翡翠星光园项目可行性研究报告

1、年产5万吨铸锻件生产建设项目可行性研究报告翡翠星光园项目可行性研究报告1总论错误!未定义书签1.1项目概况错误！未定义书签1.3可行性研究的范围 错误！未定义书签1.4项目建设背景 错误！未定义书签1.5项目概况错误！未定义书签1.6投资估算和资金筹措 错误！未定义书签1.7项目主要技术经济指标 错误！未定义书签1.8结论和建议错误！未定义书签2项目投资环境与建设的必要性分析 错误！未定义书签2.1项目投资环境分析 错误！未定义书签2.4项目建设的必要性分析 错误！未定义书签3市场分析错误!未定义书签3.1国际铸造业现状概况 错误！未定义书签3.2我国装备制造行业分析 错误！未定义书签3.3X

2、X装备制造业发展分析 错误！未定义书签3.4市场竞争力分析 错误！未定义书签4项目选址及建设条件 錯误!未定义书签4.1项目选址错误！未定义书签4.2建设条件错误！未定义书签5项目建设规模、内容及产品方案 错误！未定义书签5.1建设规模错误！未定义书签5.2建设内容错误！未定义书签5.3产品方案错误！未定义书签6技术、设备和工程方案錯误!未定义书签6.1技术方案错误！未定义书签6.2设备方案错误！未定义书签6.3工程方案错误！未定义书签7原材料及动力供应错误!未定义书签7.1废钢供应错误！未定义书签7.2生产辅助原料及动力供应错误！未定义书签7.3电力供应错误！未定义书签7.4水源供应错误！未

3、定义书签8总图运输与公用辅助工程 错误!未定义书签8.1总图布置错误！未定义书签8.2运输错误！未定义书签8.3公用辅助工程 错误！未定义书签9节能方案错误!未定义书签9.1节能依据错误！未定义书签9.3给排水节能错误！未定义书签9.4电气节能错误！未定义书签9.5生产工艺节能 错误！未定义书签9.6能耗分析错误！未定义书签9.7节能建议错误！未定义书签10环境影响评价 错误!未定义书签10.1设计依据错误！未定义书签10.2环境影响评价应坚持原则 错误！未定义书签10.3项目建设期对环境的影响及保护措施.错误！未定义书签10.4项目运营期对环境的影响及保护措施 错误！未定义书签10.5环境影

4、响评价 错误！未定义书签11劳动安全卫生与消防 错误!未定义书签11.1劳动安全错误！未定义书签11.2卫生错误！未定义书签11.3消防错误！未定义书签12项目组织机构 错误!未定义书签12.1施工期组织机构和人力资源配置 错误！未定义书签12.2运营期组织机构及人力资源配置 错误！未定义书签13项目实施进度 错误!未定义书签13.1项目实施计划 错误！未定义书签13.2项目建设工期 错误！未定义书签13.3项目实施进度安排 .错误！未定义书签13.4项目实施进度表 .错误！未定义书签14投资估算与资金筹措 错误!未定义书签14.1投资估算依据 错误！未定义书签14.2其他工程费用和取费标准错

5、误！未定义书签14.3投资估算错误!15招标投标管理错误!15.1编制依据错误!15.2招标原则错误!15.3 招标范围错误!15.4招投标程序错误!16结论与建议 错误!16.1结论错误!未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签 未定义书签16.2建议错误!附表10.1 项目工程计划横道图10.2 项目开发成本估算表10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4 项目投资计划估算表10.5 资金来源与运用表10.6 损益及利润分配表10.7 现金流量表（全部投资）10.8 借款偿还期测算表10.9 敏感性分析表10.10 投资计划与

6、资金筹措表 （ 方案 1）10.11 投资计划与资金筹措表（方案 2） 深圳市星彦地产顾问有限公司5项目总论项目位处项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工业区，周边日常主要生活配套比较完善。地块区位地块临路现状南向沿路北向沿路地块现状地块现状地块现状9地块现状四地块现状三1.1项目背景1.1.1项目名称中旅？翡翠星光园项目1.1.2开发公司深圳中旅(集团)有限公司1.1.3承担可行性研究工作的单位深圳市星彦地产顾问有限公司(星彦2004K0501)1.1.4研究工作依据(1) 房地产开发项目经济评价方法(建设部：建标2000205号)(2) 建设项目经济评价方法与参数

7、(国家计委、建设部；计投资1993530号)(3) 关于印发经济评估方法的通知及附件(中国国际工程咨询公司：咨经199811号)(4) 深圳市建设工程技术经济指标(2002)(5) 深圳建设工程价格信息(2004.4)(6) 深圳市规划国土局规划设计要点(编号：HG960051)1.1.5 项目建设规模和内容(1) 性质: 商住楼(2) 技术指标：总用地面积：约 5,911.1 平方米拟建总建筑面积：约 44,333 平方米( 不包括地下室车库和机房 ) 其中住宅： 30,773 平方米；商业： 13,560 平方米； 栋数：两栋 层数：地上三十层(其中：一至五层为商业，六至三十层为住宅) 容

8、积率：w 7.5机动车停车位： 125。1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测(1) 根据项目周边市场状况，片区的市场潜力，结合自身的素质及定位，估算本项目在开发期可实现的销售均价为：住宅部分3300元/ m2,商铺部分6000元/ m,车库部分为2000元/ m。(2) 根据周边同类项目的销售情况，估计在项目计算期内项目住宅、铺面可达 90%。我们预测， 项目在 2005年5月取得预售许可证后， 加上开盘前 的推广，在开盘当月住宅销售率达到 30%；项目封顶时销售率达 40%；交 付使用时住宅部分销售率达 90%；在开盘当月商业销售率达到 30%；到 2005 年 12 月时商业部分销售

9、率达 90%，车库在销售期完成全部销售。(3) 剩余 10赃宅(3077.30 m)和 10%商业(1356.00 m),共计 4433.30 m 的物业作为企业留存在资产， 或在计算期之后消化或在计算期之后出租获 取长期收益，在本次计算中不产生现金流。1.2.2 项目建设进度根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划， 项目的施工前期从 2004年 5月起至 2004年 7月底结束，建设时间从 2004 年 8 月起计算至 2006年 1 月底竣工验收结束，开发期共需时约 21 个月， 工期约为 18个月。计划 2004年 8月正式开工， 2005年 5月开始预售， 20

10、06 年 1 月交付使用。123投资项目估算和资金筹措(1) 项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供 的资料、深圳建设工程价格信息以及本项目具体情况估算的。经测算， 总开发成本约为12652.71万元。(2) 资金筹措的主要来源包括自有资金、银行融资和销售回款。1.2.4项目综合评价结论(1)根据对整个项目进行的经济测算，得出的结果表明，本项目的利润分别来源于销售收入(住宅、商铺及地下停车位)。 项目通过销售收入产生较高利润，税后利润总额 5017.94万元，税后 成本利润率39.66%,动态投资回收期17.88个月，且抗风险能力较强，从 经济上来说是可行的。详见下表：序

11、号项目1财务内部收益率FIRR81.46%2财务净现值FNPV万元)4985.883财务净现值率NPVR39.41%4动态投资回收期(月)17.88二项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1 全国投资环境2.1.1.1全国经济形势国民生产总值持续增长2003年，全年国内生产总值116694亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.1%,人均GDP超过了 1000美元。2003年，中国财政收入突破2万亿元, 财力的日益雄厚，使得国家可以有更多的资金投入基础建设，对国民经济 的推动作用大大增加。140000律第一产业（亿元）. 第二产业（亿元） 第三产业（亿元）-X- GDP亿元）图2- 1

12、全国近年GDP变化情况固定资产投资大幅度增长2003年全年全社会固定资产投资 55118亿元，比上年增长26.7%。第三产 业投资继续保持较快增长，全年完成投资 26480亿元，增长24.2%，加快 9.8个百分点。房地产开发投资10106亿元，比上年增长29.7%;全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%,所占比重为92.5%。房地产投资亿元15000100005000nitwW口房地产投资382531063580401049026245773610106019961997199820022003199920002001图2-3全国近年房地产投资变化情况21

13、固定资产投资17%图2-4 2003 年各地区固定资产投资所占比例商品价格上升，居民生活改善全国居民消费价格总水平比上年上涨 1.2%。固定资产投资价格上涨2.2%。 全年社会消费品零售总额达到 45842亿元，比上年增长9.1%,扣除物价因 素，实际增长9.2%。居民生活继续改善全年全国城镇居民人均可支配收入 8472元，扣除物价上涨因素，实际增长9.0%；农村居民人均纯收入2622元，实际增长4.3%。居民家庭恩格尔 系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城市为37.1%, 比上年降低0.6个百分点；农村为45.6%,降低0.6个百分点。o o o o o o O6 5 4

14、 3 2 1 )%(比分百9900O2002022000320004200图2-5近年恩格尔系数变化情况2.1.1.2 全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头在2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提 高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多 利好因素的驱动下， 房地产市场也继续保持在高位运行状态。 2003 年的房 地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系进一步完善，供 求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2003 年房地产投资增长明显放慢； 房地产企业效益降幅可能较小， 但企业 间的差异将很大；产

15、品结构调整步伐，新型建材和高科技广泛应用；外资 进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房 地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究院与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报 告指出，2003 年房价呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘 整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于 明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展 趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发 展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚

16、，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初 露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业。受到市场的 追捧。2003 年，房地产业秉承品牌化发展趋势个性化、品牌化继续成为时 尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。2.1.1.3 政策变化对房地产的影响央行“ 121 文件”促进房地产市场的健康发展2003 年 6 月 13 日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务 管理的通知（简称“ 121 文件”），央行出台这一政策的目的，一方面在于 调控部分地区房地产投资的过热现象，另一方面也是为了及早化解商业银 行的风险。发布这个通知的一个根

17、本目的，不是对房地产政策的收缩，而是为了进一 步促进房地产市场的健康发展。 “121 文件”从 7 个方面提出了进一步严格 房地产信贷的要求。综合分析，可以将其对房地产市场的影响归结为： 引导房地产投资方向。 “121文件”提出住房贷款将向中低收入家庭倾 斜，并以信贷比例和利率为手段，压制市场对高档房、商用房的需求， 从而引导投向真正具有有效需求的中低档住宅，达到降低空置率的目 的。规范房地产开发企业经营行为。商业银行只能对购买主体结构已封顶 住房的个人发放个人住房贷款，禁止贷款用于交纳土地出让金和建筑 企业贷款为开发商垫资。这些要求推迟了按揭时间，减少了开发企业 非法占用资金，对其资金实力和

18、综合实力提出了更高的要求，有利于 房地产企业的良性竞争，加速优胜劣汰，提高行业集中度。影响业内竞争格局。面对央行对房贷业务限制，规模较大的开发商所 受冲击较小，如利用得当，有可能获得快速扩张的机会；从事别墅、 高档房为主的开发商负面影响更大；长期从事普通住宅和经济用房的 开发商影响相对较小。国务院“ 18 文件”给出房地产发展思路 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 （国发 200318 号） 第一次从正面肯定了房地产对于国民经济的支柱作用，同时也是对过去 5 年我国房地产发展的一次全面的肯定，具有极强的前瞻性和巨大的指导意 义，给出了政府对未来数十年我国房地产发展清晰的思路。 主要内

19、容如下： 大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制，房地产开发 企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目 总投资的 30%。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土 地评估价 值的 70%，贷款期限最长不得超过两年。商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。个人商业用房贷款，抵借比不得超过 60%，贷款期限最长不得超过 10 年，所购商业用房为竣工验收的房屋。利率杠杆将调节个人住房贷款需求。 住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款， 其他房改资金（包 括单位售房款

20、、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，一律不得承办。20 文件”给土地市场整顿提供有力支持2004年 4月 29日，国务院办公厅发布了关于深入开展土地市场治理整 顿严格土地管理的紧急通知 （简称“ 20 文件”），进一步明确了整顿土地 市场的内容，主要包括：清理检查去年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占 滥用和随意改变土地用途等问题； 清理检查去年以来的土地审批情况，重点是新上项目的用地情况，整 顿违反国家产业政策、超规划、超计划、越权和分拆批地等问题； 清理检查耕地占补平衡数量和质量的情况，整顿占优补劣，占多补少 甚至不补等问题； 清理检查新增建设用地土地有偿使用

21、费的征收和使用情况，整顿随意 减免和侵占、挪用土地有偿使用费等问题； 清理检查征用农民集体土地的补偿、安置情况，继续整顿降低补偿标 准，挪用、截留和拖欠被征地农民补偿费等问题； 清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题。随着“20 文件”的颁布实施，未来全国土地市场上的圈地炒地现象将得到 进一步遏制，土地市场进一步规发，作为房价支持的关键因素之一地 价将趋于合理，全国房地产市场趋于理性发展。国家提高部分行业固定资产投资项目门槛2004 年“五? 一”前夕，国务院办公厅发出通知，决定适当提高钢铁、电 解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开 发（不含经济适

22、用房项目）均由 20及以上提高到 35及以上。 近年来，我国经济继续保持良好的发展势头。同时经济运行中的突出矛盾 进一步显现，集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建 规模过大，投资结构不合理，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为了遏 制这种现象，通知要求房地产开发项目自有资金比例从 20以上提高到 35以上，这一举措一方面提高了房地产行业的进入门槛，将促使房地产 行业优胜略汰，进一步促进房地产行业的资本集中，将把一些实力较弱的 开发商排除在大规模房地产项目的竞争市场之外，有利于房地产行业的健康稳定发展；另一方面有效制止了银行资金大量进入房地产领域，使得房 地产投资增长进一步趋缓，未

23、来可能出现下降现象。2.1.2深圳市投资宏观背景2.121深圳市国民经济发展概况国民经济增长创近8年新高2003年经济增长率创8年以来新高。全年实现本市生产总值2860.51亿元， 比上年增长17.3%,增幅比上年提高2.3个百分点，人均5.39万元，增长 7.5%。工业增加值1500.13亿元，增长23.5%。本市生产总值和工业增加 值增速为8年来最高。全社会固定资产投资额 946.49亿元，增长20.1%。 社会消费品零售总额801.77亿元，增长16.3%。地方财政收入337.27亿元，同口径比增长15.6%。2003年，深圳第一产业增加值18.16亿元，同比下降6.0%；第二产业增加值

24、1685.37亿元，同比增长 22.4%；第三产业增加值1156.98亿元，同比增长10.7%。三大产业中工业的比重进一步提高，由2002年的49.7%上升为2003年的52.4%。2003年，全市三大产业的比重为 0.6 : 58.9 : 40.5。万 元30000000250000002000000015000000100000005000000019961997199819992000200120022003口国内生产总值1E+071E+071E+071E+072E+072E+072E+073E+07图2-6深圳市历年国内生产总值变化35000000万元30000000250000002

25、0000000019961997199819992000200120022003T国内生产总值1E+0711E+071E+071E+072E+072E+072E+073E+07第一产业157036157952164544165327173374181096188700181600第二产业5E+066E+066E+067E+069E+061E+071E+072E+07第三产业5E+066E+066E+067E+068E+069E+061E+071E+0715000000100000005000000图2-7深圳市近年三大产业增加值变化情况图2-8 2003年深圳市三大产业增加值所占比例固定资产投

26、资与房地产开发投资稳步增长2003年全市完成全社会固定资产投资 946.49亿元，同比增长20.1%,增速 比上年提高9.1个百分点。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计 完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%,房地产开 发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资 410.06亿元，增长 5.6%,增速比上年回落11.8个百分点。按注册登记类型看，国有经济投资 增速较快，比重提高，完成投资增长25.9%,比非国有投资快出9.9个百分点，占全社会投资的比重从 2002年的41.0%提高到2003年的43.0%万元 10000000800000020000

27、000 一 _-19961997199819992000200120022003T-固定资产投资32752703930657480390156958786196993673374974715009464900房地产开发1248251136654516748542152541260969430263643554445410060060000004000000图2-9深圳近年固定资产投资与房地产开发投资变化情况万元 60000004000000rIt2000000C *hnir019961997199819992000200120022003口房地产投资 124825113665451674854

28、 2152541 2309694 3(026364 3554445 4-100600图2-10深圳市近年房地产投资变化情况经济景气明显，居民收入有所增长四季度企业家信心指数和企业景气指数双双上升， 分别为145.00和151.78 点，比三季度上升0.;比上年同期上升3.99和9.41点，创下近两年来 的新高。66和10.04点据抽样调查，2003年居民年平均可支配收入25936元，同比增长4.0%,扣 除物价上涨因素后实际增长3.3%。居民人均消费性支出19960元，同比增 长5.5%，2003年因住房装修支出和耐用消费品购买减少，二项居民消费性 支出分别同比下降33.0%和3.5%。2.1

29、.2.2深圳市房地产市场运行状况房地产开发用地供应趋于减少1996年全市房地产开发用地513.14公顷，占全年土地供应量的41.06 %, 至2003年全市房地产开发用地298公顷，占全年土地供应量的21.91 %。 住宅、商业、办公综合楼等房地产开发用地供应稳定，略有下降趋势，表 明政府对房地产市场依然保持较强的规模控制，对房地产行业政策短期内 基本维持不变。图2 - 11历年房地产开发用地情况房地产开发用地占全市 总供应比例图2- 12房地产开发用地占全市土地总供应比例开发规模持续增长，但增长开始趋缓由图2- 13可以看出，商品房竣工面积从1996年的394.32万平方米增加 到2003年

30、的994.52万平方米，年平均增长率为12.26 %;商品房施工面积从1996年的1495.3万平方米增加到2003年的2737.5万平方米，年平 均增长率为7.85 %;商品房新开工面积从1996年的337.43万平方米增加 到2003年的957.62万平方米，年平均增长率为13.93 %，增幅都比较可由图2- 14可见，1996年商品房销售总量为325万平方米（其中住宅261 万平方米，占80.31 %），至2003年底，商品房销售总量达到868.46万平 方米（其中住宅806.56万平方米，占92.87 %）。住宅销售在商品房销售 中已经居于主导地位，住宅商品化已经深入人心。n合计住宅

31、写字楼一商业口其它图2 14历年商品房销售面积从商品房销售的趋势（如图2 15所示）来看，住宅类商品房的销售呈逐 级上升趋势，销售量从1996年的261万平方米到2003年的806.56万平方 米，年均增幅达到17.49 %，表明房地产市场需求依然非常旺盛，住宅市 场发展前景依然光明。*住宅 写字楼商业一其它合计图2 15商品房销售变化商品房新增供给明显减少，呈“供”小于“求”的局面 从供求对比来看，2003年商品房销售面积比批准预售面积少 14.11万平方 米，新增供求比为0.98 : 1,供略小于求；住宅批准预售面积比住宅销售 面积少112.14万平方米，新增供求比为 0.86 : 1,供

32、小于求。从2002年 全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002年新增商品住宅尚 有206万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩 的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。商品房空置逐年下降2003年，全市商品房空置面积为 241.06万平方米，比上年减少了 2.34%。其中，住宅为161.02万平方米，比上年减少4.82 %，占总量的66.8 %+商品房空置率（）住宅空置率（）图2- 16深圳市近年商品房空置率住宅总体价格明显上升，办公楼、商业用房价格小幅下降2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米 5681元，与 2002年相比上涨了 2.

33、55%;商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2 %;写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了 10.2 %。总体来 看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为 2.55 %，而同期全市人均可支 配收入达到25935.84元，比上年增长4%。居民收入水平增长继续高于房 价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内（当年为5.8倍），从而使住房 继续成为全市消费增长较快的商品之一。2.1.2.3深圳房地产市场未来几年发展趋势房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保 持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康的发展局面。从住宅市场需求总量来看，以我市530万常住人口为

34、房地产消费主体，目 前住宅存量基本达到1亿平方米，加上约2000多万平方米的在建住宅， 市场上住宅总量为1.2亿平方米。以此计算，常住人口人均建筑面积达到 23平方米。根据有关研究，现代化国家人均居住水平的目标为30平方米以上，据此，深圳尚有人均约7平方米的增长潜力，根据有关研究，按每 年增长1平方米计算，每年将增加住宅需求 500600万平方米。 从深圳特殊的人口增长方式看，人口增长基本以外来人口机械增长为主， 特别是近年来，每年外来人口保持约 2530万人的增长速度；人口的高 速机械增长，对房地产市场产生了巨大的需求，而深圳在全国较高的人均收入水平（人均可支配收入 25936元）及合理的房

35、价收入比（ 5.9 ：1）， 进一步吸引了外来人口聚集深圳并使房地产潜在需求能够在较短的时间 内得以有效实现，据此估计，每年新增人口住房需求接近600700万平方米。根据以上估计， 今后 57年，深圳每年房地产市场将保持 11001300万 平方米的需求规模，而 2002 2003 年两年，每年平均销售规模（含增量 和存量销售）基本保持 1200万平方米也验证这个事实。外资进入将进一步扩大深圳房地产市场规模，房地产外销市场将呈现景气 状态。CEPA签署后，香港地铁于2004年1月初即与深圳市政府签署和约，采取BOT方式承包深圳地铁四号线，总投资 60亿元，并获得地铁上盖物业 290 万平方米的

36、开发权。地铁四号线的开发建设，不仅能够积极引进外资促进 本市重大项目建设，不断提高深圳的现代化水平，同时还将极大的促进深 圳房地产外销市场的发展。房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房 地产价格总体保持平稳波动。目前，深圳土地资源日益紧缺， 今后几年可供开发的房地产用地日渐减少， 但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生 变化，给房价上涨创造了一定空间。总体来看，未来几年内深圳的房价将 继续上涨，但上涨幅度不会太大。原因在于，特区外商品房的销售量每年 都在上升， 2003年占全市总销售量的 40，今年有望达到 50以上；特 区外价格基数低、交易

37、量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制 作用，从而保证全市房价平稳增长。2.1.3 区域发展及前景预测2.1.3.1 布吉社会经济概况（1）地理 / 人口布吉镇是深圳市的重点工业卫星镇， 位于深圳市中部， 深圳经济特区北侧， 紧邻深圳市区腹心地带的罗湖区， 离香港新界仅 8 公里, 广深铁路、平南铁 路、深惠公路以及梅观高速、机荷高速公路穿镇而过，镇内有布吉、 沙湾、 梅林三个二线口岸，是进入深圳经济特区的主要门户。全镇总面积 86.6 平方公里,不包括坂雪岗地区为 54.77 平方公里,规划建设 总用地（包括发展备用地） 48.72 平方公里，下辖 15个行政村， 13个居委 会，38

38、个自然村。 2002年年末全总人口 28.2 万人，其中户籍人口 6.7 万 人, 外来人口 18.3 万人。（2）经济运行情况 布吉镇在发展中形成了以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并 进的经济发展格局， 产品远销欧美等国际市场， 是广东省乡镇企业百强镇。 现有个体工商户 7000 多家，民营企业 900 多家，其中工业企业 500多家， 从业人员 20多万人。其中，年产值超亿元的民营企业有 20多家， 5 亿元 以上的有 8 家，10亿元以上的有 2 家。2003年，布吉镇实现工农业总产值 474.64 亿元，完成税收 29.36 亿元。 2003年 1至11月，该镇民营企业总 产

39、值达 35.22 亿港元，同比增长 38；一般贸易出口额 6.88 亿港元，同 比增长 36；民营企业合同投资额达到 14.65 亿元人民币，发展势头强劲。 政府规划对布吉新城的定位是：布吉将建设成为毗邻深圳特区中心区的以 先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全 的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。到 2010 年，布吉的人均城市建设用地为 73 平方米人；人口规模为 45 万人；并 实现从以传统加工业为核心的第二产业向以先进工业和高新技术产业为主 导的现代工业转型。以上规划如果得以实施和实现，布吉将面临一个经济 的快速发展期，前景相当良好。（3）

40、城市规划 布吉按照现代化城市标准加强规划，制 定了 “五个组团”发 展的战略。“五个组团”的规划见下图：图2 17布吉镇组团规划图组团规划细节如下表2 1组团规划细节组团（范围）组团定位功能区域详情老圩组团（含布吉 村、水径村、 老圩村及罗 岗工业区）以发展商贸和房 地产为主整个老圩组团紧靠罗湖区，为众多房 地产公司所看好，纷纷抢滩。这里高 楼林立，拥有许多较高档次的楼盘， 房地产销售占约全镇的60%,供销两 旺形成发达的第三产业使得老圩组 团在“五个组团”中异常醒目，是名 副其实的商贸中心。沙湾组团（含南岭 村、沙塘布 村、樟树布 村、吉厦村、 厦村）以发展旅游业、商 贸业为主这一带属于深圳

41、主要水源一一深圳 水库保护区内，宜发展有特色的旅游 地产。南岭村已投资了 5000万，建 成了 53万平方米的“求水山公园”。组团（范围）组团定位功能区域详情李朗组团（含上李以发展物流、仓储 业为主，大型工上李朗抓住靠近平湖编组站的优势， 开发了占地4万平方米、建筑面积5朗、下李朗、 甘坑村）业、商业为补充万平方米的“同富裕工业园”。另夕卜 还有80万平方米的土地可供开发。坂雪岗组团 （含坂田、 岗头、雪象 村）深圳高新技术产 业带上的高科技 园区，以高科技工 业为龙头，先进工 业为基础，适当建 设相关配套生活、 商业设施等第三 产业并重的大基 地。以高新技术产业为主的一个大工业 基地，拥有1

42、1万人口，区域面积达 30多平方公里。内有华为公司、莱特 空调、当纳利印刷、新利电子等国内 外知名企业。目前，坂雪岗组团共有 三资企业、三来一补企业300家，民 营、私人企业200家。新中心区组 团（含镇政 府大楼、市 政广场一 带）是全镇的政治、文 化中心，以此带动 周边的第三产业 的发展该组团正在实施提升品位的改造 工程，将成为一个精神文明的新亮 点。而根据政府新的规划动向，未来布吉新城的城市结构将会发生一系列变化， 按功能类型分为四大片区和一条生态隔离带：中心商贸区：即布龙公路以南，以布吉客运站为中心，包括布吉旧城区南 北两片，功能为依托现状基础，强化商贸服务功能，与罗湖商贸中心、龙 城

43、商贸中心、龙华商贸中心等形成区域性的商业发展网络；居住片区：即布龙公路以北，沿深惠路两侧，包括布吉旧城区东片与丹竹 头片区，主要功能定位为布吉生活居住及配套设施用地；休闲配套片区：位于二通道以南，京九线以西，布龙公路两侧，主要功能 为改善布吉居住环境、提供居民户外休闲活动的场所，提供完善的体育、 旅游产业服务、提高新城整体配套及环境质量；工业片区：即新开发建设的甘李工业区和下李朗工业区，形成布吉现状工业高速的腾挪空间以及未来先进工业和高新技术产业的用地；生态隔离带：二通道以南由西向东依次被上径水库、 三联水库、寮坑水库、沙西河环抱，形成一条天然的生态隔离带，将布吉新城中心商贸区、居住 片区与休

44、闲配套片区同北部的工业片区隔离开来，同时由外向内形成绿楔 向城市中心渗透。2.132布吉房地产市场概况（1）楼盘主要沿深惠路两边分布，呈多组团发展格局东南组团：以中城康桥、中兆花园、桂芳园、康达尔花园等聚集起来 25的组团，这一组团环境清新，风景秀丽，楼盘质素较高； 中心区组团：以金运家园、灏景明苑、大世纪花园、华昱花园等聚集 起来的组团，这一组团交通便利，配套较为完善，且位于布吉新中心 区，未来发展潜力较大，是未来市场的亮点； 关口组团：以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集 起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客 和市区消费者。（2）建筑类型主要以多层及小

45、高层为主 布吉楼盘的建筑类型主要以多层及小高层住宅为主，倾向于大规模社区分 期开发建设，项目容积率较小，建筑覆盖率低，绿化率较高。开发模式一 般由多层住宅向高层住宅过渡，逐步完善区内大环境及小区配套设施。（3）中小户型占据市场主体户型方面，中小户型占据市场主体。布吉市场的在售楼盘多为适度偏中小 的户型，如信义假日名城、中城康桥、桂芳园、阳光花园、金运家园、灏 景明苑、康达尔花园等等，中小户型比例占市场供应的 85左右。而这些 户型的市场销售也大多不俗，从市场发展趋势来看，中小户型仍将领唱市 场。（4）价格有一定提升空间布吉住宅项目的价格多数集中在 3500-4000 元/ 平米左右。这一价格仅

46、为福 田、罗湖的一半，对市区消费者极具吸引力。随着布吉新中心区建设的逐 步展开和完善，相信布吉商品住宅的价格有一定的提升空间。（5）客户群体多样化布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一，但目前外销比例有减弱迹象；在内销方面，布吉置业者自用和投资兼有，二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次 或二次置业外，较多客户来自于市区。2.1.3.3 布吉 房地 产 市场 前景布吉作为进入深圳经济特区的主要门户，拥有广深铁路、平南铁路、深惠 公路以及梅观高速、机荷高速公路等重要交通干线，未来随着深圳关口外 扩的大势所趋，未来布吉的房地产物业价值将有个较大的提

47、升过程。 随着布吉投资环境的改善、预期深圳新长途客运站和地铁三号线的规划建 设和楼盘素质的提高，将有助于布吉楼市物业升值，其市区内客户比例将 会继续增加，外销仍保持一定分量，深港家庭在此进行二次置业的比例加 大。布吉新中心区将成为开发热点，特别是其商业有望形成一个新的商圈。 坂田和万科将再次成为市场焦点。2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴随着2003年宏观经济的继续保持高速发展，政府规范和支持房地产市场发 展决心的增强，全国房地产市场进一步趋于理性和规范，行业进入门槛将 进一步提高，深圳的房地产市场将进入趋于成熟阶段，房地产需求继续保 持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房

48、地产市 场继续保持平稳、协调、健康的发展局面，房地产行业投资回报趋于稳定。 本项目地处布吉，是通往深圳特区的重要门户，交通便利、经济发达，极 具发展潜力和产业优势。随着深圳市房地产开发热点由关内转向关外、地 铁三号线的规划实施以及关口外扩的大势所趋，布吉将成为更多置业者选 择地，区内房地产增值潜力巨大。2.2区域市场分析2.2.1 区域界定项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工 业区属于布吉关口组团，主要指以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、 荣超花园等聚集起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引 了较多港客和市区消费者。2.2.2区域市场供应分析区域目前在

49、售楼盘主要是信义假日名城三期、百合星城、我爱我家，总建 筑面积19.1万平方米，并且已销售大半，目前供应量小。表2- 2区域目前在售楼盘楼盘总容积率总建面主力户型及面积均价信义假日名城三期2.677.4万两房63、72平米（45.6 %）三房92平米（27.9 %）三房115平米（16.2 %）4000百合星城5.177.5万一房 35-38 平米（25%）两房60-63平米（38%）三房74-79平米（17%）3800我爱我家3.594.2万二房59-66平米三房77-79平米3500223需求分析布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一， 但目前外销比例有减弱迹象；在

50、内销方面，布吉置业者自用和投资兼有， 二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次 或二次置业外，较多客户来自于市区。关口区域住宅用途除信义假日名城 夕卜，以过渡居家为主，投资为辅。2.2.4典型物业分析根据本项目的自身特点，遵循可比性和相似性原则，拟将以下 5个在售楼 盘作为本项目竞争或可类比的楼盘：桂芳园六期 ？北欧峰尚、中城康桥花 园六期？在水一方、康达尔花园三期？香槟谷、大世纪？水山缘二期、灏 景名苑二期。1）桂芳园六期？北欧峰尚北欧峰尚地址布吉中翠路发展商佳兆业地产宣传主题五十万平方米国际风情园林/地铁口 /沃尔玛成熟人文社区 浪漫的生活闲适的优越占地面积4695

51、2万平方米建筑面积145267平方米容积率3.77建筑规划4栋17座1820层小高层，1600余户交通状况深惠公路旁多路公交车经过主力户型70-74平方米二房；89-92平方米三房价格范围4200元/平方米左右物业管理自管管理费1.5元/平方米开盘日期2003年11月2日入伙日期2004年6月楼盘点评桂方园的产品和园林设计均富有特色，该楼盘树立了布吉近 年来最高档次的楼盘形象。由于已建设有五期入伙，配套逐步完 善，大社区氛围成熟，现楼展示充分。2）中城康桥花园六期？在水一方在水一方地址布吉深惠公路旁发展商中城银浦宣传主题阳光灿烂的日子深圳市布吉35万平方米超大社区总占地面积23万平方米总建筑面

52、积35万平方米容积率1.41六期规划7栋18层建筑，共765户交通状况16条公交线路主力户型70- 72平方米的两房两厅；83- 87平方米三房两厅均价3800元/平方米物业管理中海管理费2.5元/平方米开盘日期2003年6月21日入伙日期2003年12月（前3栋）楼盘点评楼盘以大型社区为主要卖点，各项生活配套成熟。但园林设计 比较平淡，在宣传上楼盘形象不够鲜明。293）阳光花园三期？澳洲堤畔澳洲堤畔地址深圳龙岗水径派出所附近发展商深圳市银浩实业有限公司宣传卖点深圳布吉澳洲风情园林社区占地面积42000平方米总建筑面积104000平方米容积率1.54三期规划一栋多层，三栋小高层，共318户交通

53、状况凡经过布吉街的公交车均可到达，106总站，新引入541主力户型65平方米的二房；86平方米的三房均价3800物业管理自管管理费多层1元/平方米，小高层1.5元/平方米开盘日期2002年年底入伙日期2003年11月楼盘点评楼盘宣传卖点着重于园林，缺之鲜明特色，客户以布吉客户为 主，外销和市区客户比例较小。4）康达尔花园二期？香槟谷香槟谷地址布吉深惠公路西侧发展商深圳康达尔（集团）地产开发有限公司宣传主题深圳布吉深惠路沃尔玛对面地铁康达尔站法国坡地浪漫生态大社区占地面积16564平方米建筑面积71658.87平方米容积率4.3三期规划4栋2024层住宅，共734户交通状况有多路公交车经过主力户型70-72平方米2房、84-94平方米3房均价4000元/平方米物业管理自管管理费2.6元/平