凤城七路项目定位报告xiugai

1、 凤城七路项目定位报告 祖承地产营销部祖承地产营销部2012年年5月月28日日凤城七路项目定位报告客户群体梳理1自身资源研判2市场环境分析3产品定位建议4 4周边竞品项目重点分析5本报告主要架构凤城七路项目定位报告 此次物业定位案，市场调研摸底的范围整体遵循由大到小，从市场动态近况到区域状况，最终回归到地块本身。整个过程，也是为项目量体裁衣的过程，根据地块特性寻找最适合项目的“衣裳”。凤城七路项目定位报告PART1 市场环境分析凤城七路项目定位报告调控仍持续，暗流已汹涌调控仍持续，暗流已汹涌凤城七路项目定位报告5月18日起，央行下调存款准备金率0.5个百分点，放出资金约4200亿，这已是年内第

2、二次下调存款准备金率。-华商报从全国调控趋势来看，近40个城市已出台益于刚需入市的公积金贷款微调政策。武汉、重庆出台首套房公积金贷款首付比例由三成调整至两成的微调政策，厦门、郑州、济南、南昌等二线城市也降低了首套房公积金贷款的准入门槛。-第一财经日报住建部正考虑联合相关部门，将首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效机制。4月，西安市普通住宅销量、成交价创年度新高，普通住宅销量72.41万，环比上涨10.8%，同比去年上涨54.39%，楼市迎来“小阳春”；西安市普通住宅均价6777元/，环比上涨3.35%，同比去年4月上涨2.61%。-华商

3、报关键词：存准率下调、公积金门槛放宽、楼市“小阳春”凤城七路项目定位报告图表一图表一成交成交：2012年13月西安住宅市场仅成交141.32万，同历年运行轨迹相比成交仍在低位运行，近期市场部分项目因以价换量取得热销。存量：存量：住宅市场存量近半年缓步提升，1、2月在节假日及市场观望情绪影响下，供应放缓，但未抓住窗口期到来，未来市场供应增加的可能性较大。价格：价格：西安市住宅成交价格整体起伏不是很大。凤城七路项目定位报告图表二图表二凤城七路项目定位报告存款准备金率下调，将给楼市带来一定的资金，但提振作用相对有限。国家对房地产行业调控的基调未改，商业银行对房地产贷款仍较谨慎，但对于首套住房贷款刚需

4、群体或带来利好，未来不排除首套房贷款利率重现8折、8.5折的优惠措施。（交通银行首席经济学家）针对原先“一刀切”的调控政策，对刚需人群入市做政策微调，降低这部分人群的购房门槛，是目前政策起伏的基调。虽然楼市交易4月份现小阳春，但这一波小阳春主要由刚需积压释放和房企以价换量双重作用形成，刚需集中释放后，如无更多激励政策入市，后市楼市交易量难以乐观维持现有水平。凤城七路项目定位报告各地政府支持刚需的微调政策或将不断出台，这与调控的主基调并不相违背。若出口、产值、信贷、投资等相关宏观经济数据继续下滑，预计2012年年内存准率继续下调的可能性较大，下调的时间需要继续观测经济运行情况。信贷的支持给房地产

5、市场走出底部提供了信贷支持。中国社科院城市发展与环境研究所发布的房地产蓝皮书指出，由于需求低迷，2012年几乎不存在房价上涨可能性，但总体降幅不会很大。在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。凤城七路项目定位报告 综上分析，继续保持、实施严格的调控力度，但实施差别化、精细化的长效综上分析，继续保持、实施严格的调控力度，但实施差别化、精细化的长效调控机制，调控机制，一方面一方面对投资投机行为对投资投机行为的的限制将更为严格，另一方面保护刚需客户限制将更为严格，另一方面保护刚需客户的购房利益，预期会是未来政策微调的主要基调。的购房利益，预期会是

6、未来政策微调的主要基调。 总结思考总结思考 在这种政策尚未明朗的背景下，抓住不断释放的刚需客户市场机遇，也是项在这种政策尚未明朗的背景下，抓住不断释放的刚需客户市场机遇，也是项目产品定位重要的切入点。目产品定位重要的切入点。切入点政策走势凤城七路项目定位报告PART2 周边竞品重点分析凤城七路项目定位报告地块 凤城七路（规划中） 凤城六路（规划中）枫韵润园地块位于规划中的凤城七路与育新路交汇处东北角。选择周边2.5公里半径内在售的三个项目荣华北径城、凤城庭院、枫韵润园。凤城庭院荣华北经城凤城七路项目定位报告名称名称荣华荣华北经城北经城凤城庭院凤城庭院枫韵润园枫韵润园占地9292亩亩150150

7、亩亩2525亩亩建筑面积3232万万4343万万6.66.6万万容积率4.44.40 04.994.993.43.4对比分析（一）：规模类总结语：调研的三个楼盘有荣华等近百亩以上的大盘，根据调研了解，总结语：调研的三个楼盘有荣华等近百亩以上的大盘，根据调研了解，未来周边会有类似规模的大盘出现。市场供应量会较大，竞争会比较激未来周边会有类似规模的大盘出现。市场供应量会较大，竞争会比较激烈。烈。凤城七路项目定位报告对比分析（二）：户型产品类名称名称荣华荣华北经城北经城凤城庭院凤城庭院枫韵润园枫韵润园户型9 90 09696两房，两房，108108（2+1),2+1),1 12727137137三房

8、三房，以两，以两梯四户为主梯四户为主。公寓部分。公寓部分3939424269697676一房、两房。一房、两房。少量少量4949一室，一室，8585两两室，室，105105三室，三室，131131大三室。大三室。7979两室，两室，9393小三室小三室（2+12+1），），103103、112112、119119三室三室户型配比两室约占50%，三室约40%，一室10%一室约25%，两室25%，三室50%两室20%，小三室60%，大三室10%。畅销户型90两房，108小三房销量较好。目前在售134大三室销售缓慢。85两室为畅销户型，其次为105三室和49一室。93小三室、103三室销量最好。11

9、2和79的户型其次。119三室去化较慢。总结语：户型种类相对丰富，一室、小两室、大两室、小三室、大三室均有，总结语：户型种类相对丰富，一室、小两室、大两室、小三室、大三室均有，户型配比整体看，三室（含户型配比整体看，三室（含2+1小三室）略高于两室，主要原因一些小三室）略高于两室，主要原因一些90105的小三室占去较大比重，该类型产品排挤了的小三室占去较大比重，该类型产品排挤了90左右的大两室，尤其限购下，左右的大两室，尤其限购下，小三室相比大两室更有竞争力。小三室相比大两室更有竞争力。凤城七路项目定位报告对比分析（三）：价格类名称名称荣华荣华北经城北经城凤城庭院凤城庭院枫韵润园枫韵润园价格普

10、通住宅均价普通住宅均价71007100元元/ /，公寓楼公寓楼61006100元元/ /64006400元元/ /。20122012年年6 6月月份份即将涨价。即将涨价。均价均价6500/6500/销售状况早期销售有团购客户，去化较多。目前公寓部分采用产权式酒店模式，售价也较低，最近销售较好。因为价格整体定位较低，但位置环境与荣华北径城同等，是片区销售较好的一个项目。共计约600多户，从2010年10月份销售第一批房源，截止目前耗时一年半，去化75%。预计今年年底项目收尾。总结语：荣华北经城为区域售价最高的项目，占有品牌优势、规模优势、口碑优势；总结语：荣华北经城为区域售价最高的项目，占有品牌

11、优势、规模优势、口碑优势；凤城庭院工程进度靠后，且证件不齐，售价最低，但凤城庭院工程进度靠后，且证件不齐，售价最低，但6月份证件齐全面临立马涨价；月份证件齐全面临立马涨价；枫韵润园小规模项目，没有规模社区的优势，虽然工程进度已到后期，但售价维持枫韵润园小规模项目，没有规模社区的优势，虽然工程进度已到后期，但售价维持在低位。在低位。凤城七路项目定位报告综合分析：综合分析：该项目为片区售价较高的项目，普通该项目为片区售价较高的项目，普通住宅户型面积两室和三室面积较大、占住宅户型面积两室和三室面积较大、占比较高，与其他项目相比总价、首付竞比较高，与其他项目相比总价、首付竞争力较弱。项目工程进度部分已

12、封顶。争力较弱。项目工程进度部分已封顶。根据调研了解到的情况，荣华北径城拿根据调研了解到的情况，荣华北径城拿地成本较高，折合楼面价近地成本较高，折合楼面价近20002000元元/ /，导致售价较高。导致售价较高。综合分析：综合分析：因为目前证件不齐，所以售价在区因为目前证件不齐，所以售价在区域最低。项目分两期开发，一期以域最低。项目分两期开发，一期以“凤凤”为主题，三梯八户为主，二为主题，三梯八户为主，二期以期以“龙龙”为主题，整体定位提升，为主题，整体定位提升，以一梯两户、两梯四户为主。以一梯两户、两梯四户为主。经过调研，该项目经过调研，该项目6 6月份预售证即月份预售证即将到位，将到位，6

13、 6月份开始涨价。月份开始涨价。综合分析：综合分析：该项目开发商为早期科技路该项目开发商为早期科技路西口枫韵蓝湾的开发商，最早从一废弃西口枫韵蓝湾的开发商，最早从一废弃的企业取得土地手续，土地成本较低。相的企业取得土地手续，土地成本较低。相比荣华北径城和凤城庭院近百亩以上的规比荣华北径城和凤城庭院近百亩以上的规模，该项目占地小，户型面积整体较小，模，该项目占地小，户型面积整体较小，且部分户型进行了面积赠送。枫韵润园且部分户型进行了面积赠送。枫韵润园剩余120余户，年底计划撤场，未来与项目的竞争性不强。该项目体量规模和本案相似，周围大环境也有相似性，其户型面积及销售情况可以作为重点研究对比。荣华

14、北经城凤城庭院枫韵润园三竞品项目综合分析三竞品项目综合分析凤城七路项目定位报告该户型为90的纯南向两室，两梯四户。户型整体素质较高，略显方正，功能齐全布局合理，全明房间。客厅4.2米开间，作为两室比较少见，但主卧3.0米开间稍小。该户型餐厅与客厅分开，与餐客一体的户型相比缺少竞争优势。畅销指数：荣华北经城户型剖析凤城七路项目定位报告该户型为两梯四户两室户型，位于两端，面积约94，局部南北通透。该户型类似“刀把”型，实际销售过程中，会让客户感觉不舒服。作为主要的活动空间客厅朝北，是该户型最大的缺陷。畅销指数：凤城七路项目定位报告该户型为108（2+1）户型，两梯四户，局部南北通透。户型动静分区，

15、客厅、餐厅通间较大。虽然有第三个房间（2.7*2.4），但面积过小，实际只有6.4个，该户型基本为两室功能。畅销指数：凤城七路项目定位报告该户型为两梯四户两端的137户型，南北通透，基本做到动静分区。但户型并不方正，尤其客厅为北向。该户型最大大亮点便是入户有一独立花园设计，另外，南北双阳台设计，功能齐全。畅销指数：凤城七路项目定位报告凤城庭院户型剖析该户型为49一室，为三梯八户纯朝北的户型。目前，新规划纯朝北的户型面临审批的困难。畅销指数：凤城七路项目定位报告该户型为三梯八户85的两室户型，户型比较方正，全明空间。但该户型位于整个楼体夹缝处，北侧和南侧受遮挡严重，采光、通风受很大影响。畅销指数

16、：凤城七路项目定位报告该户型为105纯南三室户型，动静分区，功能齐全，全明空间，既有入口储藏室设计，厨房又南向连接洗衣生活阳台。该户型两个南向卧室采光较好。畅销指数：凤城七路项目定位报告该户型为三梯八户131三室户型，户型方正，南北通透。但该户型南向受其他户型的遮挡，客厅南向有以建筑凹槽，采光受影响严重。该户型是项目销售较为缓慢的户型。畅销指数：凤城七路项目定位报告该户型为两梯四户79两房，也是项目售价较高的项目。该户型最大亮点便是虽然为两室，但做到南北通透。畅销指数：枫韵润园户型剖析凤城七路项目定位报告畅销指数：该户型为93（2+1）户型，两梯四户，南北通透，后期由一阳台和储藏室可以合并出一

17、个小书房。该户型另一大亮点是有近9个的面积赠送，赠送面积主要出在阳台和飘窗。该户型是该项目销售最好的户型。凤城七路项目定位报告畅销指数：该户型为两梯四户纯南向的三室，布局比较紧凑，各个功能区面积不大但功能齐全。主要对飘窗进行了面积赠送。凤城七路项目定位报告畅销指数：该户型为两梯三户86两室设计，客厅和两个卧室朝南，两个卧室南向但客厅的采光面较小。凤城七路项目定位报告畅销指数：该户型为两梯三户南北通透119三室设计。户型功能区间布局合理。根据向置业顾问了解，该户型为该项目最大面积，但数量不多，只在小高层上规划了一个单元，主要面向改善型人群。凤城七路项目定位报告畅销指数：该户型为两梯三户112三室

18、设计，功能分区合理，基本做到动静分区。餐厅客厅通间较大，通透性较好。但实际销售中，销售不景气，一是没103具有总价优势，二是对改善人群来说面积稍小。该户型还有一种103的一卫户型，总价对比优势大，销售情况良好。畅销指数：凤城七路项目定位报告竞品楼盘商业对比分析 根据调研了解到的情况，三个竞品楼盘商铺已经开始销售的为枫韵润园和荣华北经城，凤城庭院暂未开始销售，无相关信息。三个竞品楼盘商业基本以底商形式存在，凤城庭院规划了部分内商业街。1、枫韵润园，两层一拖二销售，面积130280，均价22000元/。从去年8月份开始销售，最初价格2万/，目前剩余6间铺面。2、荣华北径城，主要以底商形式存在，增设

19、3800的会所。根据向置业顾问了解，目前未公开销售，但经过其它调研渠道获悉，荣华北径城早期针对公司内部客户进行了一次商铺团购，价格较低.。预计商铺售价一层3.5万/，二层2.53万元/。3、凤城庭院，项目面市较晚，目前只销售住宅，商铺未对外销售。除了沿街底商规划，该项目开辟了独立的shopping内街。4、其他小区商铺情况，调研中了解了周围其他小区的商铺规划情况，如丽舍云端和EE新城，这些小区已经入住，但由于周围还不是很成熟，路网还未贯通，很多铺面还处于招租空置阶段。销售价格大体为：1层3万元/，2层2万元/，3层1.2万元/左右；租金大体为：1层160元/，2层7080元/，3层4050元/

20、左右。凤城七路项目定位报告 经过前面对三个竞品楼盘的户型面积、销售状况进行分析，对各种类户型销售状况做如下总结：（1）限购背景下，一室的户型一改往昔去化良好的态势，投资人群被挤出。但仍有部分刚需人群因经济承受力有限，考虑一室的户型，约占10%。（3）大面积房型需求有限，与目前刚需主导的市场不太匹配，销售比较缓慢。（2）两室为刚需客户的主力需求，小两室本身总价低，门槛低，更适合年轻首置人群，但90105的小三室比传统90的大两室更有竞争力。限购下，部分刚需客户具有“一步到位的”买房心理。凤城七路项目定位报告（4）虽然成交主要集中在一些（70110）中小户型，但仍需区别对待。p在当前调控的背景下，

21、买房一步到位心理普遍，95小三室（或含有部分赠送），对于一些意向一步到位的刚需人群吸引力较强。p70左右的小两房是经济实力有限的刚需人群重点关注的对象，相比八九十平米的两方具有总价优势，但需注重户型设计布局、采光的合理性。p 调控下市场上改善性人群的置业并没有被挡在门外，但面积不大不小的三室往往被刚需人群和改善人群“丢弃”。凤城七路项目定位报告PART3 客户群体梳理凤城七路项目定位报告面对该课题，首先需要回答以下几个问题？他们是谁？他们从哪里来？他们需要什么样的产品？调控下，他们消费观念的改变？所有问题都是为了找到适合项目本身的目标客户群体？凤城七路项目定位报告市场客户群体市场客户群体项目自

22、身项目自身适合项目特性的适合项目特性的目标客户目标客户对比结合对比结合凤城七路项目定位报告本市本省其他地区外省市境北区城北区2012年年3月份普通住宅购买人群来源情况月份普通住宅购买人群来源情况从图表中看出，本地人群还是城北区购房从图表中看出，本地人群还是城北区购房的绝对主力，西安市外的购买者约占到的绝对主力，西安市外的购买者约占到17.9%。陕北人群的上门量与成交量是城北。陕北人群的上门量与成交量是城北区外来人群的主力。城北是西安市外地人区外来人群的主力。城北是西安市外地人群购房所占比例较高的一个区域。群购房所占比例较高的一个区域。客群来源深度挖掘：限购下，外地人群

23、买房受到压制，深度挖掘：限购下，外地人群买房受到压制，占比会降低。陕北人群本身的聚集扎堆较为占比会降低。陕北人群本身的聚集扎堆较为普遍，选择规模社区、品质社区的较多。普遍，选择规模社区、品质社区的较多。凤城七路项目定位报告户型偏好购房次数图表解析：户型偏好与购房次数两个调查指标形成了映射。两居室户型图表解析：户型偏好与购房次数两个调查指标形成了映射。两居室户型成为当前楼市受关注度最高的户型。成为当前楼市受关注度最高的户型。60.80%的被调查客户选择两室，而的被调查客户选择两室，而70.00%的客户首次置业。的客户首次置业。深度挖掘：实际调研中，有些置业顾问认为，客户对两室的偏好只代表深度挖掘

24、：实际调研中，有些置业顾问认为，客户对两室的偏好只代表居住上两室的功能既可满足，但经过充分引导，在首付增加并不明显的居住上两室的功能既可满足，但经过充分引导，在首付增加并不明显的情况下，小三室的户型也被这部分客户青睐。情况下，小三室的户型也被这部分客户青睐。凤城七路项目定位报告家庭结构图标解析：图标解析：75%以上的被调查样本为两口之家或单身；以上的被调查样本为两口之家或单身；58%的样本为的样本为30岁岁以下，为结婚购房的高发年龄段。三口之家及以上占到以下，为结婚购房的高发年龄段。三口之家及以上占到17%左右，左右，40岁以岁以上的人群占到上的人群占到12%。年龄分布深度挖掘：深度挖掘：30

25、岁以下的单身或两口之家为刚需人群的主力范围，是目前调岁以下的单身或两口之家为刚需人群的主力范围，是目前调控的市场下，占据绝对主导、可挖掘潜力最大的人群。三口之家以上、控的市场下，占据绝对主导、可挖掘潜力最大的人群。三口之家以上、40岁以上的人群为改善性需求的高发段，需求面积提升。岁以上的人群为改善性需求的高发段，需求面积提升。凤城七路项目定位报告客群梳理结论：调控压力下，刚需积压严重，投机被挤出。市场剩余刚需和改善需求两种刚需：刚需：开发商以价换量，部分刚需客户放弃观望，逐渐释放改善需求：改善需求：开发商以价换量，达到心理价位，部分改善性客户伺机而动一室、两室、小三室成为光顾的对象，经济实力有

26、限，对社区品质不是首要的考虑因素配套完善的规模社区、舒适度较好的三室以上户型成为这部分人的目光焦点需求面积：需求面积：4050一室；7090一室；90110小三室面积需求：面积需求：120以上的大户型凤城七路项目定位报告PART4 项目自身资源研判凤城七路项目定位报告1.地块位置地块位置省中省中医院医院西安市西安市高级中学高级中学市政市政公园公园EE康城康城市府市府家属院家属院地块处于规划中凤城七路与规划路（育新路）交汇处东北角，双面临路。距离凤城八路约300米，距离政府机关约1公里。整体处于原红色村的旧村改造范围内。西侧为在开发项目荣华北经城，东侧为核工业厂区车间，南侧北侧为待建土地。地块向

27、南和向东太华路方向还有批量待改造的土地。凤城七路项目定位报告2.地块周边环境地块周边环境目前区域规划的凤城六路（原常青二路）、凤城七路（原常青路）还没有目前区域规划的凤城六路（原常青二路）、凤城七路（原常青路）还没有完全贯通，预计完全贯通，预计20132013年上半年基本贯通。区域内的规划路：开元路、永徽年上半年基本贯通。区域内的规划路：开元路、永徽路、贞观路，大都处于路、贞观路，大都处于“断头断头”状态，路网没有完全形成，交通亟待完善，状态，路网没有完全形成，交通亟待完善，暂时缺少公共交通的支持。暂时缺少公共交通的支持。板块内商业基本以沿街底商形式存在，基本满足社区自身和小片区的需求。板块内

28、商业基本以沿街底商形式存在，基本满足社区自身和小片区的需求。大商业位于未央路一带，距离地块最近的大商业为未央路规划的开元商城大商业位于未央路一带，距离地块最近的大商业为未央路规划的开元商城和万科即将开发的王府井步行街。和万科即将开发的王府井步行街。根据调研了解，凤城八路南侧有一座距离地块较近的市政公园规划。城运根据调研了解，凤城八路南侧有一座距离地块较近的市政公园规划。城运公园距离项目约公园距离项目约1.51.5公里，为亚洲最大的城市公园。未来张家堡广场会修建公里，为亚洲最大的城市公园。未来张家堡广场会修建一座一座9999米高西安地标性建筑米高西安地标性建筑“长安门长安门”，增加了该区域对外界

29、的标志性。，增加了该区域对外界的标志性。教育卫生配套：除了原有的西航红旗厂自有的医院和学校，片区未来规划除了原有的西航红旗厂自有的医院和学校，片区未来规划有陕西省中医院和西安市高级中学等重点单位。根据用地图纸，地块西侧有陕西省中医院和西安市高级中学等重点单位。根据用地图纸，地块西侧为一教育用地规划，也提升了地块的价值。为一教育用地规划，也提升了地块的价值。长安路地铁长安路地铁2 2号线通车，最近的站点号线通车，最近的站点“行政中心站行政中心站”从地块步行从地块步行1515分钟即到，分钟即到，规划的地铁规划的地铁4 4号线从凤城八路横穿而过，地块整体处于双地铁包围。号线从凤城八路横穿而过，地块整

30、体处于双地铁包围。交交通通路路网网商商业业配配套套休休闲闲配配套套便便民民配配套套地地铁铁规规划划凤城七路项目定位报告 处于行政中心大环境辐射范围内，虽然目前成熟的居住氛围还没处于行政中心大环境辐射范围内，虽然目前成熟的居住氛围还没有形成，有形成， 路网交通还不是很完善，但前景规划比较可观，受行政中心路网交通还不是很完善，但前景规划比较可观，受行政中心客观条件的要求，客观条件的要求， 未来片区环境提升速度会较快，地块的价值也会因未来片区环境提升速度会较快，地块的价值也会因环境的提升而升值。环境的提升而升值。周边环境总结凤城七路项目定位报告3.地块指标分析地块指标分析地块指标：地块指标：地块占地

31、约1.26Ha，合18.9亩，地上地下总建筑面积约9.3万，规划总户数约740户，容积率6.50，建筑密度不大于31.6%，绿化率不小于30%。凤城七路项目定位报告规划一中学 临路部分具备商业开发的条件居住舒适度最好的位置居住舒适度其次好的位置居住舒适度最差的位置居住舒适度第三好的位置核工业老厂区凤城七路项目定位报告对指标的观点占地规模有限：占地规模有限：18.918.9亩的占地规模，相比凤城庭院和荣华北经城上百亩的体量，亩的占地规模，相比凤城庭院和荣华北经城上百亩的体量，实属一个小项目，客观上决定了社区产品线不会太宽，可容纳的产品种类有限，实属一个小项目，客观上决定了社区产品线不会太宽，可容

32、纳的产品种类有限，也不具备打也不具备打造一流园林景观的客观条件。居住舒适度有限：居住舒适度有限：18.918.9亩，亩，6.56.5的容积率，背负的容积率较高，建筑密度较大，的容积率，背负的容积率较高，建筑密度较大，一方面可出较多的建筑面积，但另一方便影响了居住的舒适度，不适宜打造高品一方面可出较多的建筑面积，但另一方便影响了居住的舒适度，不适宜打造高品质高档次社区。质高档次社区。双边临路：该地块方正，双边临路，未来机动车辆噪音、粉尘污染是一个隐患。双边临路：该地块方正，双边临路，未来机动车辆噪音、粉尘污染是一个隐患。但临路地块具备开发部分商业的可能性。但临路地块具备开发部分商业的可能性。竞争

33、隐患：调研过程中了解到，地块向东太华路方向还有大规模的待改造待开发竞争隐患：调研过程中了解到，地块向东太华路方向还有大规模的待改造待开发土地，据悉，高科集团在东侧已拿地约土地，据悉，高科集团在东侧已拿地约200200亩，体量较大。未来的竞争隐患较大。亩，体量较大。未来的竞争隐患较大。凤城七路项目定位报告PART5 项目产品定位建议凤城七路项目定位报告每一个人，有每一个人的体型，适合不同尺码的衣服；每一个人，有每一个人的体型，适合不同尺码的衣服；每一块地有每一块地的特性，适合不同的开发思路；每一块地有每一块地的特性，适合不同的开发思路；项目定位便是为凤城七路这块地量身打造适合其特性的项目定位便是

34、为凤城七路这块地量身打造适合其特性的“衣裳衣裳”。凤城七路项目定位报告相关影响因素整理 经过前面市场、竞品、地块等因素的分析，提炼出影响项目定位的主要利益点，为项目定位提供推导依据。自身素质自身素质周边环境周边环境规模小、建筑密度大、舒适度不高属于居住尚未完全成熟地段，未来会继续有大规模地块释放周边竞品周边竞品竞品楼盘体量较大，且不乏品牌楼盘。客户群体客户群体政策短期不会明朗，买方市场依然由刚需主导凤城七路项目定位报告项目整体定位项目整体定位结合当前宏观市场预期，以及未来由刚需占主导的市场，建议开发面向刚需置业人群的居家型产品居家型产品。自身素质自身素质周边环境周边环境规模小、建筑密度大、舒适

35、度不高属于居住尚未完全成熟地段，未来会继续有大规模地块释放周边竞品周边竞品竞品楼盘体量较大，且不乏品牌楼盘。客户群体客户群体政策短期不会明朗，买方市场依然由刚需主导不适合高端住宅项目开发，不适合高端住宅项目开发，结合地块自身特性，迎合市结合地块自身特性，迎合市场主力需求为定位的切入点。场主力需求为定位的切入点。凤城七路项目定位报告 限购政策继续，在周边大盘林立，市场竞争激烈情况下，如何能让项目杀出重围，必须确定项目自身的竞争优势。以差异求生存，以细节成大局。凤城七路项目定位报告寻求产品突破口寻求产品突破口三大利器冲出重围三大利器冲出重围1.1.户型创新优势户型创新优势2.2.总价对比优势总价对

36、比优势3.3.单价对比优势单价对比优势凤城七路项目定位报告1.户型优势创新户型优势创新创新概念一：超大阳台，扩展第二空间对于对于面积较小面积较小的户型的户型，使用功能上会受到一定局限，建议增设超大阳台，使用功能上会受到一定局限，建议增设超大阳台或空中花园，进深达到或空中花园，进深达到2.2.2 2米米2.72.7米，可打造成阳光书房或多功能室，米，可打造成阳光书房或多功能室，增加户型的实用性和卖点。增加户型的实用性和卖点。 凤城七路项目定位报告示意一：该户型为一54的一室户型，但客厅外延一2.7米*3.3米的半开阳台，后期经过处理完全可以打造出第二个休憩空间。花一室的钱，实际得到两室空间，这种

37、户型竞争力不容小觑。凤城七路项目定位报告创新概念二：双层挑空露台，打造空中院落利用奇、偶层错落设置露台，打造空中花园概念。承担景观、休闲功利用奇、偶层错落设置露台，打造空中花园概念。承担景观、休闲功能。露台的层高在能。露台的层高在5.85.8米以上，结构上规避了传统阳台顶部对室内光线的米以上，结构上规避了传统阳台顶部对室内光线的遮挡。同时空间的延展大于传统阳台，从平面到立体的空间感都要开阔遮挡。同时空间的延展大于传统阳台，从平面到立体的空间感都要开阔许多。在建筑外立面的观感上错落别致。这种露台在建筑规范上不计入许多。在建筑外立面的观感上错落别致。这种露台在建筑规范上不计入户型面积，消费者能够获

38、得更多实惠，增加项目卖点户型面积，消费者能够获得更多实惠，增加项目卖点的渠道之一的渠道之一。凤城七路项目定位报告示意二：凤城七路项目定位报告步入式落地凸窗，外加面积赠送落地凸窗是在普通凸窗基础上更生活化的创新。落地凸窗其实就是将落地凸窗是在普通凸窗基础上更生活化的创新。落地凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到原有的凸窗高度降低到与与室内地面高度相同的一种凸窗形式。通常凸室内地面高度相同的一种凸窗形式。通常凸窗只能作为固定的景观坐垫或者摆放一些小饰物的架子，不能步入窗只能作为固定的景观坐垫或者摆放一些小饰物的架子，不能步入，当变成落地的之后，功能就有了很大的增加。在卧室的可以形成超大当变成落地的之

39、后，功能就有了很大的增加。在卧室的可以形成超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时因为垂直高度降到与卧室地面齐平，因此有效扩大室内实际强；同时因为垂直高度降到与卧室地面齐平，因此有效扩大室内实际使用面积。使用面积。创新概念三：凤城七路项目定位报告示意三：凸窗部分不计入建筑面积赠送给客户，提升项目价值。凸窗部分不计入建筑面积赠送给客户，提升项目价值。凤城七路项目定位报告创新概念四：错层，改变一“层”不变的生活错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平，即房内的厅、卧、卫、厨、错层式住宅主要是指一套房子不处于同

40、一平，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层和复式房屋的区别在于尽管两种房阳台处于几个高度不同的平面上。错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的两个楼面往往垂直投站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的两个楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层是两个或三个楼面并非垂直相叠，而是互影，上下面积大小一致；而错层是两个或三个楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。别致新颖的设计更容易打动客户。相以不等高形式错开。别致新颖的设计更容易打动客户。凤