大型居住社区奉贤区南桥基地国有土地居住房屋动迁补偿安置方案剖析

1、金汇镇、青村镇人民政府，区政府有关部门：经区政府第109次常务会议审议通过，现将大型居住社区奉贤区南桥基地国 有土地居住房屋动迁补偿安置方案、大型居住社区奉贤区南桥基地征用集体所 有土地居住房屋动迁补偿安置方案、大型居住社区奉贤区南桥基地集资居住房 屋动迁补偿安置方案、大型居住社区奉贤区南桥基地非居住房屋动迁补偿方 案印发给你们，请按照执行。二OO八月二十三日大型居住社区奉贤区南桥基地国有土地居住房屋动迁补偿安置方案一、目的和依据为了规范大型居住社区奉贤区南桥基地国有居住房屋动迁，维护动迁当事人的合法权益，参照上海市人民政府令第111号上海市城市房屋拆迁管理实施细则 及本市其他相关规定，依据沪

2、发改城2010046号关于大型居住社区奉贤区南桥 基地土地储备项目可行性报告的批复，结合大型居住社区建设和奉贤地区的实际 情况，制定本动迁补偿安置方案。二、动迁范围、对象和实施时间（一动迁范围动迁范围东至浦星公路，南至上海绕城高速（G1501，西至金汇港，北至规划环城北 路（规划保留除外。（二动迁对象上述动迁范围内国有居住房屋权利人。（三动迁实施时间本基地动迁实施时间2010年6月1日至2011年6月30日止。由于动迁区域 较大,实行分期分块动迁。三、动迁区域类别和房屋补偿价格标准根据沪奉府200517号文件规定，大型居住社区奉贤区南桥基地涉及到的金 汇镇、青村镇，属奉贤区三类地区。本次动迁范

3、围内房屋动迁最低补偿单价为1380元/平方米,价格补贴系数32%。四、面积认定和计户方式被拆除居住房屋建筑面积，以房地产权证或其他相关产权证明材料中记载的为 准。被拆迁人（户以合法有效的房地产权证或相关产权证明计户，动迁补偿安置按户 进行。五、补偿方式和主要计算公式（一房屋补偿方式1、货币补偿方式；2、产权房调换方式；以上两种方式由被动迁人（户选其一,二者不得重复选择。（二主要计算公式私有住房货币补偿计算公式：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴X拆除 房屋的有证有效建筑面积。六、其它规定（一涉及动迁公有住房和执行面积标准房屋调换的人口界定、适用范围和安置 标准的，按上海市城市房屋拆迁管理实

4、施细则（上海市人民政府第111号等文件 精神执行。（二拆除设有抵押权、限制权、查封等的房屋或土地 ，按国家、市有关法律规定 执行。（三按市场方式租赁的承租人不作为直接补偿对象，但对装饰、附属物的补偿费 用按照 谁出资谁得益”的原则执行。原租赁关系由所有人与承租人自行处置。（四动迁范围内发生房屋买卖的，如买卖双方无权利纠纷的，对房屋现权利人予以 补偿安置；如存在纠纷，必须经双方协商确认或以有效的法律文书作为依据给予补偿 安置。（五利用居住用房从事生产经营活动，并在2010年6月1日前办理工商营业执照 的，按规定以居住房屋予以补偿安置，其工商营业执照注册在本镇的一次性给予 5000 元补偿。（六被

5、动迁人（户现居住的房屋经镇有关部门调查封样后，未经批准的装饰或其他 增加的项目不予补偿。七、临时安置和搬家补助费（一以产权房调换的，动迁人按有证有效建筑面积给予被动迁人（户临时安置补助 费补偿（即过渡费，过渡费为10元/平方米/月，如每户每月低于600元，按600元发放， 以实际过渡时间来计算。自被动迁人（户交出旧房钥匙、房地产权证和相关产权证 明起每一个季度发放一次。本次动迁安置房过渡期限约定为二年，如过渡期超过约定期限3个月内（含3个 月的，超过的期限过渡费提高为15元/平方米/月，超过3个月以上的 超过的期限过渡 费提高为20元/平方米/月。（二动迁人按建筑面积给予被动迁人（户一次性搬家

6、补助费补偿。搬家补助费为 12元/平方米，如每户低于500元的，按500元发放。以期房置换的，增加一倍计算。 被强制执行的被动迁人（户、房屋承租人，搬家补助费不予发放。（三被动迁人（户接到动迁书面通知后，在通知规定的期限内签订动迁协议的，按建筑面积给予每平方米70元的奖励费。被行政裁决或强制执行的被 动迁人（户，不享受奖励费。搬家补助费、首季度过渡费和奖励费应在被动迁人 （户交出旧房钥匙、房地产 权证和相关产权证明后一次性付清。（四按期签约和搬迁奖励设置标准接到动迁签约通知书之日起20日内签订房屋动迁补偿协议，并在签约后7日内 交出旧房钥匙、房地产权证和其它相关产权证明材料并搬迁的，以3万元/

7、户为标准,每逾期1日，递减2000元/日，另设2万元/户作为楼道单元集体全部签约并搬迁的集 体奖励，每逾期1日，每户递减2000元/日。被行政裁决或强制执行的被动迁人（户，不 享受奖励费。（五家用设施移装费1、电话移装费，按现行有关规定。2、有线电视移装费，按现行有关规定。3、空调拆装费，每台400元。4、热水器拆装费，每台300元。5、由供电部门批准安装并由被拆迁人、房屋承租人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。八、房源安置情况和认购标准（一房源安置的具体位置和价格标准南至规划路、东至大寨河、北至航南公路、西至南百路 （具体位置以规划批准 为准；动迁安置房的房地产市场价格以区物价部

8、门审核为准。（二安置房认购标准被动迁人（户选择产权房调换的，以动迁货币补偿金额与安置房屋的房地产市场 价结算差价；但在认购安置房时，所认购的安置房总价不得超过本次房屋动迁货币补 偿总价的10 %，同时所认购的安置房总面积不得超过被动迁房屋补偿安置后的房屋 折算总面积10平方米以上（被动迁房屋补偿安置后的房屋折算面积是以被动迁房屋 动迁货币补偿总价 环区域内由区物价部门审核的房地产市场价而得。安置房总价不包括维修基金、车库（棚、物业管理费和水、电、煤等开户费及 其它代收的费用；被动迁房屋动迁货币补偿总价不包括过渡费、搬家费、奖励费等费用。九、款项结算方式（一货币补偿结算在双方签订房屋动迁补偿协议

9、、交出全部旧房钥匙、房地产权证和其它相关证 明材料后一次性结算完毕，即由动迁单位以特种存单一次性支付给被动迁人 （户。（二产权房调换结算1、安置房款与动迁补偿款结算方式安置房款与动迁补偿款在办理交房时进行结算如安置房房款大于被动迁户动迁补偿款的，差额部分由被动迁人（户在安置房交 房通知发出后一次性支付给动迁单位。如安置房房款小于被动迁人（户动迁补偿款的，差额部分在被动迁人（户办理交房 手续时，由动迁单位一次性支付给被动迁人（户。2、其他补助费的支付方式被动迁人（户的搬家费、首季度过渡费和奖励费在双方签订房屋动迁补偿协 议、全部交出旧房钥匙、房地产权证和其它相关产权证明材料后一次性付清。十、未尽

10、事项，经大型居住社区奉贤区南桥基地工作推进联席会议讨论决定后 及时公布实施。本方案自公布之日起实施，具体由大型居住社区奉贤区南桥基地推进办公室负 责解释。大型居住社区奉贤区南桥基地征用集体所有土地居住房屋动迁补偿安置方案一、目的和依据为了规范大型居住社区奉贤区南桥基地集体土地居住房屋动迁、维护动迁当事 人的合法权益，参照沪府发200213号上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿 安置若干规定及本市相关的其他规定，依据沪发改城2010046号关于大型居 住社区奉贤区南桥基地土地储备项目可行性报告的批复，结合大型居住社区建设和奉贤地区的实际情况，制定本动迁补偿安置方案。二、动迁范围、对象和实施时间（一

11、动迁范围动迁范围东至浦星公路，南至上海绕城高速（G1501，西至金汇港，北至规划环城北 路（规划保留除外（二动迁对象上述动迁范围内集体土地居住房屋权利人。（三动迁实施时间本基地动迁实施时间2010年6月1日至2011年6月30日止。由于动迁区域 较大,实行分期分块动迁。三、动迁区域类别和房屋补偿价格标准根据沪奉府200518号文件规定，大型居住社区奉贤区南桥基地涉及到的金 汇镇、青村镇，属奉贤区三类地区。本次动迁范围内房屋拆迁补偿标准为土地使用 权基价700元/平方米，价格补贴600元/平方米，合计1300元/平方米。四、计户方式被动迁人（户以合法有效的宅基地使用证或建房批准文件计户，动迁补偿

12、安置按 户进行；本着宅基地一户只允许一处的原则，被动迁人（户在本动迁范围内拥有多处宅基 地的,合并一户处理；离婚户凭法院裁判文书或离婚协议书的具体内容来确认计户情况；但夫妻在动迁期限内离婚时自愿放弃法定应得的住房权利，而以无房为由的，不单独计户。五、动迁补偿安置人口和面积界定（一动迁补偿安置人口的界定动迁补偿安置人口是依据沪发改城2010046号关于大型居住社区奉贤区 南桥基地土地储备项目可行性报告的批复发布之日（即2010年6月1日前,已在动迁范围内的户籍登记的常住人口 ；1、有下列情形的，予以计入动迁补偿安置人口范围(1户口从被动迁房屋内迁出且动迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘 探人

13、员以及服兵役、就学、援外、服刑等人员 (不包括已在外地结婚的。(2户口不在本市的人员，在2008年6月1日前登记结婚并实际居住在被动迁房 屋内的，且其配偶属于动迁范围内的应安置人口 ；离婚户凭离婚协议书或法院裁判文 书认定。(3以下情形可增加1人计算，但不能重复计算：具有独生子证的独生子女(独生子女父母光荣证；未婚适龄青年(男性年满22周 岁，女性年满20周岁；已婚尚未有子女的。(4在接到交房通知书之日前，自然出生人口凭医学出生证明应计入。2、有下列情形，虽有常住户口但不计入动迁补偿安置人口范围(1被动迁户中户口人员，如他处有福利住房或宅基地使用证登记资料和房屋批 建批复中有记载的；(2已享受

14、过福利分房或国家住房补贴的；(3已享受过动迁补偿安置的；(二补偿安置面积的界定1、在宅基地使用证或建房批文上合法有证有效的建筑面积即为补偿安置面积；2、临时建筑物、违法违章建筑和棚舍不作为安置面积；3、宅基地使用证或建房批文上合法有证有效的建筑面积不足人均45平方米的,补偿面积认定至人均45平方米，只享受土地基价和价格补贴；4、二次动迁户有证有效面积认定按照第一次动迁时原宅基地中的常住人口来 确认有证有效面积。如该户核定面积不足第一次动迁时旧房的有证有效面积，按第一次动迁旧房的有证有效面积核定；5、经批准的宅基地内的倒塌住房，允许再建而未建的，以批准的面积为有证有效面积；经批准在宅基地使用证内

15、的建房面积，由于建设规划控制、经济困 难等原因而未建房的，按照批准的面积作为有证有效面积，只享受土地基价和价格补 贴。6、被动迁人（户现居住房屋建筑与宅基地使用证上批准的建筑记载不符的，经公示后无异议的，由镇审核并报经区规划土地部门批准后予以认定。六、被动迁房屋补偿方式和主要计算公式（一被动迁房屋补偿方式1、货币补偿方式；2、产权房调换方式；以上两种方式由被动迁人（户选其一,二者不得重复选择。（二被动迁房屋货币补偿主要计算公式被拆除房屋评估价+（土地使用权基价+价格补贴 X拆除房屋有证有效的建筑 面积。七、其他补偿和规定（一临时性建筑物、构筑物经规划土地部门批准并在批准期限内的，按评估价给予补

16、偿。（二屋前屋后占地面积内的合法建筑物和构筑物按评估给予补偿（三利用居住用房从事生产经营活动，并在2010年6月1日前办理工商营业执照 的，房屋按居住房屋予以补偿安置，工商营业执照注册在本镇的一次性给予 5000元补 偿。（四拆除设有抵押权、限制权、查封等的房屋或土地 ，按国家、市有关法律规定 执行。（五按市场方式租赁的承租人不作为直接补偿对象，但对装饰、附属物的补偿费 用按照 谁出资谁得益”的原则执行。原租赁关系由所有人与承租人自行处置。（六动迁范围内发生房屋买卖的，如买卖双方无权利纠纷的，对房屋现权利人予以 补偿安置；如存在纠纷，必须经双方协商确认或以有效的法律文书作为依据给予补偿 安置。

17、（七被动迁人（户现居住的房屋经镇有关部门调查封样后，未经批准的扩建、再 建、翻建、装饰或其他增加的项目不予补偿。八、临时安置和搬家补助费（一以产权房调换的，动迁人按有证有效建筑面积给予被动迁人（户临时安置补助 费补偿（即过渡费，过渡费为8元/平方米/月，如每户每月低于600元，按600元发放，以 实际过渡时间来计算。自被动迁人（户交出旧房钥匙、宅基地使用证和相关产权证 明材料起每一个季度发放一次。本次动迁安置房过渡期限约定为二年，如过渡期超过约定期限3个月内（含3个 月的，超过约定期限的过渡费提高为12元/平方米/月;超过3个月以上的，超过约定期限的过渡费提高为16元/平方米/月。（二动迁人按

18、有证有效建筑面积给予被动迁人（户一次性搬家补助费补偿。搬家 补助费为10元/平方米，如每户低于500元的，按500元发放。以期房置换的，增加一 倍计算。被强制执行的被动迁人（户，不予发放。（三被动迁人（户接到动迁书面通知后，在通知规定的期限内签订动迁协议的，按 有证有效建筑面积给予每平方米 50元的奖励费。被行政裁决或强制执行的被动迁 人（户，不享受奖励费。（四按期签约和搬迁奖励设置标准接到动迁签约通知书之日起20日内签订房屋动迁补偿协议，并在签约后7日内 交出旧房钥匙、宅基地使用证和其它相关产权证明材料并搬迁的 ，奖励5万元/户，每 逾期1日，递减2000元/日。被行政裁决或强制执行的被动迁

19、人（户，不享受奖励费。（五家用设施移装费1、电话移装费，按现行有关规定。2、有线电视移装费，按现行有关规定。3、空调拆装费，每台400元。4、热水器拆装费，每台300元。5、由供电部门批准安装并由被动迁人出资的 10安培以上电表移装费，按现行 有关规定。九、房源安置（一房源安置的具体位置和价格。具体位置为：金汇镇是在南至向阳河、东临浦星公路、北临规划环城北路、西至规划路 南至规划路、东至大寨河、北至航南公路、西至南百路南至规划路、东至大寨 河、北临红星港、西至规划路范围内；（具体位置以规划批准为准；青村镇是在浦星公路西侧、南奉公路北侧范围内 （具体位置以规划批准为准。动迁安置房屋的动迁安置均价

20、为 2265元平方米（层次差价以现场公布为准。（二动迁安置房认购标准和计算方式被动迁人（户可购置动迁安置房的面积按宅基地使用证或建房批准文件上的有 证有效建筑面积认定，如人均不足45平方米，以人均45平方米认定。被动迁人（户所购置的动迁安置房面积不得超过额定可购面积的20%,其价格按物价部门核准的价格结算。（其中因房型设计等因素，如动迁安置房面积超出可购置 面积小于或等于10%的，此超出面积的价格按区物价部门核准的动迁安置价上浮50%结算;超出可购置面积在10%以上的，超出面积按房屋市场价结算。如被动迁人 （户实际购置的动迁安置房面积小于核定的可购置面积，其差额面积的价格为区物价部门核准的动迁

21、安置价上浮 50%结算给被动迁人 （户。安置房总价不包括维修基金、车库（棚、物业管理费和水、电、煤等开户费及 其它代收的费用。被动迁房屋动迁货币补偿总价不包括过渡费、搬家费、奖励费等费用。被拆迁人（户自愿放弃的全部或部分可购置新房面积不得转让、赠与。十、款项结算方式（一货币补偿结算双方签订房屋动迁补偿协议、全部交出旧房钥匙、宅基地使用证和其它相关产 权证明材料后一次性全部结算完毕，即由动迁单位以特种存单一次性支付给被动迁 人（户。（二产权房调换结算1、安置房款与动迁补偿款结算方式安置房款与动迁补偿款在办理交房时进行结算。如安置房房款大于被动迁人（户动迁补偿款的，差额部分由被动迁人（户在安置房

22、交房通知发出后一次性支付给动迁单位。如安置房房款小于被动迁人（户动迁补偿款的，差额部分在被动迁人（户办理交房 手续时，由动迁单位一次性支付给被动迁人（户。2、其他补助费的支付方式被动迁人（户的搬家费、首季度过渡费和奖励费在双方签订房屋动迁补偿协 议、全部交出旧房钥匙、宅基地使用证和其它相关产权证明材料后一次性付清。十一、未尽事项，经大型居住社区奉贤区南桥基地工作推进联席会议讨论决定 后及时公布实施。本方案自公布之日起实施，具体由大型居住社区奉贤区南桥基地推进办公室负责解释。大型居住社区奉贤区南桥基地集资居住房屋动迁补偿安置方案一、适用范围由集体经济组织在集体土地上建设的成套居住房，未取得房地产

23、权证，但以签订 购房协议或其它协议书（以下简称协议书等形式获取的房屋，适用本补偿安置方案。二、面积认定和计户方式拆除房屋的面积以协议书记载为准；以自然成套住房和协议书为一户，一户拥有 多张协议书的合并一户处理。三、补偿方式和其他补助费（一补偿安置方式1、货币补偿方式；2、产权房调换方式；以上两种方式由被动迁人（户选其一,二者不得重复选择。（二其它补助费用补偿1、以产权房调换的，动迁人按有效建筑面积给予动迁人（户临时安置补助费补 偿（即过7S费，过渡费为8元/平方米/月，如每户每月低于600元，按600元发放，以实际 过渡时间来计算。自被动迁人（户交出旧房钥匙、协议书和其他相关产权证明材料 起每

24、一个季度发放一次。本次动迁安置房过渡期间约定为 2年,如过渡期超过约定期限3个月内（含3个 月的，其过渡费提高为12元/平方米/月;超过3个月以上的，具过渡费提高为16元/平 方米/月。2、动迁人按有效建筑面积给予被动迁人（户一次性搬家补助费补偿，搬家补助 费为10元/平方米，如每户低于500元的，按500元发放;以期房调换的，增加1倍计 算。被强制执行的被动迁人（户，不予发放。3、被动迁人（户接到动迁书面通知后，在通知规定的期限内签订动迁协议的，按 有效建筑面积给予50元/平方米的奖励费。被行政裁决或强制执行的被动迁人 （户， 不享受奖励费。4、按期签约和搬迁奖励设置接到动迁签约通知书之日起

25、20内签订房屋动迁补偿协议，并在签约后7日内交 出旧房钥匙、协议书和其他相关产权证明材料并搬迁的，以3万元/户为标准发放；每逾期1日，递减2000元/天;另设2万元/户作为楼道单元集体全部签约并搬迁的集体 奖励,每逾期1日，每户递减2000元/日。被行政裁决或强制执行的被动迁人（户，不享 受奖励费。5、家用设施移装费(1电话移装费，按现行有关规定。(2有线电视移装费，按现行有关规定。(3空调拆装费，每台400元。(4热水器拆装费，每台300元。(5由供电部门批准安装并由被拆迁人、房屋承租人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。四、房源安置地址和标准房源安置地址：在南至规划路、东至大寨河

26、、北至航南公路、西至南百路(具体位置以规划批准为准；动迁安置房屋的动迁安置均价为 2265元平方米(层次差价以现场公布为准。五、结算方式(一货币补偿结算采用货币补偿方式的，按协议书记载的面积、层次以现场公布同层次的动迁安 置价上浮50%进行结算。(二产权房调换结算采用产权房调换方式的，其调换标准以协议书所记载的面积、层次进行调换，所 调换的新房源总建筑面积不得超过原房屋建筑面积5平方米；但因房型设计等原因，如新房源房屋建筑面积大于原有房屋的建筑面积5平方米以内的，大于的建筑面积以房屋市场价进行结算；如新房源房屋建筑面积小于原有房屋的建筑面积的，小于的 建筑面积以房屋市场价进行结算。涉及到层次变

27、化，按现场公布的规定互补差价。新房源总价不包括维修基金、车库（棚、物业管理费和水、电、煤等开户费及其它 代收的费用。六、支付方式（一购房差额款支付方式1、采用货币补偿的，在双方签订房屋动迁补偿协议、交出全部旧房钥匙、协议 书和其它相关证明材料后一次性结算完毕，即由动迁单位以特种存单一次性支付给 被动迁人（户。2、采用产权房调换的，购房差额款在办理交房时进行结算。由被动迁人（户承 担房屋差额的，差额部分被动迁人（户在新房交房通知发出时一次性支付给动迁单位； 由动迁人承担房屋差额的，差额部分动迁人在新房交房通知发出时一次性支付给被 动迁人（户。（二其他补助费的支付方式被动迁人（户的搬家费、首季度过

28、渡费和奖励费在双方签订房屋动迁补偿协 议、全部交出旧房钥匙和其它相关产权证明材料后一次性付清。七、其他规定（一原旧房内的装饰、其它设施设备按评估予以另行补偿。（二利用居住用房从事生产经营活动，并在2010年6月1日前办理工商营业执照 的，房屋按居住房屋予以补偿安置，工商营业执照注册在本镇的一次性给予 5000元补 偿。（三按市场方式租赁的承租人不作为直接补偿对象，但对装饰、附属物的补偿费 用按照 谁出资谁得益”的原则执行。原租赁关系由所有人与承租人自行处置。（四动迁范围内发生房屋买卖的，如买卖双方无权利纠纷的，对房屋现权利人予以 补偿安置；如存在纠纷，必须经双方协商确认或以有效的法律文书作为依

29、据给予补偿 安置。（五被动迁人（户现居住的房屋经镇有关部门调查封样后，未经批准的扩建、再 建、翻建、装饰或其他增加的项目不予补偿。八、未尽事项，经大型居住社区奉贤区南桥基地工作推进联席会议讨论决定后 及时公布实施。本方案办法自公布之日起实施，由大型居住社区奉贤区南桥基地推进办公室负 责解释。大型居住社区奉贤区南桥基地非居住房屋动迁补偿方案为了规范大型居住社区奉贤区南桥基地非居住房屋动迁、维护动迁当事人的合法权益，参照上海市 城市房屋拆迁管理实施细则上海市征用集体所有土、地拆迁房屋补偿安置若干规定、本市相关法律规定和根据沪发改城2010046号关于大型居住社区 奉贤区南桥基地土地储备项目可行性报告的批复，制定 本动迁补偿方案。一、动迁范围、对象和实施时间 （一）动迁范围 动迁范围东至浦星公路，南至上海绕 城高速（G1501）,西至金汇港，北至规 划环城北路（规划保留除外，详见附 图）。（二）动迁对象 上述动迁范围内非居住房屋权利人。（三）动迁实施时间本基地动迁实施时间自2010年6月1日至2011年6月30日止。由于动迁区域较 大，实行分期分块动迁。 二、面积认定以房地产权证或建设工程规划许可证记载 的建筑面积为准；实际建筑面积小于建设工程规划许可证记载的建筑面积，以实 际建筑面积