地产项目精装修报 PPT素材

1、xxxxxxxx国际精装修调研报告国际精装修调研报告 调研目的：调研目的：了解精装修项目市场，对本案精装修方案研究有所借鉴；对相同品类、相同费用标准下的建材标准、材质等进行规律性分析；对现行营销推广手段及推广材料进行搜集统计；条件允许下对精装项目开发企业各部门运作流程进行了解；调研方法：调研方法：电话调研+实际采盘+网络信息搜集+楼书信息调研项目：调研项目：天津项目：天津项目：包括富力城、富力津门湖、上城豪苑、水岸江南、吉利经典、阳光100、时代奥城、金盛广场、非常公馆、天津公馆、君隆广场、科贸时代公寓北京项目：北京项目：包括波菲特公寓、master领域、乐成公馆、华远裘马都、茂华景都会、富力

2、桃园、设计师广场、荣京丽都、金地名京注：由于调研时间、方法及信息甄别原因，部分精装信息可能与项目实际有所出入。目目 录录catalog【一】天津在售主要精装修项目调研 1.天津在售精装修项目概况 2.天津在售精装修项目规律性分析 3.精装修对不同环节影响【二】北京典型精装修项目调研 1.北京典型精装修项目概况 2.北京典型精装修项目规律分析【三】天津与北京精装修项目对比分析【四】xxxx国际精装修建议【一】天津在售主要精装修项目调研1. 天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2. 天津在售精装修项目规律性分析l 精装修费用标准分析l 精装修室内部建筑材质及品牌分析l 精装修公共部分及配套部分

3、分析l 精装修项目销售情况分析l 精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响天津住宅主要在售精装修项目概况天津住宅主要在售精装修项目概况项目名称项目名称富力城富力城富力津门湖富力津门湖城上城城上城阳光阳光100100位置位置南开区天津第二中心医院对面河西区紫金山路与珠江道交口西侧卫南洼风景区内南开区北马路、城厢东路交汇处南开区红旗南路延长线与外环线交口整体规划整体规划住宅总建面25万平方米居住总建筑面积151万，在售二期建面约10万平方米总建面17.2万平方米总建筑面积为75万平米，五期未售10万平米户型比例户型比例一室70平米，5%；二室80-130平米，40%；三室160-180平米，

4、50%；四室230平米，5%零室41平米，68%；一室65-70平米，27%；五室230-290平米，5%一室63平米，15%；二室83-96平米，70%；三室125平米，15%栋为70平米的一室、90平米的两室，各占50%，其余2栋规划未定开盘及时间开盘及时间2005年7月、2006年4月2007年11月21日2007年6月2008年3月入住时间入住时间2007年11月2008年10月2009年5月（一期）、2010年4月（二期）2009年开盘均价开盘均价6088（一期）1200010000（一期）未售，预计10000当前均价当前均价1300013000-1400013000-14000天津

5、公寓主要精装修项目概况天津公寓主要精装修项目概况项目名称项目名称非常公馆非常公馆吉利经典吉利经典君隆广场君隆广场天津公馆天津公馆时代奥城时代奥城科贸时代公寓科贸时代公寓项目地点项目地点河东区新开路与华昌大街交口西南角和平区贵阳路与西宁道交口天津市和平区南京路99号河西区解放南路与绍兴道交口南开宾水西路与水上东路交口南开区鞍山西道时代广场整体规划整体规划占地面积：0.36万平方米；建筑面积：1.81万平方米占地6400平方米，建筑面积36000平方米整体18万平米建筑面积6万平米三期剩余约6万平米占6400平方米，总建面4.1平方米，公寓建面约3.2万户型比例户型比例50-80平米一居60-88

6、平米40%，二居96-120平米40%，三居120-160平米20%一居76-89平米40%，二居123-160平米40%，三居180-230平米20%一 居 4 0 平 米30%，一居60平米40%，一居90平米30%一居40-50平米70%，二居60-70平米15%，三居110平米10%，跃层70-140平米5%一居50平米84%，二居100平米16%开盘时间开盘时间2005年8月2007年11月2007年12月2007年5月二期2006年8月2007年12月22日 入住时间入住时间2006年8月2008年8月2009年2008年10月2008年10月2008年12月开盘均价开盘均价600

7、0163001800018000950010800当前均价当前均价 1630025000-28000250001400010800天津主要在售精装修项目分布分析天津主要在售精装修项目分布分析分析分析天津当前在售精装修项目主要集中在市内主要区域，如南开、河西、和平、河东等，此区域精装修市场开始较早且较为集中，区域客户对精装修接收程度较高。本案地处河西南开交接处，借助区域发展趋势，为精装修营造良好的发展氛围。天津主要在售精装修项目特点分析天津主要在售精装修项目特点分析特色特色1：城市核心区域选择精装修比例高：如老城厢区域、南京路区域等，说明这些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选

8、做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；特色特色2：城市发展潜力明显的区域选做精装修比例高：如梅江区域、奥运板块区域，因此类区域的现状决定，必须通过引入较为先进的开发理念及操作手段，来有效吸引更多购买客户的进入；特色特色3：实力型开发商选做精装修项目比例高：如富力集团、融创集团、阳光100等。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。天津主要在售精装修项目产品特色分析天津主要在售精装修项目产品特色分析特色特色1：面积分布：60-120平米户型，相对集中，主要为了有效规避因精装修单价过高，导致总房款超出客户接受

9、能力； 特色特色2：选做精装修项目户型数量普遍较少，避免因户型过多加大施工成本，增加施工难度；特色特色3：小户型产品、酒店式公寓产品形式选做精装修较多，其中酒店式公寓选择做大堂或共享区域精装修比例高，小户型住宅（公寓）做全部精装修比例高。【一】天津在售主要精装修项目调研1. 天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2. 天津在售精装修项目规律性分析l 精装修费用标准分析l 精装修室内部建筑材质及品牌分析l 精装修公共部分及配套部分分析l 精装修项目销售情况分析l 精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响精装修费用及风格分析精装修费用及风格分析各项目精装费用标准及分布比例各项目精装费用标准

10、及分布比例分析：分析：天津10个在售的精装修项目中，精装修标准区间主要集中1000-2000元之间，占整体的60，其中1000-1500元的比例占整体的40，此类项目主要集中在城市发展潜力地段。【一】天津在售主要精装修项目调研1. 天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2. 天津在售精装修项目规律性分析l 精装修费用标准分析l 精装修室内部建筑材质及品牌分析l 精装修公共部分及配套部分分析l 精装修项目销售情况分析l 精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响室内部分室内部分入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划

11、分，进行对比分析：室内部分室内部分入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费用标准费用标准1000-1500元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质： 入户门：高档木质三防门 分户门：此标准下普遍为实木复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌吉利经典吉利经典室内部分室内部分入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费用标准费用标准1500-2000元元/平米

12、规律性分析：平米规律性分析：材质： 入户门：此标准下普遍钢木复合门，并有部分高端项目开始使用子母门 分户门：此标准下普遍为实木复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗，科贸时代使用low-e玻璃品牌：此类标准普遍不明确品牌富力津门湖阳台门富力津门湖阳台门富力津门湖入户门富力津门湖入户门室内部分室内部分入户门、分户门、窗户入户门、分户门、窗户各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结：费用标准费用标准2000-3000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质： 入户门：此标准下主要项目为天津公馆，其使用高档木制子母门； 分户门：实

13、木复合门 窗户：断桥铝合金low-e玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌费用标准费用标准3000-5000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质： 入户门：此标准下主要项目为君隆广场，其使用高档三防门； 分户门：罗德尔内夹钢板三防门 窗户：断桥铝合金low-e玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌室内部分室内部分玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：室内部分室内部分玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室费用标准费用标准1000-1500元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质： 地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室

14、普遍 采用实木复合地板； 墙面：涂料或乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，部分项目赠送射灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类标准地面、墙面已开始明确品牌 （同时也是客户最为关注的主要方面之一） 地面：出现中档次品牌，如斯米克、王者等。 墙面及天花：多乐士、立邦等各项目精装修各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：品牌示例品牌示例室内部分室内部分玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室各项目精装修各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片：示例图片吉利经典客厅吉利经典客厅阳光阳光100100客厅客

15、厅阳光阳光100100卧室卧室吉利经典卧室吉利经典卧室富力城卧室富力城卧室室内部分室内部分玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室费用标准费用标准1500-2000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质： 地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜，如时代奥城等还赠送电视柜、床头柜等品牌： 此类标准地面、墙面品牌并不明确，主要突出的是产品的高档次或高级 天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；如时代奥城青 钢龙骨吊顶 各项目精装修各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品

16、牌规律总结玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：室内部分室内部分玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室各项目精装修各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片：示例图片富力津门湖客厅富力津门湖客厅富力津门湖卧室富力津门湖卧室时代奥城客厅时代奥城客厅时代奥城卧室时代奥城卧室科贸时代科贸时代室内部分室内部分玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室费用标准费用标准2000-3000元元/平米规律性分析：重点项目天津公馆平米规律性分析：重点项目天津公馆材质： 地面：高等品牌瓷砖 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：吊顶部分配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜

17、品牌： 此类项目并不重视对于精装的诠释，会突出重点可以显露部分的品牌，如瓷砖 突出是诺贝尔品牌地面，其主要突出的是其高附加值部分，如地板低温辐射采暖 系统、lowe玻璃+吉斯的五金件、平衡式新风置换系统 、中央真空洗尘系统等. 各项目精装修各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：室内部分室内部分玄关、客厅、卧室玄关、客厅、卧室各项目精装修各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结：示例图片：示例图片欧式风格欧式风格欧式风格欧式风格风格风格风格风格中式风格中式风格中式风格中式风格室内部分室内部分餐厨区域餐厨区域以各项

18、目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：室内部分室内部分餐厨区域餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：费用标准费用标准1000-1500元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质： 地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合； 墙面：厨房为高级面转，餐厅为高级面砖或为乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶 灯具：灯具普遍自配 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌

19、 地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。 墙面及天花：立邦、多乐士、爱的等 设施：橱柜及台面一般不明确品牌，部分使用意大利或法国品牌，如吉利经典使 用的为芭丽娜橱柜，蒙特丽米兰石台面板；水槽一般也不确品牌，目前使用品牌 主要为摩恩、佛兰卡；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太及惠而浦。室内部分室内部分餐厨区域餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片吉利经典吉利经典吉利经典吉利经典阳光阳光100100阳光阳光100100厨具主要品牌示例室内部分室内部分餐厨区域餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以

20、各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：费用标准费用标准1500-2000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质： 地面：高级防滑瓷砖或实木复合地板 墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖； 天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶，公寓项目赠送电磁炉；品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。 墙面及天花：立邦、多乐士、爱的等 设施：橱柜及台面一般不

21、明确品牌，部分使用意大利或法国品牌，水槽一般也不确品牌， 目前使用品牌主要为摩恩、佛兰卡；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在 华伦帝、樱花或海尔，而赠送的家电品牌主要集中在美迪、tcl、伊莱克斯、海 尔、美菱等。室内部分室内部分餐厨区域餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：示例图片富力津门湖富力津门湖富力津门湖富力津门湖富力津门湖富力津门湖科贸时代科贸时代科贸时代科贸时代时代奥城时代奥城厨具主要品牌示例室内部分室内部分餐厨区域餐厨区域以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比

22、分析：费用标准费用标准2000-5000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：此类最大差别在于设施方面，以天津公馆、君隆广场为例 设施：阿里斯顿的嵌入式冷藏箱、嵌入式冷冻箱；德国艾诺的橱柜；华伦蒂的抽油烟机、 燃气灶、微波炉、嵌入式消毒柜；美国ge的独立式对开门冰箱；天津公馆天津公馆artart风格风格天津公馆欧式风格天津公馆欧式风格天津公馆中式风格天津公馆中式风格室内部分室内部分卫生间卫生间以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：室内部分室内部分卫生间卫生间以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，

23、进行对比分析：费用标准费用标准1000-1500元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质： 地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合； 墙面：高级墙砖 天花：铝扣板吊顶 灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 地面：出现中档次品牌，如冠军、王者等。 墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶 设施：洁具普遍为科勒、乐家、美标同档次产品，冷热水龙头为摩恩，热水器为阿里斯顿室内部分室内部分卫生间卫生间以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：图片示例以各项目精装修费用标

24、准进行划分，进行对比分析：图片示例吉利经典吉利经典吉利经典吉利经典阳光阳光100100卫具品牌示例卫具品牌示例室内部分室内部分卫生间卫生间以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：费用标准费用标准1500-2000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质： 地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合； 墙面：高级墙砖 天花：防水石膏板吊顶，涂刷乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，部分赠送筒灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石台面、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 地面：出现中档次品

25、牌，如冠军、博德等。 墙面及天花：天花使用华狮龙吊顶 设施：洁具普遍为科勒、toto、杜拉维特同档次产品，吉利经典使用杜拉维特；冷热水 龙头为摩恩，热水器为阿里斯顿、海尔、樱花；室内部分室内部分卫生间卫生间以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：富力津门湖富力津门湖富力津门湖富力津门湖城上城城上城城上城城上城科贸时代科贸时代科贸时代科贸时代室内部分室内部分卫生间卫生间以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：费用标准费用标准2000-5000元元/平米规律性分析：平米规律性分析：材质：此类最大

26、差别在于设施方面，以天津公馆、君隆广场为例 设施：日本依耐洁具;汉斯格雅的面盆龙头、缸边龙头、淋浴面板组合、头顶花洒；劳芬的 洗面盆、坐便器；卡德维的独立钢板浴缸；华伦蒂的嵌入式洗衣机天津公馆天津公馆artart风格风格天津公馆欧式风格天津公馆欧式风格天津公馆中式风格天津公馆中式风格室内部分室内部分面板插座开关及家电面板插座开关及家电以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：室内部分室内部分面板插座开关及家电面板插座开关及家电以各项目精装修费用标准进行划分，进行对比分析：由于之前各功能分区已将家电详细介绍，以各项目精装修费用标准进行划分，进行对

27、比分析：由于之前各功能分区已将家电详细介绍，这部分内容将分析面板开关品牌为主这部分内容将分析面板开关品牌为主费用标准费用标准1000-1500元元/平米分析：平米分析： 品牌主要集中在西门子或同档次品牌主要集中在西门子或同档次费用标准费用标准1500-50001500-5000元元/ /平米分析：平米分析： 品牌主要集中在西门子、奇胜、梅兰日兰、松下等品牌主要集中在西门子、奇胜、梅兰日兰、松下等面板插座开关及家电示例面板插座开关及家电示例【一】天津在售主要精装修项目调研1. 天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2. 天津在售精装修项目规律性分析l 精装修费用标准分析l 精装修室内部建筑材质

28、及品牌分析l 精装修公共部分及配套部分分析l 精装修项目销售情况分析l 精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响公共部分精装修分析公共部分精装修分析大堂地面、墙面、灯具大堂地面、墙面、灯具序号序号项目项目大堂地面、墙面、灯具大堂地面、墙面、灯具1非常公馆地面石材铺装（大理石）；墙面局部石材铺装；安装吊灯或其它高档灯具；2吉利经典地面、墙面局部石材铺装3君隆广场4天津公馆5时代奥城石材或高档地砖地面6科贸时代国际公寓大堂五星级酒店标准7富力城地面材质为拼花图案石材，墙身主材贴石材到天花顶，吊精美天花配美观灯饰，8富力津门湖地面为拼花图案石材，墙面为高级石材或高级墙砖，吊精美天花悬挂豪华灯饰

29、。9上城豪苑地面使用高级石材拼花铺地；墙面采用高级石材，局部造型墙饰；10阳光100地面大理石，墙面高级涂料分析：分析：各项目大堂及楼梯入口处普遍精装修；地面基本以拼花石材铺装；墙面基本采用高级石材；天花一般采用造型吊顶，并安装吊灯及灯饰。大堂基本没有空调。公共部分精装修分析公共部分精装修分析电梯电梯序号序号项目项目电梯电梯1非常公馆知名品牌电梯2吉利经典华升富士达3君隆广场瑞士迅达4天津公馆芬兰通力5时代奥城高档电梯，采用室内呼梯，电梯内设电视6科贸时代国际公寓日立电梯7富力城日立电梯或同档次品牌8富力津门湖名厂电梯9上城豪苑国际品牌电梯10阳光100奥的斯分析：分析： 电梯选择以日本品牌居

30、多，其中同样品牌有进口与国产合资之别； 但整体来说品牌分布比较斑杂，但主要仍集中在日立、奥的斯等同档次产品。配套设备设施分析配套设备设施分析供水供水序号项目项目供水供水1非常公馆市政供水，2吉利经典市政供水，3君隆广场 24小时冷热水4天津公馆5时代奥城室内供水采用ppr管，中水入户，每户设置远传自来水表和中水表，卫生热水采用电热水器6科贸时代国际公寓变频恒压供水7富力城以市政自来水为水源，采用市政直供无负压或变频式供水系统，每户均设独立电表，配燃气热水器（品牌为阿里斯顿、林内或同档次产品），提供24小时生活用冷、热水。8富力津门湖以市政自来水为水源，采用市政直供或变频式供水系统，分户水表采用

31、磁卡式计量表；中水系统采用每户设直接饮用纯净水管道系统，并配专用水表一个（水费另收），另送直饮水机一台。9上城豪苑给水系统：市政水源，分区供水，厨房、卫生间预留用水点，一户一表；中水系统：市政中水管道入户，卫生间预留用水点，10阳光100分析：分析：各项目皆采用市政供水，富力城、君隆广场具有24小时热水，富力津门湖具有直引水配套设备设施分析配套设备设施分析供电供电序号序号项目项目供电供电1非常公馆每户均设独立电表2吉利经典每户均设独立电表3君隆广场每户均设独立电表4天津公馆每户均设独立电表5时代奥城每户均设独立电表6科贸时代国际公寓双路电源7富力城每户均设独立电表（采用卡式表）、配电箱一个，配

32、插座。8富力津门湖ppr高强度管材，一户一表9上城豪苑市政供电，一户一表10阳光100市政供电，一户一表分析：分析：各项目均采用市政供电，设独立电表，科贸时代为双路电源。配套设备设施分析配套设备设施分析供暖供暖序号序号项目项目供暖供暖1非常公馆空调2吉利经典3君隆广场中央空调4天津公馆地踩踩暖加中央空调5时代奥城居室采用地辐射采暖，卫生间采用高档暖气片，外露管材使用镀锌钢管，地埋管材使用pb管，远传计量表，供水温度为55、回水温度为45。6科贸时代国际公寓燃气中央空调（三洋）7富力城市政供暖，户内设森德、金泰格高档暖气片或同档次品牌。分户式热计量，在管井内每户设热计量表。8富力津门湖采用低温热

33、水地板材暖。9上城豪苑集中供暖，预留分户计量条件10阳光100集中供暖，预留分户计量条件分析：分析：各项目供暖方式有两种：（1）市政集中供暖；（2）中央空调供暖。 住宅项目普遍采用市政集中供暖，部分高端项目如津门湖、时代奥城等采用地板采暖；公寓项目普遍采用中央空调供暖。配套设备设施分析配套设备设施分析供气供气序号序号项目项目供气供气1非常公馆无燃气2吉利经典配有燃气3君隆广场配有燃气4天津公馆无燃气5时代奥城无燃气6科贸时代国际公寓无燃气7富力城燃气入户，每户预留燃气管道及卡式表，独立计量8富力津门湖每户市政燃气入户并独立计算。9上城豪苑管道天然气，一户一表10阳光100管道天然气，一户一表分

34、析：分析： 住宅项目供气方式均为市政集中天燃气供应，一户一表；公寓项目普遍使用电磁炉，无天然气供应。【一】天津在售主要精装修项目调研1. 天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2. 天津在售精装修项目规律性分析l 精装修费用标准分析l 精装修室内部建筑材质及品牌分析l 精装修公共部分及配套部分分析l 精装修项目销售情况分析l 精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响销售策略规律分析销售策略规律分析销售流程销售流程项目名称项目名称销售推介流程销售推介流程富力城富力城主要带领客户看样板间，首先利用视觉冲击，使客户认可室内的装修风格和生活环境吉利经典吉利经典（1）带客户看样板间，讲解所使用的

35、材料及品牌的优质程度。（2）本项目正规、规范，装修所用的材料、品牌都是确定好的，不会使用“某个品牌或某个品牌”、“同档次产品”这样含糊的词汇。阳光阳光100100销售员对精装修没有重点推介，主要是带领客户看样板间，向客户介绍主要的、高级的材料和品牌，婉转的表示品牌、材料可以保证客户的利益和装修的质量。富力津门湖富力津门湖对于精装修没有具体的说辞，主要带客户看样板间，在此过程中向客户介绍房间内的装修情况，回答客户关于装修的问题。城上城城上城带领客户看样板间，强调装修选材的高级，结合户型优点、产品价值等打动客户。对具体的质量保修、具体品牌等说辞则较模糊。时代奥城时代奥城样板间是向客户介绍的最直接的

36、方法，客户对于样板间的喜好影响着其购买决策，在看样板间的过程中会像客户介绍室内所使用的品牌科贸时代科贸时代主要向客户介绍样板间，用实物打动客户，视觉冲击。只要客户认可整体装修效果就可以，如果客户再有疑虑就利用升值前景、地段价值、开发商的品牌等内容继续打动客户天津公馆天津公馆带领客户看样板间，主要要通过看样板间获得客户对于装修风格、品牌的认可。君隆广场君隆广场对于精装修没有重点的介绍，只是带领客户看样板间，只要客户认可样板间的风格，在认可项目的区域、升值等情况就会有意向购买。销售策略规律分析销售策略规律分析销售推介重点销售推介重点销售流程分析：销售流程分析：精装修是项目的最大特色，通过样板间实景

37、，结合户型特点打动客户，并强调高级的选材，并结合项目升值前景、地段价值等促进客户成交。例：阳光100、科贸时代等地段与区域环境是项目最大卖点，精装修是提升项目附加值的重要组成部分，普遍不做详细介绍，此类项目通常是在客户对项目地段认可的前提下，通过样板间打动客户。例：天津公馆、吉利经典等 销售推介重点分析销售推介重点分析各项目普遍没有统一说辞，部分已经交付的项目对前期问题进行总结后，口头上调整销售说辞。告知客户要降低对精装修的期望值，不能保证质量100%没有问题，只能说出现问题物业肯定会协调结决。重点强调已经明确的品牌或功能区选材。销售策略规律分析销售策略规律分析分析分析【一】天津在售主要精装修

38、项目调研1. 天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2. 天津在售精装修项目规律性分析l 精装修费用标准分析l 精装修室内部建筑材质及品牌分析l 精装修公共部分及配套部分分析l 精装修项目销售情况分析l 精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响后期操作分析后期操作分析交付周期、与普通合同对比、施工管理程序交付周期、与普通合同对比、施工管理程序普通商品房合同没有对精装修的部分进行说明，而精装修的合同则在设备设施方普通商品房合同没有对精装修的部分进行说明，而精装修的合同则在设备设施方面加入补充协议，专门对精装修进行说明。面加入补充协议，专门对精装修进行说明。普通住宅合同附件富力城合同附件后

39、期操作分析后期操作分析分析分析l 目前多数项目的装修周期集中在4个月左右。 而君隆广场属于较特殊情况，其公寓部分与酒店部分的装修共同进行，并且比较追求品 质，随意装修时间较长。l 精装修的周期决定于：体量、装修工人素质、数量等综合因素。 较小体量的项目周期一般控制在2-3个月内，工程较大或工人较少的、情况下，一般在4-5 个月也能交工。1. 1. 交付周期交付周期后期操作分析后期操作分析分析分析2. 2. 精装修合同处理精装修合同处理分析：分析： 目前天津主要在售精装修项目对于精装修部分的合同处理方式比较相似：第一：合同形式简单，不规范第一：合同形式简单，不规范 精装修合同仅在普通合同基础上增

40、加一个附件，其中较规范的是阳光精装修合同仅在普通合同基础上增加一个附件，其中较规范的是阳光100，以一册，以一册精装修确认书精装修确认书的形的形式代替附件。但虽然形式有所变化，内容却没有变化，附件和式代替附件。但虽然形式有所变化，内容却没有变化，附件和精装修确认书精装修确认书同样在签署买卖合同时，一并同样在签署买卖合同时，一并签订。签订。 而君隆广场已与客户签订了认购书，而买卖合同、关于精装修的附件还没有准备，目前仍未与客户签订买而君隆广场已与客户签订了认购书，而买卖合同、关于精装修的附件还没有准备，目前仍未与客户签订买卖合同。卖合同。第二：用词含糊，规避风险第二：用词含糊，规避风险 精装修的

41、附件内容包括：全部或部分精装修使用的材料、品牌。而装修的相关质量、保修等问题则由客户精装修的附件内容包括：全部或部分精装修使用的材料、品牌。而装修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的办理入住时签订的商品房质量保证书商品房质量保证书和和商品房使用说明书商品房使用说明书约束。约束。 合同附件中经常出现合同附件中经常出现“某品牌或同档次品牌某品牌或同档次品牌”、“开发商有权采用用质量、同档次的材料和设备代替，无开发商有权采用用质量、同档次的材料和设备代替，无需通知客户且客户予以同意并接受需通知客户且客户予以同意并接受”等备注。等备注。 用词含糊的原因在于：避免由于材料供应短缺时，出于交工时

42、间压力，进行个别品牌、材料调换时，引发用词含糊的原因在于：避免由于材料供应短缺时，出于交工时间压力，进行个别品牌、材料调换时，引发的潜在矛盾和风险。的潜在矛盾和风险。后期操作分析后期操作分析分析分析3. 3. 工程管理程序工程管理程序第一：工程外包，工人素质使精装效果良莠不齐第一：工程外包，工人素质使精装效果良莠不齐 目前天津主要的精装修项目多数采用装修工程外包的形式，工人的素质对精装修的质量将产生极大的影响，同一支工程对、同一批工人的施工效果都不尽相同。第二：一次性验房，毛坯工程质量问题与精装工程质量问题不易区分第二：一次性验房，毛坯工程质量问题与精装工程质量问题不易区分 目前，多数项目采用

43、精装工程完成后，一次性验房等程序。而验房时客户提出的疑义，有时比较难界定是毛坯工程问题还是精装质量问题，权责较难界定（例如富力成城）。第三：对客户看房等行为进行管理，降低外来认为因素对装修的破坏第三：对客户看房等行为进行管理，降低外来认为因素对装修的破坏 如果验房过程中，客户对质量没有疑义，则办理入住手续。在验房之前，不允许客户私自看房，如果客户在这期间私自进入，出现质量问题很难界定是工程问题还是客户的无意破坏，如出现此类情况，则由客户自己负责。【一】天津在售主要精装修项目调研1. 天津在售精装修项目概况（包括住宅及公寓）2. 天津在售精装修项目规律性分析l 精装修费用标准分析l 精装修室内部

44、建筑材质及品牌分析l 精装修公共部分及配套部分分析l 精装修项目销售情况分析l 精装修项目后期操作分析3.精装修对不同环节影响精装修的精装修的优劣比评优劣比评其他其他物业物业开发商开发商客户客户提升项目品质，增加产品附加值；提升项目品质，增加产品附加值；进一步凸现项目及产品的稀缺性；进一步凸现项目及产品的稀缺性；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值；稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值；提升项目价值，产生新的利润点；提升项目价值，产生新的利润点；提升开发商品牌的影响度；提升开发商品牌的影响度；可以弱化户型上的缺点。可以弱化户型上的缺点。 对于开发商的利好对于

45、开发商的利好需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发商管理协调难度；需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发商管理协调难度；交工标准更加严格，交房时间相应较长；（如：北京富力又一城为赶工期，造成项目装修质量严重下降，被中交工标准更加严格，交房时间相应较长；（如：北京富力又一城为赶工期，造成项目装修质量严重下降，被中央电视台曝光。）央电视台曝光。）合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂；合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂；对于开发商的品牌实力考验；对于开发商的品牌实力考验；对开发商现金流要求较高；对开发商现金流要求较高；需专门设立精装修售后服务部门。需专门设立精装修售后服务部门。 对于开发商

46、的影响对于开发商的影响各方面专业技术人员的介入各方面专业技术人员的介入室内环境质量有保障。室内环境质量有保障。有利于装修速度及造价的控制。有利于装修速度及造价的控制。省时，省力。购房后不用再进行省时，省力。购房后不用再进行装修就直接可以入住；装修就直接可以入住；方便投资客户。提高投资客户的方便投资客户。提高投资客户的收益速度，增加收益；收益速度，增加收益；材料和标准笼统引起的矛盾。很多材材料和标准笼统引起的矛盾。很多材料没有定性化。（如：天津富力城）料没有定性化。（如：天津富力城）施工质量问题。原因是装修行业施工质量问题。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准。没有技术标准和技术验收标准。客

47、户知识面不够造成的纠纷，比客户知识面不够造成的纠纷，比如清漆木地板的花纹不一致如清漆木地板的花纹不一致”，装修风格问题，比如客户不认同装修风格问题，比如客户不认同其装修风格。其装修风格。p对于物业公司的管理质量对于物业公司的管理质量要求较高；要求较高；p刚入住时客户可能会对精刚入住时客户可能会对精装修产生纠纷，增加物业公装修产生纠纷，增加物业公司服务能力。司服务能力。p 减小物业公司的管理难度，减小物业公司的管理难度，统一装修，减少各家装修给物统一装修，减少各家装修给物业管理带来的难度；业管理带来的难度；p 提高小区的居住品质；提高小区的居住品质；p 管道铺设不易被破坏，不会管道铺设不易被破坏

48、，不会占用公共空间。占用公共空间。利好利好影响影响天津精装修典型案例天津精装修典型案例由于目前天津主要在售的精装修项目都没有到交付客户的阶段，所由于目前天津主要在售的精装修项目都没有到交付客户的阶段，所以就目前已经部分入住的项目以就目前已经部分入住的项目富力城、阳光富力城、阳光100100做详细介绍。做详细介绍。天津富力城天津富力城天津富力城项目位于市中心文化底蕴深厚、公共配套齐全、商业设施完天津富力城项目位于市中心文化底蕴深厚、公共配套齐全、商业设施完善的南开区老城厢界内，毗邻规划中的地铁一号线、二号线。善的南开区老城厢界内，毗邻规划中的地铁一号线、二号线。 项目占地面积达项目占地面积达 2

49、15550 215550 ，地上总建筑面积，地上总建筑面积 724230 724230 ；装修标准：装修标准：800-1000800-1000元元/ /平方米平方米销售价格：销售价格：1250012500元元/ /平方米平方米装修费用占销售价格装修费用占销售价格6.4%-8%6.4%-8%天津富力城装修标准天津富力城装修标准1.1.主卧室里主卧室里的推拉门设计上有问题的推拉门设计上有问题, ,；，感觉不如防盗门安全；，感觉不如防盗门安全；3.3.先期提供先期提供2424小时生活用冷、热水，小时生活用冷、热水，不知是什么原，不知是什么原因，（还不如直接改成电热水器，还安全些）；因，（还不如直接改

50、成电热水器，还安全些）；我们业主认为这种表我们业主认为这种表述实际上模糊了装修标准问题，因此要求富力给出详细和明确的装修标述实际上模糊了装修标准问题，因此要求富力给出详细和明确的装修标准准( (包括所用材料、品牌和等级等包括所用材料、品牌和等级等) )，业主要求公布精装修中使用的所有材，业主要求公布精装修中使用的所有材料的品牌，交房时严格按样板间的装修标准及质量交工，避免业主的二料的品牌，交房时严格按样板间的装修标准及质量交工，避免业主的二次装修，并且允许业主对样板间拍照留底，以备将来核对；次装修，并且允许业主对样板间拍照留底，以备将来核对；（如富力城赵先生购买（如富力城赵先生购买7575平米

51、的一室一厅，平米的一室一厅，其卧室地板颜色不一）其卧室地板颜色不一）斜的开关地板开裂天津富力城客户对于装修的反馈天津富力城客户对于装修的反馈交付客户出现的问题及应对措施交付客户出现的问题及应对措施问题一：精装修工程外包，质量难保证问题一：精装修工程外包，质量难保证应对措施：应对措施：后期减少外包工程数量，严格管理外包工程队，监管其质量，规定好如出现质量问题的惩罚条款。富力城一期装修工程由开发商自己的装修人员和外包工程队共同完成，外包工程质量问题十分突出，投诉率明显高于自己的队伍。主要由于外包队伍的工程人员素质高低不齐，责任心不强。交付客户出现的问题及应对措施交付客户出现的问题及应对措施问题二：

52、壁纸、地面、窗台等较明显处问题易被发现，产生纠纷问题二：壁纸、地面、窗台等较明显处问题易被发现，产生纠纷应对措施：应对措施：将壁纸改为涂料，避免使用争议较大的材料这方面出现的较多问题为：壁纸、地面接缝大、窗台台面倾斜等，由于这些区域面积较大，客户验房时比较容易最想、重点地关注，所以非常容易产生纠纷。交付客户出现的问题及应对措施交付客户出现的问题及应对措施问题三：客户担心交付时的质量问题，销售员说辞含糊问题三：客户担心交付时的质量问题，销售员说辞含糊应对措施：应对措施：说辞更加含糊，明确告知客户要降低对精装修的期望值，不可能保证质量100%没有问题。但是客户可以放心的是，开发商的品牌和经验会保证

53、若出现质量问题，有解决的办法。由于前期已经产生过较多纠纷，客户对精装修的期望值普遍较高，为了将后期交付时的问题减少到最少，对销售说辞进行调整。阳光阳光100100国际新城国际新城阳光阳光100100国际新城位于天津西南奥运版块的核心地段国际新城位于天津西南奥运版块的核心地段项目占地面积项目占地面积:440000:440000平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积:753100:753100平方米平方米装修标准：装修标准：12001200元元/ /平方米平方米销售价格：销售价格：1000010000元元/ /平方米平方米装修费用占销售价格装修费用占销售价格12%12%p 卫生间：卫生间：地面砖 :

54、冠军30710白色亚光,300 x300mm，墙面砖 :冠军20100白色亮光200 x200mm ，顶棚铝扣板 :华狮龙 ,300 x300mm ，座便 :迈阿密连体座厕，美标cp-2089 ，台下盆 :美标cp-0470 ，排风扇 :稻田bpt12-14-1 ，花洒 :明装式单把手淋浴龙头(配单功能花洒)2312，配淋浴龙头升降杆摩恩211323 ，手纸盒 :铜镀铬 ，毛巾杆 :铜镀铬 ，浴巾杆 :铜镀铬 ，淋浴房 :美标ct-8030（不含底盘）不适合东园1-r1 东园1-a1 东园1-b1户型 ，淋浴屏 :仅适合东园1-r1 东园1-a1 东园1-b1 户型 ，龙头 :单孔单把手面盆龙

55、头4382 p 楼梯：楼梯：楼梯踏步 :橡木集成材 ；扶手 :榉木 ；护栏 :钢管、漆面踢脚板 :木质(颜色同地板）；墙面 :ici涂料梦色家a901白色 p 卧室卧室：地面 :优之家实木复合地板x414v ，墙面 :ici涂料梦色家a901白色 ，顶棚 :ici涂料梦色家a901白色 ，踢脚板 :木质(颜色同地板) p 二层休闲厅二层休闲厅 ：地面 :优之家实木复合地板x414v ；墙面 :ici涂料梦色家a901白色 ；顶棚 :ici涂料梦色家a901白色 ；踢脚板 :木质(颜色同地板) p露台露台 地面 :地砖 ，墙面 :外墙涂料 天津阳光天津阳光100100装修标准装修标准1.1.装修

56、掩盖面积不足的问题，实际面积与销售面积不符，而做精装修来掩盖此类装修掩盖面积不足的问题，实际面积与销售面积不符，而做精装修来掩盖此类问题；问题；2.2.装修质量较差，如墙体开裂，地板鼓起等问题；装修质量较差，如墙体开裂，地板鼓起等问题；3.3.装修收费较高，开发商的材料费应当较低，但是精装修并未达到与之费用较配装修收费较高，开发商的材料费应当较低，但是精装修并未达到与之费用较配备的标准；备的标准；4.4.卫生间漏水问题较大。（如阳光卫生间漏水问题较大。（如阳光100100业主朱先生，其楼上卫生间漏水，直至入住业主朱先生，其楼上卫生间漏水，直至入住一年后才解决。）一年后才解决。）墙面装修粗糙地砖

57、裂天津阳光天津阳光100100客户对于装修的反馈客户对于装修的反馈根据上述典型案例，建议1 1. .若选择工程外包，必须严格挑选工程队、施工人员，对若选择工程外包，必须严格挑选工程队、施工人员，对其惩罚做出严格规定，以控制好工程质量的关键之处。其惩罚做出严格规定，以控制好工程质量的关键之处。2 2. . 更换装修材料会在一定程度上影响整体的装修风格及更换装修材料会在一定程度上影响整体的装修风格及档次，更换材料只是避重就轻的权宜之计。最根本的解决档次，更换材料只是避重就轻的权宜之计。最根本的解决方法还是要在施工队伍上严格管理。方法还是要在施工队伍上严格管理。2 2. .说辞的含糊不确定必定带来客

58、户的疑虑加深，极大的打说辞的含糊不确定必定带来客户的疑虑加深，极大的打击购买热情，建议在品牌上击购买热情，建议在品牌上限定两个品牌，并明确材质限定两个品牌，并明确材质。【二】北京典型精装修项目调研1. 北京典型精装修项目概况（包括住宅及公寓）2. 北京典型精装修项目规律性分析l 精装修费用标准分析l 精装修室内部建筑材质及品牌分析l 精装修公共部分及配套部分分析l 精装修项目销售策略情况分析l 精装修项目后期操作分析北京典型精装修项目概况项目名称项目名称乐成公馆乐成公馆荣京丽都荣京丽都茂华璟都会茂华璟都会富力桃园富力桃园设计师广场设计师广场华远裘马都华远裘马都金地名京金地名京mastermas

59、ter领寓领寓波菲特行政波菲特行政公寓公寓位置位置 朝阳区西大望路soho现代城南 大兴区经济技术开发区(亦庄)荣京东街3号石景山阜石路与杨庄东路交叉口东南角海淀区西三旗桥向东建材城环岛东300米路北丰台区西四环南路1号朝阳区三元桥东500米，京顺路西朝阳区东四环四惠桥东北角,紧临1号地铁四惠站朝阳区左家庄东街与柳芳北街交汇处(国展旁)朝阳区东三环霄云路8号整体规划整体规划住宅总建面25万平方米占地11750平方米，总建面72331平方米总建面17.2万平方米占地16万平米，总建面36万平米占地17949平米，总建面99206平米占地74962.70平米，总建面166834平米占地4.5万平米

60、，总建面12万平米总建面3.2万平米占地4513平米，总建面33746平方米户型比例户型比例一室74平米，二室120平米，三室136-146平米，175200平米主力户型面积为35-45平米璟公馆：面积160-280平米，璟公阁：面积60-130平米一室60-90平米、二室88-89平米、三室130-1506平米、四室225平米30-50平米80、100平米75-90平米50-115平米54-110平米开盘及时间开盘及时间2007年10月2007年11月2007年9月2006年11月2007年12月2007年10月2008年1月2008年1月2007年4月入住时间入住时间2008年5月2008