物业维修基金管理和运作法律问题探究

1、物业维修基金管理和运作法律问题探究【摘要】为了业主全体利益，在住房出售之后，为 了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设 施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修 基金。物业维修基金为全体业主共同所有，由银行代存，全 体业主共同使用，并且由各级房地产主管部门、国务院所建 设的主管部门以及财政部门共同监管。物业维修基金管理运 作对于提高房屋使用寿命，保证房屋安全以及保障物业保值 增值具有着无可替代的作用。本文主要对物业维修基金管理 与运作的法律问题做出了简要的研究探讨。【关键词】物业维修基金；管理与运作；法律问题一、我国物业维修基金的相关概念为了业主全体利益，在住房出售之

2、后，为了能够在保修 期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维 修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国 城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商 只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料， 更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经 使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出 现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了 建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业 维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金 的设立做出强制性规定。可以说物业的'养老金”就是物业 维修基金，其在营造和谐生活环境以

3、及完善物业管理体制方 面起着重要的作用。二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题（一）物业维修基金归集出现的法律问题第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立 时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法 不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴 费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上， 开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的 身上。虽然住宅专项维修基金管理办法中规定缴费主体 应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法 律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将 无所适从。第二，归集不到位。虽然住宅专项维修基金管理办

4、法 中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主 入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为 了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区 物业的维修保养。（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及 条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基 金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的 是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取 利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管 理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数 目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业 维

5、修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能 够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉， 因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪 用、私吞等犯罪违法行为。三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议（一）建立健全的相关法律法规制度体系物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居 乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立 法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完 整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制 度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维 修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物 业维修基金制度有关的

6、法律法规体系不断健全完善。另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责 进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及 时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不 能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者， 物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传 栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业 主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业 主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及 时有效的反馈。（二）规范物业维修基金管理运作第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业 均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主

7、 具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法 律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进 行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权 利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制 裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员 会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公 司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的 安全与收益。（三）规范施工单位的保修义务开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物 业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时， 需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若 是发生故障，物业管理公司有

8、义务对其进行维修，若是在保 修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律 可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保 险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全 体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开 发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任， 而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修 期内的维修。（四）建立具有投资收益功能的信托机构第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方 法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取 的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的 资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成

9、保 值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基 金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增 值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。 由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、 维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以 利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托 法律制度用以对物业维修基金进行管理。结束语随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增 多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保 值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物 业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功 能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业 维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善， 明确其性质，不断健全