我国房地产行业盈利能力分析

1、我国房地产行业盈利能力分析摘要：从财务报表的分析出现，盈利能力分析是财务分析的重点。与财务报表分析的发展，盈利能力分析也逐渐得到发展，为财务报表和企业投资者提供有用的数据和信息使用者更好，来指导决策，近年来与统计分析相结合，使其更加完善。在本文中，了解目前的中国房地产现状，找出影响思想的基础上，中国的房地产企业盈利能力的因素，在用数据来选择我们的103家房地产上市公司2007至2009年度报告，一些盈利能力指标的聚类分析要找到真正的房地产上市公司间隙的大小，及其分类，从而总结近年来中国房地产的发展现状，然后通过因子分析2009盈利目标年度数据，影响房地产上市公司盈利能力的因素，并提出了相应的对

2、策和方法企业发展的建议。基于以上思路，本文分为5个部分：第一部分，目的和对中国房地产的盈利能力研究的研究意义做了简要介绍，说明研究方法，简要介绍本文的结构安排，并对国内外上市公司的盈利能力的文献调查。第二部分介绍了盈利能力分析的理论基础，为第四部分的研究基础。本部分首先简单地介绍和分析了盈利能力指标，并阐明这一认识的盈利能力的影响因素。第三部分介绍了指标和研究方法。实证研究的第四部分，利用统计工具先进行聚类分析，然后进行因子分析。结合统计和财务管理和分析结果。目的是总结房地产上市公司的分类特征，找出影响房地产上市公司盈利能力的因素。第五部分总结了房地产行业的特点和企业的发展，并提出了提高其盈利

3、能力的对策和建议。关键词：房地产、盈利、能力、分析From the analysis of financial statements appeared, profitability analysis has been the focus of financial analysis. With the development of financial statements analysis, profitability analysis has been developed gradually, in order to better for the users of financial stat

4、ements and corporate investors to provide useful data and information, to guide their decisions, in recent years with the combination of statistical analysis is to make it more perfect. In this paper, to understand the current situation of China's real estate from the whole and to find the facto

5、rs affecting the profitability of China's real estate enterprises based on the idea, in the data used to choose our 103 home real estate listing Corporation from 2007 to 2009 annual report, some of the indicators of profitability by clustering analysis to find the real the real estate listing Co

6、rporation the size of the gap, and its classification, so as to summarize the current situation of China's real estate development in recent years, then to the annual data of 2009 earnings target by factor analysis, the factors affecting the real estate listing Corporation profitability, and put

7、s forward the countermeasures and suggestions for enterprise development. Based on the above ideas, this paper will be divided into 5 parts: the first part, the purpose and the significance of a brief introduction to the research on China's real estate profitability, explains the research method

8、s, briefly introduce the structure of this arrangement, and carry on the survey to domestic and foreign listing Corporation profitability of literature. The second part introduces the theoretical basis of the analysis of profitability analysis, lay the foundation for the fourth part of the study. Th

9、is part first simply introduces and analyzes the profitability index, and then expounds the influence on the profitability of this understanding of the factors. The third part introduces the research method of the index and the. The fourth part of the empirical research, using statistical tools for

10、cluster analysis first, and then factor analysis. Combined with statistical and financial management and the results of analysis. Purpose is to summarize the classification characteristics of the real estate listing Corporation and finds out the factors affecting the real estate listing Corporation

11、profitability. The fifth part summarizes the characteristics of the real estate industry and enterprise development, and puts forward some countermeasures and suggestions to improve the profitability of the.Keywords: analysis of the real estate, profit ability,1引言6 1.1研究目的和研究意6 1.2国内外专家学者的研究观点综述71.2

12、.1国外专家学者的研究观点综述71.2.2国内专家学者的研究观点综述81.3研究的主要内容及拟解决的问题102 房地产行业发展现状102.1 2010到2013年全球房地产行业发展现状102.2 2010到2013年中国房地产行业发展现状112.2.1主要城市房地产市场回落较大。112.2.2一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。112.2.3对二三线城市的调控一步步收紧。122.2.4四线城市商品房市场逐步出现分化。123 我国房地产行业财务分析133.1 盈利能力分析133.3.1资产收益率133.3.2净资产收益率133.3.3销售毛利率133.2 营运能力分析143.2.1应收账款周转

13、率143.2.2存货周转率143.2.3总资产周转率153.3 偿债能力分析15 3.3.1偿债能力分析  15 3.3.2应收账款周转率153.3.3短期偿债能力指标 153.3.4长期偿债能力指标 163.4 发展能力分析173.4.1销售增长指标 173.4.2资产增长指标 183.4.2固定资产成新率 183.4.3资本增长指标 183.4.4三年资本平均增长率 194 我国房地产行业前景预测194.1房地产市场发展的长期趋势204.2房地产的中期预测21 4.3房地产的长期预测224.

14、3.1未来外资投资将重点关注二三线城市224.3.2外资投资房地产的物业类型以写字楼、商业地产为主，并逐渐扩散到工业地产、公寓等多种物业类型。234.3.3进入行业由直接开发和代理服务向物业收购、土地收购扩散，并涵盖到物业管理、租赁经营、建筑设计等全产业链。234.3.4外资投资形式由直接投资转向整体收购和股权合作234.42010-2013年中国房地产业发展走势预测分析244.4.1中国房地产政策预测244.4.2中国房地产业市场需求预测245 房地产行业发展的建议255.1将房地产企业金融化255.2将房地产精细化、专业化265.3存量房改造265.4向中高端住宅发展275.5智能化、绿色

15、、环保、节能275.6向服务业转型275.7产业链上下游开始对接285.8对房地产税务 制度的完善285.9为房地产提供政府审批和政策支持 285.9.1（行政许可部门应加强沟通，促使审批程序更具系统性和逻辑性）285.9.2对“三旧”改造项目给予优惠政策,开通行政申报绿色通道295.9.3因地制宜，促进信贷政策的落实 295.10进一步规范房地产市场306结语307参考文献308致谢329附件32引言房地产行业是国民经济的重要组成部分，是经济发展的支柱产业。房地产行业的金融安全是企业生存和发展直接相关，社会的稳定与和谐。如果在金融危机，不仅是房地产行业受到重创，

16、而且使整个国民经济的发展有牵连，作为国家的支柱。房地产行业的经济，金融安全的研究是有非常重要的影响十分必要。的现金流量对企业的生存与发展，更能准确地反映经营成果和质量管理的现金流量分析。公司的现金流量表中包含了丰富的财务信息，因此越来越多的企业投资决策者，更广泛金融指数。与传统方法相比，基于现金流量的财务指标体系的结构，用特征对企业的偿债能力，财务状况分析，偿债能力，盈利能力和发展能力，房地产业，房地产行业1.1的现金流，由于房地产本身是一个很大的产业，因此，运行周期在需要大量的资金，而且还需要大量的资金投入期，和业务量的大量数。各大量，它是在高层次的工作状态。基于这一特点，在对现金流量的巨大

17、需求，房地产企业。从财务报表的分析出现，盈利能力分析是财务分析的重点。与财务报表分析的发展，盈利能力分析也逐渐得到发展，为财务报表和企业投资者提供有用的数据和信息使用者更好，来指导决策，近年来与统计分析相结合，使其更加完善。在本文中，了解目前的中国房地产现状，找出影响思想的基础上，中国的房地产企业盈利能力的因素，在用数据来选择我们的103家房地产上市公司2007至2009年度报告，一些盈利能力指标的聚类分析要找到真正的房地产上市公司间隙的大小，及其分类，从而总结近年来中国房地产的发展现状，然后通过因子分析2009盈利目标年度数据，影响房地产上市公司盈利能力的因素，并提出了相应的对策和方法企业发

18、展的建议。基于以上思路，本文分为5个部分：第一部分，目的和对中国房地产的盈利能力研究的研究意义做了简要介绍，说明研究方法，简要介绍本文的结构安排，并对国内外上市公司的盈利能力的文献调查。第二部分介绍了盈利能力分析的理论基础，为第四部分的研究基础。本部分首先简单地介绍和分析了盈利能力指标，并阐明这一认识的盈利能力的影响因素。2011是我们的房地产业，国家实施了一年中最严格的监管，政府出台了一系列措施来控制价格，房地产行业已经前所未有的衰退。在本文中，保利地产为例分析了一系列关于宏观调控对房地产行业的发展数据，以评估他们的财务能力，在房地产行业的困境找到相应的解决方案。1.1研究目的和研究意义在全

19、球金融危机的背景下，中国企业面临着巨大的挑战。由于企业财务危机的LED来经营陷入困境，甚至破产的例子屡见不鲜。事实上，企业陷入困境是一个逐步恶化的过程，通常可以从金融看到。财务预警系统的建立可以帮助运营商找到财务管理中存在的问题，预见到金融危机的症状，提醒操作人员采取措施，尽量减少财务损失。现金流量可以提供真实的财务信息，不易操作，选择现金流量作为预警指标，它解决了传统财务预警不能解决的问题预警指标的信息的真实性。这种建立在真实性和非财务预警预警指标的基础上对实际的假设，预测企业的财务状况，为企业管理层提供决策及时的警告。因此，本文试图在前人研究的基础上，国内外，与常用的计算机软件的帮助下，现

20、金流量指标分析法对企业财务预警体系的构建，现金流预警系统。数量和利益相关者和现金流的企业及时监测变化趋势，发现具有重要的作用，在金融危机的潜在的商业意义。在第二十世纪90年，中国的房地产泡沫引起的行业作为一个整体，痛一次抑郁症在某些地区尚未消失，而今天的行业又乐观的投资氛围吹了房地产泡沫，不幸的是，随着泡沫的公司和全球经济衰退和美国的金融海啸破裂的影响，房地产行业的上游和下游企业的泡沫危机，房地产开发商和相关产业链是无与伦比的。因此，与房地产泡沫监测的研究是至关重要的。国内外课题的研究现状及发展趋势：研究在国内的专家学者以及房地产泡沫在国外已成熟，有一套完整的测量，测量和评估方法，协整分析，误

21、差修正模型，计量分析技术的脉冲响应和其他现代前沿有房地产泡沫的实际分析中的应用。随着房地产行业的日趋理性和成熟，国内房地产泡沫也会更完美，更先进的计量方法也被应用于研究。1.2国内外专家学者的研究观点综述1.2.1国外专家学者的研究观点综述著名经济学家金德尔伯格在“美国的“泡沫经济”新帕尔格雷夫辞典（泡沫）“解释如下：泡沫不能严格定义为：一项资产或连续大幅增长过程中一系列资产价格上涨，初始的价格使人们产生价格进一步上涨的预期，从而吸引新的顾客，这些人一般都是资产的销售利润的投机者，他们使用的资产和盈利能力不感兴趣。随着价格的上涨，往往预期的逆转和价格通常导致金融危机。泡沫通常出现在股票市场和房

22、地产市场。对房地产市场泡沫的研究非常多。从一般的观点，房地产泡沫的外国学者问题研究分为两个方向：一是基于对房地产泡沫和泡沫现象的定性分析的历史，并对其成因和影响国家的宏观经济分析；另一个方向是多用比较现代数学工具，通过数学模型来研究房地产泡沫的问题，都no.062012现代商贸业的现代商贸industry2012第六作者简介：陈怡（1981，女，重庆江津，硕士，重庆工商大学教师学院，主组成的经济效益。GARCH效应。结果表明：（1） 上海证券综合指数收益率的波动是相对稳定的，但不符合正态分布，其价值往往意味着发行权，具有“厚尾”。（2） 如表2所示，值为正，表明上海综合指数的实际价格的波动具有

23、聚类，以前的市场波动对未来的市场波动的积极影响，这种影响是缓慢的，在一个相对大的振幅波动往往有波动；相反，小振幅波在一般也会有较小幅度的波动。这表明，投资者的“追涨杀跌”的心理在交易。（3） 的+值的模型接近或大于1，表明随机冲击的持久性影响较大，具有相当的程度，这表明它是预测未来很重要。如果受影响比较大的股市收益率，这种影响将难以在短时间消除。这一结论与目前的市场情况相符：如果市场的负面消息影响，投资者的信心在短期内恢复是很困难的。（4）系数是积极的和统计上显着，显示上海的风险溢价现象是比较强的，股票价格和风险成正比，当股票市场风险，股市收益率会更高。高收益高风险回报。（5）在GARCH和E

24、GARCH模型检验中，利用长期不是0，表明中国的上海存在杠杆效应非常显著，股票市场和股票价格波动造成的坏消息比好消息引起的波动。在这一点上，中国相应的监管机构，在政策的制定应注意预防出版不恰当的政策造成了股市的动荡。另一方面，投资者可以在股票市场波动的规律性来避免市场风险。1.2.2国内专家学者的研究观点综述王中明，的委员会研究中心主任及相关产业的房地产利润问题提出自己的看法，2000年初，中国福利分房的终止，住房货币分配方案推出住房制度的全面改革继续深化并稳步发展。自2003以来，虽然国家有一些控制措施，但住房价格继续上涨，大多数城市的房屋销售价格和交易量大幅上升。房地产业作为房地产上市公司

25、业务代表和盈利能力将成为社会关注的焦点，盈利能力指标从5个不同角度来测量在毛利增长房地产上市公司，净利润，每股收益，净资产收益率和主营业务速率。财务数据，本文选取了41个房地产上市公司在2000到2009为样本，利用统计指标和趋势分析，房地产上市公司的盈利能力进行了详细的分析。截至十月二十三日，有29家上市企业发布三季度财务报告。虽然一些企业已披露的盈余只有一股上市的企业，一个大房间，房间的企业上市的8家企业中排名前100，21是排名在100以外的小房间。结果基本上反映了企业的财务状况。这29个房间前三季度总收入达55183000000元，比上年增加5.7%。利润总额6871000000元，同

26、比下降4.92%。从利润率，这29个房间的加权净利润率为12.45%，前三季度，下降1.1个百分点，与去年同期相比。在房地产企业的29室，营业收入同比增长12，净利润同比增长和积极的只有8。链家地产市场研究部认为，虽然房地产企业净利润的具体项目进入结算相关报表，利润和利润的下降，仍然可以看到房价下降，盈利能力。结算周期，目前进入结算项目的销售价格在2011期，与更多的减排项目进入结算，在中国房地产企业利润的年度报告可能会出现更大幅度的下降。最近的北京房地产市场的一部分，推出特价房，价格直降百万。在这方面，行业分析，近晚，不排除部分完成年度业绩较慢的表现空间的压力，当一个小数量的物业快速回笼资金

27、。期望通过对房地产行业的宏观调控的影响，净利润率将继续下降，房价收入不增加利润的现象将继续。1.3研究的主要内容及拟解决的问题2 房地产行业发展现状2.1 2010到2013年全球房地产行业发展现状周期性因素将导致房地产市场继续在本世纪初开始下降，以互联网为代表的新经济泡沫破灭，全球经济陷入衰退两年。全球性中央银行在2003年6月25日开始宽松的货币政策，美联储将联邦基金利率下调至1%，达到历史最低水平，超低的利率来刺激消费和投资，特别是房地产市场开始驱动全球经济已进入新一轮经济增长周期，直到2007美国子次贷危机，全球经济增长的趋势。从西方经济周期的发展史来看，政府采取的货币政策和财政政策，

28、经济增长的周期较长，可以减少收缩，衰退的程度，和衰退期通常为两年，我们认为，从2008到2009，全球经济将缓慢增长，上升2010将恢复。随着中国的日益开放，净出口对GDP增长率从0.1% 2001 21.5% 2007的贡献，我国的对外依赖性增强，经济周期的经济增长，经济周期与发达国家开始出现收敛。随着近年来美国，欧洲和其他发达国家经济放缓甚至衰退，对中国出口的负面影响，预计在未来两年内，净出口对GDP增长将从2.6个百分点，下降了2007到1个百分点。同时，内部和外部需求的下降将使一些行业产能过剩的问题更加突出，导致企业投资下降，资本形成，刺激对GDP的影响会有所下降。尽管最近的消费需求，

29、但如未来消费增长影响因素的财富将趋于下降。总之，2007是我们这一轮经济增长的国家预计将在2008 2010峰，中国的经济增长率分别为9.8%，9%，9.5%。我国经济周期下行的趋势已经确立，未来两年内，中国的房地产市场将调整，周期性因素将导致房地产市场，本世纪初，随着互联网作为新经济泡沫破灭的代表，全球经济陷入衰退两年。全球性中央银行在2003年6月25日开始宽松的货币政策，美联储将联邦基金利率下调至1%，达到历史最低水平，超低的利率来刺激消费和投资，特别是房地产市场开始驱动全球经济已进入新一轮经济增长周期，直到2007美国子次贷危机，全球经济增长的趋势。从西方经济周期的发展史来看，政府采取

30、的货币政策和财政政策，经济增长的周期较长，可以减少收缩，衰退的程度，和衰退期通常为两年，我们认为，从2008到2009，全球经济将缓慢增长，上升2010将恢复。随着中国的日益开放，净出口对GDP增长率从0.1% 2001 21.5% 2007的贡献，我国的对外依赖性增强，经济周期的经济增长，经济周期与发达国家开始出现收敛。随着近年来美国，欧洲和其他发达国家经济放缓甚至衰退，对中国出口的负面影响，预计在未来两年内，净出口对GDP增长将从2.6个百分点，下降了2007到1个百分点。同时，内部和外部需求的下降将使一些行业产能过剩的问题更加突出，导致企业投资下降，资本形成，刺激对GDP的影响会有所下降

31、。尽管最近的消费需求，但如未来消费增长影响因素的财富将趋于下降。总之，2007是我们这一轮经济增长的国家预计将在2008 2010峰，中国的经济增长率分别为9.8%，9%，9.5%。我国经济周期下行的趋势已经确立，未来两年内，中国的房地产市场也会相应的调整。2.2 2010到2013年中国房地产行业发展现状自2003开始回暖，中国房地产市场已持续近四年的成长，直到2007年达到高峰。如何短期趋势中国的房地产市场？目前的情况对未来房地产市场发展的影响？2007也许是中国市场历史上最疯狂的一年，北京，广东和上海，住房价格仍然很高，在其他领域也遵循的主要城市。但是到了年底，势头已经放缓，自2008以

32、来，全国房地产市场下降了。随着房地产市场的三个堡垒的广东和北京的房价大幅跳水已经成为现实，上海作为最后的堡垒仍然坚持或有小幅增长。在中国房地产行业的国家，在国家一系列宏观调控政策，中国房地产行业已经有三年前所未有的经济衰退。有四种情况：2.2.1主要城市房地产市场回落较大。在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降下降。 2.2.2一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。由于调控作用继续显现，成交量持续下滑，去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。 2.2.3对二三线城市的调控一步步收

33、紧。去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。目前房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。 2.2.4四线城市商品房市场逐步出现分化。目前的房地产市场调控正处于关键时期，在调节中央强调决心不能动摇，政策的方向是不能改变的，不应放松，这也表明了房地产宏观调控政策，特别是上升规律，两个或三线价格快速的城市化，将继续加强的。在这种情况下，房地产证券资产负债率，财务费用比率达到历史新高。进入122房地产开发板块的上市公司的统计，平均资产负债率上升的半年内

34、，从68.47%到69.73%。与财务费用占总营业收入的比例从去年年底的2.39%上升到5.45%。同时，“平均资产责任保险金”率从74.4%上升到72.37%，去年年底。通过数据的年度报告，自2002中心每日新闻，”统计，平均资产负债率称为“金”再次刷新10年来的最高点。中国的房地产市场是世界上最大的房地产市场。”2011中国房地产市场发展趋势预测报告显示，一月全国数据：2010，70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比十二月的2009上升1.7个百分点；环比上涨1.3%，下降0.2个百分点，低于十二月2009。新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比十二月的2009上升2.2个

35、百分点；环比上涨1.7%，下降0.2个百分点，低于十二月2009。同时，我们也应该清醒地看到，中国的房地产企业在中国的快速发展存在的问题。房地产企业面临的财务困难是流动性不足，缺乏公平，四种形式的债务违约和资金不足，具体表现为产品流动性差，债务依存度高，工程款拖欠严重，一个严重的资金短缺的发展，预计负债的压力太大了。3 我国房地产行业财务分析3.1 盈利能力分析企业盈利能力的利润利润是投资者取得投资收益，债权人收取本息的资金来源，是衡量企业发展的一个重要指标，股票上市公司在指数的盈利能力反映了普遍使用的主要资产收益率，净资产收益率，销售毛利率，在销售净利润率。3.3.1资产收益率资产收益率&#

36、160; （资产收益率=净利润/资产平均总额）来衡量利用资产获取利润的能力，比率越高，说明企业资产获利能力越强。由上图表可知保利近五年来的收益率一直在下降，表明其利能力在下降。 3.3.2净资产收益率净资产收益率 （净资产收益率=净利润/平均所有者权益）反映企业股东获取投资报酬的高低。企业的净资产收益率基本维持在15%左右，股东收益平稳，但较之同行仍然较低 。3.3.3销售毛利率销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入；销售净利率=净利/销售收入。销售毛利率每1元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于基期的费用和利润的销售毛利率和销售净利率的形成，

37、有较高的净销售额，必须有足够大的销售毛利率，所以从图上看销售毛利率变化趋势、销售净利率协议。但总利润或净利润比同行低。从以上分析，保利公司利润减少竞争，需要增加投资，营销渠道中找差距，实现高利润目标。根据以上分析，虽然在国家宏观调控和金融危机的影响，房地产行业的整体低迷，然而，这也是一个机会，保利地产，在危机中抓住机遇，使公司的偿债能力，营运能力和盈利能力保持在良好的水平。但也应注意加强在扩张过程中的资金链管理，债务水平控制在一定的范围内；适当降低住宅的平均价格，与国家的经济增长率，价格指数价格，收入水平的提高，协调。所以一方面，呼应了政府的宏观调控政策，另一方面，也有利于规范自身的发展和盈利

38、模式；改善资本结构，增强股权资本的比例，以降低债务水平，百尺竿头，更进一步。聚这个优秀的品牌可以是时候考虑逐步实现国际化战略的成熟。3.2 营运能力分析营运能力反映了企业资金周转状况，对此进行分析，可以了解企业的营业状况及经营管理水平。生产经营资金周转的速度越快，表明资金利用的效果越好，效率越高，公司管理团队的经营能力越强，营运能力分析指标主要有：应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率。3.2.1应收账款周转率应收账款周转率应收账款周转率是反映应收账款周转率，应收账款周转率销售收入除以应收账款平均比率，比率越高，企业应收账款的速度，更高的企业应该是平的应收账款管理。图表显示，聚应收账款周转率

39、07 - 08年的大幅上涨，原因可能是企业加强应收账款的管理，加强应收账款的管理政策。08 - 10年保持在70%左右，表明该公司是不是因为金融危机和太多的应收账款成为坏账，体现了较强的执行能力和抵御风险的能力。3.2.2存货周转率存货周转率存货周转率是销售商品的平均库存成本的增加和存货周转率，或拨打的号码，它是存货周转率的主要指标，库存管理库存周转率，存货周转率高，占用库存水平低，流动性强，库存转换为现金或应收账款的速度，房地产业由于其开发周期长，开发过程中，投资集中，因此，存货周转率是所有行业中最低的。从图中可以看出，保利房地产存货周转率为07 - 09年的迅速崛起，房地产交易，房地产行业

40、的繁荣，而0910年，大幅下跌，说明宏观调控的影响，住宅成交量减少，房地产行业已经走下坡路。3.2.3总资产周转率总资产周转率总资产周转率销售除以平均总资产，它反映了总资产周转率，是一个综合性的指标，周转越快，反映销售能力越强。聚10年总资产周转率为0.3，略低于两年前的水平，可以通过严格的市场政策的国家的影响。从以上可以得出，保利地产的经营能力和有较强的竞争力。3.3 偿债能力分析3.1偿债能力分析  流动性是指偿还债务的能力，包括短期和长期偿债能力的上市公司偿债能力取决于两点：一是公司的资产清算率，更快的流动性，溶解能力强；二是公司可以转化为大量债务的资产，一个更大的，

41、偿付能力强。 3.2.1应收账款周转率应收账款周转率应收账款周转率是反映应收账款周转率，应收账款周转率销售收入除以应收账款平均比率，比率越高，企业应收账款的速度，更高的企业应该是平的应收账款管理。图表显示，聚应收账款周转率07 - 08年的大幅上涨，原因可能是企业加强应收账款的管理，加强应收账款的管理政策。08 - 10年保持在70%左右，表明该公司是不是因为金融危机和太多的应收账款成为坏账，体现了较强的执行能力和抵御风险的能力。3.1.1短期偿债能力指标 短期偿债能力分析指标包括流动比率和速动比率。流动比率=流动资产/流动负债，该比率反映上市公司的短期偿债能力，流动资产越

42、多，短期债务越少，则偿债能力越强 一般认为企业合理的最低流动比率是2。 速动比率=（流动资产-存货） /流动负债，速动比率从流动资产中扣除了存货部分，比流动比率更能体现企业偿还短期债务的能力，速动比率越高，表明企业未来的短期偿债能力越有保证， 通常企业设置的速动比率标准值为1，若低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。表1反映出的中反映出的保利五年的速动比率均未达到公认标准，且比率基本在0.5上下波动。结合流动比率不难发现，该企业虽然5年的流动比率理想，但流动资产组合中存货所占比重过大，以致其速动比率也不理想。由以上分析可得，保利地产的短期偿债能力

43、比较强。 3.1.2长期偿债能力指标 表示公司长期偿债能力的指标主要有：资产负债权益比率利息保障倍数资产负债率=负债总额/资产，资产负债率和债务比率，它表明企业的基金总资产的比重，以及企业资产的债权的保护水平。该理论认为，资产和负债率不超过50%，如果超过平均风险。产权比率=负债总额/股东权益总额，该指标反映了资本和股东之间的相对关系，债权人提供的资本，反映基本的金融结构是稳定的股权比例高，高风险，高回报的财务结构；产权比率低，是低风险低报酬的财务健全的财务结构企业股东利益将大于负债总额，即购房比例应小于1。聚近五年产权比率已超过标准，三年前在250%上下，两年后，率急剧上

44、升，甚至超过400%，但这并不意味着多这五年的偿债能力弱，保护债权人利益的危险，但股权比例扩展到资产负债率，两者具有相同的意义和类似用途。由于近五年的债务比聚的总资产超过50%，债务和股本的比例必须超过1，甚至更高，两者可以互相补充，通过显示规模的企业债务融资突出企业债务融资的重要性，但也表现出了房地产行业的自身特点。3.4 发展能力分析企业的成长发展的能力也被称为企业，它是通过自身的生产经营活动，发展潜力的企业继续扩大积累。企业的健康发展取决于很多因素，包括企业的外部环境，企业的资源条件和内在质量。就房地产盈利问题作为中国房地产行业的龙头企业，行业发展的发展能力是一个很大的影响。近年来，国务

45、院有关部门对房地产行业的调控，房地产企业的发展环境不是很稳定。因此，为了分析如就房地产盈利问题龙头企业必须分析的开发能力，可以让我们更清楚地了解就房地产盈利问题的发展潜力和未来发展方向。对于就房地产盈利问题的发展分析，我是通过三个指标，分析他们是：销售增长率，增长指数，资本资产的增长指数。3.4.1销售增长指标 销售增长指标的分析是通过销售增长率和三年销售收入平均增长率得出的，下面我们就具体分析一下就房地产盈利问题的两个相关比率。 （）销售增长率 该指标反映的是相对化的销售收入增长情况，与绝对量的销售增长额相比，消除了企业规模的影响，更能反映企业的发展情况。

46、60;销售增长率的公式：销售增长率本年销售额/上年销售额-1。就房地产盈利问题的销售增长率从2009 2011年有逐年增长，这意味着就房地产盈利问题在不断扩大市场份额，并在2010的相对增长很小，这是因为在这一年中，房地产行业的增加，国家宏观调控，使房地产行业总体下降销售，但在2011就房地产盈利问题的销售增长，就房地产盈利问题对国家的宏观调控，想出好的解决办法，这表明就房地产盈利问题的发展方向是正确的，以便为将来打下良好的基础，市场份额。销售增长率继续提高，就房地产盈利问题的发展很快，市场前景乐观，作为一家上市公司，这是值得投资的股票（2）三年来，通过计算得到的销售收入平均增长率的2011，

47、就房地产盈利问题在三年销售收入平均增长率为20.46%，与同行业其他企业相比要高得多，这一指标表明基于就房地产盈利问题企业积累，股指将说明就房地产盈利问题的可持续发展能力，发展潜力大。该指标可以反映就房地产盈利问题主营业务增长趋势和稳定程度，反映其持续发展能力和发展能力的指标，也可以避免判断企业的发展潜力的错误因为几年商业波动。指数越高，表明企业主营业务发展势头较好，市场拓展能力强 。3.4.2资产增长指标 资产增长指标的分析是通过总资产增长率和固定资产成新率得出的，下面我们就具体分析一下就房地产盈利问题的两个相关比率。 (1) 总资产增长率 

48、资产是企业用于收入的资源，也是企业偿还债务的保障。资产增长是企业发展的一个重要方面，发展性高的企业一般能保持资产的稳定增长。就房地产盈利问题2007年的总资产增长率达到了106%，这说明在2007年就房地产盈利问题的企业规模剧增，但是2008年就房地产盈利问题的总资产增长率一度降到19.12%，这说明2008、2009年企业的扩张非常缓慢，这主要是因为西方国家金融危机，我国的各行各业均受到 了波及，尤其是房地产行业，而从2010年开始就房地产盈利问题的该项指数从新开始上升，这说明在金融危机后就房地产盈利问题重新开始继续快速发展。在此，我们能够看到，就房地产盈利问题在扩张的过程中并不是

49、盲目的，能够结合大环境调整自身的发展速度。 3.4.2固定资产成新率 与固定资产原值企业固定资产净值的平均比率，反映了公司的近因固定资产更新，反映了企业固定资产的速度和可持续发展能力。本集团固定资产成新率房地产的利润维持在较高的水平，和近80%的2009，表明固定资产在相对较新的房地产利润，对制备的扩大再生产，发展的可能性比大企业，具有很大的发展前景。3.4.3资本增长指标 通过资本积累指数分析的资本增长率和三年的资本平均增长率，我们有以下的两个相关的房地产利润率资本积累率资本积累的具体分析是企业发展的强有力的象征，是企业扩大生产的源头，是评价企业的发展潜力的重要

50、指标。该指数的年度净资产净资产的增长率，反映企业净资产的变化，但水平年。2007房地产利润的资本积累率是127.92%，这是一个非常高的指数，这表明2007的房地产利润的资本保全是非常高的，应付风险的能力是非常强的，和2008下降到14.44%，由于金融危机的影响，房地产的利润降低风险资本保存程度，并面临增加。但在未来几年的资本积累速度缓慢的复苏，这也说明，对环境的影响，慢慢的企业。3.4.4三年资本平均增长率 通过计算，在三年平均增长率为20.45%的资本2011的房地产利润，该指数比前几年是非常低的，因为2008金融危机的冲击，并在接下来的几年里，房地产的利润指标保持在对房地产利

51、润所有者权益的保护程度的问题值得信赖20.45%。也表明，房地产的利润必须面对风险的能力。4 我国房地产行业前景预测价格和房地产市场的成交量也相对强度取决于供给和需求双方的。在这里，我们简要分析两个方面，特别是新的特征。这是一个强烈的动机的市场供应。房地产市场的供应主要包括三种类型，即，房地产开发商，房地产和政府。目前这三者有很强的供给动机。首先，从房地产业务，他们必须承担融资成本高。贷款利率继续提高，主要依赖于房地产企业的快速扩张贷款，还贷压力无疑是增加。只要市场依然在手，每天将支付巨额利息。而中央银行货币紧缩政策，特别是住房政策的控制，使他们成为困境雪上加霜。从银行融资的难度也越来越大，资

52、金周转的问题有很多，房地产企业面临着危机，资金链断裂而破产。一个重大的挫折和上市时，通过证券市场融资的希望。在强大的资金压力，开发商为了维持正常的发展过程中，只有让市场尽快“船”，否则，资金链将被打破，并加快销售的唯一办法就是降低房价。其次，从现实的角度来说，货物尽快以现金已成为共识。这些真实已经囤积了很多房子，此时已敏锐地意识到住房市场的变化，需要把它变成真正的黄金和白银落袋为安尽快。以北京为例，几年前，买房子在首都温州和山西大亨风风火火现在“货物”在北京一手商品房销售囤积，其中一个准备卖出超过400套。其他城市也有这样的行为。再次，从政府的角度出发，提供更多的住房是一个必然的趋势。为了让低

53、收入的人可以生活，地方政府出台的政策来扩大经适房和廉租房建设。一年一度的“两会”，可以说是房地产市场的“晴雨表”。今年“两会”沟通是政府更加重视住房保障的一个重要消息。温总理用特殊覆盖的住房保障体系中的政府工作报告，这是前所未有的，这经适房政府下很大的决心。未来的经适房供应将大幅增加。将所有这三个方面来增加供应的房地产市场。二是市场需求动机冷。购房者主要分为普通购房者，房地产和两类，前者的主要是年轻人，他们的购买欲望不再像以前那么强。首先，一般的购房者，建筑是一个昂贵的奢侈品。他们通常具有较低的收入，一个普通住宅往往把自己的生活和生命的储蓄。尽管银行信贷提供方便的未来收入，但沉重的债务会使很多

54、人成为“房奴”。与此同时，抵押贷款利率与还贷压力的增大而增大，它们减少了贷款购房的冲动。其次，年轻人，改变减少房屋的数量概念。随着价格的上涨，在逐渐变化的次新房的传统观念，许多年轻人结婚并承担沉重的还贷压力的磁阻。春节后，今年房屋租赁市场是一种正常现象。但在2008，今年也不完全相同，在转变观念的波的租户，租房子结婚的年轻人。最后，对房，购房不再是一个有价值的投资。一方面，住房价格已经上升到了一个前所未有的高，上涨空间明显减少；另一方面，贷款利率不断上升的成本和风险，主要是增加贷款。上面提到的意味着市场的需求已大大减少的三个方面。不难看出，市场供应和需求已经悄然改变，供过于求的局面已经形成。这

55、一下降和价格的一般形式下，成交量萎缩在所难免。这可以从以下两个方面：一是降低价格或变相。一般来说，房地产商不愿意直接降价，以免提高购买价格下跌的印象。但他们为了消化他的财产，把礼物或提供优惠条件地区的打折促销，这实际上也大大降低了。4.1房地产市场发展的长期趋势在一段冷却房地产市场，是不是抑郁症的真正意义。这和一些市场的悲观是不完全相同的。从根本上说，即使市场继续保持发展的势头，价格是合理的降低。直接房地产开发商手中，或作为一个真正的手，它最终由消费者来接管。多高的价格，这取决于用户的支付能力。从后者的支持，住房已经成为无源之水，无源。近年来，房价的持续上涨，严重背离了消费者的实际支付能力。普

56、通人辛苦的工作，他们的收入只够买一个普通住宅，“房奴”一词很生动，略苦的称谓。甚至一些房地产公司，是为富人盖房子，所以价格如此之高是不是大惊小怪。然而，如果平均家庭买不起房子，中国真正富有的能有多少？可以说，房价下跌是不是房地产市场的萎缩，但价格从以前的严重高估更合理，是一种价值回归自然是消费者价格下跌的消息，但对整个房地产行业？没有错吧？只有大量的房地产公司苦苦挣扎，甚至通过？从整体和长远的看起来，下议院有利于市场的健康和可持续发展。在一个价格飙升的市场，双方将有强劲的投机。房地产作为一个不断鼓红花转让，价格越来越高，很少有人会想到鼓停止后，什么花落谁家。在这一过程中，层出不穷的猜测很多，寻

57、租和欺诈，市场经常是不健康的发展状况。价格增长放缓甚至下降，相应的市场也逐渐消失，然后返回到重视正常利润和经营行为健康。一些业务能力不高，效益水平较差的企业会破产，这会增加房地产行业的资源整合和重新配置，一些有实力，是企业生存和发展的能力。巴菲特用股票报价也可在中国房地产市场：“只有退潮时，才知道谁没有穿衣服。“房价下跌将导致逐渐回归到消费者的支持水平，它将成为房地产市场可持续发展的根本动力。可以说，现在的房地产市场降温是准备期的未来发展。从总的趋势，发展的房地产市场仍有很大潜力。这是由于三个因素的相互作用：第一，中国是一个经济转型的国家。对于一个发展中国家，城市化是一个不可避免的问题。自19

58、78以来，推行市场化改革，中国城市化开始后继续1996，大大加快。房地产市场的需求，城市化的可持续发展。不仅如此，中国到目前为止经历了30年的经济持续快速增长，人民收入水平的提高和生活质量的追求，对房地产市场的发展提供强大的动力。第二，中国系统状态转换。中国从传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济的严格的制度，住房制度改革也伴随着一个许多改革措施。城市居民主要依靠住房单位，现在已经基本解决的市场。住房市场，导致了巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面，中国仍然是一个人口大国，人口总数的一个和唯一一个在世界上的十亿大人口，同时也意味着一个伟大的住房需求。4.2房地产的中期预测从长远的观点

59、看，表明房地产贷款市场有很大的发展潜力的产业发展的历史，对商业银行的信贷比例最高的行业是房地产。在美国，在1992美国银行房地产贷款占总贷款的比率的42.7%年底，总资产24.8%，占国内生产总值的13.7%。可以说，房地产市场的波动会对美国银行业的一个决定性作用的影响。本世纪初，新经济泡沫的破灭，为了刺激经济增长，美国联邦基金利率下调至1%，低利率和商业银行对房地产贷款的宽松的抵押贷款已迅速扩大，房地产贷款占贷款总额从2001上升到46.3%年底的2006 57.4%年底，建立有效的监督和足够的风险意识最终LED在次贷危机爆发的不足百分之11.1，美国银行收缩房地产贷款，到6年底的2008，房地产贷款占总贷款的占54.9%，2006于年年底相比下降了中国商业银行房地产贷款占总贷款的比例从1998到4%年底到2007年底的18.3% 2.5个百分点，房地产贷款占GDP