建筑物维修工程成本与策略分析

1、建筑物维修工程成本与策略分析一、建筑物维修工程成本分析的价值建筑物在生命周期的设计与营造阶段，多注重机能、 成本、美观、进度与质量等方面的问题，而经常忽略后续 营运维护阶段中维护经济性的规划或管制，最终产生庞大 的后期营运维护成本。由于政府财政更为合理化发展，补 助公共建筑预算也会相应地减少，这些建筑的维护规划难 度日益升高，短细的预算、维护预测模型的缺乏，加上对 预防规划与策略的漠视，直接导致近期公共建筑加速劣化 与公共安全危害等重大管理问题，需要各界的重视。以大 学校园建筑为例，其可划分为行政、教学、运动休息及住 宿等板块。其中，学生教学楼是提供学生学习以及学生课 外活动交流的主要场所之一

2、，且为学校建筑中使用时间最 长、最频繁的硬件设施，是学校建筑维护管理对象的研究 重点，如何将既有教学楼进行妥善维护以发挥其效用，是 学校建筑面临的重要课题。本研究针对某教学楼为研究对象，探讨该教学楼的组 成构件及营运维护管理特性，并以生命周期成本统计分析 来达成以下目的：第一，探讨大学教学楼建筑的生命周期 成本比例，以反馈至生命周期阶段的设计、施工和经营维 护管理；第二，借助教学楼构件维修金额比率、周期及趋 势，了解其特性与维修维护的重点项目；第三，拟定关键 维护维修项目的维护管理策略。二、建筑物生命周期成本生命周期成本的定义生命周期成本的推算，是建筑物求取经济寿命的重要 参考指标，其目的是使

3、建筑物能以最适度的投资获得最有 利的经营成效。因此，所谓生命周期成本可以定义为：为 了选出节约能源的最佳方法，由系统筛选出最有效的方法。 生命周期成本项目公共建设生命周期成本项目基本可以分为：1.取得成 本，指购买行为、行政组织、工程施工、设备装设、教育、 改变计划、交通。2营运成本，指人事、运用、消费、废 弃物处理、生产损失、其余区域维护。3.维护成本，指设 备寿命、预防维护、修理费用、直接人事成本。4.维护成 本，指设备寿命、不预期故障、平均修理费用、每年区域 费用。5.替换或报销。三、建筑物个案生命周期成本分析一一以某大学为例本研究针对某大学化学馆1 980xx年的各阶段生命周 期的历史

4、资料整理统计的方式，搭配合理的假设推估构建 单一大学实验型教学建筑物完整生命周期成本的深入探讨; 经由个案分析建立完整的生命周期成本分析数据，找出以 往维修制度下的维修更新费用趋势。案例具体发现如下。第一，个案生命周期成本分析显示，规划阶段成本若 依据现行法规推算为%较所有国外研究低一半以上；营运维 护阶段约占整个生命周期成本3 /4,不考虑人事费用的负 担外，属水电费占整个生命周期成本%最高，相较于国外研 究%高出一半以上，平均每年每人负担水电费达8 , 429元, 每年每平方公尺为1074元，需要有计划地投入经费，进行 规划及维护维修更新，检讨节能设计及水电设备定期维护 检修的必要性，以达

5、节能之效。第二，依据案例特性归纳实验教学建筑物的维修问题 类型，提出各类维修更新成本趋势。现行制度下每年大型 维修更新费用为2 35元/m2,加上紧急性小型维修费用后每 年为303元/m2,平均每年维修更新费用占兴建费用的。第三，从案例房龄5年为区间统计，屋龄610年间 维修费用13 , 567, 308元最高，屋龄2630年间7, 736, 672元次之，再次之为2630年间4, 432 , 576元；建筑 躯体除了兴建610年间因设计不当及施工不良造成支出 高峰外，于屋龄2130年间经费分布平均且以隔局变动为 主，建筑设备以屋龄2630年更新设备为最高，初期增购 设备需求次之。第四，依案例

6、各维修分类支出成本统计，以建筑躯体 占58%为最高，建筑设备占32%次之，实验性教学设备仅占 10 %,造成建筑躯体经费最高的主因是设计不当修改及格局 变动整修。其次是建筑设备未进行定期维护，坏了才修为 经费支出略低的情形。第三是建筑外部影响建筑价值、电 气容量检讨及给排水卫生设备的改良将影响建筑物实际使 用机能，应更特别注意管理。第五，案例实际维修更新费仅占整个生命周期成本 的,搭配配置变动情形、使用情况及维修更新费用做一分 析，非属常态性维护及机能老化更新修理的项目占其47%。 其中，又以设计不当、使用变更及新增教学设备为主要内 容，实际影响维修费用反映除了门窗材质设计错误外，实 验计划画

7、变动更新频繁，加上因人员增加、研究计划扩充, 造成使用需求大幅度且随意的变更平面配置、未有定时保 养维护的机制等问题。综观个案实际维修更新轻忽定期维 护保养，且未经整体检讨进行整修等，为导致建筑物加速 老化且不堪使用的要因。四、总结与讨论本研究以生命周期成本的观点，探讨某大学化学楼维 护成本与策略，借助历史资料对生命周期成本进行分析， 以及营运阶段维护成本的趋势、周期与维护关键项目。最 后本文得到如下结论，并尝试建构维护成本预测模型：第一，维护维修的趋势、周期与关键项目分析。分析 结果证明，营运维护在生命周期阶段中占重要的比例，该 阶段的维护成本趋势及周期分析结果，维修高峰期约发生 在房龄152 0年间，约每5年有大型维修情形出现。研究 建议完善的维护计划方案以5年为评估基准，以配合维修 周期性的变化事前做好管控。学生宿舍的关键维修项目为 机械设备、建筑装修和电气三大项。建议督促规划设计阶 段检核设计及材质的选用，施工阶段质量的加强考核，以 及营运维护阶段重点维修项目的审核，以反馈至生命周期 各阶段管理。第二，维护成本分析与非例行维修成本预测模型。由 历史维修资料归纳分析后，依照成本特性及分布状况分为 例行性维护、非例行性维修及需求增加三个成本要素。本 研究提出非例行维修成本预测模型，采用多年的统计平均 数据与马可夫链应用预测模式推估维护成本，改善传统的 经验法则，