北京顺义九王庄低密度住宅概念性规划

1、2006年年3月月）土地价值分析土地价值分析 因子评价法因子评价法土地价值评价指标土地价值评价指标评价因子与标准、权重表评价因子与标准、权重表因素因素权重权重距离分级（米）距离分级（米）评分标准评分标准0200102004008400600660080048002010010100200820030063004004400201001010020082003006300400440020100101002008200300630040044002010021002004200300630040084001003001030060086009006900120041200201002100200

2、420030063004008400100.150.3隔离带林地隔离带林地箭杆河箭杆河0.15潮白河潮白河温泉温泉九王庄村九王庄村一期项目一期项目0.10.10.1顺平路顺平路0.1gisgis图形分析土地价值影响因子图层分析图形分析土地价值影响因子图层分析林带因子林带因子箭杆河因子箭杆河因子潮白河因子潮白河因子温泉因子温泉因子道路因子道路因子一期项目因子一期项目因子九王庄因子九王庄因子gisgis图形分析图形分析 土地价值影响因子叠加分析土地价值影响因子叠加分析土地价值分析结论土地价值分析结论根据土地价值差异的分析结论，根据土地价值差异的分析结论，将用地划分为将用地划分为5类地块。类地块。每

3、一类地块都含有综合分值，其每一类地块都含有综合分值，其中，第中，第i类地块的综合价值最高，类地块的综合价值最高，依次类推。依次类推。根据各类地块的综合分值，设以根据各类地块的综合分值，设以第第3类地的综合分值为地价指数参类地的综合分值为地价指数参照值（地价指数照值（地价指数 = 1），不同地块），不同地块之间的地价指数如表所示，表示之间的地价指数如表所示，表示各地块之间的相对比价关系，是各地块之间的相对比价关系，是无量纲的相对指标。无量纲的相对指标。地块类别地块类别综合得分综合得分地价指数地价指数i类91.29ii类81.14iii类71.00vi类60.86v类50.71用地类型用地类型面积

4、面积m比例比例%住宅用地23946274道路用地3593811.1公建用地41891.3公共绿地4417413.6总用地323763100别墅类别别墅类别套数套数建筑面积建筑面积m独栋别墅341约300双拼别墅66约250合计407约118800规划结构：规划结构：规划采用规划采用“丝带串珠丝带串珠”型的型的布局结构，通过景观廊道布局结构，通过景观廊道“丝带丝带”串起每个组团，组团被道路及绿地分割串起每个组团，组团被道路及绿地分割形成一个个绿岛形成一个个绿岛 。 道路系统：道路系统：路网采用路网采用“人字型人字型+自由自由环式环式”路网结构路网结构 。 景观系统：景观系统：“人字型人字型”的景

5、观主轴搭的景观主轴搭建起景观骨架。公共中心景观、中央绿建起景观骨架。公共中心景观、中央绿化中心、中心广场，组团中心绿地、生化中心、中心广场，组团中心绿地、生态隔离绿带等营造起承转合处的灵动空态隔离绿带等营造起承转合处的灵动空间，宅间绿地渗透到组团的每个角落，间，宅间绿地渗透到组团的每个角落，别墅宛如一颗颗被绿丝绒包裹的珍珠。别墅宛如一颗颗被绿丝绒包裹的珍珠。 用地类型用地类型面积（平米）面积（平米）占总用地比例占总用地比例住宅用地22808722808770.4%70.4%公建用地777377732.4%2.4%道路用地388523885212.0%12.0%公共绿地490514905115.

6、2%15.2%总用地323763323763100.0%100.0%别墅类别别墅类别套数套数建筑面积建筑面积m独栋别墅332约300双拼别墅62约250合计394约115100规划结构：规划结构：“一心四角一带一心四角一带”型的布局结构型的布局结构 “一心一心”：环形道路内区域；：环形道路内区域；“四角四角”：主干道与环形道路分割出的四：主干道与环形道路分割出的四个组团；个组团；“一带一带”：基地西南角生态隔离带北侧：基地西南角生态隔离带北侧 ；道路系统：道路系统：采用采用“环形棋盘式环形棋盘式”路网结构路网结构景观系统：景观系统：“十字型十字型”的景观主轴和的景观主轴和“口字型口字型”的景的

7、景观副轴加上点状的组团绿地。观副轴加上点状的组团绿地。别墅类别别墅类别套数套数建筑面积建筑面积m独栋别墅345约300双拼别墅60约250合计405约118500用地类型用地类型面积（平米）面积（平米）占总用地比例占总用地比例住宅用地23282171.9%公建用地38501.2%道路用地4221213.0%公共绿地4488013.9%总用地323763100.0%方案评价宅基地规划总价值分析方案评价宅基地规划总价值分析 因子评价法因子评价法规划总价值评价指标体系规划总价值评价指标体系影响因素影响因素评价因子评价因子权重权重评价标准评价标准分值标准分值标准处于i类价值区10.0处于ii类价值区8

8、.9处于iii类价值区7.8处于iv类价值区6.7处于v类价值区5.6距新增绿地景观020米10.0距增绿地景观2040米6.0距增绿地景观4060米2.0距增绿地景观60米0.0距小区主路0100m2.0距小区主路100200m6.0距小区主路200400m10.000.1510.00.150.308.00.300.456.00.450.64.00.60.802.0南北10.0东南、西南、东北、西北6.0东西2.0距服务中心0200m10.0距服务中心200400m8.0距服务中心400600m6.0区内服务中心0.05公共设施宅地指标地块临街面长度比例0.20.2朝向宅地环境规划前土地价值

9、私密性（干扰程度）0.15规划后新增绿地景观0.20.2方案一宅基地评估：规划总价值影响因子分析方案一宅基地评估：规划总价值影响因子分析规划前土地价值规划前土地价值私密性因子私密性因子临街比例因子临街比例因子朝向因子朝向因子区内服务中心因子区内服务中心因子规划绿地景观因子规划绿地景观因子方案一宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析方案一宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析方案二宅基地评估：规划总价值影响因子分析方案二宅基地评估：规划总价值影响因子分析规划前土地价值规划前土地价值私密性因子私密性因子临街比例因子临街比例因子朝向因子朝向因子区内服务中心因子区内服务中心因子规划绿地景观因子规划绿地景观因子方案方案二二宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析方案三宅基地评估：规划总价值影响因子分析方案三宅基地评估：规划总价值影响因子分析规划前土地价值规划前土地价值私密性因子私密性因子临街比例因子临街比例因子朝向因子朝向因子区内服务中心因子区内服务中心因子规划绿地景观因子规划绿地景观因子方案方案三三宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析宅基地规划总价值综合评估结论宅基地规划总价值综合评估结论宅基地布局经济性分值方案一15507.8方案二13112.7方案三1