房地产行业 场调查及元通地块分析

1、钦州市场调查及元通地块分析第一部分、市场调查一、钦州1-7月份经济运行情况1、工业发展较快1-7月份规模以上工业总产值完成50.1亿元，同比增长38.3%，增长速度比上年同期高出25.9个百分点；规模以上工业增加值完成14.79亿元，同比增长18.5%。规模以上工业呈现出加速发展的态势。2、固定资产投资保持快速增长1-7月，全社会固定资产投资完成97.21亿元，比上年同期增长94.21%。3、消费品市场持续繁荣活跃1-7月，钦南区实现社会消费品零售总额33.81亿元，比上年同期增长18.88%；钦北区分别实现社会消费品零售额21580万元、42730万元、62342万元、82200万元、103

2、709万元、122668 万元和138299万元，分别比去年同期增长16.8%、18.2、18.5%、19.1%、19.3%、18.9%和20.0%，总体发展趋势平稳4、城镇居民收支平稳增长1-7月，城镇居民可支配收入10638.6元，同比增长9.65%二、城市基本数据分析对于房地产开发来讲，一个城市的基本数据包含总人口、市区总人口、国内gdp生产总值、人均可支配性收入四大基本数据，其中主要以其人均可支配收入作为房地产市场预期评估的衡量标准。静态分析：按照国内城市人口人均可支配性收入的1/2（以近五年内年均人均可支配收入作为基数）作为住宅支出费用，每个家庭以2个人作为按揭人口计算，则在钦州城区

3、内，每年用于住宅支出家庭为12155元，按照20年70%按揭考虑，其所购买的住房总价理论为350000元左右。即其实际可承受的物业总价值为350000元左右，这仅仅是钦州近五年人均可支配收入平均水平，实际上根据人均可支配收入每年平稳增加，其对物业的实际购买力远远大于平均水平。三、钦州房地产市场调查1、土地市场：2010年市区土地成交大幅度萎缩，仅为去年总成交面积的36%，不足一半。2007年2010年钦州城区房地产土地成交统计成交总面积成交总价成交均价成交宗数2007年496.5765亩42792.95万元86.17万元/亩15宗2008年614.4146亩38491万元62.64万元/亩10

4、宗2009年2375亩115826.6万元48.76万元/亩18宗2010年855.80亩94470万元110.38万元/亩12宗2、房地产市场分析2010年上半年，全市房地产开发经营投资31.71亿元,同比增长105.44%,增幅比去年同期上升77.19个百分点。商品房施工面积674.05万平方米，同比增长73.97%，增幅比去年同期提高33.07个百分点。商品房销售面积70.86万平方米,同比增长17.77%。商品房销售额20.33亿元,同比增长23.97%。钦州市今年上半年房地产开发投资增长较快主要原因是：新开工楼盘建设项目多，1-6月，新开工楼盘34个，同比增长1.43倍。（1）房市新

5、政引起连锁反应，2010年钦州上半年商品房月均成交量同期比较下降3.513个百分点，成交量暴跌66.19个百分点；钦州房地产市场投资型消费受到抑制在“环北部湾经济圈”建设的契机下，借09年房地产市场宏观政策的东风，钦州房地产业进入大发展时代，商品房销售量节节攀高，房价也水涨船高，吸引了大批的外来客户进行投资性购房消费，但此次房市新政的推出，二套房的重新认定、首付比例的调整，均提高了投资性消费的资金投入比重，最大程度的抑制了投资性购房消费。购房门槛提高，客户住房消费购买力降低新政出台后，银行政策紧缩将90以上商品房首付比例恢复到三层、贷款利率提高，国家恢复了各种减免税费。三层首付虽然和09年年初

6、政策相同，但因经过09年疯狂上涨，价格已不可同日而语，08年钦州市商品房销售均价为2500余，2010年6月均价达到了3400多，房价上涨了近1000元。以100平方的商品房为例，2009年年初首付（3成）为75000元，2010年6月首付（3成）102000元，两者差值为27000元，执行2层首付时差异尚不明显（升值部分分摊至未来贷款月供中），首付调整至3成后购房门槛一下提高，客户购买力降低，销量直降。房地产市场投资投资同比增长商品房销售面积月均成交量（万）月均增长速度2007年23.46亿元85.43%80.7万6.73 6.958%2008年33.13亿元43.4%90.3万7.53 1

7、1.896%2009年39.2亿元17.90%146.9万12.24 62.680%2010年1-6月31.71亿元105.44%70.86万11.81 -3.513%（2）2010年上半年钦州城区商品房销售价格持续走高，环比增加19.68个百分点。（3）市场供应量：钦州房地产市场供大于销根据统计局公布数据显示，2009年房屋施工面积分别为471万平方米同比增长27.8%，商品房销售面积146.9万平方米；2010年上半年商品房施工面积674.05万平方米，同比增长73.97%，商品房销售面积70.86万平方米。（4）钦州市区9月楼市现状目前钦州市区共有57个楼盘，其中在售楼盘共38家，筹建中

8、楼盘19家，达到历年钦州房地产市场开发热潮的顶点。在经过新政的洗礼后，各项目或坚持不动，或循序大打折扣酬宾让利，在各板块区域中尤以行政中心板块为最，区域内各项目大唱降价对台戏。老城区板块 楼盘状况项目名称   建筑类型 主推户型销售均价最近信息在售祥和景都高层一房39-62两房75-90四房116-1463650元/7月10日开盘，推出2号楼的第一单元120套房源，成交了42套；第二单元120套房源，之前已经内部认购100多套，只剩下15套。2号楼共有26层，其中第25、26层是楼中楼。起步价为3190元/，按揭99折，一次性98折北部湾大厦高层一房42-53 三

9、房106-1154500元/4月17日开盘，销售70%，70%已经销售，目前剩余房源在21层28层居多，18层以下已无房源。剩余两间商铺的面积分别为61及54，按揭99折，一次性98折，8月无新动作。盛世名门小高层 高层 三房116-1233950元/4月3日正式开始预约。2号楼约180多套房源，实际推出约130套左右，预约交2000元办里预约vip卡。开盘购房打9.8折，当日开盘均价为3950元/，推出主要户型为87125的二房、三房。开盘过后由于受到整个楼市低迷的影响，该项目销售价格未有下调，持续销售期成绩不佳，到目前为止已售80多套其中回迁房居多。开盘后基本没有新成交。预约恒基·

10、;城市经典高层一房50 两房75-106 三房93-132未定4月2日开始预约，1、住宅预约金500元，可低5000元的购房款，直接从总房款扣除；商铺预约金5000元，可低20000元的购房款。2、住宅缴纳500元，日进200金筹建青城中央广场高层 两房8791，三房112，四房130 未定 青城中央广场新品现盛情推出2号楼两房、三房正在火热预约中，现在可以领取购房礼金券3000元，还有商铺礼金券8000元。超值有价赠券限量发放！买房时还可以享受额外优惠，预计9月初开始正式接受预约！金湾世纪步行街   售楼部已安排好，尚未进驻金湾世纪

11、广场   挖地基 红日东升   拆迁进行中 合源九号公馆   前期准备工作，售楼部一开放元通·观天下   土地平整，筹备中年年丰高层约10万平方商业的项目土地平整，筹备中，售楼部建设中。钦州湾广场板块楼盘状况项目名称建筑类型主推户型销售均价最近信息在售碧海 盛世国际大厦高层一房47-48 两房107-110 三房142-148 3900元/一期销售90%，二期2010年初 ，按揭99.一次性98折时代名城高层二房983800元/一期销售80% ，按揭99.

12、一次性97折江滨豪园高层两房89 三房126-1444500元/让世界充满爱”金茂·江滨豪园爱心助学圆梦晚会20日晚隆重举行5月开始推出4号楼江景单位，价格40006000元/，近期交预约金的客户优先选房，已认购了30%。同时销售的有6号楼，均价4500元/，部分房源7.5折优惠，但折后成交价也达到6000元/。都市春天多层 高层 三房二期未定一期售罄，二期筹备中 中海·丽湾明珠多层 高层 二房71-83 三房107 未定二期预约中 金辉·时代广场高层 3600元/销售98% 希尔顿阳光高层两房833900元/销售60% 按揭99折，一次性97折城市之春

13、高层 二房/三房85-123平方米 40007月18号开盘，开盘当天按揭99，一次性98折，报名客户优惠1万元，另设抽奖活动。特等奖1名，送1万元购房优惠，一等奖3名，送8888元购房优惠，二等奖5名送6666元优惠，三等奖6名送价值1200元电器一台筹建鑫隆国际高层 未定售楼部开放，挖地基 红日东升高层  未定 项目工程进度已到地表 行政中心区域板块楼盘状况项目名称建筑类型主推户型销售均价最近信息在售皇庭·御珑湾高层 小高层 多层一房：54,两房：77、86、92,三房：103、142、160,四房：159,五房：180,

14、楼中楼：158-2254000元/特价房已经售罄,价格在3100-4520,楼层在二层至14层,b2栋9层两房3650元/平米,a6栋2层两房3370元/平米,a6栋14层1房3643元/平米,b4栋4层2房3799,a4栋10层4房4520元/平米，最近准备推三期（a3、a9）,a3是18层,2梯6户,户型1房54,2房77,3房103,a9栋6层,两梯两户，4房180,预约金1000元,9月5日前享受96*97折(按),92*97(一次性),9月5日后享受96*98(按),92*98(一次性),a9(已取得预售证)交10000,总价减15000元。本月销售49套。中地·滨江国际多

15、层 高层 三房102-1153900元/中地目前现场最低折扣是92折，置业顾问的底线，高层已经售罄，目前只有2楼跟顶楼，价格在3800-4300元，估计新量在9月底推出，目前还没有最终确定，项目目前处于停滞状态。古越扬帆高层一房55，二房87，楼中楼102168 3400元/近期主推小户型精品房型，7月3日公开认购，特价房3068元起。6月推出b座12层的公寓楼共184套，主要为单间/二房（面积为50-90平方），前期预约客户仅200多组。东岸阳光高层二房87，三房1001103750元/10月份准备推出3、4单元60套房源，两房20多套面积81、88，三房40多套，面积109-12

16、0。5月8日推1、2单元， 10套特价房已经售罄，特价房是总价减2.5万，其他房源按揭99折，一次性98折，8月销售19套，折后价在3400-4100元/，层差在20-30元，1单元比2单元单价贵200-300元，日来访2-3组。悉尼阳光多层 小高层 一房49三房111-126 3400元/悉尼阳光目前推出8月27日前购房享受8.6折,9月1日起8.8折优惠，还可以适当申请优惠，短信全城发送,8月23日至9月3日,销售量达90套左右,目前40多平米的一房滞销。折后价格在3100-3600元/平米,主销户型是两房、三房，面积在80-110平米左右的，周末现场来访量70组左右，看房及办手续均有，主

17、要的客户群体都是本地客户，近期来访急剧减少，广告方面停掉了很多。永欣·世代宝第高层三房133及1414800元/全盘共200多套，精装修，5月份开盘至今已经销售50%左右 ，目前优惠为按揭99折，一次性97折奥林名城小高层 高层三房106130，二房85.53500元/8月28日推出特价房8套,三房的115,1-5层的,1-5层的价格均是3188元/,已售出2套,除特价房外,其他户型的价格最低3350元/,最高3900元/,均价3500元/,楼层差在20-50元都有，按揭98折,一次性96折,8月办手续30套左右，新成交10套左右。大华·富贵世家高层二房80，三房90120

18、，三房1151403800元/目前将开盘后剩余房型封盘，重新调整价格，调高价格，然后加大优惠折扣力度再开盘销售。由于房价坚挺，开盘后销售量不佳。人和春天小高层 高层 一房48-49二房79-100三房108-126楼中楼1863600元/8月14日开始接受10#楼（100套）预约，交1万元抵1万，享受额外97折，目前预约人数在130个左右，具体房量还在商量中，推出两房、三房，预计推盘时间9月中旬。 8月成交10套120大户型，价格在3300-4200元高楼层，总房价优惠一万元，按揭99折，一次性98折。日均来访20组左右，基于价格上涨，成交量没有明显提高，来访客户主要还是看好10号楼的房源。筹

19、建钦江丽景高层   政府受予“绿色生态示范小区”，项目建至5层以上，售楼部正在装修，未取预售证，估计9月进场，10月底开盘销售。滨海华都   筹备中 御景东郡   筹备中 怡景领域   筹备中 滨海明珠   在建工程已做到4层，暂未上市销售，亦未组建销售部北区板块 楼盘状况项目名称建筑类型主推户型销售均价最近信息在售百利华庭高层 2700元/该项目10年2月所推的都即将售完，目前只余几套，新开盘时间未定翰林尊府多层 小高层 两房78-79 三房1

20、01-109 3150元/在教师节、中秋节、国庆节三节期间推出一期c组团倾情优惠礼包。“三节”期间，每位来访客户均可获赠节日礼品，一次性付款客户享受96折优惠，按揭客户享受98折优惠，购房当日即获赠现金（两房获赠现金3000元，三房获赠现金6000元，楼中楼获赠现金9000元），老客户带新客户还获赠物业费。另外在教师节、中秋节、国庆节促销日预约成功的客户，教师节还可获得三千元节庆礼金，中秋节可获得开发商赠的新居礼金3000元和中秋月饼，中秋节所有已购房客户都有礼品赠送，国庆节头三天，预约客户送3000元现金。该次连环赠送活动，是天元公司含金量最高的一次促销活动。鸿通·泰和家园小高层

21、高层两房89 三房106 2800元/一期销售90% ，按揭97折，一次性98折福盛家园小高层 高层二房85-87 三房109-1383100元/4月24日开盘，推出170余套，成交约70套，目前认购98折孟择雅居 多层 高层二房85-87 三房100-135 3000元/  现已对外公开销售。筹建丽景名苑 二房85-87 三房98-128  筹备中，接受预约。文华新城小高层二房85-87 三房109-138 2900元/ 8月15日一期开盘主推1号楼，共220套，主推房源有：50.92-98.59平米的一房、两房

22、、2+1房和 3+1房。其中以86.57的两房变3房、98.59平米的3房变4房。最低起步价2600/平方米起，均价2900元/平方米（层差2楼与3楼的为150元左右，3楼到11楼的层差约为3060元）。至17日现场走访，本期所推的小户型及三房的户型都已售完（约190多套），二十来套的楼中楼目前还剩十余套（楼中楼的价格为3150元/平方左右，11楼）城西板块楼盘状况项目名称建筑类型主推户型销售均价最近信息在售蓝天丽都小高层 高层二房75 三房110 3650元/整体销售95%，无优惠 丽景天下高层二房72 三房99-1423600元/一期销售80%，按揭98折，一次性97折 天成嘉园高层

23、60;两房81-84 三房103-107 均价3300元/6月26日开盘，一二三栋楼同时推出，起步价3100元/，推出近200套房源，目前销售进度约为40%，按揭99折，一次性98折水岸茗城小高层 高层两房84 三房95-127 3400元/ 7月28日至8月1日水岸茗城优惠大行动 来就送50元车马费！仅限女性客户（年龄25-40周岁）持身份证领取，每天仅限60名活动时间：7月28日8月1日，另有大量礼品相送！户型面积：81128，2800元/ 起（特价房，每天2套）赠送面积最高可达10！赠送大飘窗、mini储物空间！筹建新澳花园 二期筹建中  

24、; 水东板块 楼盘状况项目名称建筑类型主推户型销售均价最近信息在售东方豪庭高层 雅阁88-1543700元/8月10号加推， 9月初搞促销活动，教师节一口价购房活动正式启动，凭教师证即可购买一口价限量单位，先到先得。活动截止至2010年9月12日 优惠户型均为大户型，优惠价格最低3650元/江东名园小高层 高层 两房81-88 三房94-122 3400元/6月底将剩余的96套房全部推出，目前销售进度约为60%左右，按揭98折，一次性97折海豚湾大厦高层两房73 三房99 3700元/整体销售90%左右，年底交房，该项目产权只有45年。按揭一次性都为99折 远辰·金湾蓝岸小

25、高层 高层两房90 三房132  现在推5/6/7号楼，基本以三房为主，少量2房90平米，三房户型在104至140平米，2梯4户，传统的“日进百金”预约活动，分阶段预约，第一阶段预约结束，最高返还8000元，第二阶段开始预约，最高只返还6000元，现在还在持续预约优惠期。北部湾国际 建材商贸城多层 小高层三房3900元/二期销售80% ，三期筹建中。商铺已售完正元·七里香溪小高层三房85110平方 2900元/ 工程达到60%，目前销售进度约60%左右。该项目为单位集资项目，只有部分房源对外销售筹建水东国际高层  售楼部未开放，筹备中

26、 健康家园小区   土地平整，筹备中 钦州楼市地图第二部分、元通地块分析一、地块及区域概况：1、地块位置：本案位于钦州市区永福西大街与文峰路交汇处（原钦州宾馆址），隶属老城区板块，周边物业配套齐全，银行、市场、汽车总站、医院、幼儿园高中等坐落周边。2、区域概况：地块区域内共有城镇常住居民12万人，占市区总人口的40%（城区人口约30万人其中文峰街道约7万人，南珠街道约5万人）日常人流、车流大。同时根据本地居民日常人流消费习惯，及区域繁华程度划分，本案区域属于城区二级消费区域，为市区城镇居民日常主要消费区域之一（一级消费区域：人民路商圈、钦州湾广场商圈；二级消费区域

27、：南珠市场商圈、鸿发市场商圈）。3、区域房地产项目分析南珠街道文峰街道区域现共有房地产项目6个，其中100亩以上的大型楼盘一家，其余5家均为10几亩的小型项目。本区域6项目均为今年入市的新盘，通过上面的市场调查可以看出其价格范围为38004500元/平方米，现就对本案影响进行综合评述：项目名称项目概况项目评述项目优势项目劣势对本案的影响合源.九号公馆项目占地10亩，容积5.5，绿化30%，总户数300户，总共有三栋楼组成，现主推二房81平方米、三房98-126平方米、四房141平方米。目前售楼部已对外开放合源·九号公馆项目位于钦州市文峰北路九号，所以名称也含有一定的寓意。现项目毗邻城

28、市市中心商业圈，周边配套齐全：有广美商务酒店、鑫兴大酒店、中国银行、建设银行、农村信用社等，交通便利，同时还有19路、22路公交车途经本项目。地理位置优越，往北可通往钦州湾广场，往南可去协盛广场等繁华中心地带，投资升值潜力较大。1、项目位于钦州市文峰北路，沿文峰北路直行800余米可直达钦州湾广场。2、周边休闲娱乐配套较好；南珠市场，中国银行，及街心公园，形成簇拥之势。3. 规划户数只有300户，货量少，较易操作。项目建设周期过长，公摊过高。项目规划不够科学，楼宇间距过于密集；户型设计不够合理。该项目与本案隔街相望，无论在配套及交通，环境等如出一折，该项目将会对本案构成直接的竞争关系。城市之春项

29、目一期占地约15亩,总建筑面积3.2万，地下2号楼-1层为地下停车场约2580平方，住宅总户数为260户。规划为两幢18+1的板式景观高层建筑组成，目前该项目均价为：4500元/平方项目位于子材大道中段，周边配套一般。临近钦州湾广场及红村林大酒店。交通方便，待钦州三桥建成通车时，该项目的地理位置优势将会大大提升。该项目1号楼为二梯三户，2号楼为一梯一户；户户南北朝向，约 30多米的楼距。小区内启用了智能居家系统，目前推出1号楼，沿街一、二层为商业，小区内一层为架空层空间。1. 货量少，较易操作2. 出门即子材大道，交通方便。3. 临近华润超市及汽车总站，购物及出行非常便利。4. 楼间距和户型设

30、计相对科学，客户认同率很高。1. 配套一般，教育，医疗及娱乐方面的配套较少。2. 定价过高，目前均价为4500元/平方，客户认同率低。3. 负面新闻多，前期施工过程中曾发生过吊塔倒坍等事件，造成人员伤亡，致使相当多客户对该项目的工程质量心怀疑虑。该项目与本案地理位置距离较远，且两案定位及面向客户群体有一定差距，所以该项目与本案影响一般盛世名门该项目占地137亩，规划面积为42万平方米。规划户数2262户。绿化率33%，容积率为4.85。商业面积约为6000左右。目前住宅均价为3950元/平方创建于1965年的广西泰禾集团，2009年泰禾集团秉承建筑以人为本的开发理念，精心打造泰禾·盛

31、世名门成为钦州首席南加州风情高尚社区，城南板块核心地段，大型超市，商业步行街，银行，钦州市一中等配套设施，汇集泰禾·盛世名门独有的街区特色情调、商业，居民生活丰富十足，自在安逸。全明厨卫，双阳台，动静分离，干湿分区，宣扬健康的生活理念。1 该项目开发商为广西泰禾集团，该集团实力雄厚。无论是财力或是抗风险能力都非常强。该项目开发商此前已经开发近10余个项目，开发经验非常丰富。2 配套齐全，项目临近第一中学，龙岗，东风市场，协盛等钦州中心地带。无论是教育，医疗，购物或是出行都非常便利。1、价格过高。2、工程质量较差。该项目比邻本案，与本案将会形成较大的竞争关系。北部湾大厦项目占地11.4

32、亩，规划建筑面积4.5万平方，规划户数680户。绿化率为13%，容积率为11。商业面积为：5500平方。住宅均价4500元/平方，商业均价67000元/平方米4月17日北部湾大厦首次开盘推出418层共380套房，其中一房（3555）所占比例52%，三房（105110）点48%，开盘选择公开抽号选房的形式进行。由于较多为投资型小户型，外地购房客户居多，成交量较好，但5月后新政的出台，估计不少外地客户无法购房，会造成客户的违约1. 周边的配套设施齐全，有商业大厦、东风市场、协盛商业广场、新华书店、国美电器、钦州市一中等。2. 地处钦州市中心地带，位置得天独厚。3. 客户认可率高。1. 价格过高。2

33、. 环境嘈杂该项目与本案相距稍远，客户会会对本案与该项目有一定的对比性，但竞争关系不强。恒基。城市经典项目占地面积11亩，规划建筑面积6.5万平方，规划户数713户。绿化率为13%，空积率为10。规划商业为6000平方左右恒基·城市经典项目位于钦州市南珠西大街（东风市场旁），毗邻钦州客运中心，显赫的地段价值，占尽天时地利人和的优越，是钦州“第一商圈"的老街商区核心地段之上的经典物业。同时也是钦州首个小商品批发集聚地，复合物业、复合价值，四层架空绿化，中心难得一见的空中花园，29层现代、时尚高层建筑建于中心之上。一到三层规划为中心商业航母。4月2日开始预约，1、住宅预约金50

34、0元，可低5000元的购房款，直接从总房款扣除；商铺预约金5000元，可低20000元的购房款。2、住宅缴纳500元，日进200金。1. 周边的配套设施齐全，有商业大厦、东风市场、协盛商业广场、新华书店、国美电器、钦州市一中等。2. 地处钦州市中心地带，位置得天独厚。客户认可率高。1. 价格过高。2. 环境嘈杂该项目与本案相距稍远，客户会会对本案与该项目有一定的对比性，但竞争关系不强。4、地块规划经济指标：用地性质：商住综合用地；土地面积：44651.7平方米；容积率：9.5；建筑面积：395586平方米。地下建筑面积：50850平方米（不计容面积）建筑密度：41.5%绿地面积：9202平方米

35、绿地率：30%地下室人防面积：7838平方米总停车数量：1762辆备注：项目共分两期开发：一期总建筑面积156689平方米，住宅145315.95平方米，商业11373.19平方米。二、地块swot矩阵分析优势（s）1、项目位置优越，地处老城区二级商圈。2、物业配套成熟地段，人口居住密集度高，人口消费基数大，周边附属商业价值较高。3、项目本身规划面积大，为大型楼盘，形象鲜明。4、区域内唯一超大底层围合式大型商业卖场，赋予住宅物业高层次的升值潜力。威胁（o）1、项目周边各大楼盘林立，产品供应量充足。2、区域内各项目群雄割据各显特色，从产品设计的独特性、产品及园林风格的差异性到产品物业的投资性不一

36、而足，各据一方。3、区域内其他项目开发略早，据其自身不同的差异性，各抢占一部分客户资源。4、城市东进，新区房地产业发展迅猛。劣势（w）1、周边竞争项目较多，竞争激烈，且项目进展相对略显滞后，已失去区域首发优势。2、周边同期项目较多，产品设计14房各显千秋，产品具有重叠性，无法具有产品的唯一性、排他性。3、项目规划建筑密度较大，一期底层大型围合式商场对住宅物业的舒适度具有一定影响。4、内街商业规划面积较大，物业价值提升具有一定困难。机会（t）1、国家宏观政策调整，区域先发项目前期销售策略及政策受到钳制，可总结其不足之处，借此后发而起。2、钦州处于城市扩展时期，且区域内人口密度大、人口基数大，紧抓

37、旧城改造之契机顺势而行。3、区域周边无大型集中式商业卖场，依托主题商业提升住宅物业价值。4、区域内大型项目仅一家，可据大盘形象及实力切入市场。结论：根据地块“swot”分析，项目规划设计，与周边各大楼盘的综合对比分析，我项目未来售价（均价）预估为：4200元/平方米三、地块经济测算按照土地275万元/亩，均价4200元/平方米计算，建筑面积：395586平方米，停车位6万/个，地下停车位按1400计，分析如下：资金项目名称单价数量总价（万元）一开工前费用预算（一）固定支出费用1土地款275万/亩66.97亩18416.75（二）工程前期费用1建筑设计费用10元/平方米395586平方米+508

38、50平方米446.442城市建设配套费10元/平方米395586平方米+50850平方米446.44总合计（一）+（二）19309.63二基建费用建设成本按照38层计算以及绿化，桩基孔桩，含投影面积的人防2300元/平方米395586平方米+50850平方米102680.28三运营及税费1税费11.5%收入按照200596万23068.542管理运营、广告费用及其他2%收入按照200596万4011.923资金成本按照500万/亩评估，50%贷款，贷款约1.67亿按照年利率6%计算，4年投资建成计算4008合计31088.46总成本一+二+三3429元/平方米395586平方米+50850平方

39、米153078.37四收入住宅物业4200元/平方米376375平方米158077.5商业物业30000元/平方米11373平方米34119停车位60000元/个1400个8400合计200596.5五净利润47518.13六净利润率31.04%七自有资金投资回报率自有资金需要投入1.85亿256.8%结论：通过以上对项目全方位的分析，我们可以看出，项目在未来4年内具有较大的升值潜力，周边人口密集度大、数量大，为项目的运行提供了较好的先天条件。在未来4年内如何能够实现项目收益的最大化，关键是能否将一层商业营造好，能否打造成坐镇一方的新商圈航母。四、定位分析住宅篇（简约版）根据项目自身的规划及建

40、设，结合市场调查情况，元通·观天下项目作为一个拥有38层的都市地标性的建筑体，以其绝对的高度将整个钦城纳为自家的“私家花园”，给人俯瞰都市日益繁华变迁的历史见证，项目整体建议定义为：钦城标志-城市之上的私家领地（花园）商业篇1、市场定位精确的市场定位，关系到一个项目的操作成功与否，关系到其利润最大化的实现程度。现在我们分别从纵、横两个方面立体分析项目在目前整个市场中的位置，在对其进行市场定位。a、项目在市场中的位置通过对整个钦州城区区域特性分析及业态分布可以看出，在市区内共有三个商圈，一是以东风市场为核心的人民路老街商区；二是以钦州湾广场为核心的新商业区；三是处于新老商圈结合地带，以

41、南珠市场为核心的文峰南珠商区。元通·观天下项目正是处于新老商圈的结合地带，更准确的说是处于老城区的延伸地带，其商圈依托南珠市场为核心以文峰南路、南珠西大街为延伸为周边12万常住居民提供服务。通过下表我们可以清晰的看出，现在及未来在各商圈内主要承载消费任务的各大项目的详细配套情况。三大商圈中，以老商圈发展最为成熟，未来在整个消费市场中所占的比重也是最大；其次就是以阳光丽城和联达为代表的新兴商圈，但其因广场而形成的商业群体受局域性限制，无法扩展发展，在没有市政府大规划政策的变动下发展潜力小，可以说“成也广场，败也广场”。 而文峰南珠商圈则是根据其区域内常住居民的需要，历经时间的沉淀而形成的商业区，其12万的常住居民为其提供了商圈的消费提供了原始动力，旧城改造的如火如荼的进行为其提供了无限发展的可能，汽车总站、南珠市场等周边附属商业为其提供了强有力的配套保障。钦州市商区汇总区域项目名称商业面积备注老街商业区青城中央广场3.5万在建，步行街联行国贸中心3万在建，步行街及商场金湾酒店项目3万在建，步行街城市经典1万在建