浅谈维修工作与施工质量(改)

1、浅谈维修工作与施工质量随着公司开发项目陆续交付业主使用，公司品牌不断提升。为维护公司形象，在做好 售后质保维修工作的同时，对出现的整改问题不断总结经验，在施工阶段有针对性的加强管 理与监控，给后期维保创造更好的条件，减少不必要的业主投诉及索赔。在维修工作中，业主投诉的质量问题，往往是施工过程中的质量通病。现将在维修工 作小常见的质量问题结合具体案例分析、总结。一、渗漏问题1 外墙渗水外墙砖勾缝不密实原因分析：勾缝施工时工人操作不当或清洗外墙砖时强酸腐蚀造成。注意事项：勾缝施工时严格按照规范及施工作业指导卩要求施工，对工程进行100%的细部 质量检查；清洗外墙砖时严禁使用强酸。案例分析：跃上储物

2、间外墙渗水多达12个点，业主强烈耍求退房并赔赏巨额经济损失。此 部分外墙曾用强酸清洗三次，外墙砖缝严重被腐蚀。管卡周边渗水原因分析：安装管道立管时，管卡打在空心砖上，而管卡周边打胶不密实或胶体老化造成。 注意事项：安装管道立管时，在满足规范的前提下，尽量把管卡位置选在梁、柱、剪力墙等 混凝土结构上。案例分析：因渗水原因，业主4年未收房。并为此赔付业主租房费、物管费、质量损失费总 额儿万元。此部位曾多次处理。外墙施工洞及架管洞裂纹造成渗水原因分析：外墙施工洞及架管洞未按规范及施工作业指导书要求操作施工，过梁下后砌斜砖 不规范，预埋拉结筋形状、数量、长度不符合要求或架管洞堵塞不严造成裂纹、 渗水。

3、注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书耍求操作施工，检查时此部位为重点。 飘窗板及空调板渗水原因分析：飘窗板及空调板混凝土浇筑有缺陷，防水施工不到位造成渗水。注意事项：混凝土浇筑过程屮振捣密实，杜绝出现蜂窝、露筋、孔洞、夹渣等质量通病。防水施工做到不空鼓，无孔洞、裂口、裂缝，防水上翻高度达到要求。案例分析：飘窗板渗水。外墙基层抹灰开裂、空鼓造成渗漏原因分析：未按规范及施工作业指导卩要求操作施工，基层抹灰开裂、空鼓造成渗漏。注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。基层清理干净，充分 湿润，钢丝网片按要求铺贴到位，分层抹灰，砂浆标号符合要求。外墙涂料开裂渗水原因分析

4、：未按规范及施工作业指导书要求操作施工，造成外墙涂料空鼓、脱层、开裂渗水。注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。梁墙结合处墙面开裂造成渗漏原因分析：梁墙结合处，顶砌斜砖未按要求施工或在基层抹灰时未按要求铺贴钢丝网片。 注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：梁墙接合处渗水。2.屋面渗水防水层破坏造成渗漏原因分析：屋面防水卷材铺贴时未按要求施工或在防水层施工完毕后被破坏。注意事项：a.施工单位需严格按照规范及施工作业指导书耍求操作施工，在进入保护层施工 时，应特别注意对已做好的防水卷材的保护，避免操作工人及器械对防水层的破 坏。b.如屋而上

5、有装饰构筑物或机械基础，应提前考虑预埋件，避免后期地角螺 栓对防水层的破坏。c.协调物管对业主装修时的监控，尽可能的减少装修时对屋 面防水层的破坏。案例分析：楼梯间屋面渗水。屋面透气孔破坏造成屋面渗漏原因分析：都市花园因采用炉渣保温找坡，防水层做在保温层上面，屋面透气孔被破坏后, 雨水从透气孔进入而造成屋面渗漏。注意事项：注意对透气孔的保护，如发现损坏，及时修复。女儿墙开裂造成渗漏原因分析：屋而女儿墙基层清理不干净或湿润不足；分格缝的设置不合理；女儿墙压顶混凝 土有缺陷，抹灰空鼓开裂后渗水；坡屋面檐口防水保护层太薄，保护层空鼓开裂 造成渗水。注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书耍求

6、操作施工，分格缝按耍求设置， 女儿墙阴角处应设分格缝。案例分析：售楼部渗水。落水口周边渗水原因分析：水落口周围细石伦不密实，防水加强层不到位，坡度不够，落水口周边淌水。 注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：屋面渗水出屋面烟道及管道周边渗水原因分析：管道周边管洞嵌填未按耍求施工，施工单位普遍使用吊模，雨水从铁丝缝隙中渗 漏；细石混凝土振捣不密实。注意事项：严禁使用吊模，基层清理干净，充分湿润，细石混凝土振捣完成后做闭水试验， 达到不渗不漏后，方可进入下一道工序。3 铝合金门窗渗水边框与墙体接合处密封不密实造成渗漏原因分析：打胶不规范，胶体有孔洞，裂口，裂缝等缺

7、陷；边框与墙体之间发泡剂塞缝不饱 满密实或根本没有塞缝；边框与墙体间隙过大，施胶不匀；连接件与框料不密闭, 雨水顺着连接件渗到门窗周边。注意事项：a.安装前应对门窗洞口逐一复核，避免框料安装时间隙过大；b.安装框料时注意检查连接件部位是否密闭；c.打胶前检查发泡剂塞缝情况，如不合格则禁止打胶; d.胶体必须密实饱满、平滑、畅顺，无孔洞、裂口、裂缝等缺陷。案例分析：飘窗渗水门窗拼接不规范造成渗漏原因分析：框料、压条拼接不规范造成渗水。注意事项：对进场物料的细部进行详尽严格的检查，现场安装时特别注意框料、压条拼接缝 密闭情况。案例分析：飘窗渗水密封胶和玻璃胶不合格或日久老化造成渗漏原因分析：密封胶

8、和玻璃胶不合格，有质量缺陷或胶体老化造成渗漏。 注意事项：对进场的密封胶、玻璃胶抽样检查，是否为合同指定的品牌。 案例分析：门窗边渗水。螺丝未密闭打胶造成渗漏原因分析：螺丝松动或未密闭打胶造成渗漏。注意事项：所以框料上的螺丝必须在安装前先打胶，即先在螺孔及四周满打玻璃胶，然后将 螺帽用玻璃胶密封。胶条未密闭造成渗漏原因分析：密封胶条脱落，粘结不牢，用水从胶条处渗漏。 注意事项：安装前仔细检查。门窗滴水线坡度不够雨水冲刷造成渗漏原因分析：门窗滴水线坡度不够，雨水长久冲刷造成渗漏。 注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工4厨、卫间渗漏防水损坏造成渗漏原因分析：防水层交工前已被损坏

9、，新1口结合处搭接不牢固；或业主装修改造，损坏防水造 成渗漏。注意事项：防水层施工完毕后，尽快完成保护层施工，以免人为损坏；如因保护层空鼓开裂, 在剔除此部分保护层时应仔细小心，避免破坏防水层。管道周边渗漏原因分析：穿墙立管、侧排管洞口嵌填不密实；或在防水层做完后，调整管道时对防水层扰 动造成渗水。注意事项：在防水层施工完毕后，调整管道时尽量减少对防水层的扰动。给水管爆管造成渗漏 原因分析：给水管爆管造成渗漏。 注意事项：加强对原材料进场后的抽样送检。水管与阀门接口渗漏沿管道渗入防水层以下造成渗漏原因分析：水管与阀门接口渗漏沿管道渗入防水层以下造成渗漏。 注意事项：施工时严格按照规范及施工作业

10、指导卩要求操作施工。5阳台渗漏地漏周边渗水原因分析：地漏埋设过高或地漏堵塞，周边淌水；地漏周边防水破损造成。注意事项：地漏埋设时需与土建施工协调，由土建给出地坪完成面控制线，地漏高出地坪完 成面1020mm。案例分析：地漏渗水。雨棚周边渗水原因分析：玻璃雨棚安装后罗栓周边未打胶；雨棚与墙面结合部位打胶不密实或胶休老化造 成渗漏；都花玻钢雨棚裂纹造成渗漏。注意事项：雨棚安装完毕后应仔细检查，所以墙面固定件及与墙面结合部必须打胶密闭。 案例分析：客厅阳台玻璃南棚渗水。天然气套管周边渗水原因分析：天然气预埋套管长度不够；立管与套管z间塞堵不密实；或套管锈蚀造成渗漏。 注意事项：施工吋严格按照规范及施

11、工作业指导书要求操作施工。6 地下室渗漏防水层损坏造成渗漏原因分析：地下室顶板防水施工完毕后，构筑物地角罗栓破坏防水层；地下室剪力墙防水层 及泡沫板保护层完毕后，因后序施工如：机械冋填土、园林、总平管网施工操作 不当造成防水损坏。注意事项：地下室顶部防水施工前，应预埋铁件；地下室防水层施工完毕后，后序施工时应 注意对防水层的保护；针对泡沫板易破损，可以考虑用实心砖砌筑防水保护层。案例分析：地下室设备房渗水。混凝土有缺陷造成渗漏原因分析：因地下室本身为多重防水，采用抗渗混凝土。如混凝土振捣密实，没有蜂窝、麻 面、狗洞等缺陷的前提下，即使防水层有破损，也不会渗水。注意事项：地下室浇筑混凝土时应格外

12、重视，如拆模后发现混凝土有缺陷，应及时通知甲方 监理，采取专用补救措施。施工单位严禁私口隐蔽。案例分析：地下室设备房渗水。7 其他渗漏变形缝渗漏原因分析：变形缝处理不当造成渗水。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书耍求操作施工。案例分析：底层银行商铺变形缝处渗水。构筑物渗漏原因分析：构筑物打胶不密实造成渗水。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书耍求操作施工。案例分析：构筑物渗水。开关插座线盒渗漏原因分析：外墙上的开关插座线盒没有防雨措施，或雨水从更改后没用的线盒处渗漏。注意事项：外立面的开关插座盒逐一检查是否安装防溅盒；对更改后没有用处的线盒清除或 塞堵密实。案例分析：入户花园

13、渗水。门厅渗漏原因分析：门厅打胶不密闭；门厅钢构与墙面结合处因胶体收缩不均匀，拉裂墙面涂料，造 成渗漏。注意事项：门厅施工时应注意工序的先后，钢构与墙体结合处不应在涂料面层上施胶。 案例分析：门厅渗水。线外给水管装修时破损，水顺着线管渗漏原因分析：给水管安装时管线在控制线外，业主装修时打破给水管，水顺着线管渗漏。 注意事项：施工吋严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：给水管损坏后，水顺着线管渗漏到25-2-302房间，木地板全部泡坏。二、裂缝问题1 楼、地面裂缝地坪空鼓开裂原因分析：地坪施工时基层清理不干净或湿润不够造成地坪空鼓开裂。 注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书

14、要求操作施工。厨卫间地面保护层开裂原因分析：厨卫间因防水层与地面保护层收缩不一致造成地面保护层开裂；或保护层施工时 基层清理不干净造成空鼓开裂。注意事项：若开裂未空鼓则将缝隙清理于净用1： 1的水泥浆灌缝，将地表面洒水湿润，风干后沿地面纹路刷水泥浆使地面颜色一致；若空鼓开裂，则剔除重做保护层。 楼面结构板混凝土开裂 施工缝留置、处理不当造成裂纹原因分析：浇筑混凝土时施工缝留置不当，新旧接茬处未按相关要求处理。混凝土收缩和干 缩时，板受周边梁的约束，产生较大拉应力，使相对薄弱部位（如施工缝）产生裂 缝；乂因采用商品混凝土，水灰比及塌落度较大，加大了混凝土收缩和干缩的不 利影响。注意事项：现浇混凝

15、土施工缝的留置及新旧接茬的处理必须按照国家相关规范执行。案例分析：顶棚及楼而开裂。两户业主反应强烈，请相关质量部门做质量安全鉴定并赔赏经 济损失。 后浇带处理不当造成裂纹原因分析：后浇带浇筑前清理不干净，旧茬未鑒毛，未充分湿润。注意事项：浇筑前需用钢丝刷清除浮渣，钢筋除锈，旧茬必须签毛，充分湿润后，并使用高 一级标号的混凝土浇筑。案例分析：顶棚开裂。业主索赔5万。地坪安装管线处理不当造成地坪开裂原因分析：a.嵌填线管时，四周清理不干净，有残渣浮灰，未充分湿润，使用标号很高的砂 浆嵌填线管缝；b.更改及后加的管线开槽较浅，地坪盖不住线管或很薄的填一层 砂浆；c.穿线不通吋砸地坪，后补混凝土不规范

16、。注意事项：交房前地坪露管现象普遍，安装单位整改时往往是把线管砸平，薄薄抹一层灰， 只要把线管盖住就好，很容易造成地坪开裂及穿线不通。线管槽嵌填往往由安装 人员实施，施工质量得不到保证。建议此部分由专业的土建人员施工。底层地面下沉开裂原因分析：回填土质量不高，下沉开裂；底层钢筋设置不当，或未与地梁搭接。注意事项：严禁用建渣及杂填土冋填，分层夯实，条件允许，用水夯实。底层钢筋必须按规 范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：地坪开裂。2 墙面裂纹墙体开裂砌体砂浆不饱满造成墙体裂纹原因分析：干砖上墙；或砂浆砌筑不饱满，裂纹表现呈阶梯状。 注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。

17、未按要求配置拉结筋造成墙体裂纹原因分析：砌筑时未按要求配置拉结筋，拉结筋数量、长度、间距等不符合规范，裂纹表现 呈“八”字型。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导卩要求配置拉结筋。案例分析：客厅与主卫隔墙裂纹。 内墙施工洞后砌不规范造成墙体裂纹原因分析：内墙施工洞后堵操作不规范造成墙体裂纹。注意事项：丿施工洞留置位置，预埋拉结筋形状、数量、长度符合规范要求，后堵施工洞按照 规范及施工作业指导书要求操作施工。案例分析：内墙施工洞裂纹。 安装开槽不规范造成墙体裂纹 原因分析：安装管线开槽不规范，嵌填未按要求施工造成墙体裂纹。 注意事项：预留管线集中处，禁止对空心砖打凿，必须预留管线槽及拉结筋

18、，采用c20细石 伦浇筑补偿；在管线槽采用伦补偿吋，必须设置钢丝网片。案例分析：结合出现的问题及现场施工照片。 梁下口斜砖顶砌不规范造成墙体裂纹原因分析：梁下口斜砖顶砌未按规范要求施工造成墙体裂纹。注意事项：墙顶部斜砌后塞口，砌筑时间必须待下部砌体沉实后7天才能砌筑，一般按60 度倾斜角砌筑，嵌填砂浆必须饱满；施工单位可以预制三角型混凝土块，用于斜 砌后塞口。案例分析：墙面开裂抹灰开裂原因分析：a.由于墙体开裂造成抹灰开裂；b.抹灰施工时未按规范及施工作业指导卩要求操 作施工。注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书耍求施工。涂料开裂原因分析：a.由于墙体和抹灰基层裂纹造成；b.涂料施工时未按规范及施工作业指导书要求 操作施工。注意事项：施工时严格