星河淡水项目前期定位报告(NXPowerLite)

1、星河惠阳淡水项目前期策划报告谨呈：深圳市星河房地产开发有限公司谨呈：深圳市星河房地产开发有限公司世联地产世联地产 20072007年年5 5月月本报告是严格保密的。 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明商业秘密声明3 1000

2、102030405项目目标目标。项目的认知与承载的责任 ？本报告是严格保密的。项目区位：项目位于淡水老城区与大亚湾片区接壤位置，与两成熟区域均保持一定距离本项目本项目大亚湾石化城惠阳城区大亚湾大道项目位于惠阳中心城近郊，淡水镇淡澳河以西，属新桥片区。项目距离惠阳市中心，车程5分钟；项目距离大亚湾车程10分钟.本报告是严格保密的。项目进入性：项目离淡水城区有5分钟车程，郊区物业气质明显，进入性较弱目前项目地块仅通过土路对外联系，可达性较差，现状直达交通不方便自惠阳城区经由人民路、中山路可达地块目前地块对外联系的道路情况较差，直达交通有一定限制。本报告是严格保密的。项目资源：地块内有山体及水体资源

3、，资源优势明显，但资源不具有唯一性湖面湖面山地山地山地山地山山地地平地平地平地平地坡地坡地u地块现状：地块现状：项目为丘陵地形，北侧为连绵山脉，植被缺乏。中部为湿地及平地，南侧为沟壑。地势起伏，呈现原生地貌，地块内有三个水库（水面面积约6万）。u现有资源：现有资源：山体资源、水体资源，资源复合性强本报告是严格保密的。范围范围用地面积用地面积( (公顷公顷) )1 1号地号地约4万2 2号地号地约9万3 3号地号地约26万4 4号地号地约64万项目用地项目用地约约103103万万4 4号地指标号地指标容积率容积率22建筑密度建筑密度28%28%住宅建筑密度住宅建筑密度30%30%人均公共绿地人均

4、公共绿地1.81.8项目指标：项目占地103万平米，中高容积率，具有大规模优势1243项目占地103万平米，用地规模大世联对本项目的价值判断： 陌生新区/资源型/大盘思考：作为惠阳大规模/高端资源型项目，项目如何进行定位开发与规划？一切均源于市场 星河从来不乏在非主流区域通过制造焦点，来创造价值的胆识星河的项目总是成为市场的明星星河实践区位焦点载体聚焦策略星河国际所在区位市场相对冷淡国际感营销形象高调营销星河丹堤传统中非豪宅片区“丰泽湖”资源及产品展示景观资源及产品设计星河世纪CBD边缘产品功能转化高调述说CBDCOCO PARK非主流商业形态新型的购物公园大幅度宣传新型商业形态与区位本项目本

5、项目一个城市相对陌生区域一个城市相对陌生区域山景湖景资源山景湖景资源？关于星河本项目基于已知条件下的目标的理解高利润高利润高形象高形象l星河星河品牌的扩张品牌的扩张目标达成后的结果l实现片区高价实现片区高价利润最大化l持续旺销持续旺销长期目标l快进快出快进快出, ,迅速回笼资金迅速回笼资金低市场风险低风险低风险11 1010102030405市场分析背景。惠阳大亚湾未来五年的房地产发展方向 ？本报告是严格保密的。03-05年，惠阳与大亚湾市场推售项目量小，价格低，市场发展缓慢区域区域项目名称项目名称规模规模价格价格销售速度销售速度推售时间推售时间惠阳惠阳区区瑞景居瑞景居6万21002003-1

6、1-01 博雅苑博雅苑4.6万21002005-06-01 碧翠园碧翠园3万1580 _中区华府中区华府3.3万24002005-06-18 中铭豪园中铭豪园5.5万24002004-01-01 星河湾星河湾2.7万21002005-09-29 本因坊本因坊_28002005-10大亚大亚湾区湾区熊猫国际熊猫国际万2800200-康汇外商公寓康汇外商公寓6.5万2400200-凯旋居凯旋居2.6万20005.1003-05年市场推售量为 30万平米，消化月均速度为21套/月本报告是严格保密的。06年起，深圳客户的进驻，促使惠阳与大亚湾市场一体化发展趋势日益明显中区华府中区华府锦江国际锦江国际尚

7、城世家尚城世家东方新城东方新城信和苑信和苑棕榈岛高尔夫别墅棕榈岛高尔夫别墅半岛一号半岛一号丽江城市花园丽江城市花园世贸广场世贸广场熊猫国际熊猫国际君豪公寓君豪公寓峰景湾峰景湾峰景左岸峰景左岸惠峰西街惠峰西街响水明苑响水明苑菩提园菩提园本报告是严格保密的。受区域发展利好的影响，市场价格快速提升230020032003年年20042004年年20052005年年20062006年年26002800时间时间价价格格项目名称项目名称建面建面容积率容积率分产品均价分产品均价半岛一号一期二批总100万，一期12万一期0.89情景洋房：3300元宽景洋房：3100元叠拼：4500元TH：5500元东方新城总

8、24万平米， 0.75洋房：3300元联排：6000-7000独栋：9000-12800棕榈岛总34398.6万平米0.83公寓：7000元独栋：16000元尚城世家总48万平米,一期5.6万平米一期1.473300元丽江花园15.8万2.063300元熊猫国际84万，已销售14万一期2.3小高层3500元多层3300元菩提园总21万平米23100元君豪公寓3万2.93100（带装修）海岸国际5万32800峰景湾1.6万33000元3200受深圳客户拉动，惠阳大亚湾区域价格提升迅速，目前均价为3200元/平米本报告是严格保密的。区域区域项目名称项目名称规模规模推售时间推售时间月均销售月均销售大

9、亚湾熊猫国际.第3组团6.1万06.12240240套套菩提园.一期4.6万06.93030套套惠丰城.西街3.2万06.108080套套惠丰城.花千树公寓1.5万06.34040套套小城故事4.8万05.106060套套响水明苑2.3万06.12120120套套中铭君豪公寓1.8万06.10140140套套南山国际.公寓0.5万05.96060套套康汇外商公寓6.5万03.53030套套凯旋居2.6万05.104040套套海岸国际公寓1.6万06.107070套套惠阳东方新城万06.100 0套套棕榈岛万06.100 0套套半岛一号万06.0 0套套尚城世家万05.套套城市花园万06.套套0

10、5-06年市场推售量为万平米，月均消化速度为套/月惠阳市场近年快速发展，市场处于量、价、速同时增长阶段本报告是严格保密的。项目名称项目名称销售产品销售产品推售时间推售时间销售价格销售价格销售状况销售状况主力客户主力客户尚城世家尚城世家小高层小高层2006-7-13400销售销售8585深圳客户深圳客户棕榈岛棕榈岛别墅、公寓别墅、公寓200316000_深圳客户深圳客户丽江花园丽江花园小高层小高层06年11月3260开盘约销售开盘约销售63%63%深圳客户深圳客户半岛一号半岛一号联排联排06年5月联排4500叠加4000一天售罄一天售罄深圳客户深圳客户85%-85%-90%90%多层多层06年7

11、月3300发售当天销售率发售当天销售率70%70%，2 2周售罄周售罄深圳客户深圳客户80%80%东方新城东方新城独栋独栋06年7月9000预定预定9 9套套深圳客户深圳客户80%80%联排联排6000预定预定1414套套洋房洋房3500预定约预定约2020套套熊猫国际熊猫国际洋房洋房06年7月3600一天售罄一天售罄深圳客户深圳客户8 8% %小高层小高层4200发售当天销售率发售当天销售率% %本地客户较少，深圳客户拉动惠阳大亚湾市场快速发展知名开发商齐聚惠阳大亚湾市场，短期内市场形成爆发性增长项目名称项目名称开发商开发商规模（规模（）惠惠阳阳城城区区半岛一号南山地产、中建蛇口总建100万

12、棕榈岛新世界地产总建15万丽江花园粤海地产15.8振业项目振业集团占地61.3万大大亚亚湾湾中联别墅项目中联占地7万中联西区上扬项目中联占地15万中联灿邦项目中联38万中联置业项目中联占地3万建艺集团项目建艺集团占地16万翡翠山城西飞总建117万深港地产项目深港地产建面15万东部集团项目东部集团约100万珠投项目珠江投资占地61.3万碧桂园碧桂园集团占地？万科大辣甲岛万科地产占地37万本报告是严格保密的。熊猫国际二期总建面约88万翡翠山城总建117万凤田水库南面项目占地约70万东部集团项目总建93万珠投项目总建约107万旺科地产项目占地约8万熊猫地产项目占地约46万小径湾项目占地约135万熊猫

13、金海岸占地约165万中联灿邦项目占地约60万中联灿邦项目占地约38万中联上杨项目占地约15万冿房项目占地约6万建艺集团项目占地约16万华上礼品项目总建约6万新天地约8万星际南海项目约3万安邑四洲项目约10万升锦园约3万国圣项目约5万中润项目约25万中海科技约15万巨海项目约2万仁和项目总建9.6万德洲城总建52万中联别墅项目约7万熊猫猴仔湾项目占地22万熊猫国际二期总建面约88万永昶项目总建约20万花千树公寓二期约6万伟峰项目总建16万未来3-5年内，将有大量项目进入市场，市场竞争将日益激烈惠阳城区以及大亚湾目前筹备项目，规划报建通过项目约70个，总报建量超过500万平米区域项目特征：未来资源

14、型大盘竞争强势典型资源型高端项目：典型资源型高端项目：此类项目以大规模高端资源为主，未来竞争量大此类项目以大规模高端资源为主，未来竞争量大普通居家项目：普通居家项目：项目资源有限，且规模不大，项目从规模上及区域上具有明显优势项目资源有限，且规模不大，项目从规模上及区域上具有明显优势楼盘楼盘概况概况物业类型物业类型资源资源凤田水库南面地块占地约77万低密度水库、山景翡翠山城总建117万酒店/别墅/公寓山景资源熊猫国际总建面约88万多层/别墅/小高层湖景珠江东岸总建约10万别墅公寓河景东部集团项目总建93万中低密度山景、湖富可达占地63万中低密度湖景资源碧桂园占地1100亩中低密度水景、山景资源山

15、水佳苑占地63万中低密度山景资源项目项目规模规模物业类型物业类型永旭项目约万小高层、高层中润项目约万多层、小高层东部项目约2万小高层仁和项目.万小高层，高层国圣项目约5万小高层菩提园.二期.万高层项目主要竞争项目区间本报告是严格保密的。【市场小结】惠阳未来高端项目竞争激烈，项目作为资源型大盘，将面对类似项目强势竞争项目以何种开发模式以实现竞争的突破？楼盘楼盘概况概况物业类型物业类型资源资源凤田水库南面地块占地约77万低密度水库、山景翡翠山城总建117万酒店/别墅/公寓山景资源熊猫国际总建面约88万多层/别墅/小高层湖景珠江东岸总建约10万别墅公寓河景东部集团项目总建93万中低密度山景、湖富可达

16、占地63万中低密度湖景资源碧桂园占地1100亩中低密度水景、山景资源山水佳苑占地63万中低密度山景资源本报告是严格保密的。项目主要解决问题1.1.走什么样的发展方向，才能突破强势市场竞争？走什么样的发展方向，才能突破强势市场竞争？2. 2. 如何打造本项目产品的差异化核心竞争力，实现项目价值最大化？如何打造本项目产品的差异化核心竞争力，实现项目价值最大化？3. 3. 我们的目标客户是谁，应提供怎样的产品组合来满足他们的需求？我们的目标客户是谁，应提供怎样的产品组合来满足他们的需求？项目发展战略项目发展战略项目产品定位项目产品定位本报告是严格保密的。项目大纲项目开发模式研究项目定位项目规划实践项

17、目分期策略项目启动与营销第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分23 1020102030405开发模式研究。可借鉴新区资源型大盘开发模式 ？本报告是严格保密的。世联区域级大盘定位研究我们对城市群类似规模的区域级大盘定位进行了广泛研究，并着重分析了其中的四个典型案例初步考虑案例初步考虑案例l深圳富通城l深圳万科东海岸l深圳观澜高尔夫l深圳桃源居l深圳万科城l深圳天琴湾l广州假日半岛l广州碧桂园l广州星河湾l广州雅居乐花园l广州奥林匹克花园l广州鸣泉国际会议中心l东莞三正半山豪苑l东莞骏景高尔夫l珠海御温泉l汤泉度假村l北京奥林匹克花园l上海佘山高尔夫社区城市新区拥有山体/水体/人文资源规模体量

18、相近区域规划利好着重分析了四个案例着重分析了四个案例l广州碧桂园凤凰城l广州星河湾l南国奥林匹克花园l广州雅居乐花园本报告是严格保密的。碧桂园凤凰城位于广州附近新塘镇，是广州40分钟车程辐射带，立足于广州的发展碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城地址地址位于增城区广园东快速路东侧，处于广州、东莞、深圳城市圈中心地带基本指标基本指标占地约9000亩，自2002年五一公开发售以来，现已开发5000余亩，容积率资源情况资源情况山景，湖景，增城荔枝文化村产品产品别墅、洋房价格（元价格（元/ /平米）平米） 别墅均价11000元/平方米；洋房6000-7000元/平方米客户情况客户情况本地人，本地做生意外地人，广州

19、东部地区 各占三分之一物业配套物业配套 生活配套游泳池 网球场 健身中心 儿童活动中心 有线电视 超市 会所 保安系统 小学 幼儿园 市场 医院 中学1本报告是严格保密的。碧桂园凤凰城以资源+低价格作为项目的开发模式，成为广州白领经济型别墅住区1广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖卖碧桂园研发中心陶先生开发定位：第一居所，借助大规模以及超低地价形成的成本优势，开发定位：第一居所，借助大规模以及超低地价形成的成本优势，打造配套完善，具有成熟居住氛围的经济型别墅大型社区打造配套完善，具有成熟居住氛围的经济型别墅大型社区主题：主题：“森林森林 湖泊湖泊 新城市新城市

20、”客户构成：本地人，本地做生意外地人，广州东部地区客户构成：本地人，本地做生意外地人，广州东部地区 各占三分之各占三分之一，而本地人对别墅的需求很大一，而本地人对别墅的需求很大本报告是严格保密的。碧桂园凤凰城以第一居所为主要发展方向，其配套与资源均为生活服务1配套配套功能功能交通中心占地1.3万平方米，充分满足公共交通的需要 水系6万平米的湖会所五星级酒店占地7万平方米，有500多间的套房供度假旅游者使用康体中心占地3万平方米超市占地1.1万平方米 其他生活配套商业街、银行、洗衣店、发廊、家装市场，肉菜市场等食街占地面积就达11万平方米；有接近1万平方米共1000间的商铺可供经营 超大型会所以

21、及人工湖占地几万平方米学校凤凰城中英文学校（幼儿园，小学，初中）社区医院 小医疗站开发定位开发定位：第一居所第一居所，借助大规模以，借助大规模以及超低地价形成的及超低地价形成的成本优势成本优势，打造配，打造配套完善，具有成熟居住氛围的套完善，具有成熟居住氛围的经济型经济型别墅大型社区别墅大型社区本报告是严格保密的。“资源资源+低价低价”模式：低价快跑的模式模式：低价快跑的模式项目开发模式项目开发模式新新区区大大盘盘开开发发模模型型一一适用范围：适用范围：1 1、超大的体量、超大的体量2 2、超大规模、极低土地价格带来的成本优势、超大规模、极低土地价格带来的成本优势3 3、区域认知度低，市场先入

22、者，缺乏有效人、区域认知度低，市场先入者，缺乏有效人群转移群转移同类项目：半岛一号碧桂园碧桂园项目形象：项目形象：“白领也能住别墅白领也能住别墅”项目配套：完善的生活、教育配套项目配套：完善的生活、教育配套+高档而丰高档而丰富的休闲娱乐配套富的休闲娱乐配套+五星级酒店会所五星级酒店会所项目营销：强立势，开盘节点，短时间高密度项目营销：强立势，开盘节点，短时间高密度的媒体投放，充足的展示的媒体投放，充足的展示本报告是严格保密的。广州星河湾位于强势的区域竞争之中，形成高于碧桂园的开发模式广州星河湾广州星河湾地址地址位于广州华南板块华南快速干线出口处 基本指标基本指标总占地80多万平方米，自2000

23、年开发至今已建设区域近50万平方米，建筑面积已达70万平方米 ，容积率1.50交通情况交通情况星河湾楼车、地铁3号线、市桥火车站专车、129、288路 。资源情况资源情况属于南村自然生态保护区，北邻旖旎珠江产品产品小高层 别墅（精装修 ）价格价格均价9800元/平方米，最高价13000元/平方米物业配套物业配套6万平方米大型商业中心、名校广州执信中学 、会所、泳池开发策略：开发策略： 打造品质地产，不仅打造品质地产，不仅仅在于地段、装修、仅在于地段、装修、价格、景观等，从质价格、景观等，从质量到品质。量到品质。2本报告是严格保密的。星河湾沿江木栈道形成强势江景展示带，营销品质休闲氛围2u项目紧

24、邻珠江，通过修建江边近两公里的木栈道及市政路，达到控制区域、独占珠江资源的目的u项目分五期开发，逐步实现价值升值，一期4800元/平米，二期5300，三期5500u在前三期树立良好品牌的基础上，四期打造豪宅社区，实现价值最大化，每平米700012000元u降低快速路对社区的影响，将三期酒店、商业设于路旁区域本报告是严格保密的。星河湾利用精美园林打造高品质社区，营造出社区高端资源2u入口大厅退入首层架空，增加私秘感和尊贵感u通过绿化的层次感接触高层建筑的压力感u半地下车库实现立体绿化，与园林融于一体u小组团水景于细节处体现高品质本报告是严格保密的。优质产品的打造形成项目的独特优势，形成高于碧桂园

25、的价格水平精致建筑及园林细节精致建筑及园林细节 建筑规划建筑规划半围合式规划布局，增加社区通透性半围合式规划布局，增加社区通透性 国际定造的交楼标准国际定造的交楼标准曲线式设计，车辆干道和园区行人路径曲线式设计，车辆干道和园区行人路径完全分隔完全分隔 2本报告是严格保密的。新新区区大大盘盘开开发发模模型型一一适用范围：适用范围：1 1、激烈的市场竞争、激烈的市场竞争2 2、高利润的追求、高利润的追求3 3、区域认有一定知度，超越初级竞争的模式、区域认有一定知度，超越初级竞争的模式星河湾星河湾开发理念：打造地产界的劳斯莱斯开发理念：打造地产界的劳斯莱斯项目竞争力：项目竞争力：l突出的产品、环境和

26、高性价比；突出的产品、环境和高性价比；l集群式高规格现楼实景展示，给予客户信心；集群式高规格现楼实景展示，给予客户信心；l投入巨资修建社区配套设施和营造社区文化，投入巨资修建社区配套设施和营造社区文化，方便业主生活；方便业主生活；l注重建立市场形象和培育开发商品牌，以保证注重建立市场形象和培育开发商品牌，以保证项目的持续性成功项目的持续性成功“资源资源+产品产品”模式：品质取胜的模式模式：品质取胜的模式项目开发模式项目开发模式本报告是严格保密的。南国奥园位于番禺强势竞争圈，在诸多大盘强势竞争下，强势配套先行，拉动项目3南国奥林匹克花园南国奥林匹克花园地址地址番禺区钟村镇洗敦村地段交通情况交通情

27、况北邻汉溪大道，西近国道，东靠番禺大道，地铁三号线 小区专线车 基本指标基本指标占地1000亩，总建筑面积约75万平方米 ，容积率0.97， 于2001-07-21 开盘，整个开发共分三期 资源情况资源情况地处丘陵地带，有山有水，整个地势高低起伏，属典型的浅丘地貌 。临南村自然生态保护区，广州香江野生动物园 产品产品洋房、小高层价格（元价格（元/ /平米）平米） 均价4500元/平方米 物业配套物业配套3000亩生态园林、撒野公园、尊享70000永久高尔夫球场，配以北师大南奥学村教育基地和高尔夫酒店、奥林匹克大厦 、大型运动会所本报告是严格保密的。南国奥园以配套先行，运动配套贯穿整体规划，营造

28、奥林匹克运动社区3n洛杉矶组团洛杉矶组团引进先进的健身慢跑径锻炼系引进先进的健身慢跑径锻炼系统，随时随地都可以锻炼健身的运动大会所；统，随时随地都可以锻炼健身的运动大会所；n雅典组团雅典组团社区游泳池洋溢着健康气息，将社区游泳池洋溢着健康气息，将生机、生命、生活融为一体；生机、生命、生活融为一体；n悉尼组团悉尼组团来自澳洲海洋、阳光、沙滩的灵来自澳洲海洋、阳光、沙滩的灵感，成就了独具魅力的四层叠水式瀑布园林泳感，成就了独具魅力的四层叠水式瀑布园林泳湖，配合的动感，潜水区、晨练区、温泉按摩湖，配合的动感，潜水区、晨练区、温泉按摩池池 创新地采用奥运组团设计，创新地采用奥运组团设计，分为雅典、洛杉

29、矶、卡萨布分为雅典、洛杉矶、卡萨布兰卡、悉尼和北京五大奥运兰卡、悉尼和北京五大奥运组团组团本报告是严格保密的。南国奥园强势运动配套复合强势教育配套，增强项目竞争力3项目配置有大型运动会所、幼儿园、小学、中学、高尔项目配置有大型运动会所、幼儿园、小学、中学、高尔夫球场、酒店、撒野公园及商业配套夫球场、酒店、撒野公园及商业配套 。高尔夫园林和奥林匹克花园一贯的运动、健康特色完美高尔夫园林和奥林匹克花园一贯的运动、健康特色完美结合，慢跑小径，蜿蜒环绕高尔夫园区，并延展至社区结合，慢跑小径，蜿蜒环绕高尔夫园区，并延展至社区各处，高尔夫园区周围每隔一段设立一处运动景点，让各处，高尔夫园区周围每隔一段设立

30、一处运动景点，让业主兴之所至之中享受运动的乐趣。业主兴之所至之中享受运动的乐趣。配套配套功能功能社区多功能运动会所可容纳500多人集会活动，包括攀岩馆、室内游泳馆、篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、女子健身中心、器械健身房以及形体练习馆等运动项目和设施高尔夫球场高尔夫酒店、高尔夫培训学校青少年体育俱乐部、撒野公园南奥学村与北京师范大学合办实验小学、中学，与广州市东山区少年宫合办艺术分校 欧洲风情的商业街780平方生鲜超市 、西餐厅、快餐店、面包店、风味小吃街 本报告是严格保密的。新新区区大大盘盘开开发发模模型型一一适用范围：适用范围：1 1、激烈的市场竞争、激烈的市场竞争2 2、展示要有实在的亮点，

31、如强势的配套等、展示要有实在的亮点，如强势的配套等3 3、强势启动以超越竞争、强势启动以超越竞争南国奥园南国奥园l社区价值体现在社区强势配套上，采用配套先做，以配套社区价值体现在社区强势配套上，采用配套先做，以配套启动，形成强势展示。启动，形成强势展示。l巨资投入保证配套先行，其中仅体育设施投资达巨资投入保证配套先行，其中仅体育设施投资达1个亿个亿l在周边大盘强势竞争中，以品牌的运动社区附加高尔夫练在周边大盘强势竞争中，以品牌的运动社区附加高尔夫练习场，升级奥林匹克系列，同时复合强势教育配套习场，升级奥林匹克系列，同时复合强势教育配套。“资源资源+强势配套强势配套”模式：运动配套取胜的模式模式

32、：运动配套取胜的模式项目开发模式项目开发模式本报告是严格保密的。雅居乐位于番禺强势竞争圈，在诸多大盘强势竞争下，以度假强势配套拉动广州雅居乐广州雅居乐地址地址广州番禺南大路交通情况交通情况雅居乐花园直通华南快速干线，并拥有24小时社区大巴。20分钟车程即可到达南沙港。临近著名的香江野生动物园，长隆夜间动物园及广州新会展中心等。基本指标基本指标规划4800亩（300万公顷），首期800亩，容积率1.35。绿化覆盖率近50%,未来总居住人口达100000以上。2000年开始建设，2001年9月7日开盘，一期都是小高层，户型多样，有70，80，100，150平方米的，复式，单层都有。2004年卖了6

33、00余套别墅，1000多套洋房资源情况资源情况临近著名的香江野生动物园，长隆夜间动物园产品产品小高层，别墅价格（元价格（元/ /平米）平米）5500客户情况客户情况多在广州白领60%，市桥生意人20，度假20 物业配套物业配套较为完善的教育配套：幼儿园20所，小学10所，中学4所（加拿大国际英文幼儿园，复旦中学番禺实验小学）； 社区医院；内建1万平米人工湖恒温泳池4本报告是严格保密的。项目以休闲度假启动，极大地拉动区域外人流关注度，增强项目竞争力4巴厘岛度假型会所巴厘岛度假型会所建筑面积建筑面积2 2万平米万平米整体建筑风格选用亚热带岛屿度假酒店亚热带岛屿度假酒店的形式以超五星级标准建造超五星

34、级标准建造，包括标准网球场、羽毛球场、壁球馆、游泳馆等二十余项设施，更有独具特色的中、西美食餐厅、大型卡拉OK厅。做为超大盘的推出亮点，具有吸引人气重要作用标致性配套设施建筑标致性配套设施建筑巴厘岛度假型会所巴厘岛度假型会所类类型型配套配套运动运动2万平米超大型半山五星级会所山顶休闲公园三大园林游泳池，恒温游泳池5个国际标准网球场地中海SPA水疗中心3米宽缓跑径攀岩馆保龄球道、壁球馆、射箭馆、乒乓球馆休休闲，闲，商商业业1.5万平米人工湖5.6万平米购物中心400米商业步行街大型连锁超市、环球美食、名店坊中央广场湖滨咖啡馆、BLUES音乐吧、卡拉OK、西餐厅社区的配套投入社区的配套投入以顶级的

35、休闲，度假社区功能启动以顶级的休闲，度假社区功能启动本报告是严格保密的。雅居乐以休闲度假模式启动，后期向居住方向发展4上善若水雅湖居高尔夫练习场雅翠庭雅悦庭雅逸庭巴厘岛度假型会所巴厘岛度假型会所花巷御景峰灏湖居峰会02-3-102-1203-3-103-10-104-3-1304-11-2005-1-2305-3-2605-5-105-4-16上善.一期上善.二期花巷.一期花巷.二期雅翠庭雅翠庭雅悦庭雅悦庭雅逸庭雅逸庭御景峰灏湖居雅湖居上善若水花巷峰会户数70082187463多层+156别墅150432114占地面积(万平)53.314.71812.77.55.13.05容积率0.871.2

36、50.871.21.080.87本报告是严格保密的。番禺聚集了广州最重要的新型大盘，如星河湾，南国奥园番禺聚集了广州最重要的新型大盘，如星河湾，南国奥园战略战略 定位高端项目定位高端项目度假休闲居住社区度假休闲居住社区以完善、高档的配套打造高以完善、高档的配套打造高档居住社区的功能档居住社区的功能 激活战略激活战略顶级、大面积、多功能会所先行面世聚集人气顶级、大面积、多功能会所先行面世聚集人气机机 会：会：番禺是广州认知度很高的居住片区发展方向，是市区住宅需求外溢被消化的番禺是广州认知度很高的居住片区发展方向，是市区住宅需求外溢被消化的第一站；区域成熟，配套较为完善，交通便利，收入水平高第一站

37、；区域成熟，配套较为完善，交通便利，收入水平高成交客户构成：成交客户构成：2535岁左右的白领，广州市购买人员占岁左右的白领，广州市购买人员占7成左右，番禺成左右，番禺本地客户只占本地客户只占3成成雅居乐超越竞争的开发模式，由休闲度假启动向第一居所方向发展，强势配套拉动4本报告是严格保密的。新新区区大大盘盘开开发发模模型型一一适用范围：适用范围：1 1、项目规模大、项目规模大2 2、依托度假资源强势区域、依托度假资源强势区域3 3、开发商具有经营能力与实力、开发商具有经营能力与实力雅居乐雅居乐lGolf可以作为人造的强势资源依托，而且具有长期性，在可以作为人造的强势资源依托，而且具有长期性，在

38、此条件下开发的住宅主要以第二居所为主。此条件下开发的住宅主要以第二居所为主。l以以golf为主题的为主题的Resort中，配套设施的功能核心是运动及中，配套设施的功能核心是运动及商务休闲，相对第一居所的居住大盘而言，度假配套丰富。商务休闲，相对第一居所的居住大盘而言，度假配套丰富。l在在Resort前期社区规划中，必须考虑客户的演变规律，充前期社区规划中，必须考虑客户的演变规律，充分设置生活配套，充分考虑度假，居家组团之间的分布。分设置生活配套，充分考虑度假，居家组团之间的分布。“资源资源+度假体验度假体验”模式：特色体验的开发模式模式：特色体验的开发模式项目开发模式项目开发模式世联研究新区资

39、源大盘可归结为四种大开发模式资源+低价资源+产品资源+配套物质精神层次低差异点高无关的顾客需求有关的我们可能选择的发展方向我们可能选择的发展方向碧桂园凤凰城广州星河湾南国奥园雅居乐本报告是严格保密的。世联研究新区资源大盘可归结为两大开发方向资源+低价资源+产品资源+配套物质精神层次低差异点高无关的顾客需求有关的我们可能选择的发展方向我们可能选择的发展方向碧桂园凤凰城广州星河湾南国奥园雅居乐Q：以资源为主导的：以资源为主导的第一居所发展方向第一居所发展方向oror以体验为主导的展示全新生以体验为主导的展示全新生活理念的活理念的第二居所，第二居所，哪种模式是我们的最佳选择哪种模式是我们的最佳选择？

40、第二居所第二居所第一居所第一居所45 1030102030405竞争分析方向一。项目是否可以第一居所方向发展 ？市场竞争市场竞争/ /项目定位项目定位/ /项目方案项目方案/ /开发商目标开发商目标本报告严格保密。项目可考虑发展的第一居所的三种开发模式模式一：资源模式一：资源+ +低低价开发模式价开发模式结合市场竞争与项目特点判断结合市场竞争与项目特点判断项目开发模式项目开发模式模式二：资源模式二：资源+ +产产品开发模式品开发模式模式三：资源模式三：资源+ +配配套开发模式套开发模式AQ1：项目能否采取模式一进行开发？未来资源型大盘竞争激烈，分布较为集中山水佳苑山水佳苑西飞翡翠山城西飞翡翠山

41、城珠江东岸珠江东岸半岛一号半岛一号东方新城东方新城振业城振业城棕榈岛棕榈岛星河项目星河项目碧桂园碧桂园惠惠淡淡大大道道富可达国际新城富可达国际新城人人民民路路凤田水库地块凤田水库地块熊猫国际熊猫国际天安中国地块天安中国地块东部项目东部项目48 1资源型大盘竞争项目中半岛一号、碧桂园以第一模式进行开发楼盘楼盘占地占地( () )总建面总建面( () )容积率容积率物业类型物业类型资源资源配套配套分期情分期情况况项目进程项目进程凤田水库南面地块占地约77万-低密度水库、山景-翡翠山城-117万-山景资源酒店-熊猫国际68万约100万1.3独立别墅/联排别墅/多层/小高层原生湖景学校商业分四期开发后

42、续有80多万供应,二期下半年推出珠江东岸占地61万约120万总体2.0一期0.56别墅水体-预计分四期开发一期年底推出星河地块106万约200万2中低密度湖景、山景半岛一号约200万总建11万一期0.89二期1.24别墅洋房小高层体育公园河景资源临时幼教中心/学校预计分5-8期开发二期7月份出小高层价格振业地块占地61万-中低密度别墅洋房小高层山景、湖体-一期预计9月出价格富可达国际新城占地63万约40万0.6中低密度湖景资源学校/酒店/商业-碧桂园占地200万首期114万-中低密度别墅/多层/小高层山景资源酒店分两期开发4.13奠基,一期年底推出山水佳苑占地15万38万2.6别墅/小高层/高

43、层6500亩森林公园幼儿园/商业预计分三期开发-东部项目占地61万91万1.5-山体水景学校/商业-本报告是严格保密的。典型案例1：半岛一号以“200万平米珠三角第一大盘”姿态进入惠阳市场，是陌生市场的先行者主题概念及核心卖点：主题概念及核心卖点：p大盘指标总建面200万，容积率0.88；p资源及配套100万平米体育公园、西邻著名的棕榈岛27洞高尔夫球场及别墅区p定位策略资源配套+低价策略n项目介绍：项目介绍：200200万平方米，号称珠三角第万平方米，号称珠三角第一大盘；一期占地面积一大盘；一期占地面积1414万，建筑面积万，建筑面积1313万万 ，总户数，总户数932932户，容积率户，容

44、积率0.880.88n项目销售：项目销售：第一批第一批6666套别墅于套别墅于0606年年5 5月推月推出，当天售完，联排均价出，当天售完，联排均价45004500元，叠加均元，叠加均价价40004000元，第二批包括联排别墅、叠加别元，第二批包括联排别墅、叠加别墅、多层平面等户型墅、多层平面等户型n项目卖点：项目卖点：投资价值、西班牙园林风格、投资价值、西班牙园林风格、体育公园、项目区位、项目规模体育公园、项目区位、项目规模时时 间间 轴轴2006.5.282006.5.28别墅发售别墅发售销销 售售 率率营销活动营销活动营销节点营销节点n低调选房，除户外广告牌外，无其他针对性宣传20062

45、006年年9 9月底月底第二批房号第二批房号多层发售多层发售n常规性选房活动，无任何针对性宣传2006.6.182006.6.18典型案例：半岛一号持续采用低价策略拉动深圳投资客户，启动陌生市场20072007年年4 4月月20072007年下半年年下半年一期一期第二期普罗第二期普罗旺斯旺斯半岛一号以4500元/平米TOHO低价模式强势入市，市场快速消化速度快项目名称项目名称销售产品销售产品销售价格销售价格推售时间推售时间尚城世家尚城世家小高层小高层34002006-7-1丽江花园丽江花园小高层小高层326006年11月半岛一号半岛一号联排联排联排4500，叠加400006年5月多层多层330

46、006年7月东方新城东方新城独栋独栋900006年7月联排联排6000洋房洋房3500熊猫国际熊猫国际洋房洋房360006年7月小高层小高层4200菩提园菩提园高层3100元06年9月君豪公寓君豪公寓小高层3100（带装修）叠拼叠拼4000-4000-联排联排4500450042004200半岛别墅与市场小高层价格对比半岛别墅与市场小高层价格对比半岛半岛1 1号别墅号别墅“ “半岛半岛1 1号号” ” -在近在近1010个月的客户积累期，个月的客户积累期，开盘开盘5050天第一批约天第一批约250250套售馨套售馨 熊猫国际小高层熊猫国际小高层项目名称项目名称销售产品销售产品推售时间推售时间销

47、售价格销售价格销售状况销售状况尚城世家尚城世家小高层小高层2006-7-13400销售销售8585丽江花园丽江花园小高层小高层06年11月3260开盘约销售开盘约销售63%63%半岛一号半岛一号联排联排06年5月联排4500，叠加4000一天售罄一天售罄多层多层06年7月3300发售当天销售率发售当天销售率70%70%，2 2周周售罄售罄东方新城东方新城独栋独栋06年7月9000预定预定9 9套套联排联排6000预定预定1414套套洋房洋房3500预定约预定约2020套套熊猫国际熊猫国际洋房洋房06年7月3600一天售罄一天售罄小高层小高层4200发售当天销售率发售当天销售率位置位置: :惠阳

48、三和经济技术开发区惠淡大道旁占地：占地：200万平米建面建面: : 1179000平米容积率容积率：0.6资源：资源：水景/山景资源预计价格预计价格：别墅预计4400元/平米配套：配套：五星级酒店、会所碧桂园创始人杨国强这样定义碧桂园：“大规大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。 典型案例2：碧桂园沿袭碧桂园低价开发的模式理念本报告是严格保密的。项目秉承碧桂园集团的开发理念，利用资源和低价占据市场，别墅价格低过豪华洋房，高端市场平民化消费广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖碧桂园研发中心陶先生目前广州郊区多数别墅置业者基本上

49、看重的是低价格，很多都是小老板与城市白领，对别墅的认知度和理解不深“白领也可住别墅”“你的一生因70万而改变”“平过自己起屋”231本项目采取 “资源+低价”的开发模式1，难以达到高利润的开发目标模式一模式一KPIKPI低价路线难以取得高利润，与开发商目标不符大规模占地，便于打造低成本大规模占地，便于打造低成本规模规模优势优势具备良好自然资源条件具备良好自然资源条件进入性良好，对外交通便捷进入性良好，对外交通便捷4拿地成本低，产品价格低拿地成本低，产品价格低21项目规模较大项目规模较大本项目采取开发模式本项目采取开发模式1 1问题问题项目资源较优但不稀缺项目资源较优但不稀缺3项目进入性较差，对

50、外交通联系项目进入性较差，对外交通联系弱弱世联研究新区资源大盘可归结为四种大开发模式开发模式1：资源+低价开发模式2：资源+产品开发模式3：资源+配套物质精神层次低差异点高无关的顾客需求有关的我们可能选择的发展方向我们可能选择的发展方向碧桂园凤凰城广州星河湾雅居乐观澜高尔夫Q1：不建议采用不建议采用模式模式1 ，转向，转向模式模式2本报告严格保密。项目可考虑发展的第一居所的三种开发模式模式一：资源模式一：资源+ +低低价开发模式价开发模式结合市场竞争与项目特点判断结合市场竞争与项目特点判断项目开发模式项目开发模式模式二：资源模式二：资源+ +产产品开发模式品开发模式模式三：资源模式三：资源+

51、+配配套开发模式套开发模式BQ2：项目能否采取模式二进行开发？57 1资源型大盘竞争项目中熊猫国际、山水佳苑、珠江东岸以模式二进行开发楼盘楼盘占地占地( () )总建面总建面( () )容积率容积率物业类型物业类型资源资源配套配套分期情分期情况况项目进程项目进程凤田水库南面地块占地约77万-低密度水库、山景-翡翠山城-117万-山景资源酒店-熊猫国际68万约100万1.3独立别墅/联排别墅/多层/小高层原生湖景学校商业分四期开发后续有80多万供应,二期下半年推出珠江东岸占地61万约120万总体2.0一期0.56别墅水体-预计分四期开发一期年底推出星河地块106万约200万2中低密度湖景、山景半

52、岛一号约200万总建11万一期0.89二期1.24别墅洋房小高层体育公园河景资源临时幼教中心/学校预计分5-8期开发二期7月份出小高层价格振业地块占地61万-中低密度别墅洋房小高层山景、湖体-一期预计9月出价格富可达国际新城占地63万约40万0.6中低密度湖景资源学校/酒店/商业-碧桂园占地200万首期114万-中低密度别墅/多层/小高层山景资源酒店分两期开发4.13奠基,一期年底推出山水佳苑占地15万38万2.6别墅/小高层/高层6500亩森林公园幼儿园/商业预计分三期开发-东部项目占地61万91万1.5-山体水景学校/商业-n项目介绍：项目介绍：项目总占地项目总占地8383万平米，总建面万

53、平米，总建面110110万平米，已开万平米，已开1515万平米，项目以小高层为主万平米，项目以小高层为主n销售状况：销售状况：一期一期20042004年年1 1月月1 1日销售，实现均日销售，实现均价价25002500元，二期元，二期20052005年年8 8月销售，实现均价月销售，实现均价28002800元，三期洋房均价元，三期洋房均价36003600，小高层均价，小高层均价42004200n项目卖点：项目卖点：地段优势与前景、规模、品牌地段优势与前景、规模、品牌典型案例3：熊猫国际拥有11万平米天然湖体资源，后期将依托强势资源建立高端形象主题概念及核心卖点：主题概念及核心卖点：p主题定位主

54、题定位“大亚湾国际住区”p后期供应后期供应总建面110万，容积率1.3，后续95万供应量p景观及配套景观及配套16万平米天然湖景；p后期建筑产品后期建筑产品包括大量别墅产品、洋房小高层及中高层，公寓典型案例4：山水佳苑拥有天然森林公园资源，丰富山体景观及水景资源将形成项目强势支撑本项目亚公顶公园淡水老城区新桥片区项目所在区域项目总指标占地面积142940m2容积率2.6总建筑面积371650m2其中:住宅346650m2 幼儿园3000m2 商业16000m2 网球场3000m2 篮球场1000m2 游泳池2000m2项目基本资料项目基本资料所处片区：大亚湾项目指标：占地面积613228平米，

55、建筑面积1058679万平米，容积率2产品类型：双拼别墅、联排别墅（别墅面积180-320 ）、高层公寓 配套：高级会所、游泳池、幼儿园、网球场等一期基本经济指标一期基本经济指标占地面积177876.57平米，建筑面积125696万平米，容积率0.56产品类型：纯别墅社区，其中双拼100套，联排272套，街墅57套预计07年9月推出珠江东岸珠江东岸典型案例5：珠江东岸依托水资源，建设高端类豪宅社区本报告是严格保密的。建筑形态建筑形态 项目名称项目名称价价 格格0606年价格年价格0707年价格年价格小高层小高层高层高层东方新城东方新城33003300元元_ _丽江花园丽江花园33003300元

56、元38003800元元隆基隆基. .天地广天地广场场33003300元元尚城世家尚城世家33003300元元37003700元元金碧雅苑金碧雅苑27002700元元32003200元元菩提园菩提园31003100元元33003300元元熊猫国际熊猫国际32003200元元36003600元元峰景湾峰景湾28002800元元32003200元元君豪公寓君豪公寓28002800元元33003300元元公寓公寓棕榈泉棕榈泉90009000元元1100011000元元东方国际东方国际35003500元元多层多层/ /洋洋房房半岛一号半岛一号32003200元元预计预计38003800元元熊猫国际熊猫国

57、际38003800元元丽江花园丽江花园45004500THTH、别墅、别墅东方新城东方新城双拼双拼60006000元；独栋元；独栋90009000元元别墅别墅1200012000元元半岛一号半岛一号叠拼叠拼45004500元元;TH5500;TH5500元元预计预计80008000元元棕榈岛棕榈岛1600016000元元1900019000元元熊猫国际熊猫国际预计预计1100011000元元联排等类别墅项目成为市场高价的主要支撑物业类型，形成市场价格的标杆本报告是严格保密的。别墅产品面积区间以220-250平米为主力户型面积区间项目名称项目名称产品及面积区间产品及面积区间分产品均价分产品均价半

58、岛一号洋房：3房120135 ；4房180200 ；叠拼：190210 ；TH:210-258 洋房3200元；叠拼4500元TH：5500元东方新城联排：228288 ；独栋：323528 洋房3300元；联排6000元独栋9000元棕榈岛独栋：285304 ；公寓104180 公寓9000元；独16000元熊猫国际洋房：房126130 ；房148155 独栋：- 联排：- 预计元本报告是严格保密的。大面积户型面积区间箱体较小，120-130的三房，及140-160的四房是市场主力户型区间40608090100130140150160170120110180200220250以上以上半岛半岛

59、一号一号东方东方新城新城棕榈棕榈岛岛尚城尚城世家世家熊猫熊猫国际国际二房三房四房五房85125150170本报告是严格保密的。类别墅产品以联排、叠拼产品为主，创新较弱，产品以中空客厅为主要创新点入户花园面积较小，使入户花园面积较小，使用性不佳用性不佳车位进深与面宽比不合车位进深与面宽比不合理，使用率较低理，使用率较低主卧观景阳台面宽不合理，主卧观景阳台面宽不合理，舒适感不强。舒适感不强。案例：半岛案例：半岛1 1号号项目名称项目名称户型（面积区间户型（面积区间, ,层高、创新设计等）层高、创新设计等）半岛一号入户花园、地下室、入户花园、露台东方新城入户花园、地下室、露台棕榈岛入户花园、地下室、

60、露台熊猫国际露台、地下室、入户花园、中庭院熊猫国际大二期主推别墅产品，产品富于创新，引领惠阳市场联排联排地下室地下室超值赠送超值赠送后院后院前庭前庭中庭中庭屋顶露台屋顶露台露台露台 露台露台 露台露台 露台露台 本报告是严格保密的。珠江东岸项目首期以类别墅产品入市，引入惠城区成熟别墅产品户型，建立产品高端形象“深圳东 . 世界观. 纯粹别墅镇”21本项目采取开发模式本项目采取开发模式2 2契合度契合度产品创新较难突破市场竞争，此模式风险较大项目具备较好资源条件，但资源项目具备较好资源条件，但资源相比熊猫湖景、相比山水佳苑山相比熊猫湖景、相比山水佳苑山景资源不稀缺景资源不稀缺项目所在区域市场目前