论环境因素对房地产评估价值的影响

1、论环境因素对房地产评估价值的影响20世纪80年以后，美国等西方国家开始重视环境因素对房地产评估价值的影响，处于恶劣 环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、 建筑材料等条件是一样的。随着科学技术的发展和人民大众环境意识的提高，以及对污染水平测 量技术的日益完善，人们要求对受污染的房地产进行客观估价，以便体现市场价格。1房地产评估中环境因素影响评价的现状分析1.1美国房地产评估中环境因素的影响分析随着20世纪80年代各种环境保护法规的出台，房地产拥有人和购买人以及贷款人和借款人，都负有一定的环境责任和风险。美国估价学会及相关行业从两方面入手，进一步推动

2、环境影响评 价在房地产评估中的应用。在学术上，通过资助一些研究，逐步了解环境要素（特别是污染物） 对房地产价格影响的机理确良；在组织上，成立了专门的分支机构，在评估从业人员的再教育课 程中设立了有关环境问题的培训课程，制定了相关的指导原则和标准。1.1.1美国房地产评估中影响价格的环境因素分析影响房地产评估价格的环境因素包括：建筑物的规模、类型、密度及维护状况；地形特征（地形和植被）；开放空间；诸如商场、工厂和学校等附近设施带来的损害或者危险一一例如臭气、 垃圾、振动、烟气、雾气及烟雾；公共设施的完善程度比如路灯、下水道以及电力；空地的存在 和维持；综合维护情况；街道形式、宽度以及维护情况；进

3、出该区域的道路的便捷性和安全性； 房地产的剩余使用年限；房地产使用和土地使用上的改变；小气候特征一一比如说局部区域的大 风、水域边缘与周边地区的温度和湿度的区别；环境的不利条件一一例如泥石流或者洪水；可及 性即到达公共交通、学校、商店、服务设施等的便捷度。1.1.2美国房地产评估中的环境责任分析即使没有理由相信估价对象房地产会受到危险物质的影响，也建议估价师在其估价报告中包括对关于危险物的限制条件的标准说明或陈述。这样的陈述澄清了估价的标准限制，揭示出估价 师关于危险物质所缺乏的技巧，也申述了估价师经验范围内的责任。估价师在探测、衡量和考虑危险物在影响一宗房地产方面的角色和责任，在USPAP勺

4、咨询意见第九条（Advisory Opinion 9 ）和美国估价学会关于专业估价操作标准的使用指南第八条 （Guide Note 8） 中都有说明。表一在房地产估价过程中对危险物的考虑咨询意 见第九 条被要求作为过程的一部分而完成一个观察核对表以探测出污染物的估价师应该只 反应这些问题，估价师在他的或她的特殊专业技术范围内回答这些问题完全可以胜任估价师有可以依赖环境补救和成本估算方面的专家估价师可以评估一宗房地产的权益，该房地产或许被相信已经受到污染，该想法是基 于这样一种假设，即房地产在以下情况下不被污染：最终的估价不是被误导；已经提 醒过客户该房地产有限制条件；满足了 USPAP勺道德规

5、范受到影响了的权益的估价或者受污染了的房地产不能通过简单地减少补救或降低与假 设未受影响的评估值的一致性来做衡量使用指 南第八 条拥有完成一个特定的估价任务的必要知识和经验或者向客户揭示了估价师在知识经验方面的不足，米用所以必要的和恰当的措施以完 成估价任务，并且在估价报告中描述估价师在知识和经验方面的不足以及为了完成估 价任务所采取的步骤。1.1.3美国房地产估价中的房地产观察核对表为了便于估价师记录所观察到影响标的物的环境因素，美国估价师协会于1995年制定了不动产观察核检清单，这个清单是一个格式化、易于使用（包括可能范围）及限制性责任的指南， 是对房地产和相邻房地产在建筑地块上的审查。表

6、二房地产观察核对表由估价 师观察 到的可 能的环 境因素现在或过去的有作为工业或制造业用途的暗示；任何容器、储物桶或处理；任何 受了污染的土地或被践踏了的植被；任何深坑、池塘或礁湖；任何地面或地下的 储藏池（例如储水池、通风管道等）；任何被污染了的或散发不寻常气味的地板、 排水沟或墙体；排放的水；垃圾、埋葬物或燃烧物的迹象；任何的碎片、水泡、 剥落的油漆；任何喷上的绝缘物、管道包装物、排泄管包装物；任何发射装置（电 力、微波等）；沿海地区、河流、溪流、喷泉、湖水、湿地、沼泽、或水道；任 何能显示需要环境专业人员调查的其他因素。由其他 人报告 的可能 的环境 因素对环境敏感的建筑地块位于估价对象

7、房地产或相邻房地产；估价对象房地产对环境法律的违反；估价对象房地产的环境方面的法律诉讼或行政裁决；估价对象房 地产的关于含铅涂料或其他含铅危险物的检验；估价对象房地产的石棉污染材料的检验；估价对象房地产的氡的检验；估价对象房地产的有关土壤或地下水污染 方面的检验；估价对象房地产的其他专业的环境方面的建筑地块评估。1.2.我国房地产评估中环境因素影响评估的现状我国在环境保护方面已经通过了一些法律和条例，如海洋环境保护法（1982年）、建设项目环境保护设计规定（1987年）、环境保护法（1989年）、固体废物污染环境防治法（1995 年）、水污染防治法（1996年）、环境噪声防治法（1996年）、

8、建设项目环境保护管理条例（1998年）、大气污染防治法（2000年）、“ 一五”国家环境保护标准规划（2006年）、国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（2006年）等多项法律和法规。2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过的中华人民共和国环境影响评价法，指出环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提 出预防或者减轻不良环境功能影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。我国的房地产业正处于快速发展阶段，在市场强劲需求的拉动下，许多位于旧城区的工厂先后搬迁让位于商业和住宅 ，即所谓“退二进三”的旧城改造政策。开发商往往看

9、中的是搬迁工厂的优越地理位置，但是对这些企业在长期运行过程中对本地和周围环境造成的污染，以及污染对未来商业和住宅的影响很少顾及。这就使得消费者在购买这些地区的不动产时冒着很大的污染损失风险，这种风险损失最终会转嫁到各个阶段的消费者身上。环境影响评估在我国房地产评估实务中应用和开展的很少，仅仅是在估价报告中对估价标的所处的环境状况和特点有所描述。对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规 定和操作规程。多数估价报告和估价师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行专业的检测 鉴定，在估价报告中也不包括环境污染对房地产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费 的成本预测。对于处于污染环

10、境中已建成的房地产，大多数估价机构和估价师还没有相应的具体 条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对房地产的价值影响做出判断。公众也没有充分 地意识到在房地产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对房地产的价值进行评估， 并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。2环境因素对房地产价值的影响分析 2. 1环境因素影响房地产价格的相对性对于一个给定的市场区域，地形特征会对房地产价值产生正面的或负面的影响。如果市场区 域周边存在湖泊、河流、海湾或者山丘，则该地区具有景观优势。在多山区域，一座山丘没有什 么价值，但是在一个以平原为主的地区，地形较高或者树木茂密的部分会增加房地产价值。一条 有可

11、能发生严重洪水的河流会导致河岸的房地产价值下降。在大多数市政区域，燃气、电力、供 水、电话、电视以及降雨和排污下水道对于可接受的居住水平是必需的。在市场区域内以上任何 一项服务的缺失都将造成房地产价值的贬损。在大多数地区，光缆线路并非是必需的设施，但是 光缆作为一种便利设施正变得越来越重要。 各种设施的可获得性同样影响该区域的发展和开发方 向和进度。2. 2 环境因素影响房地产价值的双重性 外部性原则认为外界因素对房地产价值的影响可以是积极的也可以是消极的， 表现为正的外 部性或负的外部性。工业房地产与居住区的接近使企业位于工人方便上下班的位置，但是居住性 房地产市场会因为接近潜在的危险物质而

12、受到负面的影响。如果紧靠城市水体景观建设高层建 筑，会在建筑物后面的相当范围内产生景观屏蔽，从而对周边房地产产生巨大的减值效应。有时 候一条河流、湖泊或者公园会成为住宅区与商业或者工业的缓冲地带。商业或者制造企业造成的 过量的交通、烟雾、尘土或者噪音会使得相邻的房地产的住宅房地产价值的减损。2. 3 环境因素对房地产价值的不良影响 外部不良影响是指一种对房地产或其相邻房地产的价值产生负面影响的外部性。 在估价的过 程中检查外部不良影响的一种好方法是应用成本法估价。为了计算价值的减损，将未受到污染的 价值减去为补救建筑地块和外部不良影响的所耗成本。 在分析一宗受到污染的房地产的交易时也 能看到同

13、样的现象。该房地产以一种未受影响的价格销售给理智的购买者。在这种情况下通常考 虑买者对补收成本的估算和由于不确定的外部不良影响导致的折扣这两种因素， 计算这两点可以 得出价值的减损。2. 4 不同房地产类型的污染及影响程度 工业用地的污染往往与工业的性质有关，例如：钢铁企业带来的重金属污染、化工业带来的各种无机和有机化合物污染等；商业用地的污染一般小于工业用地污染，并且往往通过商品的运 输、储存和销售过程中的泄漏、遗弃、事故等环节造成的污染；住宅污染主要来自住宅建设、装 修和生活垃圾造成的污染。此外，根据污染物的时效性，可以分为暂时的、短期的和长期的，例 如：噪音和空气污染可以看作暂时的，因为

14、污染源一旦得到控制污染很快消失；水污染一般要持 续相当一段时间 , 时间长短很大程度上取决于自然净化能力；土壤和地下水污染即使在污染源被 清除后还会持续相当长的时间，这种长期的污染对不动产的价值影响最大 , 因此也是估价师在估 价过程中分析的重点。2. 5 噪音对房地产价值的影响 噪声的存在对人而言不仅干扰睡眠还对人体生理、 器官及其他很多方而产生着越来越大的影 响。当今人们对居住环境特别是居住地周围环境的噪声污染问题越来越重视。居住区域和其他功 能区域的声质量己经成为房地产使用价值的评价指标之一。 国外一些大城市和北京等国内城市己 经出现因交通噪声污染严重，己开发的居住小区销售困难或不得不降

15、价销售的现象。如因轻轨和高速公路通车造成的噪音污染，使道路两侧的房地产业主在夏季无法开窗通风， 开发商不得不为其安装隔音玻璃。安装防噪音设施仅是消除污染的成本费用，但房地产存在贬值 的可能性。这样的房子如果到银行进行抵押贷款，银行在评估其价值时，必须要考虑污染源对未 来不动产价值的影响，不能仅凭不动产的建筑质量和地段优势认定不动产价值，否则，当业主在 抵押期间无力还款时，银行获得的是价值减损的不动产。因此，在进行房地产项目开发投资或投 资购买一宗不动产之前，必须请专业部门或人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。2. 6 空气污染对房地产价值的影响 由于有环境保护义务的法律和环境污染可能对特

16、定房地产的重大影响，估价师和房地产所有 者或购买者应该做一个合理的调查以决定， 一个特定的房地产是否被明显或潜在的环境情况所影 响。大多数的估价师和房地产的所有者都没有被训练并有资格做技术性评估，但可以进行合理的 测验和调查，掌握为市场所知的情况的证据。受环境污染影响的房地产估价和任何伴随的外部不 良影响都是进行中的调查对象，估价学科也面临不断变化的法律环境。估价师在对涉及到环境污 染和可能的外部不良影响的房地产进行估价时必须十分注意自己的义务， 而且他们必须意识到在 这种情况下所要求的专业特长。随着人们物质生活和精神生活水平的不断提高，对人居环境质量提出越来越高的要求， “买 房看环境”，已成为购房“新概念” 。城市房地产与人居环境是相互促进、共同发展的，良好的城 市人居环境可以大大提高城市的功能，促进城市建设和经济发展。参考文献：1 刘东灵 . 房地产评估研究 J . 福建地理， 2006， 5：202