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文档简介
1、房地产税收筹划实例合作方这次要白拿地 在房地产税收筹划实例合作方要白拿怎么办？一文中作者说了一个合作方白拿开发产品的实例，最近作者又遇到一个要白拿土地的合作方（ps：合作方真是霸气的存在啊），详细细节如下： 现有两块目标土地地块a及地块b，地块a为住宅用地，地块b为商业用地，土地出让金分别为6亿元、2亿元。合作方为房地产开发企业，其在地块a上有探矿权，一年前的获取对价为1000万元。原合作模式为我方与合作方成立摘地公司，持股比例为80%：20%，摘地后，将商业b地块剥离给合作方，合作方将摘地公司20%股权无偿转给我方。合作方在a地块上的探矿权作价2亿元卖给摘地公司（实际效果基本等同于合作方不花
2、钱取得了b地块），合作方向摘地公司开具2亿元专票，并承诺以b地块上的自持商业为担保，如该2亿元专票成本不能在所得税、增值税、土增税中扣除、抵减，则以自持商业偿付我方相应损失（税负增加）。 原方案存在的主要问题： 1、探矿权前一年购入价只有1000万元，合作方转让作价2亿元，价格畸高，不被税局认可的可能性很大。再者探矿权是否与土地使用权冲突，是否属于开发成本，存在争议。如上述2亿元被税局否定，项目平凡住宅将不符合免税条件，则项目净利润将将大幅下降。 2、第一条所述税务风险，合作方以其自持的商业来担保，需考虑：是否有足够的货值，商业评估价格多少，商业的变现能力等。 3、鉴于ab地块只能由同一主体摘
3、地，后续会涉及b地块剥离的问题，如招拍挂后马上剥离，则土地可实现无溢价，但可能受限于25%投资进度的限制；如摘地后等待一段时间再剥离，b地块由于拿地价格偏低，合理推论会产生明显增值，转让的部分税费（如土增税）很难避免。 思路一：尝试将2亿元增加到a地块土地出让金中，支付给政府，由政府将上述2亿元作为收回探矿权补偿支付给合作方，合作方再归还我方，如此几无税务风险。 思路二：（前提政府不允许土地转让）合作方100%持股摘地公司摘地，分立一个子公司（a地块按8亿元确认实收资本），我方去买子公司股权，但是要求分立过程中a地块按8亿元作为计税价格，摘地公司分立企业所得税、土增税、增值税全部按一般税务处理，不进行任何特别处理，给子公司开8亿元专票。这样我们收购子公司以后，土地含税成本还是8亿元。我方借给摘地公司的款项（用于支付土地出让金及相关税费）直接和我方收购子公司股权对价抵消。摘地公司分立前，合作方向摘地公司作价2亿元出售a地块上的探矿权，并向项目公司开具专票，如此合作方分立时由于收入=成本，无需缴纳增值税、企业所得税、土地增值税。如后续税局不认可上述探矿权的2亿元，风险也在合作方处与我方无关（原
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