基业物业公司管理体系职能分配的探讨

1、物业公司职能分配管理手册（讨论稿2014.6.17）一、保障模块体系1.1 行政综管部职责：负责公司各项行政管理工作；负责公司办公管理工作；负责公司安全管理工作；接受委托代办党、团、工会等组织活动；负责公司后勤服务管理工作；负责按相关规定发放劳保用品；完成上级安排的其它工作。1.2 人办资源部职责：负责公司的人员招聘、入职试用、转正、晋升、降级、调薪和调配、辞（离）职等管理工作；负责公司员工的考勤与社会保险、商业保险、工资和福利的管理工作；负责处理公司的劳资关系和劳动合同的管理工作；根据国家人事方针政策，制定劳动人事劳动保护、福利待遇等各项规章制度；负责处理公司员工的各项投诉处理；负责组织公司

2、员工的绩效考核及奖罚的管理工作；负责公司企业文化建设、公司广告宣传、员工企业文化活动等公司宣传工作；完成上级安排的其它任务。1.3 财务部职责：负责公司财务管理；负责公司会计核算；负责公司纳税管理；负责公司合同管理；负责公司统计、审计等工作；负责项目部核算员业务管理；完成上级安排的其它工作。二、业务模块体系122.1 运营管理部职责：负责公司服务体系建设；负责项目前期物业管理（前期顾问咨询类、案场管理类、前期管理方案拟定、费用测算、开办对接、项目人员架构组建等）工作；负责外部单位协调管理工作；负责业主会/业主委员会重大事件协调处理；负责项目部日常管理监督工作（年度月度工作计划、资金计划、日常服

3、务质量、维修资金和应急解危专项资金、数据统计、项目部考核、合同管理等）；负责公司供方库资源建立和阶段性复核调整；负责经营管理统筹工作；负责项目部宣传管理（含社区文化）工作；负责业务咨询管理工作；负责组织项目部开展达标创优工作；完成上级安排的其它工作。2.2 品质监察部职责：负责公司ISO综合管理体系的策划、培训、建立、推进工作，根据体系运行中存在的问题，指导、协助当事责任部门制定纠正/预防措施，促进体系的持续改进。协助管理者代表组织每年的管理评审、内审和体系认证等工作；负责组织项目部服务质量检查，确保公司多级体系控制的落实，协助总经理监督公司各项规章制度的执行情况；负责客户重大投诉处理；负责建

4、立各项管理模板；负责各项目部管理达标创优工作内部管理；负责顾问公司（如有）选聘、监控工作；负责组织公司新员工的入职培训、在岗培训、专业培训；负责标志管理工作；完成上级安排的其它工作。2.3 市场拓展部（可综合业务量，并入运营管理部）负责物业服务市场体系建立，包括拓展信息收集、反馈等工作；负责制定长期市场拓展计划和新项目市场拓展工作；负责组织标书的编制与内部答辩；负责方案报送及招投标项目投标与答辩；负责新项目信息的整理分类和保密工作；完成上级安排的其它工作。2.4 工程管理部职责：参与拟接管物业项目的规划、设计和施工管理，提供物业管理方面的技术支持；负责指导项目接管验收工作；负责对项目客户装修申

5、请和审批，组织装修监管和验收工作的日常监管；负责对涉及工程项目供方的评价和选择，协助建立公司供方资源库；负责组织各项目日常设备的管理(运行、维修、保养等)，负责对各项目设备的选型、检查、报废工作，组织对项目设备设施的更新改造；组织房屋完损等级的评定工作；负责与物业有关的工程档案的管理工作；负责各类检测设备的管理和年检工作；参与和工程相关的突发事件的处置工作；负责项目维修部所需的易燃、易爆、腐蚀性等危险化学品的采购、验收；负责本部门大型设备的保管工作；负责各项数据收集、统计工作；垃圾节能降耗管理工作；本部门的日常培训和考核工作；完成上级安排的其它工作。三、 基础服务模块体系各项目管理服务中心12

6、33.1 客户服务部职责：参与新接物业的接管验收工作；负责客户入住、报修、投诉、求助、回访工作的组织和接待处理工作；负责有偿及多种服务的组织工作；负责楼宇巡查、空置房管理工作；负责客户邮件、报刊发放及物品代管工作；负责收费工作；-负责各项数据统计工作（服务及时率、满意率等）；负责组织社区文化活动；负责项目资料整理（客户档案、装修档案、其他项目管理所需档案等）；负责本项目的后勤管理工作；负责本部门的日常培训；负责本部门的考核工作；对部门涉及相关方施加影响，达到公司环境、职业健康安全要求；对楼内客户施加环境方面的影响；负责项目公共房间钥匙的管理工作；完成上级安排的其它工作。3.2 工程维修部职责：

7、负责建筑物共用部位、共用设备设施的日常维修、维护工作；负责各种机电设备的运行管理工作；负责客户室内的维修工作；负责水、电、气、冷、暖的供应管理工作；负责各项数据收集、统计工作；负责本部门的日常培训；负责本部门的考核工作；负责水、电、气消耗的控制，费用统计分析及节约能源工作推行；对设备设施外包方的监督、管理和影响；负责油漆等化学品的保存及管理；完成上级安排的其它工作。3.3 公共秩序部职责：负责项目内24小时的秩序维护服务；负责人员、物品、车辆出入管理；负责项目范围内交通及停车管理；参与装修管理工作；参与应急事件处置；负责消防管理工作；负责安防警用器械、消防器材的管理工作；负责项目消防、治安中控

8、室的管理工作；负责本部门的日常培训；负责本部门的考核工作；完成上级安排的其它工作。3.4 环境管理部职责：负责项目公共环境和公共设施的清洁、以及垃圾分类、回收、清运工作；负责项目公共区域的卫生消杀工作；负责为客户提供各种有偿保洁服务和家政服务工作；负责项目内草坪、树木、植物、绿植的日常养护工作；负责项目内绿化环境的布置；负责保洁和绿化设备工具的维修、保养和保管工作；负责本部门的日常培训；负责本部门的考核工作；负责选择有资质的环境检测单位，开展环境检测活动；负责选择有资质的废弃物处理商（生活垃圾、危险废弃物等），开展废弃物处理活动；完成上级安排的其它工作。备注：各部门各岗位的详细职责和权限，详见各部门及项目各部门的运作手册中的岗位职责的对应说明。四、员工组织体系12344.1 职代会代表员工监督各级行政领导、管理人员认真贯彻执行国家和上