某项目运营思路案(初稿)microsoft office word 文档

1、桂林某县*项目商业运营操作思路某县*（暂定名）项目商业运营思路（初稿）第一部分 前言一、 项目运营背景项目所处中国旅游名城桂林某县县城区域位置，支撑项目母体的旅游人口、本地消费市场、商业容量、地产开发现状等综合条件；可见该项目的立项既存在可预见的市场需求也存在可预见的市场风险；因此，商业运营模式、文化运营模式、地产开发模式的创新在项目推广与永续化经营中凸显重要。据此，建议从下列背景角度运营*项目： 1、在无法复制的地理位置上，强调项目所代表的“中国旅游名县”、“漓江世界文化遗产”的品质；大胆运用创新思维，使*项目代表中国旅游名县、某县与世界非物质文化遗产、漓江的沉积体和代表作。2、从

2、城市经营商角度，项目要符合城市运营规划并将项目定位为城市功能区域划分中的城市旅游新商圈，造就“*”先声夺人的大势，然后将本项目放在城市运营的大背景下，大手笔整合旅游、休闲、餐饮、娱乐等社会资源，提升*项目的商业形象，借以提升商业价值。 3、商业策划进行大手笔创新，运用我们丰富的商业房地产经验，在项目地块策划广西旅游商业地产最具创意的大型复合型旅游商业地产，采用复合型旅游商业地产的特定模式解决商业运营管理问题。 4、运用泛地产理论精髓，将旅游产业、商业零售业、房地产业有效嫁接，我们构思将“*”项目打造成成功的复合型旅游商业地产项目，将旅游商业地产中的“购物、休闲、美食、娱乐、

3、住宿、民俗文化”融入整个项目，利用功能布局合理搭配，不使项目产生“优”、“劣”的投资或经营的错觉；以提升价值，吸引经营商，笼住投资者。 5、我公司从项目招商进驻某县以来后均以“城市运营者的”角色参与协助政府对城市定位、新区开发、城市配套、增加就业、增加税收的等城市基础设施建设工作。二、项目运营目标1、通过一系列的运营工作进一步巩固提升某县旅游名县的地位，通过一系列的推广运营工作培养区域内消费者的定式消费行为；2、形成规范化的管理工作流程，减少实际运营成本；3、有效的提升项目的商业价值，实现项目产品的利益最大化；4、通过一系列的运营工作，逐步重新定位和优化项目的业态商家，提升项目的品牌

4、形象。三、*项目的各项指标（参照最终的指标）四、*项目运营概述和运营范畴1、商业运营概述商业运营简而言之是整个商业体量（城市综合体、商业街、商场等等）的运作和经营管理（服务），运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。为使*项目在商业和旅游业内树立行业品牌，为集团公司在城市运营领域和商业地产领域打下坚实的基础，更好的服务驻场商户、游客和市民，特制定本商业运营思路。2、商业运营工作范畴1）制度管理：制定商场日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。2）财务预算：参与商业的整体的运营成本费用，拟定店铺整体租金收取及租金预算。3）决策建议工作：分析各项工作任务及商户的经营状况，对运营中出

5、现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。4）协调工作：协调各部门之间的关系，协调商户关系。5）商户管理：制定管理相关规定及程序，协助商户办理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度。6）监管工作：监管各商铺运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程。7）客服工作：巡视商铺经营状况，若有顾客投诉，及时解决问题及投诉，保持商业体之信誉及形象。8）促销工作：配合制定全年促销计划，执行各项促销活动，配合促销布置，参与讨论促销活动之推广计划及实施。9）培训工作：对现场管理人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，对店铺销售人

6、员进行基础培训，如顾客服务技巧，商品信息，安全意识等。10）培养员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。第二部分 商业运营组织机构、人员编制、岗位职责一、项目商业运营组织架构因为项目大部分商业物业现阶段均属于我司长期持有，建成后将通过长期持续的运营操作达到“旺场”目的，从而大幅度提升商业价值实现长期丰厚的收益，所以现阶段建议成立在桂林人和公司领导下的“商业运营中心”，后续可考虑成立在集团公司下的“人和商业运营公司”，现阶段商业运营中心组织结构如下：公司行政人事部公司财务部公司工程技术部商业运营中心招 商 部商 管物业公司客服部招 商商业策划部部保洁部保安部客服部中心

7、客服招商1组外联组策划组招商1组商场客服行政办公收费组工程部说明：1、本架构图不含商业运营中心上级公司指定的分管领导或部门； 2、本架构图不含建设开发阶段招商部架构，建设开发完成后部分人员转为运营中心人员。二、商业运营中心人员编制一）岗位编制及薪资情况（表一）部门岗位名称岗位细分数量（人）岗位职责薪资标准费用（元）运营负责人总监1全面负责*项目运营工作。1000010000副总监1全面协助总监工作70007000商业策划经理1全面负责商业促销、活动等工作40004000外联1协调城管、工商、税务等工作35003500商业策划文案/设计2广告表现、美工、制作。25005000策划1活动方案策划、

8、执行。25002500招商部招商经理1负责招商全面工作，主力店招商。40004000招商专员2负责开业后品牌店二次招商。25005000客服部客户经理1负责客服部全面工作。35003500商场服务台3商场内部客服总台，两班倒工作制。18005400客服中心1运营中心办公室客服，服务商家，文员18001800物业公司客服人员1物业服务客服人员18001800保安经理1全面负责*项目保安工作。30003000保安员单层保安18楼层巡防，楼层消防员，三班倒工作制180023400停车场保安11停车场地管理，停车收费工作。三班倒制150016500消防监控室3安防系统终端视频监控，三班倒制。18005

9、400工程经理1全面负责商场物业工程工作40004000工程师水电工程师2项目水电维修，设备维护，小工程量施工。25005000装饰工程师1商家装修工作审核，指导，小工程量施工。25002500保洁主管1项目保洁工作负责人。25002500保洁员办公室保洁1负责运营中心办公室保洁工作。15001500商业保洁8商场楼层保洁。18009000合计17岗位62123800说明：1、本表所列的为运营中心人员配置基本岗位和薪资标准。 2、所列薪资不包含需要给员工缴纳的“五险一金”的费用，不包含年度薪资涨幅度。 3、如商业物业服务打包给物业公司来做（表一红色部分），我开发公司投入费用相对较小。二）相关服

10、装、工具、设备费用等其他费用（表二）项目用途数量单价（元）小计（元）备注服装运营中心所有员工统一工服，含冬夏。约130套约30039000保洁工具保洁员使用，需持续购买。批量5000对讲机办公室、保安使用。约30约60030000办公桌椅主管以上人员使用。约15套约80012000文件柜各办公室一组约10组约8008000电话主管岗位，客服岗位，办公室，监控室等约10部空调办公室使用，每间一台约8台约350028000商演舞台约120，背景桁架，出租使用1套40000气拱门18m跨度，可出租使用5个约8004000商演音响商业活动使用，大功率线阵，可出租使用。1套30000商用展蓬促销使用，出

11、租使用，若干70010000电脑经理及需求岗位使用。10台300030000打印机各部门打印文件使用3台300015000合计251000说明：本表为预估需要投入的费用。三、商业运营中心（岗位）工作职责描述（一）招商部部门职责1、制定招商政策及策略，并根据招商情况及时调整；2、收集、整理品牌、商家资料，建立储备商源库，并及时更新；3、做好市场调研，及时掌握竞争对手、重要商家和相关行业的信息，并向上级反馈；4、招商项目的宣传推介，组织、策划和实施各类招商活动； 5、招商计划的具体实施；6、配合项目整体运营，完成清退商铺的调整、补充招商； 7、协助负责已租赁商户应缴款的催缴工作；8、负责项目公共区

12、域及建筑物附添广告位的招商；9、招商过程的监控、评估；10、运营风险监控及应对措施；11、协助进行本部门员工的业务指导、培训、考核工作； 12、每月月底报告下月工作计划及执行方案、部门费用预算、部门办公用品采购计划。（二）商业策划部部门职责 1、制定年度营销计划、广告、公关策略、品牌战略，并根据市场竞争情况拟定具体实施方案；2、根据公司整体策划安排，贯彻执行各项营销方案；3、项目形象展示、策划推广、促销策略及广告创意；4、企业品牌塑造及宣传；5、外联政府及相关部门的公共关系协调；6、各类大型庆典活动或促销活动策划、组织和执行，在各类大型活动中做好统筹协调，确保各部门协作完成公司计划；7、做好市

13、场调研，及时掌握竞争对手和相关行业信息，并向上级反馈；8、负责项目内外形象设计、包装，户外广告牌及场内导视系统设计、制作、安装；9、dm促销海报等等宣传资料编写、设计、印制、派发；10、按照公司经营理念的要求，负责对外宣传文字的编撰和整理；11、企业文化建设，部门员工活动的策划和组织；12、项目重大事件的图片拍摄与影响资料记录留存工作；13、宣传策划活动的信息反馈，效果评估及改进方案；14、协助进行本部门员工的业务指导、培训、考核工作；15、每月月底报告下月工作计划及执行方案、部门费用预算、部门办公用品采购计划；（三）客服部部门职责1、商户、商管、物业等部门之间工作的协调工作；2、建立投诉反馈

14、机制、及时有效处理好商户、顾客的投诉及意见；3、建立健全商业沟通机制，及时反馈商户意见和建议，做好项目与商户沟通的桥梁；4、负责公共区域统一促销经营场地的设置、联系工作，充分发挥场地的价值，有计划的组织商家促销，维护、管理促销经营秩序；5、与政府部门、合作单位等保持良好关系，树立企业良好的社会形象；6、做好会员的招募、管理，主力商户的关系维护；7、）协助处理重大突发、应急事件；8、商户档案的管理；9、对服务质量监控； 10、协助进行本部门员工的业务指导、培训、考核工作；11、每月月底报告下月工作计划及执行方案、部门费用预算、部门办公用品采购计划。（四）物业公司职责 1、按照政府、相关法律法规、

15、行业和公司的规定进行物业服务，保证设备正常运行和业主（租户）的满意； 2、根据公司规定和客户（业主和业委会）的合理意见与要求，制定具体的管理服务措施； 3、维护房屋和配套设施的完好，定期安排维保工作； 4、对进入我项目的人员车辆实行有效的引导和管理； 5、配合公安机关、消防管理部门进行日常治安工作和消防检查工作； 6、负责协组业委会工作，做好与辖区政府、街道办事处的工作对接； 7、按约定向住户（商户）收取物业服务费，公共水电费、公共维修基金等费用； 8、开展物业服务工作培训和宣传，共同创造良好的商业环境和住宅环境； 9、认真热情接待业主（商户）的建议和投诉，并做好相关记录，及时跟踪处理。物业负

16、责人岗位职责1、全面主持公司的日常行政和管理活动；2、组织工作，对公司中层管理以下人员有任免建议权；3、定期或不定期的召开分管部门会议，听取分管部门的工作汇报，及时解决工作中出现的问题和矛盾；4、检查、督导、催办各部门的工作；5、负责公司法务及外联工作；6、全面主抓公司日常各项工作，统筹协调处理各部门存在的问题；7、负责组织制定分管部门的管理考核标准；8、协助总经理接待重要客人及处理重大公关事务。保安部经理岗位职责1、 负责保安部的日常管理及计划的编制工作，对公司安全管理的全过程进行检查和监督；2、教育保安人员自觉遵守国家的法律、法规，认真执行公司各项管理规章制度；3、负责召集和组织保安部的办

17、公会议，研究决策，处理本部门职权内的各项工作；4、负责编制保安部的年度计划，拟订年度保安员培训计划；5、教育和培养保安人员熟悉和掌握小区治安、消防、服务等方面的工作特点和规律，不断增强安保工作的针对性和有效性；6、对保安部的全面工作管理，负责保安员的招聘、录用、考核和奖惩，对保安人员的录用及辞退有建议权；7、率先垂范做好本职工作，对保安员表现的好坏，有权进行表扬和批评，并对全班的工作负完全责任；8、监督检查对公司各项管理制度、有关法规、政策标准的执行情况，负责协调有关职能部门，公安机关之间的关系；9、及时组织保安人员完成各项临时警戒警备任务；10、完成公司领导交办的其他工作。工程部岗位职责1、

18、负责工程部水电方面的管理工作；2、负责管理区域内设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实；3、履行物业公司签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标；4、确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态；5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查；7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质；8、负责组织对集团公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作；9、负责组织技术文件盒设备档案的接管、建立和管理工作；

19、10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪和检查；11、完成领导交办的其他工作及协助集团工程技术部工作。保洁部主管岗位职责1、熟知商业体（小区绿化）布局和区域养护状况；2、负责商业体（小区绿化）的环境卫生清洁保洁服务、绿化管理服务；3、根据作业频率，负责绿化，景观护理的日检工作，并做好记录；4、负责制定保洁员的值班工作表，安排好日常保洁员的各项工作；5、分配好各个保洁员对小区内公共区域的环境卫生、绿化管理工作；6、负责指导保洁员的日常工作；7、对保洁员的服务质量进行定期或不定期的检查；8、定期组织保洁员进行业务知识学习和专业技术的培训；9、负责上

20、级部门交办及下达的各项工作任务。第三部分 商业运营管理制度如何制定有效的、可实行的商业运营管理制度，通过管理制度达到对商户经营状况的了解，对商户管理监督，保障商户安心经营，保障商业体的安全运营。完善的招商政策对后续运营起着非常重要的作用从招商政策到租赁合同、商场运营公约等多个方面约定每天开业经营时间每天关门歇业时间，经营时间严禁关门停业，商场装修规定，文明经营禁止销售假冒伪劣产品。一、商业体主要管理制度【1】商业经营协议【2】消防安全责任书【3】*项目装修须知【4】装修消防安全责任书【5】商场客服巡查制度【6】办公室行政管理制度（参照公司，行政部提供）【7】商业运营中心考勤制度（参照公司，行政

21、部提供）【8】会议培训制度（参照公司，行政部提供）【9】消防安全管理制度【10】保安员安全巡场制度【11】*项目配套设施设备维保制度【12】财务管理制度（参照公司，按照财务管理制度执行）【13】卸货平台管理办法【14】停车场管理办法【15】商户撤场管理办法【16】租金催缴办法【17】突发事件应急管理办法二、相关制度（办法）的拟定消防安全责任书为贯彻中华人民共和国消防法，实行“预防为主，防消结合”的消防方针，防止火灾发生，减少火灾损失，保障*项目的正常生活秩序及人员、财产的安全，特制订本消防安全责任书，望各位业主（包括物业使用人）共同遵守。一、本项目的消防安全由*物业服务有限公司负责协调，本公司

22、全体人员都是义务消防员，主要负责公共区域的消防安全管理工作。二、根据“谁主管、谁负责”的消防责任界定原则，实行防火责任制，商户（业主）担任单户房产防火责任人，业主购买所有）的属项目范围内的消防安全保障由业主负责。三、防火责任人的义务1、积极配合和参加*物业服务公司组织的消防安全防范活动，提高消防安全意识做好消防宣传工作。2、不在房屋/铺位或车辆内贮藏、保存易燃易爆物品。3、不违规使用电器、不违规使用罐装液化气、管道燃气，不超容量用电，注意建筑物内烟头、燃烧物余烬是否熄灭。4、教育和培养工作人员，特别是亲属小孩学习消防逃生技能、会报警、不玩火和不燃放烟花爆竹。5、遵守装修施工中关于消防安全管理的

23、规定和工程施工安全技术规范。6、其它作为本项目主所应承担的消防责任义务。四、有下列情形之一的，物业服务公司有权制止和责令暂时停工或停业：1. 不履行防火义务的；2. 占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的，在通道上停放车辆和堆放物品的；3.拆除或损坏安全疏散指示、应急照明设施或其他消防安全标识的；4. 乱拉、乱接电线，乱设广告牌，不按规定配置灭火器的；5擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的；6.未办理申报手续即进行室内装修的，装修所用材料不符合防火要求及未进行防火处理的；7. 未办理申报审批手续即进行动火作业的；8.烧焊、用火、用电作业时，防火安全措施不落实的；9.不按消防管理人员发给的火险隐

24、患整改通知书内容要求进行整改的；10.用刁难、辱骂或暴力等手段妨碍消防管理人员工作的。五、本消防安全责任书一式两份，业主执壹分，物业服务公司执壹份。公共区域防火责任人: 商户防火责任人：*物业服务有限公司 业主（经营户）： 栋 房/铺电 话: _电 话: _日 期: _日 期: _*装修须知一、提交材料1.1 提交经审核确认的装修情况说明表、装修审核表等；1.2 提交设计、装修施工单位营业执照、资质证书等复印件（需加盖公章）；1.3 提供装修施工人员身份证、专业操作证书等相关证件的复印件；1.4 提交其它相关资料等。上述资料由租赁方提交给商业运营中心客服部。二、装修设计要求1用电1.1 所有计

25、划使用三相电的租赁户，须在正式接驳线路前向商业运营中心客服部提供三相电均衡负荷用电量标准，否则，由此引起的一切后果由租赁方自行负责。2设备方面2.1 设有防火门、卷帘门、紧急出口、喷淋头、烟感器、消防栓等有关消防安全之处所，均请避开，严禁在其前方及旁边作任何遮档，以确保正常使用功能。2.2 营业区内如设有消防栓，其前面1200mm范围内不可摆置任何道具。2.3 营业区内如有紧急出口门，请预留1600mm宽通道，不可摆置任何道具。3消防安全及质量要求3.1 由商户自行做好消防申报手续，施工图纸和材料均要达到消防部门要求。3.2 电路安装须按规定穿阻燃钢导管，电线使用bv铜芯电线，线径不小于2.5

26、。地面布线须预埋。4其它事项4.1 为确保整体效果，商业运营中心客服部有权检查所有装修图，若发现有与规范不符，与整体氛围不符，用电超载等情况时，商业运营中心客服部有权要求作相应的调整。4.2 各营业区的实际面积，以现场尺寸为准，品牌设计人员须亲自到现场测量再确认尺寸，并在品牌供应商进场装修前通知运营中心，否则由此引起的争议由品牌供应商自行负责。4.3 为便于图纸的整理，归档，请出图时统一尺寸为420x297mm(a3纸)。4.5 各品牌需提供下列图纸，以备审核：（1）平面图 （2）效果图 （3）施工图 （4）电路图二、签署文件租赁方法人或其授权代表签署装修相关文件，如：装修消防安全责任书。上述

27、证件于装修开工前（七个工作日）交到商业运营中心客服部。三、办理证件3.1 办理装修许可证3.2 办理施工人员出入证；3.3 办理其它许可证等。上述证件于装修开工前到商业运营中心客服部进行办理工作。四、装修管理规定4.1 施工时间根据实际情况待定，所有嘈杂施工、材料的运输、单位内的装修垃圾等运出，务必于指定的时间内进行，同时不得扰及商城内其他品牌。若品牌供应商需要超过指定时间进行装修的，须提前提出书面申请。4.2 装修施工人员管理4.2.1租赁方需对施工人员在装修期间的行为进行约束。施工人员在场内必须佩带施工人员出入证。4.2.2装修施工期间，租赁方必须对其聘请的施工人员所引起的损坏或伤害负全责

28、。4.2.3在装修期间，租赁方聘用的施工负责人必须确保其员工不得在装修单位及商城其它地方进行赌博、留宿、发出噪音、骚扰他人及其它法律法规不允许的行为。否则商业运营中心客服部有权停止该租赁方装修工程而不做事先通知。4.3 装修材料及垃圾运送4.3.1所有垃圾、碎片等都必须由租赁方以适当的方式，在指定时间内有条理的运到指定的地点。4.3.2在运送材料时，必须确保包装完好，包扎紧固，以免污染和损坏公共地面。4.4 安全管理4.4.1 租赁方必须在施工范围内保管自己的施工工具及材料、以免失窃，*项目不负责财物丢失的责任。4.4.2 在装修期间，所有材料及工具运出时，须持有放行条或由商户本人带出。4.4

29、.2 在整个施工过程中，租赁户须在其租赁范围内每20平方米保证提供至少一个手提干粉灭火器（4kg），以用于防火，并放在明显及便于取用的现场位置地方，此类器具由品牌供应商自购。4.4.3 一切工序如具有潜在危险性质，如烧焊、动用明火、喷涂具挥发性化学物料等工序，必须作适当保护措施，保护下方的物料及现场，所有火星、火花、不能下坠超过本作业楼层，或两米高度。于作业前不少于30分钟（8小时），通知商业运营中心客服部工作人员以便加强巡查（专人看守或是协助），提高施工安全系数。4.4.4 建议不得将过量的油漆或危险品存放于施工范围内，只准存放当天所需的用量。4.4.5 装修期间，建议施工人员严禁在施工现场

30、吸烟。商业运营中心客服部工作人员或现场工作人员有权进行劝阻直至停止该品牌供应商的装修工程而不事先通知。4.4.6 装修期间，租户或施工队伍应加强施工安全教育，严格按照安全施工条例施工，并对由此产生的财产安全及人生安全负全责。*项目无任何责任。4.5 施工要求4.5.1 施工单位须按预订施工进度时间表按计划施工。4.5.1.1当铺位专厅进行装修时，所有涉及空调、供水及排水、消防系统、保安及消防报警等系统和机电的改造工程，因上述项目属*项目集中控制，必须统一管理，以保证后期设备设施的正常运转，故这些项目的改造必须征得*项目同意方得实施。4.5.2 施工范围4.5.2.1 施工区域在任何时候都要局限

31、于商铺内或指定的范围内进行。4.5.2.2 施工过程中所有的材料及垃圾、碎片等限制在商铺内或指定的范围内存放，不得堆放于公共区域。4.5.2.3 所有商铺的陈列道具，都应是在*或商铺内进行预制。不能在公共区域内进行预制施工，如特殊情况，必须事先申请并在指定的时间内进行。4.5.3 电气安装施工4.5.3.1 必须从指定地方接取电源，绝对禁止从基本照明处接驳电源。如有需要可申请接驳临时电表进行用电计量。4.5.4 其他要求。4.5.4.1租赁户于装修前应先在商铺或施工范围外加装围板等措施，以减低粉尘及噪音。4.5.4.2商铺的门必须向内开启，在开启时不能有任何部分伸延至公共区域。4.5.4.3

32、租赁户在装修时不得凿穿共有的隔墙、结构墙、柱和板等。未得到许可，严禁改动上下水管道、公共供电线路等。4.5.4.4 商铺范围内的一切内部隔墙须是重量轻和干式结构的，如轻质石膏板等符合消防部门相关要求的材料。4.5.4.5租赁户装修时，对公共区域及电梯天花、地砖、墙壁、结构、通道等公共地方，不得有任何损坏或刮花，任何因租赁户自己的原因造成对公共部位或其它商铺损坏的由租赁户负责其修缮费用。4.5.4.6所有外墙之权利属*所有，未得*项目书面同意，不得在外墙装修或悬挂任何招牌广告。4.5.4.7施工人员严禁将泥头或油漆烂布等类的物品倒入公众洗手间的排水渠或马桶内，若造成厕所淤塞或影响到公共排水管，品

33、牌供应商须负责支付所有修理费。装修期间请使用指定洗手间。禁止装修工人携带施工物品在公众洗手间清洗或影响商城内顾客使用洗手间。五、装修检查5.1商业运营中心将会随时组织工作人员对商铺现场装修工程进行检查。如发现有违反上述条例的行为，商业运营中心将有权要求租赁户或其委托的施工单位限期整改或停止施工，届时，租赁户或其委托的施工单位须向商业运营中心心支付相应的管理费用。六、其他6.1 此规定若与相关法律有出入按照相关法律法规执行，*项目拥有最终解释和修改权。6.2本装修须知一式两份，双方各持一份；七、装修承诺本人/本公司已经收到并知晓装修须知的各种装修规定、明悉相关法消防律条文和愿意遵守*项目制定的各

34、项规定，自愿承诺如下：1、所有有关装修的设计和施工单位需经贵司同意并确认后方可，所有进入商场内工作的装修工人均须佩戴由商业运营中心（物业服务公司）签发的有效证件，并且督促委托的装修公司在进行装修工作前，向物业服务公司领取施工许可证、施工人员出入证等。2、已明悉*项目商铺现场装修管理要求中有关装修监管各项条例，愿意承担本品牌装修过程中的各项费用。3、承诺要求所委托装修公司人员遵守及接受施工现场*项目安保人员的管理及对所携带物品进行登记及检查。4、承诺赔偿因所委托装修公司人员违反条例造成的损害或对他人的影响。5、承诺对所委托的装修公司及员工在商城内的行为负全责。本人/本公司现明确表示愿意遵守*项目

35、制订的装修须知，并督促所委托的装修公司确实执行。承租方(签章)： 受委托施工负责人（签章）：联系方式： 联系方式：日 期： 日 期：装修消防安全责任书 存档编号 工程名称：* 甲方：*项目乙方： （租赁方、施工单位）消防工作“责任重于泰山，隐患险于明火”。根据中华人民共和国消防条例和桂林市消防管理规定的规定，特制订*消防安全责任书并确定租赁方法人代表为商铺（商场）装修期间的消防安全责任人。一、租赁方要自觉接受物业服务公司及其相关部门的现场管理，落实安全防火工作，认真贯彻执行中华人民共和国消防法和广西壮族自治区消防条例等消防法规及条款；二、租赁方法人代表对其租赁商铺在装修期间的消防安全工作负有全

36、部责任，并制定相关措施，加强消防检查和消防安全教育，确保消防安全；三、每天装修施工结束前必须有专人检查安全，做到熄灭火种、断水、断电、关窗锁门；四、遵守用电安全管理规定，使用符合国家标准的电器和设备。各种用电设备、仪器必须保持在正常状况，严禁超负荷运行、接驳，严禁设备、仪器在不安全的情况下使用；五、安装和修理用电设备、仪器时，必须由电工或专业人员进行操作并认真做好安全措施。室内电路不准未经批准做出改动，因需要必须变动时，必须经过商管中心的批准；六、装修过程中严禁施工人员在施工现场吸烟。七、租赁方不得超过原设计装表容量，不得擅自更改额定配电开关，不得在配电开关入电端子上接驳电线。所有明敷电气线路

37、内穿管到位，线路、电气设备安装应符合国家、行业相关规定和要求。八、租赁方不得在商铺内，供电总闸制进线（供电一侧）上接驳用电；九、租赁方必须在其装修现场配备消防器材，须按建筑面积每20平方米配1个4公斤干粉灭火器。消防器材要安置在指定地点，不准随意移动或作其它使用；十、临时需要动火作业的，租赁方须向商业运营中心进行申报，并提供动火作业人员操作证，动火作业现场必须做充分的防范措施，获得商业运营中心同意后，方可实施动火作业；十一、未经消防部门认可，装修材料不采用泡沫塑料板、木工板、铝塑板等可燃高分子材料，否则无条件拆除。（可用材料为：硅铝板、金属板、中密度纤维板、纸面石膏板、水泥压力板等）十二、使用

38、易燃易爆及其它危险品时，必须提前向商业运营中心申报备案。未经批准，禁止使用和存放；十三、租赁方要监督装修单位了解并掌握消防器材的性能及使用方法；十四、改造、装修，凡涉及变动原用电、用水线路及管道，或新安装线路的，必须事先向商业运营中心申请，并提供改造、装修的线路布置图，以备日后检查、维修；十五、租赁方及其装修单位须定期对本商铺（商场）装修期间消防工作进行检查总结，并主动配合有关消防监督机关和*项目委派的物业服务公司工作人员对本商铺（商场）消防工作的检查、监督；十六、物业服务公司有权对消防意识淡薄、装修施工消防措施不到位的租赁方给予警告、责令停工等处罚；十七、凡违反规定而引起火灾或其它事故，由肇

39、事单位负责人或肇事人承担全部责任及经济损失（包括法律、行政等处罚）；十八、此责任书一式三份，签署后品牌供应商一份，*项目两份，具有同等法律效力。十九、为保证本责任书的有效执行，对发现有违反上述条款造成火险、安全隐患等情况，*项目有权追究责任人或按桂林市消防管理规定予以处罚。二十、本责任书自签字之日起生效，至该商铺装修工作结束时为止，品牌供应商中间更换责任人须另行签订消防安全责任书，更换责任人未重新签订责任书的，其前责任人承担当然责任人责任。*物业服务公司（盖章） 租赁方名称：（盖章）负责人：（签字） 法定代表人：（签字）：联系方式： 联系方式：签订日期： 签订日期：商场客服巡查制度一、目的1、

40、规范商场巡查工作，保障商场正常的工作和生活秩序。2、适用范围适用于物业客服务中心巡查工作。 二、职责1、客服人员负责*巡查的组织、管理工作。2、负责依照本规程实施商场巡查工作。3、在商场巡查过程中，客服人员对项目其他部门的工作有监督职责。4、程序要点5、客服人员应于每月月底制定下月的*巡查工作方案，内容应包括责任区域的巡查6、安排及巡查的内容等。三、巡查频次1、客服人员至少每周三次对物业项目进行一遍全面巡查。2、商场巡查的内容3、治安隐患的巡查。4、公共设施设备安全完好状况的巡查。5、清洁卫生状况的巡查。6、园林绿化维护状况的巡查。7、每周辖区装修户至少抽查20%。8、对辖区空置房进行抽查，抽

41、查的对象按季节处理。9、利用巡查机会与业主沟通，每周访问量为至少辖区入住户数的10%，并形成走访记录表。10、巡视中要注意观察商铺客户动态，要对客户的异常行为如：搬运家具、常时间无人办公或客户常时间拖欠费用等异常情况，发现后要留意并注意跟踪核实情况。11、客服人员要定期对其部门人员的巡视记录进行查阅，督促、并跟进未及时处理的问题，各部门主管每周要对本部门的巡视质量进行巡视检查，同时在巡视记录表上进行签字，并对检查后的结果做出总结。设施设备维护保养制度一、目 的：建立设备设施维护保养标准，使设备设施安全正常运行，以满足生产需要。 二、适用范围：本制度适用于本项目设备设施的维护保养工作。 三、责

42、任： 1 本工程部门负责对全项目各设备设施维护保养工作进行检查、监督、考评与管理。 2 工程部设备设施人员负责对本项目的设备设施维护保养工作进行检查和考评。 3 操作人员(包括机、电、仪维修人员)负责自己操作设备设施的维护保养工作。 四、内容 1 对所有的设备设施都要实行以操作人员为主，机、电、仪维修人员相结合的包机包修制。设备设施归谁操作，由谁维护。做到分工明确，责任到人。 2 设备设施维护保养工作必须贯彻“维护与计划检修相结合”、“专业管理和员工管理相结合”的原则。包机人员对自己负责的设备设施要做到正确使用、精心维护，使设备设施保持完好状态，不断提高设备设施完好率和降低泄漏率。 3 设备设

43、施使用部门负责起草设备设施操作维护保养规程，并报工程部门审批。经批准后，使用部门应按规程严格执行，不得擅自改变。如需更改，必须报工程部门批准备案。 4 工程部要定期组织操作人员学习设备设施操作和维护保养规程，进行“三会”教育(即会使用、会维护保养、会排除故障)。经理论和实际操作技术考核合格后，方可独立操作。对主要设备设施的操作人员，要求做到相对稳定。 5 操作人员必须做到下列主要工作：5.1 严格按操作规程进行设备设施的启动运行和停机。 5.2 严格执行工艺规程和巡回检查制度，按要求对设备设施工作状况(温度、压力、震动、异响、油位、泄漏等)进行巡回检查、调整并认真填写运行记录，数据要准确。严禁

44、设备设施超压、超温、超速、超负荷运行。 5.3 操作人员发现设备设施出现异常情况时，应立即查找原因，及时消除，对不能立即消除的故障要及时反映。在紧急情况下(如有特殊声响、强烈振动、有爆炸、着火危险时)，应采取果断措施，甚至停机处理。并随即通报工程部门。在原因没查清，故障没有排除的情况下，不得盲目启动，并将故障做好交班记录。 5.4 认真做好设备设施润滑工作，坚持“五定”、“三级过滤”。即五定：定人、定点、定质、定量、定时。三级过滤：油桶、油壶、注油点，每倒换一次容器，都必须进行过滤。 5.5 对本岗位内的设备设施(包括电机)、管道、基础、操作台及周围环境，要求班班清扫，做到沟见底、轴见光、设备

45、设施见本色。环境干净、整齐、无杂物，搞好文明生产。 5.6 及时清除本岗位设备设施、管道的跑、冒、滴、漏，努力降低泄漏率。操作人员不能清除的泄漏点，应及时通知机修人员清除。 5.7 严格执行设备设施运行状态记录，记录内容包括：(1)、设备设施运行情况。(2)、发生的设备设施故障。(3)、存在问题及处理情况。(4)、设备设施卫生及工具交接情况。(5)、注意事项。 5.8 设备设施停机检修时，应积极配合机修人员完成检修工作，参加试车验收。 6 机、电、仪维修人员，必须做好下列主要工作：6.1 定时对分管设备设施进行巡回检查(每日12次)，主动向操作人员了解设备设施运行情况，及时消除设备设施缺陷，并

46、作好记录。对一时不能处理的故障应及时向车间设备设施维修人员反映。按车间安排执行。 6.2 指导和监督操作人员正确使用和维护设备设施，检查设备设施润滑情况，发现违章操作应立即予以纠正，对屡教不改者，应向车间主任报告给予处理。 6.3 设备设施维修人员定期对电器仪表及配电进行清扫，保证电器仪表灵敏可靠。 6.4 按时、按质、按量完成维修任务。 6.5 设备设施发生临时故障时要随叫随到，积极进行检修。 7 对本岗位范围内的闲置、封存设备设施应定期进行维护保养。 五、检查： 1 检查制度的实施情况和设备设施实际保养状况。 2 按工程部对个人三级进行按月考核，并给予相应的奖罚。保安员巡查制度一、保安员物

47、业日常巡查1、上岗时着装整洁(穿保安制服,戴正帽子,配戴胸卡,穿黑皮鞋),仪容整洁(面部清洁,勤剃须,理短发,剪指甲),始终保持良好的精神状态。 2、规定的路线巡查,认真做好巡查记录。检查相关的如业主/商户名册、内部电话联络表、商户装修时间统计表、业主投诉表、通告、通知等文件是否齐全,随时记录投诉和发现的问题。 3、注意项目内各种公共设施和消防设备是否完好,发现问题及时报修,对巡查区内的可疑人和物品,进行监视、盘问和检查,发现问题及时报告。 4、检查有无杂物堆放在楼梯间或走廊通道内,影响通行和整体环境,阻止随意刻画、敲击、偷窃和损毁公共设施。 5、制止巡

48、查区内的打架、滋事等事件。 6、清理乱摆卖、发传单等闲杂人员、清理无证装修人员。 7、严格执行交接班制度,做好当班记录,交待清楚本班应注意的事项。 8、任何情况下不准与业主(商户)发生冲突。 9、检查装修施工人员是否配戴临时工作证,施工现场是否遵守放火规定及有关装修条例。监督各装修队在施工时把门关上,在门上贴好施工许可证。 10、检查商铺门、窗、锁,提醒商户注意防火防盗,发现无人且未锁门,可在门外临时把守,不要擅自进入,并上报公司尽快与商户联系。 11、注意进出及逗留人士,发现可疑人士要礼貌地进行跟踪监视并询问,详细记录其容貌特征,发

49、现问题及时报告保安部领导。 12、检查进出的施工用具、材料、家具及设备,对可疑物品(匕首、撬棍、三角刀、自制火枪等管制物品)应阻止其进入,带出物品应有相关部门签发的出门条。 13、配合各岗位值班人员,共同维护本辖区的秩序。 14、发现盗窃、抢劫等刑事案件,按规定办法处理。 15、检查车场内停放的车辆,丢失和损坏。 16、不可大声说话或呼叫,互相打逗、推搡。 17、不得滥用职权,殴打和侮辱他人。 18、不得擅自离岗,不可避免需离岗时,及时通知班长。 19、遵守纪律(保安员纪律及违纪惩罚制度),服从命令。 2

50、0、遇紧急情况(如漏水、停电、火灾等)要保持头脑冷静,先做应急处理,及时上报,维持秩序,尽量避免人员伤害,减少损失。二、商业体项目巡逻1.按责任路线巡逻检查,登楼至高,徒步下楼,呈s形巡逻,并按规定路线打巡更点,发现问题及时解决。遇重大问题即时通知领班,巡逻中严防"死角"。2.巡查中应思想集中,通过"看、听、闻、问",发现有异常情况,不论如何处理应都有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报。3.建立岗位记事本,发现有异常情况,不论如何处理应都有记录,并做好交接班的口头与书面汇报。4.接到治安、火警报警,应及时到达现场,了解情况,作出正确处理。三、巡查工

51、作:一）天台及平台1、检视天台设备情况2、天台及平台照明灯的运作情况3、天台霓虹灯管广告板(如有装设)有否因强风或其他理由损坏.4、在台风或暴雨来临时时注意天台及平台所有玻璃窗是否完好及有否漏水5、各出入门口是否已关妥6、检视天台及电梯机房,以确保并无闲杂等人闯入。此外,在台风或暴雨来临时,则必须注意窗户有没有漏水。7、注意有没有陌生人闯入或匿藏于天台及天平8、检视天台及平台所有排水沟口及沟渠,确定并无被垃圾或杂物阻塞。二）各层走廊及楼梯1、各层走廊及楼梯照明灯是否操作正常。2、各层走廊及楼体之清洁状况是否符合公司规定。3、各层楼梯及消防通道有否被杂物或垃圾阻塞。4、注意个别单位及公共地方有没

52、有火灾,水浸或气体泄漏的迹象。5、注意个别单位业主有否非法占用公共及消防设备地方。6、在所有台风或暴雨来临时注意各层公共地方及楼梯的窗户是否是完好及有否发现漏水。7、注意有没有陌生人闯入或藏匿。8、注意所有公共地方内的消防设备有否被损坏。9、注意各层走廊内消火栓的门有否关好是否完好。三）电梯大堂1、注意电梯是否操作正常,若发现有人被困,必须第一时间报告工程部并尽量做出援救行动。2、大堂的照明设施是否被损坏。3、注意有没有客人物品遗漏在电梯大堂四）各层走廊、楼梯及扶手电梯1、注意各层通道及楼梯的照明是否正常2、各层通道、 楼梯及扶手电梯的疏通状况严禁堵塞消防通道。3、扶手电梯是否操作正常4、注意是否有儿童在楼梯或扶手电梯上玩耍、嬉戏.并小心注意其安全5、注意各层走廊内消火栓的门是否关好6、注意有没有火警或水浸的迹象7、注意任何有可疑的人或货物做好跟踪检查工作。五）地下停车场 1、注意地下各停车位的停车状况及资源情况。2、注意地下停车场各停车辆安全情况及车辆完好情况做好记录。3、确定地下停车场各功能房及机电设施房的入口是否关好。4、检查车库内的消防及附属设备设施是否完好。5