4月滕州市周楼嘉苑项目市场调研暨运营思路60p

1、滕州市周楼嘉苑项目市场调研暨运营思路滕州市周楼嘉苑项目市场调研暨运营思路品牌检验我们在哪里？我们在哪里？要到哪里去？要到哪里去？如何到那里？如何到那里？p我们的对手？（市场）我们的对手？（市场）p 摆在我们面前的现状？（挑战）摆在我们面前的现状？（挑战）p给客户传达的信息？（沟通）给客户传达的信息？（沟通）市场市场part 1我们的对手？城区地块划分城区地块划分城区楼盘供应分布城区楼盘供应分布供给量（供给量（万）万）楼盘量楼盘量价格区间价格区间主流价格主流价格主力面积区间主力面积区间产品形态产品形态城东城东179.55134100-45004300110-130以及170以上大户型高层为主，部

2、分社区为花园洋房社区、多层社区城西城西162.863400-38003700110左右中等户型多层、小高层为主，兼有部分别墅城南城南165.4362900-4300390050-90小户型以及90-140左右大户型高层为主，各种产品形态兼具城北城北280.21123700-4500440080平米以上两居室、三居室多层、小高层、高层兼具，搭配高档社区城中城中310.8104100-4600450070-902室，120左右中等户型高层总计总计1098.747房地产市场供应汇总房地产市场供应汇总项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商建筑面建筑面积积价格价格翠湖天地滕州市政中心南侧滕州市万通

3、地产有限公司20万4500元/杏腾国际滕州市北辛中路滕州市杏花村置业有限责任公司15万2900元/御冠丽景大同北路大同花园对过滕州市安居工程开发建设中心7万3100元/颐和花园大同北路西侧 滕州市供销房地产综合开发公司 -3900元/忠真新天地北辛路武装部对过山东忠真置业有限公司 8万4200元/翔宇经典北辛路与塔寺路交界处滕州市翔宇房地产开发公司 13万待定北部项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商建筑面建筑面积积价格价格苹果花园华美中学区域山东美铭投资置业有限公司20万4400元/华腾小区ii奥体大道北侧 新市公安局东200米滕州城郊房地产综合开发公司4.5万3298元/伦达国贸城北

4、辛路与大同路交叉口滕州伦达商贸城开发有限公司 60万4000元/龙滕花园北辛路与塔寺路交界处东南滕州市翰石地产有限公司8.6万3600元/杏花村市场(商)北辛路与大同路交汇处杏花村干杂海货批发市场 滕州市杏花村置业有限责任公司 36万3500元/ 北部项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商建筑面积建筑面积价格价格贵和世纪佳苑学院东路南侧滕州市东方中石开发公司10.5万4400元/西班牙庄园ii学院东路，南邻荆河河畔，与滕州宾馆接壤。滕州市瑞达房地产开发有限公司12.7万多层售罄、高层4300元/汇龙和谐康城滕州东部龙泉路和荆河东路交汇处南100米滕州市汇龙房地产开发公司56万一期3000

5、元/ ，二期3400元/汇龙大厦龙泉路与府前路交汇处汇龙房地产综合开发公司6万待定远航第一国际滕州市荆河路与荆河交汇处山东远航置业有限公司36万4000元/维多利亚港湾龙泉路与北辛路交汇处东侧 滕州市金科置业有限公司 9万3700元/ 东部项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商建筑面积建筑面积价格价格名仕豪庭府前东路（滨江一期对过） 山东善国房地产开发有限公司 7.3万3700元/ 威达百合花园前为荆河路,北临府前路,东侧汇丰路,西为邾城路 滕州市威达房地产开发有限公司 7.37万3500元/ 阳光丽景府前东路南侧 滕州市房地产综合开发公司 1.68万3600元/ 城建海上明月荆河东路与

6、荆河交汇处东南 滕州市东方中石房地产开发有限公司 20万待定滨江国际花苑iii府前东路288号滨江国际花苑 滕州市越厦房地产有限公司 4万4200元/ 樱花苑iii龙泉路(滕州国际家居广场北) 山东齐龙房地产有限公司 9万4000元/ 东部项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商建筑面积建筑面积价格价格益康城益康大道东侧郭河北岸（新二中南）滕州市城市建设综合开发公司 山东益康集团30万2400元/滕都帝景平行路与南环路交汇处枣庄鑫诚房地产开发公司19.3万3100元/城市之光善国南路西侧，在水一方北 山东宁建集团济宁中兴置业有限公司 5.5万4300元/城建威尼斯庄园荆河南岸善国南路西边

7、滕州市城建综合开发公司 97万待定优品天地滕州市善国路与南球路交口 滕州瑞源置业发展有限公司 7.63万待定 南部项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商建筑面积建筑面积价格价格润恒第一城北临北辛路，东有平行路，西至西环路，南到解放山东润恒伟业房地产开发有限公司142.6万待定清河花园ii学院西路北侧，小清河北岸滕州市城关城市建设综合开发公司3.9万3300元/西部放歌鼎盛园滕州市平行路与解放路交汇外 滕州市鼎盛房地产开发公司 9.3万待定锦泰名城ii滕州市荆河西路(原荆河酒厂)山东唐金置业有限公司7万3288元/ 西部项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商建筑面积建筑面积价格价格碧

8、水云天中央城善国中路与解放中路交叉口小清河北岸（在建）滕州市房地产综合开发公司66万未定汇龙清河湾新兴北路（原市委） 滕州市汇龙房地产开发公司3.9万4400元/丽都水岸iii新兴北路两侧滕州市城郊房地产综合开发公司21.6万4200元/亿丰金地(商)滕州火车站两侧 滕州亿丰房地产综合开发公司 2.8万6000元/ 中部项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商建筑面积建筑面积价格价格碧水云天中央城解放中路东段（善国中路与塔寺路） 滕州市房地产综合开发公司 53万万4000元/爱家豪庭善国路与解放路交汇处山东亿嘉园置业投资优先公司19.5万万4300元/问天科技广场荆河路南侧 滕州天客来置业

9、有限公司 99万万3680元/九州清晏善国路与府前路交界处滕州新城建房地产开发公司 45万万4500元/ 中部北部项目名称忠真忠真新天地新天地项目地址北辛路滕州武装部对过开发商山东忠真置业有限公司售楼地址善国北路新博伟电器北临占地面积32000建筑面积78000绿化率35%容积率2.9开发状态准现房价格约4400元/建筑形态高层、小高层、住宅商铺共7栋主力户型高层120以上大户型，以及90左右两室小户型代理公司深圳紫唐销售情况高层剩余14层以上房源，物业费0.9元（含电梯费）在售项目东部项目名称威达威达百合花园百合花园项目地址前为荆河路,北临府前路,东侧汇丰路,西为邾城路开发商滕州市威达房地产

10、开发有限公司售楼地址滕州市荆河桥往东800米路北（远航国际东邻）占地面积406520建筑面积73730绿化率30%容积率2价格约4100元/开发状态封顶建筑形态9栋多层、4栋小高层主力户型51-143销售动态一期剩余140、150，二期6月开盘，年底交房，免费入会，5万元升级，初步选房定位东部项目名称名仕豪庭名仕豪庭项目地址府前东路（滨江一期对过）开发商山东善国房地产开发有限公司售楼地址府前东路（滨江一期对过） 占地面积33000建筑面积73000户数500容积率2.2价格均3700元/开发状态竣工建筑形态3栋高层主力户型80左右两室代理公司江山中国营销策略10万元订房定金东部项目名称阳光丽景

11、阳光丽景项目地址府前东路南侧 开发商滕州市城市建设综合开发售楼地址府前东路中段，滨江二期对过占地面积16844建筑面积50400绿化率35%容积率3价格约4100元/开发状态现房建筑形态6栋高层（其中3栋17层，3栋27层）16栋多层（回迁）主力户型100、130两种高层户型。多层剩余户型约90左右户数1200销售状态多层仅剩余5、6层约10户。高层剩余16层以上。整体销售约80%剩余10800南部项目名称城市之光城市之光项目地址善国南路西侧，在水一方北开发商山东宁建集团济宁中兴置业有限公司售楼地址善国大桥南100米公交站台正东占地面积18550建筑面积55000绿化率35%开盘时间3月1日建

12、筑形态3栋26层高层主力户型51-143户数345价格均价约4300元/物业费未定代理公司南京创展代理西部项目名称润恒润恒第一城第一城项目地址北临北辛路，东有平行路，西至西环路，南到解放路开发商山东润恒伟业房地产开发有限公司售楼地址北辛路通盛上海花园商业街b区南102占地面积300万建筑面积142.6万绿化率45%开发状态在建交房时间2012年底上i期房建筑形态多层、小高层、商铺别墅共12个组团户数20000户，一期2000户价格多层4000左右，高层3600-3700销售状况一期客户预约147组中部项目名称九州清晏九州清晏项目地址善国中路龙门对过开发商滕州新城建房地产开发公司售楼地址善国中路

13、龙门对过占地面积450000建筑面积128400绿化率35%容积率2.9开发状态封顶开盘时间2012上半年建筑形态15栋18-32层高层、小高层主力户型110-150户数2700价格约4500元/物业费未定代理公司济南全新全异项目名称项目名称建筑类型建筑类型主力户型及面积主力户型及面积热销户型及面积热销户型及面积滞销户型及面积滞销户型及面积翠湖天地多层、小高层三室两厅一卫110-140 三室120大户型杏腾国际高层 三室两厅一卫97-140 118、128高层价格高的房源御冠丽景多层；小高层 小户型 50-70 小户型 5070小于50平米特小户型龙滕花园小高层三室两厅两卫、四室两厅两卫，12

14、0-150 三室两厅两卫、四室两厅两卫，120-150 大于160平米户型北部产品分析产品分析项目名称项目名称建筑类型建筑类型主力户型及面积主力户型及面积热销户型及面热销户型及面积积滞销户型及面积滞销户型及面积贵和.世纪佳苑多层、高层三室两厅一卫，36.8-149 三室两厅一卫89-123 低层小户型西班牙庄园多层；洋房；高层三室两厅两卫，105-300 多层售罄16层剩余112 、12层剩153 、183 汇龙和谐康城多层、小高层一期两室两厅两室两厅6080远航第一国际多层、小高层、高层 三室两厅两卫151、170 四室两厅两卫 东部产品分析产品分析项目名称项目名称建筑类型建筑类型主力户型及

15、面积主力户型及面积热销户型及面积热销户型及面积益康城别墅、多层、小高层三室两厅两卫三室两厅，95-125 滕都帝景多层、小高层面积大于150 的大户型三室两厅南部项目名称项目名称建筑类型建筑类型主力户型及面积主力户型及面积热销户型及面积热销户型及面积清河花园二期多层、小高层三室两厅87-150 三室两厅87-112 锦泰名城多层；小高层 三室两厅西部产品分析产品分析项目名称项目名称建筑类型建筑类型主力户型及面积主力户型及面积热销户型及面积热销户型及面积汇龙清河湾小高层；高层三室两厅87-143 三室两厅108-143 爱家豪庭小高层，多层，高层两室两厅三室两厅两室两厅90 左右九州清晏多层、小

16、高层110-15090两室中部产品分析产品分析销售价格及客户群分析销售价格及客户群分析项目名称项目名称价格（元价格（元/ /）销售率销售率客群特征客群特征翠湖天地未定80%预计以社会高端人群为主，是改善性置业选择杏腾国际2900元/70%项目周边批发城的业主，村民，附近学校的教师。御冠丽景3100元/68%以首次置业为主龙滕花园3600元/92%项目一部分为法院福利房，人群主要是公务员以及市区内的私营业主、成功人士。 北部项目名称项目名称价格价格销售率销售率客群特征客群特征贵和世纪佳苑3000-3200元/3100元平方米新区周边客户及市区客户为主，二次及多次置业比例较高，职业以工薪阶层及周边

17、政府单位为主，置业目的已居住改善生活环境为主。西班牙庄园多等售罄、高层3900元/多层清盘小高层待售以改善性住房为主汇龙和谐康城一期均价3000，二期预计3450元/两栋小高层120套，销售超68%项目周边个体户、公务员和私营业主远航第一国际3800元/一期西部为400套，销售率为60% - 东部销售价格及客户群分析销售价格及客户群分析项目名称项目名称价格价格销售率销售率客群特征客群特征西部放歌未定面向矿区职工和市场从业人员锦泰名城3288元/项目名称项目名称价格价格销售率销售率客群特征客群特征益康城2100元/67%附近矿区职工和项目周边医生、教师及企业职工滕都帝景2900元/销售为一期，销

18、售率约为49%南部开发区职工，周边村民，益康内部员工等 南部 西部销售价格及客户群分析销售价格及客户群分析项目名称项目名称价格价格销售率销售率客群特征客群特征碧水云天中央城未定周边私营业主和银行、学校、医院等企事业单位中高层为主汇龙清河湾3500元/50%以项目周边私营业主和银行、学校、医院等企事业单位中高层为主爱家豪庭一期3500-4600元/一期约85%以滕州市个体工商户，私企改善性住房为主九州清宴未定以城市中部改善性住房为主中部销售价格及客户群分析销售价格及客户群分析滕州房地产特征滕州房地产特征1、作为县级市场，房地产市场起步高、发展快，已趋于成熟2、开发项目密集，市场供应量大3、本地开

19、发企业为主，外地开发商积极参与4、购房需求以刚性需求为主，投资人群持续增长结结 论论滕州市场产品特点滕州市场产品特点1、从产品形态看，以小高层和高层为主，洋房和别墅占较大比重，多层住宅逐渐淡出市场2、交房标准以毛坯房为主流，精装房还没有打开当地市场，或者说开发公司还没有认识到装修的重要性3、户型面积以100多平米的三室为主，大两室户型占有相当比例，户型设计平均水平相对较高4、社区绿化得到开发公司的足够重视，规划理念较为先进5、物业管理比较成熟，大多采用专业物业公司6、社区规模较大，而且大多联系单位团购，能形成较浓的居住氛围房价分析房价分析北部东部西部南部中部整体市场供应量30.6631.610

20、.949.39.1131.56吸收量20.223.525.4123.87.2880.21消化率0.65880.74220.49630.48280.80.6097市场消化量统计分析市场消化量统计分析注：中部未来供应量较大，但是目前在售供应面积的楼盘及面积均较小，市场消化率却最大个私业主个私业主高收入高收入打工族打工族公务员公务员消费人群结构消费人群结构购房者结构购房者结构都有住房，但居住品质一般；都有住房，但居住品质一般；属于滕州中高阶层的人群；属于滕州中高阶层的人群；有一定经济能力，有能力追求更高品质的物质生活。有一定经济能力，有能力追求更高品质的物质生活。生活现状分析生活现状分析向往大城市高

21、档社区的生活方式，对物业管理和服务内向往大城市高档社区的生活方式，对物业管理和服务内容的要求比较高；容的要求比较高；优美的生活环境，是吸引客户购买社区的重要原因，而优美的生活环境，是吸引客户购买社区的重要原因，而且对周边的生活配套也比较关心。且对周边的生活配套也比较关心。对建筑品质的要求也比较高。对建筑品质的要求也比较高。物质需求分析物质需求分析心理需求分析心理需求分析希望通过各种形式包括消费来体现和证明自己高层次的社会地位，希望通过各种形式包括消费来体现和证明自己高层次的社会地位，具有较为强烈的从列心理和攀比心理。具有较为强烈的从列心理和攀比心理。思想传统却追求高尚的生活方式。思想传统却追求

22、高尚的生活方式。重视家庭，有强烈的安全观和健康型的追求。重视家庭，有强烈的安全观和健康型的追求。25岁25-35岁35-45岁45岁以上100以下100-120120-140140以上1. 房型面积和购房者年龄成反比；2. 客户居住主力户型面积在120140；3. 购买者以2535岁年龄段的群体为主，说明大量的客户是购买一套房，满足自住需求，35-45岁年龄段为次购房客户，主要是二次置业。户型面积1.图表显示购房者的意向户型面积向实用型的100120转移；2.家庭结构的分化在一定程度上推动了商品房市场向前发展；3.主力户型的总价和购房者年龄成正比，使其已经成为客户是否购房的重要原因；4.354

23、5岁的年龄段成为主要的购房者；5.大面积的户型和购房者年龄成反比，说明此类客户购房主要还是倚重父母。25岁25-35岁35-45岁45岁以上100以下100-120120-140140以上 不重视 重视首次置业首次置业收集信息、收集信息、看楼阶段看楼阶段有现楼有现楼未入住未入住中低档中低档二次以上置业二次以上置业买楼、收楼阶段买楼、收楼阶段楼花期楼花期入住后入住后中高档中高档消费者购房因素核心：价核心：价格、地段格、地段、环境、环境建筑特点、开发商建筑特点、开发商物业管理等物业管理等购房者随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买购房者随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买迫切感等因素而改变对生活方式

24、的选择。迫切感等因素而改变对生活方式的选择。挑战挑战part 2摆在我们面前的现状？如何提高房源去化速度？怎样做？怎样做？综合评判综合评判指标指标评价评价现状现状片区片区地段地段交通交通景观景观人气人气商业氛围商业氛围消费环境消费环境竞争环境竞争环境优优良良一般一般差差项目所处地段位于北外环，位于新城区核心位置，地段升值潜力较大。片区周围开发时间短，商业开发空间大，商业氛围日益浓厚，但生活配套不够完善，如何增强竞争力是项目定位首要考虑的条件。随着城市化进程的推进和居住氛围的提升，片区升值潜力逐渐凸显，在某种程度上，我项目承担着本区域先行者和探索者的重任。周楼嘉苑项目情况合计总户数295总面积3

25、0439.78已售196面积20421.1剩余99面积10018.68面积户数已售剩余89.396355883.51631944100.236324109.4427243122.51066640合计29519699产品：满足自住需求的小高层住宅定位：旧村改造建设项目传播：单页、产品说明书式工期：主体基本封顶 外立面：高级灰、中长调销售进度：销售196余套，剩余99户196套的销售量表明：客户一直在犹豫？马斯洛的人类需求层次理论指出人类对物质产品的需求存在四个层次，即产品的可得性、产品的质量和价格（性价比）、产品的易得性和服务、个性化。 提高客户关注项目形象不是万能的！但是没有形象却是万万不能的

26、！沟通沟通part 3给客户传达的信息？商誉-现状 行内/业界认同的大型房地产公司 消费者对品牌认知度及了解偏少 业主对员工的工作表现评价不一 出现过负面报道，与新闻媒体关系待加强“墙内香，墙外未香墙内香，墙外未香”优势：小区区位优势显著，东临新政务中心，西接新汽车站，位于新城区核心地段，交通便利，颇具升值潜力在优势之外我们更应着眼于小区的短处，从营销策划的层面去消除不利影响1、小区整体规模在城区处于中小水平，整体规划没有亮点2、由于建设周期过长，产品定位较为滞后，建筑风格较为普通3、前期销售部分房源，加上工程的搁置，可能会对市场产生不良影响4、剩余房源的位置楼层相对较差，后期的销售受到一定限制5、地处新区，周边生活配套不够完善，近阶段生活便利性较差产品-现状产品-挑战 初步建议： 加强品牌与楼盘的联结紧密度 所有楼盘宣传必须与品牌核心相符如何让消费者对品牌与属下楼盘有清晰、统