深圳众冠明珠南地块思考39p

1、copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage1copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage2南京南京金陵东方城项目前期策划汇报金陵东方城项目前期策划汇报20102010年年0707月月德思勤德思勤深圳深圳谨呈：深圳市众冠股份有限公司谨呈：深圳市众冠股份有限公司众冠明珠南地块思考众冠明珠南地块思考copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage3空间结构布局：空间结构布局：三轴v 西部发展轴：重点发

2、展前海中心v 中部发展轴：重点建设龙华新城、光明新城v 东部发展轴：重点建设大运新城、坪山新城两带v 北部城市发展副轴v 南部城市发展副轴、滨海旅游带多中心v 2个城市中心：福田中心：主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能前海中心：主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济v 5个城市副中心：龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心2020年目标：年目标：建设用地控制为900平方公里常住人口控制为1,100万人深圳市城市总体规划深圳市城市总体规划 (2007-2020)*深圳市城市总体规划深圳市城市总体规划 (1996-2010)资料来源：深圳市规划局一、总体规划一、总体规划整

3、体篇整体篇copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage4商圈名称商圈名称商业面积商业面积（万平方米）（万平方米）主要业态组合主要业态组合商品档次商品档次目标消费群目标消费群大型商场首层租金水平大型商场首层租金水平（按实用面积计算，元/平方米/月）东门约65商业街、百货业中低、中外来中低消费群、旅游消费群、香港入境购物消费群1,200 - 2,000人民南约60商场、休闲娱乐业中、中高外来消费群，以入境休闲娱乐消费为主500 1,200蔡屋围约25大型购物中心高、中高本地高至中高600 1,500华强北约80商业街、百货、电子业

4、中本地中等及中高消费群1,200 - 2,500福田中心区约30大型购物中心、超市、商场中、中高邻近周边地区的住户中高消 费群、来往港深商务客户群400 800南山后海约25大型购物中心、商场中周边消费群250 - 600深圳主流商圈位于地铁沿线，以零售为主，餐饮及休闲娱乐分布较散；中高档及高档购物区主要集中在蔡屋围商圈；华强北商圈是全市营业额最高的商圈；福田中心区和南山后海将形成两个新兴的商圈。二、深圳市场分析二、深圳市场分析-主要商圈主要商圈copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage5现有主要商业项目现有主要商业项目项目

5、名称区域开业时间建筑面积入驻率中信城市广场福田200271,80096%金光华广场罗湖2004120,00095%万象城罗湖2004188,000100%coco park福田200685,00090%蛇口花园城中心南山2006 70,50095%怡景中心城福田2007 110,00085%东海购物广场福田200755,00085%嘉信茂广场福田200745,00090%海岸城南山2007120,00095%保利文化广场南山2008 75,00080%益田假日广场南山2008100,00095%京基百纳中心南山200886,00096%万象城二期罗湖200920,00095%喜荟城罗湖2009

6、60,00093%未来主要商业项目未来主要商业项目项目名称区域开业时间建筑面积深圳市购物中心供应趋势深圳市购物中心供应趋势 深圳购物中心起步较晚，自2002年中信城市广场开业后，相隔2年后即2004年万象城及金光华广场的开业，深圳商业市场才真正从百货商场时代走向购物中心时代。 20062009年的大量购物中心的落成使得深圳消费者的商业选择更为丰富。 目前深圳市购物中心累计供应面积120.63万平方米，主要分布在罗湖、福田及南山。二、深圳市场分析二、深圳市场分析-主要商业项目主要商业项目copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpag

7、e6从档次来看，现时档次最高的商业项目为万象城、中信城市广场大型综合性商业较多，如何区别于现有商业项目是未来发展的重点中高档定位商业虽然有一定程度发展,但是由于发展时间短及中心区域市场上有足够消费力的消费者支撑,仍有中高档商业发展的空间，从目前的经营情况看，中高档综合性商业项目未来一段时间内扔存在巨大的发展潜力。从目前的市场表现看，市场上的商业项目仍以综合性shopping mall的模式为主；区域内的商业项目以中档的购物商场为主，业态上餐饮业态优势明显，零售购物业态较弱势。本项目可利用该市场空白并结合体量优势，从业态多元化及强化零售品牌等发面突出项目的主题特色。目前中高档shopping m

8、all已发展到一定阶段，但西丽片区缺乏中高档商业；因此本项目可凭借项目的体量优势，创新规划、特色经营以及内部营运管理等方面进行发展调整，从而凸显本项目的商业特色。发展多元化商业形态将是提升商业市场价值及发挥市场潜力的必经之路。万象城万象城金光华金光华cocopark中心城中心城益田假日广场益田假日广场海岸城海岸城中信城市广场中信城市广场大型商业经营状况大型商业经营状况面积面积档次档次京基百纳京基百纳三、整体商业市场三、整体商业市场copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage71135121324167图解:现有现有1 - 金光

9、华广场2 - 万象城一期3 - 中信城市广场（西武百货）6 - 海岸城7 - 益田假日广场8 - 中心城广场9 -cocopark10-花园城中心1415161789在建在建/未开业未开业11 - 晶岛国际(2010)12 - 京基金融中心(2010)13 - 宝能太古城(2011)14 - 中航城（2012）15 - 欢乐海岸（2011）16 - 岗夏河园改造项目（2012）17 - 深圳湾体育中心项目（2012）18 - 喜荟城（2010）1018深圳目前的零售市场都是以购物中心及本地百货为主导，而具有代表性的主题性商场且经营成功的商场并没有；现有的购物中心以万象城、中信城市广场、益田假日

10、广场作为主导，本地百货以天虹及茂业的市场占有率最高；通过现有及未来项目的调查分析，未来供应的新项目都以体量较大的购物中心为主力，未来商业的竞争及同质化趋向激烈和严重；三、整体商业市场三、整体商业市场-主要商业项目主要商业项目copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage8 深圳购物中心目前主要分布在罗湖、福田以及南山，分别占32.8%，39%，28.2%。由于罗湖区城市建设相对成型，而且商业及商务氛围正逐步向西转移，未来人均购物中心面积将保持稳定。福田及南山区目前人均购物中心面积相对偏少，仅0.31平方米及0.29平方米。 未来

11、购物中心重点发展区域将转向福田及南山，预计2010年分布在福田、南山的购物中心面积将分别增加至60.76万平方米及46.05万平方米，占全市购物中心总量的43.3%及32.8%，届时人均购物中心面积将达到0.48平方米及0.47平方米，分别比目前增长56%及63%。注：购物中心面积基于项目商业建筑面积计算，人口计算基于常住人口； 未来购物中心面积及人口数预见到2010年，人口假设保持2%的年增长。目前购物中心供应分析目前购物中心供应分析 2010年购物年购物中心供应分析中心供应分析资料来源：世邦魏理仕三、整体商业市场三、整体商业市场-购物中心供应购物中心供应copyright 2009 tas

12、kin worldwide. all rights reservedpage9优质零售物业市场供应、使用及空置率优质零售物业市场供应、使用及空置率 从优质物业供应来看，04年由于金光华及万象城的开业，大力地拉动了优质零售物业的供应量 同时由于零售商对于深圳市场的谨慎及新开物业的选择考虑，04年的空置率处于一个较高的水平 06年、07年福田中心区两大商场供应为深圳市优质物业市场注入新血 07年底至08年，三大商场益田假日广场、海岸城、京基百纳广场的入市成为近年较多优质商业物业供应的一年 09年无优质新增商业物业落成-5 005 01 0 01 5 02 0 02 5 03 0 03 5 0q1

13、03q3 03q1 04q3 04q1 05q3 05q1 06q3 06q1 07q3 07q1 08q3 08q1 09q3 09 (000 sm)-5051 01 52 02 53 03 5 (%)s u p p lyt a k e -u pv a c a n c y r a te供应量吸纳量空置率三、整体商业市场三、整体商业市场- 零售市场表现零售市场表现copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage10未来优质零售物业供应（按年）（2009-2011)罗湖福田南山未来优质零售物业供应(按地区)(2009-2011)05

14、0,000100,000150,000200,000250,000300,000200920102011retail gfa (sm)futianluohunanshann预计截止2011年前，深圳未来大型购物中心的供应量以福田区最多，其次为南山区，明显看出零售市场西移发展的现象；n未来由于区内的土地供应也逐步减少，可开发新项目不多，加上地铁交通的完善，导致关外其它地方（如宝安、龙岗及龙华）的商业也将陆续开发落成；n2010年kk mall及vicity的开业令优质零售物业供应量有所增加三、整体商业市场三、整体商业市场-未来供应分析未来供应分析copyright 2009 taskin wor

15、ldwide. all rights reservedpage11 至2020年，轨道建设将在目前规划建设的15号线的基础上，再建设612 号线和4号线北延段等8条线路，总长约245.4公里，投资估算为1,074亿元。110231102344555667788991111121213131314141414151512161613资料来源：深圳市规划局2007年7月10日颁布深圳市地铁规划、深圳市城市地铁建设规划（20112020）四、城内轨道交通四、城内轨道交通copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage122030年前拟建

16、年前拟建16条轨道线路条轨道线路：总长585.3公里，设站357座。其中组团快线4条、干线6条、局域线6条。线路线路起点起点终点终点功能功能长度（公里）长度（公里）完成时间完成时间备注备注1罗湖火车站机场北干线44.12010年罗湖火车站-世界之窗段已于2004年开通2蛇口东门干线31.32010年原线路方案调整：增设东延线至东门3保税区坪地干线49.22011年原线路方案调整：增设西延线至保税区4皇岗口岸观澜干线27.22012年(至龙华段)最新地铁规划增设4号线北延段（龙华-观澜），预计该段于2020年前建成5前海湾大剧院干线42.42011年西端预留远景向南延伸的条件；宝安至布吉段站距教

17、大，基本可达到快线功能要求6松岗龙华火车站快线37.2计划20112020年建成投资161亿元7罗湖太安西丽动物园局域线28.9投资171亿元8国贸小梅沙局域线25.9投资108亿元9罗湖火车站上沙局域线17.8投资117亿元10海上世界松岗干线42.2投资212亿元11福田中心区松岗快线49.7投资151亿元12体育新城坑梓局域线36.4投资127亿元13海上田园塘坑快线48.1计划20202030年建成预留远景南延至盐田的条件14福田中心区坑梓快线50.715前海路石岩田心局域线24.7预留远景西延接5号线的条件16益田村平湖大望局域线29.5预留远景北延经东莞凤岗接12号线的条件；南部预

18、留至深港边境河套地区的支线合计合计585.3四、城内轨道交通四、城内轨道交通copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage132030年前拟建年前拟建5条城际线条城际线：将珠江三角内周边区域纳入到地铁规划中，目标发展成为区域中心城市之一。资料来源：深圳市规划局2007年7月10日颁布深圳市地铁规划、深圳市城市地铁建设规划（20112020）起点起点终点终点线路线路穗莞深城际线福田中心区广州深圳核心区、前海、宝安、福永、沙井东莞长安、虎门、莞城广州等地；条件成熟时利用11号线轨道直通福田中心区深莞城际线龙华火车站莞城深圳中西部龙华

19、、光明东莞松山湖、莞城等地；条件成熟时利用6号线轨道直通龙华新客站深惠城际线福田中心区惠州深圳核心区、东部城区惠阳惠州等地；条件成熟时利用14号线轨道直通福田中心区西部深港城际线前海湾香港深圳西部滨海地区香港中心区、机场等地；由11号线在前海预留向南延伸至香港的条件深江城际线福田中心区 江门深圳核心区、龙华、福永中山江门等地城市交通系统不断完善，进一步加强城市交通系统不断完善，进一步加强与香港、珠三角地区的联系，有利于与香港、珠三角地区的联系，有利于经济发展，并进一步增大辐射力。经济发展，并进一步增大辐射力。四、城内轨道交通四、城内轨道交通copyright 2009 taskin world

20、wide. all rights reservedpage14新火车客运站新火车客运站:n位于龙华西南部；n广深港客运专线、杭福深铁路线的交汇点。铁路铁路线路线路完成时间完成时间1广深港客运专线广州深圳香港201020132杭福深铁路线深圳福州杭州2011 (厦深段)3穗莞深铁路线广州 东莞深圳机场 福田中心区香港机场2009未来城际铁路未来城际铁路: 132广深港客运专线杭福深铁路穗莞深铁路广深铁路( 现有)新深圳站地下火车站五、城际铁路五、城际铁路地下火车站地下火车站:位于益田路地下； 广深港客运专线广深港客运专线:广州新火车站 （番禺石壁）深圳43分钟(2010年通车)深圳中心区香港九龙

21、27分钟 (预计2013年通车)copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage15资料来源：深圳快速公交系统（brt）规划快速公交系统快速公交系统（bus rapid transit，简称brt），规划由10条线路组成，总长约300公里；线路线路起止点起止点长度长度（公里）（公里）重点覆盖地区重点覆盖地区1号线老街西丽24.6东门商业区、白沙岭、莲花北、农科中心、侨乡村、龙珠2号线上步南清湖（梅林支线）22.9华强/上步商业区、梅林、坂雪岗、龙华清湖3号线车公庙平湖34.5车公庙、石厦皇岗、华强/上步商业区、清水河、布吉旧中心、

22、平湖中心区4号线火车站大梅沙（布心支线）24.9火车站、东门商业区、莲塘、沙头角、大梅沙5号线蛇口航空城20.6蛇口、南山中心区、新安-西乡旧中心区、航空城物流商贸中心6号线航空城光明34.7航空城、机场、沙井中心、光明中心、光明新城7号线公明（光明）宝安新中心区（龙华清湖）29.7 / 4.4 / 14.4 宝安新中心区、新安旧中心、石岩中心、公明中心、龙华次中心8号线观澜龙城广场（龙兴街支线）24.4观澜中心区、平湖中心、龙岗中心城9号线坪地葵涌26.9龙岗中心城、坪地中心、坪山中心、葵涌中心10号线大梅沙西涌34大梅沙、小梅沙、西涌等东部旅游度假区保障公共交通道路优先使用权，提高公交运营

23、速度。保障公共交通道路优先使用权，提高公交运营速度。六、快速公交系统六、快速公交系统(brt)copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage16小小 结结交通便利度的提高将带动商业的快速发展。深圳市未来发展将以三轴两带多中心为主线，商业cbd将不再集中于罗湖、福田。主流商业位于地铁沿线，并以零售业为主。copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage17第二章：定位第二章：定位copyright 2009 taskin worldwide. all rights r

24、eservedpage18一、地块解释一、地块解释公交车站26f商务公寓42f写字楼商场公交入口公交出口西丽水库、西丽度假村、大学城福田罗湖塘朗山留仙洞工业区大沙河深港创新走廊临山近水、独享高等教育和高科技创新资源、交通便利临山近水、独享高等教育和高科技创新资源、交通便利地铁站出入口copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage19二、项目综合体功能业态整合建议二、项目综合体功能业态整合建议类甲级写字楼类甲级写字楼购物中心购物中心商务公寓商务公寓+商业推动提升写字楼价值，商业及后台服务配套推动提升公寓住宅价值商业推动提升写字楼价

25、值，商业及后台服务配套推动提升公寓住宅价值copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage20三、案例分析三、案例分析香港香港apmapm 香港apm mall是新鸿基地产于东九龙发展的旗舰商场，位于九龙观塘，总面积大约6万平方米。是一个以年轻人为主要目标客户群体， 以“品味生活志”和“潮流时尚体验”为概念的大型商场。同时，该mall也是香港首个开创“夜行概念”（夜间休闲）的商场。 apm商场名称的由来，是将am（上午）和pm（下午）融合起来，即打造24小时购物消费场所，与商场提倡的夜间休闲概念互相呼应。由于目前香港和上海等内地大

26、都市的商场通常只营业到晚上10点，新鸿基地产特别把apm定位为一个店铺营业时间特长的商场，让顾客不再受时间束缚，尽情购物休闲，并把口号定为“play more，sleep less”（玩多点，睡少点）。商场中的餐厅会营业至凌晨2时，娱乐区即卡拉ok、游戏机铺、电影院等，则会全天营业。copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage21位置香港九龙观塘观塘道418号落成日期 2005年发展商新鸿基地产发展有限公司管理公司启胜管理服务公司（新鸿基旗下子公司）商业面积约70,000 平方米商场楼层商业共8层店铺数量约160项目定位集购物

27、、饮食、休闲娱乐于一体的大型一站式中高档面向年轻人的购物中心，目标市场主攻19-39岁的年轻人市场, 核心商圈九龙区停车位数量200多个香港香港apmapmcopyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage22香港香港apmapm项目区位项目区位copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage23项目卖点项目卖点香港首个开创“夜行概念”（夜间休闲）的商场 ，大部份店铺的营业时间直至凌晨，甚至通宵营业。 公共交通方便，位于地铁上盖，直达商场。九龙东部第一家一站式大型购物休

28、闲娱乐场所。商场主力面对年轻人，突出表现时尚，潮流，玩乐的元素，经常邀请时尚明星出席商场活动。特色的建筑设计，apm首度引入xsite的设计概念。led tv设计：商场内设100部plasma tv,全日播放，迎合数码影像潮流。t:park：位于二楼平台，共有六个主题区域，营造独特及舒适的悠闲环境。快速扶手电梯：设置2祖快速扶手电梯（1楼往3楼，3楼往5楼 )，方便顾客前往不同楼层。与本项目的相似之处与本项目的相似之处适应周边主流消费者,以追逐潮流的年轻人为主要目标消费群,定位为潮流时尚主题直接与地铁连通,交通方便市内首个以年轻人消费为主流的特色主题商场,有效抢占市场空白塔楼均有写字楼,商业配

29、套将充分考虑到满足楼上白领商务消费的需求主力商家主力商家muji espritjusco百老汇国美电器业态业态超市女装男装童装便装运动用品皮鞋/饰物美容/个人护理首饰/钟表/眼镜书籍/玩具/精品业态业态影音/电子产品娱乐中西美食特色美食银行/其他服务可参考的经验可参考的经验差异的主题定位：首创夜间休闲概念，提倡：“play more sleep less”.树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路.严格按照主题匹配业态。商场定位主力消费人群为年轻人，然后围绕主题开展项目设计与操作，如数码视象的应用。商场业态也以潮流时尚的品牌为主。特色的建筑设计xsite设计及快速扶手电梯 人性化的细节设计，如洗手

30、间首创q版子母厕，商场多处设置视象等候区，设置购物存储柜，100多部led tv循环播放潮流资讯等。 注重对外宣传，承担大型活动等，维持和提升正面曝光率，有助于维持项目知名度和美誉度，进而提升项目的整体竞争力和吸引力。copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage24香港香港apmapm项目平面图项目平面图copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage25香港香港apmapm场内品牌摘要场内品牌摘要mujicalvin klein jeans joy &

31、peace espritfred perrymabelle swarovski juscogomecopyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage26四、主题定位四、主题定位依托优良的生态、大学城、总部基地带来的青依托优良的生态、大学城、总部基地带来的青年才俊及商业经济资源：年才俊及商业经济资源：打造城市商业的新标志，诠释城市对文化、时尚新生活态度的追求。集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、旅游、交友、聚会多功能于一体的全体验生活中心。中央智慧区中央智慧区全体验生活中心全体验生活中心购赏饮食玩乐趣享品全体验生活中心全体验生活中心cop

32、yright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage27五、主题定位五、主题定位演绎演绎全体验全体验生活中心生活中心精品时尚店精品时尚店 地下商城地下商城超前超前 超越超体验超越超体验百货超市百货超市 主力店主力店 美食城美食城copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage28生活方式中心生活方式中心全体验生活中心全体验生活中心时尚中心时尚中心家庭中心家庭中心六、主题定位六、主题定位演绎演绎copyright 2009 taskin worldwide. all rights

33、 reservedpage29七、业态定位七、业态定位零售主力店零售主力店百货+超市影城嘉禾影院学城店吉之岛20,000需求面积（）需求面积（）推荐商家推荐商家业态业态3000娱乐主力店娱乐主力店次主力店次主力店其他店其他店次主力店次主力店次主力店次主力店餐饮娱乐休闲其他店其他店名牌时装旗舰店时尚服饰4,0004,0003,0004,0006,000以目的性强的零售业态以目的性强的零售业态为主，合理搭配餐饮休为主，合理搭配餐饮休闲娱乐及文化体验街区闲娱乐及文化体验街区以国际性的知名品牌为首选引以国际性的知名品牌为首选引进对象，提升整体商业形象和进对象，提升整体商业形象和价值，利于后期招商价值，

34、利于后期招商总体量约为总体量约为5 5万万，满足区域，满足区域商业需求，并打造文化特色商商业需求，并打造文化特色商业吸引外部客流业吸引外部客流总计总计50,00050,000人文时尚街区人文时尚街区个性书店、艺术品展、时尚馆库布里克书店1,5000copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage30八、档次定位八、档次定位本项目定位以超越其它商场的体验特色为切入点，档次定位在中档位置，以契合目标消费群的收入水准及对生活质素的追求之间的平衡点，形成项目竞争力。copyright 2009 taskin worldwide. all

35、rights reservedpage31九、形象定位九、形象定位魅力深圳的时尚活力新地标魅力深圳的时尚活力新地标copyright 2009 taskin worldwide. all rights reservedpage32十、客户定位十、客户定位 主要消费群：大学城及周边西丽中高档消费群大学城及周边西丽中高档消费群 重要消费群：主要包括福田、南山，部分罗湖客户主要包括福田、南山，部分罗湖客户 边缘消费群：深圳其他区域或部分外地旅游客户深圳其他区域或部分外地旅游客户做基础做基础做特色做特色做形象做形象以年轻及心境年轻人士为主体以年轻及心境年轻人士为主体copyright 2009 taskin worldwide. all rights res