市房地产开发商策略联盟简称“中城联盟的联合创始企业和轮值主席单位，是全国工商联房地产商会轮值主席单位。 作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产倡导房地产的“美国模式，践行“反

2、周期理论，提出“低风险，中速度，高回报的开展策略，开展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。在多变的市场环境中，万通地产已经成为业界兼具稳健和开展双高能力的“龟兔型标杆企业。万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以商品住宅为核心产品，提高产品附加值，做中国一流的专业住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。已经开发的工程绝大局部已经成为区域地标和知名物业。开发主导、地域集中是万通地产在住宅业务的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效

3、集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，使得公司拥有在该区域领先的竞争优势。 公司根本信息公司简称万通地产股票代码600246流通股121680.00万股发行日期2000-09-04上市日期2000-09-22所属行业房地产开发与经营业所属地区北京所得税率25.00%法人代表冯仑主承销商南方证券证券简称更名历史：G先锋 先锋股份 万通先锋 万通地产 公司股本情况1、注册成立北京万通先锋置业股份以下简称“本公司或“公司是经北京市人民政府京政办函1998182号批准，由北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平西王实业(以下简称“西王实业)、延吉吉辰经济开展(以下简称“延吉吉辰)、中国建筑第一

4、工程局第五建筑公司共同发起，于1998年12月30日设立的股份，设立时本公司注册资本为6,200万元。 2、IPO经中国证监会证监发行字2000119号文批准，公司于2000年9月4日公开发行人民币普通股3,000万股发行后，本公司注册资本变更为9,200万元，并于同年9月22日在上海证券交易所上市交易。3、增发记录2006-12-27增发类型：定向配售发行价格：货币名称：CNY募集资金合计：发行费用：发行数量：5200万股2007-09-20增发类型：网下定价发行发行价格：货币名称：CNY募集资金合计：发行费用：发行数量：5000万股二、行业及竞争对手分析行业概述房地产在当前处于一个整体转型

5、期，国10条、国5条两次调控和十二五征求意见稿的出台说明了调控的势在必行。在这一趋势下，房地产行业将越来越趋于金融化、产业化、品牌化以及绿色低碳化，并相应地出现了旅游度假地产、公益地产、文化地产等与其他产业相结合开展的新型地产，其中以旅游度假地产开展势头最为强劲。本身作为旅游开展的核心因素，再加上金融的介入，使得旅游度假地产成为未来房地产商、房地产企业以及房地产行业整体转型的重要方向之一。2021年第一季度，我国商业地产市场有比拟好的开展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。2021年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的?国务院

6、关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?，调控力度力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者，未来商业地产开展必将迎来新的高潮。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。(二)行业竞争能力分析万通地产的利润增长比拟快见下列图,可是毛利率略低于行业均值。 根据行业平均值比拟见下表，其经营能力和偿债能力均低于行业平均水平，而盈利能力和现金流评价均高于行业均值。最新报告期经营能力评价经营能力评分行业均值行业排名 市场均值市场排名461417最新报告期盈利能力评价盈利能力评分行业均值行业排名 市场均值市场排名234

7、33最新报告期偿债能力评价偿债能力评分行业均值行业排名 市场均值市场排名421248最新报告期现金流评价现金流评分行业均值行业排名 市场均值市场排名24540三、公司盈利能力分析主要会计数据：主要财务指标：主营业务利润率由上表可以看出，万通地产主营业务分为两块：房地产开发以及物业出租。其中前者仍然保持行业较高水平，到达了44%，比08年增加了0.33个百分点；而物业出租方面受金融危机的影响，较多公司在08-09年搬离或者降租，整体营业利润率比上年减少了53.27个百分点，所受的冲击极大。本钱费用利润率本钱费用利润率=利润总额/本钱费用总额×100% =38.39%虽然经历了金融危机，

8、但可以看出来万通地产仍维持了较高的本钱费用利润率。这说明企业的整体销售价格还维持在一个较为理想的价格，所受冲击较小。总资产报酬率总资产报酬率=利润总额+利息支出/平均资产总额X100% =/ =6.34%高于行业平均数据，回报较好。净资产收益率ROE = P/E0 + NP÷2 + Ei×Mi÷M0 - Ej×Mj÷M0 =9.21%行业平均值为4.88%，万通地产几乎两倍于该值，显示出惊人的盈利能力和成长性。四、公司盈利管理分析从09年度资产负债表及其它报表中，我们可以看出有如下一些主要变化和08年度相比：1、 公司货币资金有大幅增加，增长了

9、129%；2、 公司预付账款有大幅降低，减少了79.9%；3、 投资性房地产有大幅增加，增加了237%；4、 公司预收账款有大幅增加，增加了108.7%；5、 其它应付款有大幅增加，增加了255.87%；6、 公司进行了债务融资，每年需承当相当数额的债务还款；7、 总负债比上年增加了21亿元；8、 营业收入较去年下降了49%；9、 营业利润较去年下降了56%；10、 投资活动产生的现金流量为负数，为去年的近8倍；11、 各种摊销和折旧及资产减值有大幅增长；我们分析有如下一些客观情况影响了这局部数据的变化：1、 金融危机的影响带来楼市的冲击极大，造成营业收入和营业利润都大幅度降低；2、 处于对未

10、来地产市场的不确定，公司减少了土地市场的投入，于是货币资金反而有了大量的增长；3、 公司开发工程减少，预付款支出也相应减少；4、 投资性房地产有大幅增长，是因为公司将万通中心D 座写字楼及地下车库作为投资性房地产进行核算；5、 本年度工程交房较去年少，所售房款未被确认为收入；6、 其它应付款项内容不详，但估计应该为土地或股权投资局部；7、 09年金融危机的全面影响整个投资行业，公司投资活动不利；但同时由于金融危机的影响，公司决策层也有可能想借此时机进行适当的盈余管理，我们认为公司可能有如下动机和行为：1、 充分考虑到金融危机这个全球性的灾难的影响，利用这个时机将之前公司存在的一些账面及管理问题

11、进行调整，这样既不会暴露给公众，又使群众充分的相信公司的业绩下滑只是单一受金融危机的影响。所以可能公司决策层决定将这种摊销和折旧及资产减值进行处理一次到位，这样压缩了本年度的会计利润，为以后的业绩提升创造了前提条件。2、 虽然业绩大滑，但为了向公众表示公司仍然具备较强的后续盈利能力，万通地产可能通过延迟支付供货商的货款或者不购入土地的方式来积累公司的货币资金数额，然后通过不把当期收到的预付款确认为收入来将此收款定性为应收款项，可视外界认为此公司未来收入较高，产生较强的信心。3、 万通中心在几年前即已经竣工，但公司只是在今年才将其作为投资性房地产进行核算，而且很可能进行了较高的评估，这样就可以增

12、加一大笔可经营的投资性房地产。虽然从以上我们的分析中可以看出该公司存在一定的盈余管理的动机和嫌疑，但从整体市场角度来看，金融危机带来的影响和冲击对地产行业是必须考虑的因素，而且比照其他地产企业的报表我们也可以看出销售收入和利润指标的变化也是属于正常范围的，所以我们在此不对万通地产的报表做相应调整和变更了。五、各项财务指标分析及研究尽管不对报表做调整，但我们仍然要对网通地产09年的经营情况进行分析和研究，财务比率分析和研究结果如下： 偿债能力指标变化比照1、短期偿债能力指标1流动比率 公司的流动比率为1.96%，地产行业的平均值为1.89%，略高于平均值，说明短期资金运作存在一定优势。2速动比率

13、 %，略低于行业平均值。 从公司的流动比率和速动比率来看，公司的短期偿债能力和行业平均水平保持一致，根本能满足公司短期支付债务的需要，但是公司新发行了公司债，造成今后几年的债务归还难度加大，应该提高这方面的应对意识。2、长期偿债能力指标变化比照1资产负债率 公司该值为65%，相对于地产行业来说并不算高，因为房屋和土地往往占压大量资金，当该局部资产一般情况下都是升值的，所以实际风险比该数值要低。2产权比率 公司的产权比例数值为1.84，在行业内也属于正常范畴。3已获利息倍数 该值为28.28倍，大大高于行业平均值，显示了非常优异的支付利息能力。从以上数据可看出不管是短期偿债能力还是长期偿债能力，

14、万通地产均表现较好，整体表现和行业平均水平持平或者略高；但需注意公司新发行的公司债，会加重偿债压力，应随时保持清醒的认识。运营能力指标变化比照1、流动资产周转情况指标 1应收账款 应收账款周转率 该值经过计算为377，数值较为理想，跟房地产行业销售现状相关，整个行业收款情况较好，较少存在不能收回的账款，所以一定程度上也反映出该公司在此方面表现较好。应收账款周转天数 该值经过计算为0.97，也同样是较为理想的数据。2存货 存货周转率 该数值为0.27，行业平均值为0.37，低于平均值，因为市场行情的好转，地产公司大都消耗了前期存下了的房产，销售速度明显加快，实际上不存在任何问题。存货周转天数该数

15、值为98.55，符合行业规律，为正常值。3流动资产 流动资产周转率 该数值经过计算为27.16%，和去年相比有一定下降，但仍处于行业中等水平。2、固定资产周转情况指标1固定资产周转率 该数值经计算为1.69，低于平均值。3、总资产周转情况指标 总资产周转率 该数值经计算为0.29%，低于平均值，说明万通公司盈利能力方面在同行业相比显得较弱，可能跟公司稳健开展的一贯经营作风有关，虽然盈利能力不强，但在如此波动起伏的地产企业里能做到如此更尤为可贵，能有效地抵御市场风险。获利能力分析变化比照1、主营业务利润率该数值经过计算为17.34%，行业平均值为20.81%，低于平均值，跟这几年开发的局部商业工

16、程有关，回收期长，资金占压较多，回款慢的特点，但善待经营的话，可以形成很大的一笔优良资产。2、本钱费用利润率该数值经过计算为16.2%。3、总资产报酬率 该数值为2.89%，行业平均值为4.8%，低于平均值，和建设的万通大厦商业工程有关，写字楼全部自持，没有形成收入，但日后写字楼出租收入会极为可观。4、净资产收益率 该数值为9.21%，行业平均值为13.63%，低于行业平均值，同时也大幅低于去年的18.96%，建议公司在稳健经营的同时，可以适当考虑快速扩展业务。六、对公司2021年开展的预估以上表格为2021年第三季度财务报告，我们可以看出来同比09年同期数据有了明显变化：预付款翻了4番，说明公司购置土地和收购股权动作较大，对未来的开展是充分利好消息；应收款增长了137%，说明很可能按揭客户的银行放款未到位，随着工程进度到达要求，必然短期内就会收到该账款；营业收入提升了54%，说明公司销售情况好转；从以上变化中可以判断2021年公司营业收入和营业利润均会有大幅