建设用地使用权的获取

1、第三章 建设用地使用权的获取学习的内容与要求学习的内容与要求1.熟悉房地产开发前期工作阶段建熟悉房地产开发前期工作阶段建设用地使用权的获取方式；设用地使用权的获取方式；2. 掌握建设用地使用权的出让、转掌握建设用地使用权的出让、转让、抵押和行政划拨的具体内容、让、抵押和行政划拨的具体内容、要求及区别。要求及区别。学习中需要参考的资料学习中需要参考的资料 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 建筑法建筑法 物业管理法物业管理法房地产开发的主要工作阶段房地产开发的主要工作阶段投资项目的选择可性研究行项目评估和决策获取土地使用

2、权获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理 投资决策投资决策前期工作前期工作工程建设工程建设租售与物业管理租售与物业管理土地土地房屋房屋背景：传统城市土地使用制度背景：传统城市土地使用制度o 行政划拨行政划拨o 无偿、无限期使用无偿、无限期使用o 无流动无流动基本特征：基本特征：123不利于土地的集约利用与合理配置不利于企业转换经营机制与公平环境的建立不利于城市建不利于城市建设与发展，破设与发展，破坏城市规划实坏城市规划实施；不利于经施；不利于经济体制改革的济体制改革的顺

3、利进行。顺利进行。背景：传统城市土地使用制度背景：传统城市土地使用制度弊弊 端端 准备准备：城市土地储备制度的建立城市土地储备制度的建立有偿：有偿：建设用地使用权出让出让 建设用地使用权转让转让 建设用地使用权租赁租赁无偿无偿： 政府行政划拨政府行政划拨统一收购统一收购垄断供应垄断供应一、房地产开发用地的取得方式一、房地产开发用地的取得方式二、土地使用权出让二、土地使用权出让o 定义：定义：国家以土地所有者的身份将土地使用国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为使用者向国家支付土地使用权出

4、让金的行为土地管理部门土地管理部门（出让方）土地使用者土地使用者（受让方）土地使用权土地使用权出让出让（一）出让年限（一）出让年限出让方与受让方的利益分配直直接接影影响响用用 途途出让的最高年限出让的最高年限居住用地居住用地70年年教育、科技、文化、教育、科技、文化、卫生、体育用地卫生、体育用地50年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年综合或其他用地综合或其他用地50年年二、土地使用权出让二、土地使用权出让高级别墅豪华住宅用地的土地高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是（使用最高出让年限是（ ）年）年。A.40 B.50 C.70A.40 B.50 C.70挂牌挂牌拍卖拍卖

5、招标招标协议协议二、土地使用权出让二、土地使用权出让（二）出让方式（二）出让方式大型或关键性的发展计划与投标项目大型或关键性的发展计划与投标项目。 招标出让招标出让是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。适应于适应于拍卖出让拍卖出让是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，管理部

6、门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权由价高者获得土地使用权。适应于适应于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。挂牌挂牌出让出让发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。价结果确定国有建设用地使用权人的

7、行为。探索探索完善完善 协议协议招标招标拍卖拍卖特点特点双方协商一切条件双方协商一切条件出让方择优出让出让方择优出让 出价最高的受让出价最高的受让方中标方中标市场市场特征特征较大垄断性，是一较大垄断性，是一种不发达的土地市种不发达的土地市场场 有条件、有选择、有条件、有选择、有控制的竞争市场有控制的竞争市场竞争最激烈的市竞争最激烈的市场场适用适用范围范围重要部门、规模大重要部门、规模大的工业项目、事业的工业项目、事业单位以及需要政府单位以及需要政府扶持和优惠项目扶持和优惠项目区域面积大、开发区域面积大、开发要求高和将来受城要求高和将来受城市发展规划制约的市发展规划制约的 竞争性强、盈利竞争性强

8、、盈利性大的商业用地性大的商业用地方式方式政府与受让方协商政府与受让方协商 公开和邀请招标公开和邀请招标 公开竞价公开竞价地价地价最低最低中等中等最高最高（三）出让方式对比（三）出让方式对比注：挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点注：挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点（四）出让土地使用权的设立（四）出让土地使用权的设立土地使用权出让合同土地使用权出让合同：出让人与受让人之间就土地出让人与受让人之间就土地使用权出让确定双方使用权出让确定双方权利、义务权利、义务的协议。的协议。 内容：内容：土地状况的描述、出让金及其支付方式和期限、土地状况的描述、出让金及其支付方式和期限、土地使

9、用条件、土地使用条件、定金定金和违约责任。和违约责任。土地使用权登记：土地使用权登记：登记是取得物权性质的土地使用权必登记是取得物权性质的土地使用权必要条件，当事人必须履行登记手续，才能使使用权得到要条件，当事人必须履行登记手续，才能使使用权得到国家法律的保护。国家法律的保护。三、土地使用权转让三、土地使用权转让定义：定义：是指土地使用者将土地使用权再转移的是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，是土地使用权在不同主体之间的转移。行为，是土地使用权在不同主体之间的转移。交换交换赠与赠与出售出售方方 式式三、土地使用权转让三、土地使用权转让o 土地使用权转让的土地使用权转让的条件条件:1 1、已

10、经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用、已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。权证书。2 2、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。模后才允许转让。 一是一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的的资金额应占全部开发投资总额的25%25%以上；以上； 二是二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。建设用地条件，方可转让。3 3、必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件进、必须依照土地使用

11、权出让合同规定的期限和条件进行投资、开发。行投资、开发。三、土地使用权转让三、土地使用权转让 （1 1）权利、义务随之转移。）权利、义务随之转移。 （认地不认人）（认地不认人） （2 2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的在转让时是不可分离的 （房地一致）（房地一致） （3 3）使用期限：）使用期限： 为土地使用权出让合同规定为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。剩余年限。 法律特征法律特征转让程序：转让程序：申请申请 批准批准 签约签约 过户登记过户登记n甲

12、购买某开发商的甲购买某开发商的土地，双方签订了土地，双方签订了房屋转让合同，约房屋转让合同，约定半年后交地。甲定半年后交地。甲缴纳十万元定金，缴纳十万元定金，后来房价上涨较快后来房价上涨较快，开发商又将此地，开发商又将此地以高价卖给了乙，以高价卖给了乙，办理过户手续办理过户手续。n请问：谁能取得该请问：谁能取得该幅土地的使用权？幅土地的使用权？n有何法律对策？有何法律对策？四、土地使用权出租四、土地使用权出租出租的程序：出租的程序：签约签约 出租登记出租登记 土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式

13、。 土地使用权抵押是五、土地使用权抵押五、土地使用权抵押不转移财产的占有，不转移财产的占有，“土地所有权土地所有权” 不能抵押不能抵押土地抵押权关系土地抵押权关系开发商开发商（债务人）（债务人）债权债务关系债权债务关系第三人第三人土地土地抵抵押押人人抵抵押押权权人人抵押关系抵押关系仍归抵押人仍归抵押人占有占有银行银行（债权人）（债权人） （1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。 （2）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。 （3）抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。 （4）抵押

14、权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。五、土地使用权抵押五、土地使用权抵押法律特征法律特征被抵押的建设用地上新增的建筑物应当怎样处理？被抵押的建设用地上新增的建筑物应当怎样处理？六、土地使用权的终止和续期六、土地使用权的终止和续期 因以下情况而因以下情况而终止：终止：使用年限届满使用年限届满不履行出让合同不履行出让合同土地灭失土地灭失提前收回提前收回续期：续期：最迟于期满前最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请年向土地管理部门提出申请注销注销土地登记注销公告土地登记注销公告2009320093号号 六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨o 概念概念：是指国家为了支

15、持重点国防、能源、交是指国家为了支持重点国防、能源、交通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公益，经县级以上人民政府依法批准，在土地使益，经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特点：具有无偿、无限期的，未经许可不得进行转让、租赁、抵押等经营活动。行政划拨方式适用对象：行政划拨方式适用对象：o （1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地o （2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；o （3）国家

16、重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；o （4）政府批准的其他用地。 六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨主要针对公益事业，非经营性用地。申请用地 选址定点 核定用地面积 签订征地协议 填写征地申请书 逐级报批 填发建设用地批准通知书 检查验收 颁发土地使用证 六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨划拨土地使用权可以划拨土地使用权可以 转让、出租、抵押吗？转让、出租、抵押吗？建设用地使用权获取方建设用地使用权获取方式式出让出让协议协议招标招标拍卖拍卖挂牌交易挂牌交易转让转让买卖买卖交换交换赠与赠与行政划拨行政划拨一级市场一级市场

17、二级市场二级市场总结：总结： 1.分析建设用地使用权出让、转让、出租、抵押的区别和联系。 2、看漫画，分析建设用地使用权获取方式对房价有如何的影响，他的制度背景是什么？课课 后后 作作 业业漫画：天王地价催涨房价漫画：天王地价催涨房价 超出常理超出常理 就像面粉贵过面包就像面粉贵过面包 城市房屋拆迁城市房屋拆迁(拆迁政策的历史沿革拆迁政策的历史沿革) 与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：o 第一阶段：第一阶段：1990年以前，国家没有对房屋拆迁出年以前，国家没有对房屋拆迁

18、出台相关的法规及政策。台相关的法规及政策。 国务院颁布了国务院颁布了城市私有房屋管理办法城市私有房屋管理办法，对于私，对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行补偿。补偿。o 第二阶段：即第二阶段：即1990年至年至2001年年 我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆迁。迁。1991年国务院颁布了年国务院颁布了城市房屋拆迁管理条城市房屋拆迁管理条例例为适应土地和房地产使用制度的改革，国家为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土地局土地局1992年认证了首批土地估价师，开始了城年认证了首批土地估价师，开

19、始了城市土地定级和估价工作，市土地定级和估价工作，1993年年5月建设部、人月建设部、人事部认证公布了首批房地产估价师。事部认证公布了首批房地产估价师。 1999年各地停止了实物福利性分房，实行货年各地停止了实物福利性分房，实行货币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行“拆一补一拆一补一”。o 第三阶段：即第三阶段：即2001年至今年至今 2001年年6月，国务院颁布了新的月，国务院颁布了新的城市房屋拆城市房

20、屋拆迁条例迁条例，将，将“货币补偿货币补偿”作为主要的补偿方式，作为主要的补偿方式，货币补偿的金额货币补偿的金额“以房地产市场评估价格确定以房地产市场评估价格确定”。 2003年年12月月1日，建设部颁布了日，建设部颁布了城市房屋拆迁城市房屋拆迁估价指导意见估价指导意见，对城市房屋拆迁估价的概念界定，对城市房屋拆迁估价的概念界定为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素。素。城市房屋拆迁的概念城市房屋拆迁的概念 o 定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设定义：

21、城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除拆迁许可证的情况下，依法拆除城市规划区城市规划区内国有土地上内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）进行补偿或安迁房屋的所有人（被拆迁人）进行补偿或安置的行为。置的行为。 o 基本规范：国务院基本规范：国务院城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例（1991年年3月月22日颁布，日颁布，2001年年6月修月修改，并于改，并于2001年年11月月1日正式实施）日正式实施） 适用适用范围范围城市房屋拆迁城市房屋拆迁

22、城市房屋拆迁的种类城市房屋拆迁的种类 o 1市政动迁和社会动迁市政动迁和社会动迁 这是以建设投资不同的资金来源为标准所作的分类。市政这是以建设投资不同的资金来源为标准所作的分类。市政动迁是城市人民政府基于基础设施建设需要而发生的房屋拆迁动迁是城市人民政府基于基础设施建设需要而发生的房屋拆迁行为。社会动迁是机关、团体、企业事业单位基于基本建设用行为。社会动迁是机关、团体、企业事业单位基于基本建设用地需要而发生的房屋拆迁行为。地需要而发生的房屋拆迁行为。o 2征地拆迁和非征地拆迁征地拆迁和非征地拆迁 这是以土地权属的不同为标准所作的分类。征地拆迁是建这是以土地权属的不同为标准所作的分类。征地拆迁是

23、建设单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。非征设单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。非征地拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。地拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。o 3统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁 这是以拆迁主体的不同为标准所作的分类。统一拆迁由当这是以拆迁主体的不同为标准所作的分类。统一拆迁由当地人民政府组织。自行拆过由建设用地单位统一组织。委托拆地人民政府组织。自行拆过由建设用地单位统一组织。委托拆迁由建设用地单位（拆迁人）委托取得房屋拆迁资格证书的单迁由建设用地单位（拆迁人）委托取得房屋拆迁资格证书的单位（被委托人）

24、进行。位（被委托人）进行。城市房屋拆迁城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）相关主体（一）相关主体拆迁管理人拆迁管理人：建设行政主管部门建设行政主管部门拆迁人拆迁人：取得城市房屋拆迁许可证的单位取得城市房屋拆迁许可证的单位被拆迁人被拆迁人：被拆迁房屋的所有人被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人使用权人和抵押权人拆迁单位拆迁单位：自行拆迁自行拆迁 委托拆迁委托拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）房屋拆迁

25、程序（一）房屋拆迁程序 确定拆迁计划和方案确定拆迁计划和方案 申领申领房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证 拆迁公告拆迁公告 签订拆迁协议签订拆迁协议 实施拆迁实施拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁申请拆迁许可证应提供：申请拆迁许可证应提供：1建设项目批准文件建设项目批准文件2建设用地规划许可证建设用地规划许可证3国有土地使用权批准文件国有土地使用权批准文件4拆迁计划和拆迁方案拆迁计划和拆迁方案5拆迁补偿安置资金证明拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到申请之日起申请之日起30日内日内审查审查批准批准发放拆迁发放拆迁许可证许可证公布公布房屋拆迁公告：拆迁房屋

26、拆迁公告：拆迁人、拆迁范围、拆迁期限人、拆迁范围、拆迁期限拆迁人与被拆迁人签订拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议实施拆迁实施拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁补偿与安置二、城市房屋拆迁补偿与安置 （一）拆迁补偿（一）拆迁补偿补偿对象补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有权人补偿范围补偿范围：合法建筑(包括附属物和未过批准期限的临 时建筑)补偿方式补偿方式：货币补偿和房屋产权调换货币补偿和房屋产权调换补偿标准补偿标准：遵循等价有偿的基本原则，遵循等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价的区位、用途、建筑面积等因素，

27、以房地产市场评估价格确定格确定 。城市房屋拆迁城市房屋拆迁公民公民法人法人二、城市房屋拆迁补偿与安置二、城市房屋拆迁补偿与安置 城市房屋拆迁城市房屋拆迁特殊情况的拆迁补偿、安置：特殊情况的拆迁补偿、安置： 1、拆除公益事业用房 2、拆除产权不明确房屋 3、拆除设有抵押权的房屋 4、拆除代管城市房屋二、城市房屋拆迁补偿与安置二、城市房屋拆迁补偿与安置 （二）拆迁安置（二）拆迁安置 安置的对象：被拆房屋的使用权人安置的对象：被拆房屋的使用权人 拆迁安置地点：原地安置和异地安置拆迁安置地点：原地安置和异地安置城市房屋拆迁城市房屋拆迁根据新的根据新的城市房屋拆迁城市房屋拆迁管理条例管理条例，现在拆迁安

28、，现在拆迁安置已不完全是拆迁人的法置已不完全是拆迁人的法定义务了，只有当被拆迁定义务了，只有当被拆迁人选择产权调换时才可能人选择产权调换时才可能存在安置问题。存在安置问题。二、城市房屋拆迁补偿与安置二、城市房屋拆迁补偿与安置 （三）实践中对补偿安置资金的监管（三）实践中对补偿安置资金的监管o 货币补偿逐渐成为主导方式货币补偿逐渐成为主导方式o 对补偿货币的监管对补偿货币的监管城市房屋拆迁城市房屋拆迁房屋拆迁管房屋拆迁管理部门理部门拆迁人拆迁人金融机构金融机构 城市拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地

29、使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。 三、城市房屋拆迁估价三、城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁城市房屋拆迁o 城市房屋拆迁估价：城市房屋拆迁估价：是指为确定被拆迁房屋是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。进行的评估。 注意：注意：拆迁估价的价值标准是被

30、拆迁房屋的拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的房房地产市场价格地产市场价格，不包括不包括搬迁补助费、临时安搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。饰的补偿金额。 三、城市房屋拆迁估价三、城市房屋拆迁估价 城市房屋拆迁城市房屋拆迁o 拆迁估价机构的选择：拆迁估价机构的选择：o 拆迁估价实务：拆迁估价实务：（1）拆迁估价基本事项：估价目的、估价时点、估价方法、实地勘测、技术协调、计价货币和精度（2）被拆迁房屋面积和性质如何认定：三、城市房屋拆迁估价三、城市房屋

31、拆迁估价 城市房屋拆迁城市房屋拆迁o 拆迁估价结果公示和异议处理拆迁估价结果公示和异议处理（1）拆迁估价初步结果公示和估价报告送达（2）拆迁估价报告疑问处理（3）拆迁估价结果异议处理（4）复核估价和另行估价o 拆迁估价纠纷调处拆迁估价纠纷调处（1）复核估价、（2）另行委托估价机构评估、（3）估价专家委员会鉴定四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 资料建设部2002年18月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002

32、年17月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤。 城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 拆迁所引发的矛盾变化：拆迁所引发的矛盾变化：拆迁户家庭成员内部分配矛盾拆迁户家庭成员内部分配矛盾拆迁户和开发商、拆迁户和开发商、拆迁户和地方政府的矛盾拆迁户和地方政府的矛盾城市房屋拆迁城市房屋拆迁（内部矛盾）（内部矛盾）（外部矛盾）（外部矛盾）o 房屋拆迁纠纷的类型：房屋拆迁纠纷的类型：o 房屋拆迁纠纷的处理方式：房屋拆迁纠纷的处理方式： 1、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷 （1）行政裁决）行政裁决 （2）依法起诉（行政诉

33、讼）依法起诉（行政诉讼） （3）强制拆迁）强制拆迁 2、拆迁补偿安置协议订立后的纠纷、拆迁补偿安置协议订立后的纠纷 （1）申请仲裁：双方自愿原则）申请仲裁：双方自愿原则 （2）依法诉讼（民事诉讼）依法诉讼（民事诉讼）四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第第1616条规定：条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人房屋承租人拆迁补偿安置协议的，经当拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁裁决应当自收到申请之日起决应当自

34、收到申请之日起3030日内作出。日内作出。 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起之日起3 3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间拆迁的执行。拆迁的执行。”城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第第1515条规定：条规定：“拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议，被拆迁人或者，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆

35、迁房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院以依法申请人民法院。” 城市房屋拆迁城市房屋拆迁拆迁人与被拆迁人与被拆迁人或房拆迁人或房屋承租人就屋承租人就补偿、安置补偿、安置等问题等问题协商协商双方协商不成双方协商不成拆迁人向拆迁主管部门申请拆迁人向拆迁主管部门申请行政裁决行政裁决拆迁主管部门拆迁主管部门裁决被拆迁人限期搬迁裁决被拆迁人限期搬迁被拆迁人采取激被拆迁人采取激烈行动拒绝搬迁烈行动拒绝搬迁由房屋拆迁管理部门依法由房屋拆迁管

36、理部门依法申请法院强制拆迁申请法院强制拆迁法院裁定支持法院裁定支持房屋拆迁主管部门的房屋拆迁主管部门的行政裁决，行政裁决，责令被拆迁人自动搬迁责令被拆迁人自动搬迁 拆迁人与被拆迁人再次协拆迁人与被拆迁人再次协商，达成协议后拆除房屋商，达成协议后拆除房屋申请人申请：申请人申请：应提供以下文件：应提供以下文件：1建设项目批准文件建设项目批准文件2建设用地规划许可证建设用地规划许可证3国有土地使用权批准文件国有土地使用权批准文件4拆迁计划和拆迁方案拆迁计划和拆迁方案5拆迁补偿安置资金证明拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到申请之日起申请之日起30日

37、内日内审查审查批准批准发放拆迁发放拆迁许可证许可证公布公布房屋拆迁公告：拆迁房屋拆迁公告：拆迁人、拆迁范围、拆迁期限人、拆迁范围、拆迁期限四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 19961996年年7 7月月2424日，最高人民法院颁发实施日，最高人民法院颁发实施的的关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复问题的批复 法复（法复（19961996）1212号号 的态度发的态度发生了转变：对拆迁裁决不服提起诉讼的，作生了转变：对拆迁裁决不服提起诉讼的，作为行政案件受理；对未经行政机关裁决的安为行政案件受理；对未经行政机关裁决的安置补偿争议提起诉讼的，作为民事案件受

38、理。置补偿争议提起诉讼的，作为民事案件受理。 城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 2005年年8月月11日起施行的最高人民法院日起施行的最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复问题的批复法释（法释（2005）9号号的态度的态度则发生了逆转：达不成拆迁补偿安置协议，则发生了逆转：达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照人民法院不予受理，并告知当事

39、人可以按照城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第十六条的规定第十六条的规定向有关部门申请裁决。向有关部门申请裁决。城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、有关拆迁补偿安置的两个问题四、有关拆迁补偿安置的两个问题 （一）关于拆迁补偿标准问题（一）关于拆迁补偿标准问题重置价格重置价格/重置价格结合成新重置价格结合成新市场评估价格市场评估价格城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、有关拆迁补偿安置的两个问题四、有关拆迁补偿安置的两个问题 （二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变（二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变o 强制拆迁应否以公共利益为前提强制拆迁应否以公共利益为前提o 如何界定公共利益如何界定公共利益o 通过

40、程序规则防止通过程序规则防止“公共利益公共利益”被滥用被滥用城市房屋拆迁城市房屋拆迁五、有关拆迁补偿安置的两个问题五、有关拆迁补偿安置的两个问题 （二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变（二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变o 强制拆迁应否以公共利益为前提强制拆迁应否以公共利益为前提o 如何界定公共利益如何界定公共利益o 通过程序规则防止通过程序规则防止“公共利益公共利益”被滥用被滥用 依法拆迁，有情操作依法拆迁，有情操作城市房屋拆迁城市房屋拆迁现状强制拆迁基本叫停现状强制拆迁基本叫停 2003 2003年年9 9月月1919日，国务院办公厅下发日，国务院办公厅下发关于认真做关于认真做好城镇

41、房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知 随后，中央又派出随后，中央又派出4 4路人马，分赴山东、上海、南路人马，分赴山东、上海、南京、杭州等地，突击调查拆迁问题，为中央最高京、杭州等地，突击调查拆迁问题，为中央最高决策层制定消除动迁纠纷隐患的方案提供参考。决策层制定消除动迁纠纷隐患的方案提供参考。 到到0303年底，全国已有近年底，全国已有近2020个省市修改了有关拆迁个省市修改了有关拆迁的法规，明确规定的法规，明确规定“补偿金不落实不得拆迁补偿金不落实不得拆迁”、“拆迁中不得动拆迁中不得动粗粗”等，开始把利益的天平等，开始把利益的天平倾向弱势的一端。倾向弱

42、势的一端。 城市房屋拆迁城市房屋拆迁现状强制拆迁基本叫停现状强制拆迁基本叫停 1212月月3 3日，建设部发布日，建设部发布城市房屋拆迁估价指导城市房屋拆迁估价指导意见意见（0404年年1 1月月1 1日起施行），要求规范城市日起施行），要求规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益。益。 1212月月3030日，建设部发布日，建设部发布城市房屋拆迁行政裁城市房屋拆迁行政裁决工作规程决工作规程（20042004年年3 3月月1 1日起施行）第日起施行）第1818条条规定：规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，

43、应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行内容，进行听证听证。”城市房屋拆迁城市房屋拆迁现状强制拆迁基本叫停现状强制拆迁基本叫停 2004 2004年年6 6月月6 6日，国务院办公厅下日，国务院办公厅下发发关于控制城镇房屋拆迁规模严格关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理通知拆迁管理通知。城市房屋拆迁城市房屋拆迁 就在物权法通过后几天, 2007年3 月中下旬发生了重庆“最牛钉子户”事件。19

44、83 1983 年年, ,杨武与吴苹从父母那里继承位于九龙坡区杨家坪鹤兴杨武与吴苹从父母那里继承位于九龙坡区杨家坪鹤兴路的祖业。路的祖业。1993 1993 年年, ,杨武夫妇原地翻盖新房杨武夫妇原地翻盖新房, ,建起砖混结构的建起砖混结构的二层小楼。二层小楼。1993 1993 年年, ,重庆南隆房地产开发有限公司与政府签订重庆南隆房地产开发有限公司与政府签订协议协议, ,拿下该片区的旧城改造项目拿下该片区的旧城改造项目, ,但一直没有启动拆迁工作但一直没有启动拆迁工作, ,一拖一拖11 11年。年。2004 2004 年年, ,重庆南隆与重庆智润置业有限公司签署联建协议重庆南隆与重庆智润置

45、业有限公司签署联建协议, ,后后来来, ,重庆正升置业有限公司加入重庆正升置业有限公司加入, ,成为该项目法人，正升成为该项目法人，正升- -百老百老汇广场项目拆迁工作正式启动。汇广场项目拆迁工作正式启动。20042004年年8 8月月3131日日, ,重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告。按照该片区其他拆迁户投票选出的金地评估贴出动迁公告。按照该片区其他拆迁户投票选出的金地评估公司在公司在20042004年作出的评估，营业用房一楼价值为年作出的评估，营业用房一楼价值为1884118841元元/ /平平方米，二楼方米，二楼37853785元元

46、/ /平方米，吴苹平方米，吴苹219219平方米房子评估总价为平方米房子评估总价为247247万元万元。 之后之后, ,该片区其他该片区其他280280户陆续搬迁户陆续搬迁, ,只剩下杨武、吴只剩下杨武、吴苹苹 一家。一家。20052005年上半年年上半年，开发商再次提出货币安置方式，将，开发商再次提出货币安置方式，将补偿的数额增至补偿的数额增至350350万元万元。吴苹仍然没有同意。吴苹仍然没有同意。20052005年，年，开发商向九龙坡区房管局申请行政裁决，开发商向九龙坡区房管局申请行政裁决，20052005年年9 9月月1212日日九龙坡九龙坡区房管局中止行政裁决，要求双方进一步协商解决

47、。区房管局中止行政裁决，要求双方进一步协商解决。20062006年年9 9月月1414日第一次协商：日第一次协商：吴苹提出，要吴苹提出，要“原位置、原楼层、原朝向、原位置、原楼层、原朝向、原面积原面积”还房，同时要求拆迁人另付自还房，同时要求拆迁人另付自19931993年年3 3月以来的经济损失赔偿月以来的经济损失赔偿500500余万余万元。因无法满足该要求，双方首次接触不欢而散。元。因无法满足该要求，双方首次接触不欢而散。 20062006年年9 9月月1818日第二次协商：日第二次协商：吴苹提出吴苹提出追加补偿追加补偿屋内被盗物品价值屋内被盗物品价值1212万元万元等八项要求，并尽早提供相

48、同面积过渡门面等。等八项要求，并尽早提供相同面积过渡门面等。由于对安置补偿和赔偿问题不能达成一致，在双方多次协商无果的情况下由于对安置补偿和赔偿问题不能达成一致，在双方多次协商无果的情况下，九龙坡区房管局决定召开听证会恢复行政裁决程序。，九龙坡区房管局决定召开听证会恢复行政裁决程序。20072007年年1 1月月11 11日日, ,九龙坡区房管局下发行政裁决书，要求杨武九龙坡区房管局下发行政裁决书，要求杨武1515日内自行搬日内自行搬迁。迁。20072007年年2 2月月9 9日第三次协商：日第三次协商：此轮协商中开发商提供了拆迁红线内同样大小此轮协商中开发商提供了拆迁红线内同样大小的临街门面

49、与二层，同时针对吴苹在三次协商中提出的要求，提供的临街门面与二层，同时针对吴苹在三次协商中提出的要求，提供7272万元万元的赔偿；而吴苹需要支付的，是新房与旧房之间不到的赔偿；而吴苹需要支付的，是新房与旧房之间不到7070万元的差价。万元的差价。20072007年年2 2月月1 1日，日，九龙坡区房管局向九龙坡区法院申请先予九龙坡区房管局向九龙坡区法院申请先予执行被拆迁人房屋。执行被拆迁人房屋。20072007年年3 3月月1919日日, , 九龙坡区法院裁定准予先予执行九龙坡区法院裁定准予先予执行, ,责令被责令被拆迁人在本月拆迁人在本月2222日前拆除该房屋。日前拆除该房屋。2007200

50、7年年3 3月月2121日下午日下午, ,杨武爬进自家房屋杨武爬进自家房屋, ,抵制法院的裁定。抵制法院的裁定。20072007年年3 3月月2626日日, ,九龙坡区法院执行局向杨武发出执行通知九龙坡区法院执行局向杨武发出执行通知, ,责令他在责令他在 3 3月月2929日前日前履行法院判决。由于杨武在履行法院判决。由于杨武在 3 3月月2929日日前依旧没有履行判决前依旧没有履行判决, ,九龙坡区法院在九龙坡区法院在 3 3月月3030日下午日下午发布公发布公告告, ,再次责令杨武在再次责令杨武在4 4月月1010日前日前自动搬迁。自动搬迁。4 4月月2 2日日, ,吴苹夫妇与开发商达成一

51、致吴苹夫妇与开发商达成一致, ,杨武走出他坚守了杨武走出他坚守了11 11 天的房屋。当晚天的房屋。当晚, ,其房屋被拆除。其房屋被拆除。在此期间，开发商每天损失在此期间，开发商每天损失6 6万元万元，项目法人、重庆正升置，项目法人、重庆正升置业公司的常务副总廖建明签署协议后心理只感到平静。业公司的常务副总廖建明签署协议后心理只感到平静。房地产开发的正升房地产开发的正升- -百老汇广场项目是经百老汇广场项目是经商盈利行为，与国家商盈利行为，与国家利益、公共利益沾不利益、公共利益沾不上边吧？上边吧？ 1、拆迁人对被拆迁人的补偿标准是如何确定的？、拆迁人对被拆迁人的补偿标准是如何确定的？2、拆迁人

52、提供了哪些补偿安置方式供被拆迁人选择？、拆迁人提供了哪些补偿安置方式供被拆迁人选择？ 3、拆迁双方关于补偿安置的分歧是什么？、拆迁双方关于补偿安置的分歧是什么？4、为什么拆迁双方在这么长的时间里都没有达成协议？、为什么拆迁双方在这么长的时间里都没有达成协议？5、为什么房管局介入鹤兴路拆迁纠纷？、为什么房管局介入鹤兴路拆迁纠纷？ 6、房管局是否可以申请司法强拆？、房管局是否可以申请司法强拆？ 危旧房改造，难道说不是公共利益？尽管危旧房改造，难道说不是公共利益？尽管吴苹的房子所在地按照规划将盖起一栋商吴苹的房子所在地按照规划将盖起一栋商住楼，但是整个项目占地面积为住楼，但是整个项目占地面积为235

53、0023500余余平方米，其中环道、大件路、轻轨、公交平方米，其中环道、大件路、轻轨、公交换乘中心等市政项目建设，就使用土地近换乘中心等市政项目建设，就使用土地近1 1万平方米，涉及拆迁成本共达万平方米，涉及拆迁成本共达1 1亿元左右。亿元左右。这些本应由政府承担的拆迁成本均已由开这些本应由政府承担的拆迁成本均已由开发商承担，怎么能说没有公共利益在里头发商承担，怎么能说没有公共利益在里头呢？呢？1、鹤兴路片区的拆迁是不是合法？、鹤兴路片区的拆迁是不是合法？2、拆迁许可证是否过期？、拆迁许可证是否过期？ 城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第一条规定拆迁的目的：第一条规定拆迁的目的：“为了加

54、强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行。的合法权益，保障建设项目顺利进行。”没有区分城市建设项目中的没有区分城市建设项目中的公益性拆迁公益性拆迁与与商业性拆迁商业性拆迁。n 行政程序正当性有三项最低要求：程序中立行政程序正当性有三项最低要求：程序中立性、程序参与性和程序公开性，并可具体导出性、程序参与性和程序公开性，并可具体导出避免偏私、行政参与、行政公开三项基本内容。避免偏私、行政参与、行政公开三项基本内容。 n 政府在限制公民私有财产权利进行房屋拆迁政府在限制公民私有财产权利进行房屋拆迁的过程中，要履行信息公开与告

55、知义务，通过的过程中，要履行信息公开与告知义务，通过多种途径广泛征求利益相关人的意见，保障行多种途径广泛征求利益相关人的意见，保障行政相对人的知情权、参与权、监督权、表达权。政相对人的知情权、参与权、监督权、表达权。深圳蔡屋围钉子户得到超过千万补偿同意拆迁深圳蔡屋围钉子户得到超过千万补偿同意拆迁 20062006年年1010月起开始正式拆迁。一年过月起开始正式拆迁。一年过去，去，98%98%的业主与拆迁人达成了拆迁的业主与拆迁人达成了拆迁补偿安置协议，只剩补偿安置协议，只剩6 6户不肯搬迁。户不肯搬迁。按照当时的裁决书计算，蔡家按照当时的裁决书计算，蔡家“孤楼孤楼”整幢房屋的补偿价格大约为整幢

56、房屋的补偿价格大约为574574万元。万元。而按照蔡家本人当时提出的而按照蔡家本人当时提出的1200012000元元/ /平方米的价格补偿，房屋价格大约为平方米的价格补偿，房屋价格大约为934934万元。但随着夫妇两人与拆迁人万元。但随着夫妇两人与拆迁人的谈判与对峙，深圳房价开始飙升。的谈判与对峙，深圳房价开始飙升。夫妇两人提出的赔偿价格一度上涨至夫妇两人提出的赔偿价格一度上涨至14001400万左右。万左右。20072007年年9 9月月2121日在罗湖日在罗湖区法院调解后，蔡家与开发商签订协区法院调解后，蔡家与开发商签订协议，得到超过千万补偿。议，得到超过千万补偿。 宪法宪法第十三条第十三

57、条 公民的合法的私有财产不受侵犯。公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。权和继承权。 物权法物权法第四条第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。犯。 法法宪宪行行政政法法 政府对公民私有财产的限制应基于正当理由政府对公民私有财产的限制应基于正当理由、遵循正当程序、实行公平补偿。、遵循正当程序、实行公平补偿。闲置土地o 闲置土地范围：闲置土地范围： 1、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土

58、地的。 2、核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。 3、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准终止开发建设连续满一年的；o 处置方式：处置方式：计征土地闲置费、限期开发、协议收购或托管、强制无偿收回 1999 1999年年7 7月月1212日，日，A A房地产开发有限公司与房地产开发有限公司与B B国土资源局签订国土资源局签订一份房地产开发协议书，约定一份房地产开发协议书，约定A A公司开发月湖花园小区，公司开发月湖花园小区，A A公司公司向向B B局提供回迁安置房。合同签订后，实际拆迁安置工

59、作则由局提供回迁安置房。合同签订后，实际拆迁安置工作则由C C拆迁办负责实施。后拆迁办负责实施。后C C拆迁办与拆迁办与A A公司口头协商增加部分面积。公司口头协商增加部分面积。因因C C拆迁办尚有部分购房款未给付拆迁办尚有部分购房款未给付A A公司，公司，A A公司分别于公司分别于20012001年年1010月月2929日、日、3030日向日向C C拆迁办催要未果，拆迁办催要未果，A A公司遂将原约定中的一公司遂将原约定中的一间营业用房及其上的四间房屋占有自用未交付间营业用房及其上的四间房屋占有自用未交付C C拆迁办，其余拆拆迁办，其余拆迁安置房均已交付并由迁安置房均已交付并由C C拆迁办安

60、置完毕。拆迁办安置完毕。20042004年年7 7月月1414日，日，A A公司公司D D签订商品房买卖合同一份，将位于月湖花园面东签订商品房买卖合同一份，将位于月湖花园面东5 5号营业号营业用房及用房及6 6、7 7、8 8号号2 2楼房屋出卖给楼房屋出卖给D D，D D在合同签订之日即支付在合同签订之日即支付房屋价款房屋价款52.952.9万元。万元。D D将该房反租给将该房反租给A A公司，仍作售楼处办公用公司，仍作售楼处办公用房。房。A A售楼结束后，售楼结束后，D D即搬进自用至今。即搬进自用至今。D D于于20072007年年5 5月缴房屋月缴房屋买卖契税，房管部门受理买卖契税，房