第1章比较法9.8(1)

1、 房房 地地 产产 估估 价价 陈陈 艳艳 梅梅 TelQQ：88370567房地产估价程序估价资料归档估价资料归档受理估价委托受理估价委托获取估价业务获取估价业务交付估价报告交付估价报告拟定估价作业方案拟定估价作业方案内部审核估价报告内部审核估价报告搜集估价所需资料搜集估价所需资料撰写估价报告撰写估价报告实地查勘估价对象实地查勘估价对象判断估价对象价值判断估价对象价值分析估价对象价值分析估价对象价值测算估价对象价值测算估价对象价值第一章第一章比较法比较法v学习指导学习指导 重点掌握比较法的基本概念、原理以及应用过程，重点掌握比较法的基本概念、原理以及应用过程，比较法

2、在应用时选取比较案例的注意事项。掌握比较法在应用时选取比较案例的注意事项。掌握统计学基本知识在比较法上的应用。统计学基本知识在比较法上的应用。 根据本章理论内容理解比较法应用的具体评估实根据本章理论内容理解比较法应用的具体评估实例。例。一、市场法概述v 市场法市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。法。v 市场法测算得出的价格市场法测算得出的价格比准价

3、格比准价格v 理论依据理论依据替代原理替代原理v 适用对象适用对象具有交易性的房地产具有交易性的房地产 v 适用条件适用条件在同一供求范围内、在估价时点的近期，在同一供求范围内、在估价时点的近期，存在着较多的类似房地产的交易存在着较多的类似房地产的交易。 二、搜集交易实例（一）搜集交易实例的途径：v 走访房地产交易当事人或其四邻；v 访问房地产经纪人、律师、注册会计师等；v 查阅政府有关部门的房地产价格资料；v 向专业房地产信息机构购买房地产价格资料；v 同行之间相互提供；v 查阅报刊、网络等；v 参加房地产交易展示会。（二）搜集交易实例的要求（二）搜集交易实例的要求v 交易双方的基本情况和交

4、易目的；交易双方的基本情况和交易目的；v 交易实例房地产的状况；交易实例房地产的状况；v 成交日期；成交日期；v 成交价格；成交价格；v 付款方式；付款方式；v 交易情况。交易情况。 三、选取可比实例选取可比实例的要求选取可比实例的要求 v 可比实例与估价对象应是可比实例与估价对象应是类似房地产类似房地产： 处于同一供求范围内；用途、建筑结构相同；规处于同一供求范围内；用途、建筑结构相同；规模、档次相当模、档次相当 ；权利性质相同；权利性质相同v 可比实例的成交日期应与估价时点接近。可比实例的成交日期应与估价时点接近。 v 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。可比实例的交易类型应与估价目的吻合

5、。 v 可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。正为正常市场价格。 四、建立比较基准 选取了可比实例之后，应先对各个成交价格进行换算处理，使其在形式上相同，相互具有可比性，为下一步比较因素的修正与调整建立基础，这个过程称为建立比较基准。建立比较基准包括：v 统一房地产范围v 统一付款方式v 统一价格单位等v 最终形式：元人民币元人民币/ /平方米建筑面积平方米建筑面积（一）统一房地产范围 1.交易实例带有债权债务，统一到“干净”的房地产范围。 v 房地产价格=带有债权债务的房地产价格债权+债务2.交易实例含有非房地产成分，统一到“纯

6、粹”的房地产范围。v 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价格3.实物范围不同的房地产，统一到估价对象的房地产范围。（二）统一付款方式 如果可比实例的成交价格是分期付款的名义价格，则需要将其折算为一次付清的实际价格。v 例：某宗房地产的交易总价款为例：某宗房地产的交易总价款为4040万元，其中首期付款万元，其中首期付款2020，余款于半年后支付。假设月利率为余款于半年后支付。假设月利率为0.50.5，则将其折算为在，则将其折算为在成交日期一次付清的价格为：成交日期一次付清的价格为：640 (1 20%)40 20%39.06(1 0.5%)万元）（三）统一价格单位v 统一价格

7、表示单位 单价v 统一币种人民币v 统一货币单位元v 统一面积内涵建筑面积v 统一面积单位平方米最终形式：元人民币/平方米建筑面积 例题例题: :搜集到A、B两宗交易实例，A交易实例的建筑面积为200，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。B交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。 如果选取此两宗交易实例为可比实例，请建立价格比较基准。通过调查得知该类房地产的使用面积占建筑面积的75%；B实例成交时的市场汇率为1美元等于8.3元人民币【解】 1对A实例进行价格换算：v （1）将

8、分期付款总额转换为一次性付款总额。假设当时人民币的年利率为8%，则：v （2）将总价变为单价：0.53232A1618%18%76.42总价（）（）（万元人民币）=+=+= =764 200A2003 821(/单价元人民币 平方米建筑面积)= = =2对B实例进行价格换算。通过调查得知该类房地产的使用面积占建筑面积的75%；B实例成交时的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则:2 500 0.09290304B=309.680.75面积（平方米建筑面积） 1 245 000B4 020.28/309.68单价（元人民币 平方米建筑面积）（3）换算成单价：v（2）将面积换算成平方米、建筑面积：

9、（1）将美元总价换算成人民币总价： B总价=158.3=124.5(万元人民币)五、比较因素的修正与调整 比较因素的修正与调整是市场法的重点内容，也是房地产估价的主要技术。包括：v 交易情况修正v 市场状况调整v 房地产状况调整（一）交易情况修正 交易情况修正：将可比实例非正常价格，转换为正常价格。非正常价格形成的原因： 1.交易双方有利害关系。2.急于出售或急于购买。3.交易当事人对市场行情缺乏了解。4.交易当事人有特别动机或偏好。5.交易方式特殊。6.相邻房地产合并交易。7.交易受到债权债务关系的影响。8.交易税费非正常负担。 交易情况修正的方法v 通常采用百分率法，一般公式为：v 可比实

10、例的成交价格交易情况修正系数 可比实例正常市场价格v 交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。v 或者11S% 可比实例的成交价格可比实例正常市场价格100100S 可比实例的成交价格可比实例正常市场价格v 对于交易税费非正常负担的修正，需要调整为交易双方各自负担本应负担税费下的价格。v 正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格v 正常成交价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格【作业】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2 790元平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。

11、请计算该宗房地产交易的正常成交价格。 （二）市场状况调整市场状况调整：将可比实例在其成交日期时的价格转换为在估价时点的价格。http:/ （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2012 1-62012 1-6月份月份 哈尔滨房地产价格变动情况哈尔滨房地产价格变动情况v1.新建商品住宅价格指数新建商品住宅价格指数房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材2.2.二手住宅价格指数二手住宅价格指数 （三）房地产状况调整 房地产状况调整：将可比实例房地产价格转变成在估价对象房地产状况下的价格。 1.区位状况调整：位置、交通、环境、配

12、套设施； 2.权益状况调整：土地使用年限、容积率等； 3.实物状况调整： （1）土地面积、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况等因素； （2）建筑物完损程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等因素。房地产状况调整的方法1. 采用百分率法，调整系数以估价对象的房地产状况为基准。11 R%可比实例在其可比实例在估价对象自身状况下的价格房地产状况下的价格 可比实例在其可比实例在估价对象房地产状况调整系数=自身状况下的价格房地产状况下的价格 2.直接法和间接法(1)直接法 =(2)间接法 = 可比实例在其自身状况下的价格可比实例在其自身状况下的价格100（ ）可

13、比实例在估价对象房地产状况下的价格100（ ）（ ）100可比实例在估价对象房地产状况下的价格六、求取比准价格（一）求取单个可比实例的比准价格市场状况交易情况房地产状况比准价格可比实例成交价格调整系数修正系数调整系数（二）求取最终比准价格v 求取平均数 简单算术平均数、加权算术平均数。简单算术平均数、加权算术平均数。v 求取中位数v 求取众数 v 其他方法1.41.4比较法举例比较法举例v 【例例1 11 1】估价对象为一块写字楼用地，总面积为估价对象为一块写字楼用地，总面积为1 000m1 000m2 2，于，于20012001年年9 9月底获得月底获得5050年使用权。写字楼总建筑面积为年

14、使用权。写字楼总建筑面积为4 500m4 500m2 2，建成于，建成于20042004年年9 9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5 5米，没有电梯。米，没有电梯。搜集有关资料如下：搜集有关资料如下：(1)(1)搜集了三宗出让年限为搜集了三宗出让年限为5050年的土地交易实例作为可比实例，有关资年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如表所示：料如表所示：实例实例交易价格交易价格（元（元/m/m2 2）交易情况交易情况交易日期交易日期房地产状况房地产状况A A22002200正常正常20062006年年3 3月月3030日日比估价对象劣比估价对象劣3%3%B B2

15、0502050正常正常20052005年年1212月月3030日日比估价对象劣比估价对象劣8%8%C C23802380比正常价格高比正常价格高3%3%20062006年年5 5月月3030日日比估价对象优比估价对象优5%5%经过测算发现，经过测算发现，20052005年年1111月至月至20062006年年1010月地价逐月上升月地价逐月上升0.5%0.5%。 1.41.4比较法举例比较法举例(2)(2)当地征收农地的费用等资料如下：当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.3257.32万元的征地补偿和安万元的征地补偿和

16、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150150元元/m/m2 2，土地开发费，土地开发费用、税金和利润等为用、税金和利润等为120120元元/m/m2 2，以上合计为城市边缘土地使用权年限，以上合计为城市边缘土地使用权年限为为5050年的熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第年的熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象为第六级土地。各级土地之间的价格差异如表所示。八级，而估价对象为第六级土地。各级土地之间的价格差异如表所示。级别级别一一二二三三四四五五六六七七八八地价是次级土地的倍数地价是次级土地的倍数1.51地价是最差级余地的倍数地价