个人投资理财第十讲居住规划

1、2021-11-4广东青年职业学院广东青年职业学院 胡章明胡章明1投资理财投资理财主讲主讲 胡章明胡章Q：461914341第六章第六章 居住规划居住规划 第一节第一节 居住规划概述居住规划概述 第二节第二节 租房与购房的决策租房与购房的决策 第三节第三节 购房规划购房规划 第四节第四节 住房贷款规划住房贷款规划第一节第一节 居住规划概述居住规划概述 一、居住规划的重要性一、居住规划的重要性 迫使个人或家庭有目的地储蓄迫使个人或家庭有目的地储蓄 与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短短 住房支出数额巨大住

2、房支出数额巨大 有利于科学选择合适的住房有利于科学选择合适的住房 是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划 有利于合理选择贷款计划有利于合理选择贷款计划 只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策贷款数额、还贷方式、贷款年限决策二、个人购房动机二、个人购房动机 （一）自己居住（一）自己居住 要考虑自身支付能力和居住质量要考虑自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、

3、交通、教育条件、物业管理交通、教育条件、物业管理 （二）投资（二）投资 将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素置、区域规划、房产政策、政策因素三、居住规划的流程三、居住规划的流程第二节第二节 租房与购房的决策租房与购房的决策 一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较 二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法思考思考 租房与购房各有哪些优点和缺点？租房与购房各有哪些优点和缺点？一、租房与购房的比较一、租

4、房与购房的比较 1. 1. 租房的优点租房的优点 可根据自身收支情况，方便地调整居住条件可根据自身收支情况，方便地调整居住条件 有更多剩余资金用于投资有更多剩余资金用于投资 对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度 不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用税，不必支付房屋维修费用 2. 2. 租房的缺点租房的缺点 房租价格上涨房租价格上涨 存在非自愿搬离风险存在非自愿搬离风险 不能根据自身意愿进行装修不能根据自身意愿进行装修一、租房与购房的比较一、租房与购房的比较 3. 3. 购房的

5、优点购房的优点 有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量质量 购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀 拥有住房后，可利用住房进行抵押融资拥有住房后，可利用住房进行抵押融资 4. 4. 购房的缺点购房的缺点 购房支出很大，购房前期财务压力大购房支出很大，购房前期财务压力大 房屋的流动性低，变现能力差房屋的流动性低，变现能力差 存在房价下跌的风险存在房价下跌的风险 不利于变换工作地点不利于变换工作地点二、租房与购房的决策方法二、租房与购房的决策方法 （一）年成本法（一）年成本法 （二）净现

6、值法（二）净现值法（一）年成本法（一）年成本法 租房年成本租房年成本= =年租金年租金+ +房屋押金房屋押金投资收益率投资收益率 购房年成本购房年成本= =自付款自付款投资收益率投资收益率+ +贷款余额贷款余额贷款利率贷款利率+ +年年维修及税收费用维修及税收费用 注意注意 此公式只考虑租房和购房的资金成本此公式只考虑租房和购房的资金成本 假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的买价卖出假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的买价卖出年成本法计算例子年成本法计算例子案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手房，面积8080平

7、方米。该房可租可售。平方米。该房可租可售。如果租房，房租每月如果租房，房租每月30003000元，押金元，押金1 1万元。万元。如果购房，购买的总价是如果购房，购买的总价是7070万元，李小姐可以支付万元，李小姐可以支付3030万元首付款，另外万元首付款，另外4040万元拟采用万元拟采用5.51%5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。的商业贷款利率向某商业银行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年平摊，大约每年50005000元。元。假定，李小姐的年平均投资收益率是假定，李小姐的年平均

8、投资收益率是4%4%请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？年成本法计算步骤年成本法计算步骤 李小姐租房年成本李小姐租房年成本=3000=300012+1000012+100004%=364004%=36400元元 李小姐购房年成本（第一年）李小姐购房年成本（第一年）=300000=3000004%+4000004%+4000005.51%+5000= 390405.51%+5000= 39040元元 按年成本法，租房成本小于购房成本。按年成本法，租房成本小于购房成本。 提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？提问：哪些因素没有考虑到？是否

9、真的租房更便宜？年成本法没有考虑到的因素年成本法没有考虑到的因素 未来房租的调整未来房租的调整 未来房价的变动未来房价的变动 未来利率的变动未来利率的变动 如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。，购房年成本将降低。 时间因素时间因素 购房贷款的资金成本（购房贷款的资金成本（5.51%5.51%）高于自有资金的投）高于自有资金的投资回报率（资回报率（4%4%） 随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至渐降低至4%4%（ 7000007000004%4%）（二）净现值法（二）净现值

10、法 净现值法净现值法 将因租房和购房发生的现金流量折现为现值将因租房和购房发生的现金流量折现为现值 比较租房和购房的净现值，净现值高者合算比较租房和购房的净现值，净现值高者合算 计算公式计算公式0NPV(1)ntttCFi净现值法计算案例净现值法计算案例 案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。售。 如果租的话，房租每月如果租的话，房租每月30003000元，租期元，租期4 4年，押金年，押金1 1万元，预计万元，预计房租每年调涨房租每年调涨100100元。元。 而购买的总价是而购买的总价是7070万元，王先生可以支付万元，王

11、先生可以支付3030万元的首付款，万元的首付款，另外另外4040万元拟采用万元拟采用6%6%的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款款1515年，本利年，本利等额等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需需1010万元。王先生估计居住万元。王先生估计居住4 4年后，仍能按原价出售。年后，仍能按原价出售。 请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报率是率是4%4%）净现值法计算案例（续）净现值法计算案例（续） 王先生租房的净现金流量现值：王先生租房的净现金流量现值： 其

12、中，折现率应调整为月利率其中，折现率应调整为月利率i=4%i=4%12=0.33%12=0.33%480NPV141229(1 0.33%)tttCF 租房元王先生租房现金流量表王先生租房现金流量表净现值法计算案例（续）净现值法计算案例（续）王先生买房的净现金流量现值：王先生买房的净现金流量现值：王先生贷款年利率王先生贷款年利率6%6%，月利率，月利率=6%=6%12=0.5%12=0.5%，供还款，供还款1515年，也即年，也即180180期，每月还款额期，每月还款额= 400000 = 400000 （P/A, 0.5%, 180P/A, 0.5%, 180）=3375=3375元（见元（

13、见ExcelExcel表格）表格）王先生王先生4 4年后房贷余额年后房贷余额=3375 =3375 （P/A, 0.5%, 132P/A, 0.5%, 132）=325592=325592元元4 4年后将卖房收入年后将卖房收入700000700000元偿还当月还款额元偿还当月还款额33753375元与房贷余额元与房贷余额325592325592元，还剩元，还剩371033371033元元480NPV230340(1 0.33%)tttCF 购房元王先生购房现金流量表王先生购房现金流量表净现值法计算案例（结论）净现值法计算案例（结论） 可见，租房净现值可见，租房净现值-141229-141229

14、元大于购房净现值元大于购房净现值- -230340230340元，王先生租房更合算。元，王先生租房更合算。 租房与购房的策略选择：租房与购房的策略选择： 如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算 购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大较大 如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算划算第三节第三节 购房规划购房规划 一、购房规划的流程一、购房规划的流程 二、购房规划的应用二、购房规划的应用 三、购房的其他费用三、购房的其他费用一、购房规划的流程一、购房规划的流程 （一）估算购

15、房总价（一）估算购房总价 （二）估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价 （三）购房区位选择（三）购房区位选择（一）估算购房总价（一）估算购房总价 可购买房屋总价可购买房屋总价= = 可负担的购房首付款可负担的购房首付款+ +可负担的购房贷款总额可负担的购房贷款总额 可负担的购房首付款可负担的购房首付款 = = 目前可用于购房的资产终值目前可用于购房的资产终值+ +每年可供购房的储蓄终值每年可供购房的储蓄终值 = = 目前可用于购房的资产目前可用于购房的资产复利终值系数（复利终值系数（N=N=离购房的年离购房的年数，数，i=i=投资报酬率）投资报酬率）+ +每年可供购房的储蓄每年可供购房的储

16、蓄年金终值系数年金终值系数（ N =N =离购房的年数，离购房的年数， i =i =投资报酬率）投资报酬率） 可负担的购房贷款总额可负担的购房贷款总额 = =每年可供购房的储蓄每年可供购房的储蓄年金现值系数（年金现值系数（ N=N=贷款年限，贷款年限， i i = =房贷利率）房贷利率）购房总价估算购房总价估算案例案例 案例资料：李先生计划案例资料：李先生计划5 5年后购房。李先生家庭目前有金融资产年后购房。李先生家庭目前有金融资产3030万元，其中万元，其中50%50%可用于购房。李先生一家目前每年可结余可用于购房。李先生一家目前每年可结余1010万万元，其中元，其中4 4万元可用于购房。李

17、先生拟贷款万元可用于购房。李先生拟贷款1515年，银行房贷利率年，银行房贷利率6%6%，李先生的投资报酬率约，李先生的投资报酬率约4%4%。李先生一家可买总价是多少的。李先生一家可买总价是多少的房屋？房屋？ 李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款=30=30万万50% 50% （F/P, 4%, 5F/P, 4%, 5）+ + 4 4万万 （F/A, 4%, 5F/A, 4%, 5）=39.92=39.92万元万元 李先生可负担的购房贷款总额李先生可负担的购房贷款总额= = 4 4万万 （P/A, 6%, 15P/A, 6%, 15）=38.85=38.85万元万元 李先生购房时可负

18、担房屋总价李先生购房时可负担房屋总价= 39.92= 39.92万元万元+ 38.85+ 38.85万元万元=78.77=78.77万元万元（二）估算可负担房屋单价（二）估算可负担房屋单价 可负担房屋单价可负担房屋单价= =可负担房屋总价可负担房屋总价房屋需求面积房屋需求面积 房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求求 假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积100100平方平方米。米。 则，李先生可负担购房单价则，李先生可负担购房单价=78.77=78.77万元万元100=7877100=7877元元/

19、 /平米平米 应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格应检查可负担购房单价是否低于目标市场价格（三）购房区位选择（三）购房区位选择 根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素 居住社区的生活环境居住社区的生活环境 交通是否便利交通是否便利 是否有学校以及学校的质量是否有学校以及学校的质量 未来是否有升值空间未来是否有升值空间二、购房规划的应用二、购房规划的应用 （一）确定购房目标基础上的筹资计划（一）确定购房目标基础上的筹资计划 （二）换房规划（二）换房规划 （三）房屋投资规划（三）房屋投资规划（一）确定购房目标（一）确定购房目标基础上基础上的筹资计划的筹资计

20、划 先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划标的各种筹资计划案例资料案例资料 小王现年小王现年2525岁，工作稳定，年税后收入岁，工作稳定，年税后收入1010万元，收入年增万元，收入年增长率长率5% 5% ，之前无任何储蓄。，之前无任何储蓄。 小王希望小王希望5 5年后买房，目标购买区房价目前年后买房，目标购买区房价目前0.80.8万元万元/ /平方平方米，面积米，面积100100平米，预计未来房价每年增长平米，预计未来房价每年增长5%5%。 银行贷款额度是房价的银行贷款额度是房价的8 8成，利率成，利率6%6%，小王

21、打算，小王打算5050岁前清岁前清偿贷款。偿贷款。 小王的年平均投资报酬率小王的年平均投资报酬率4%4%。 请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率），估算小王应有的储蓄率）计算步骤计算步骤 小王目标住房小王目标住房5 5年后价格年后价格=0.8=0.8万元万元/ /平方米平方米100100平方米平方米 （1+ 5%)1+ 5%)5 5 = 102.1= 102.1万元万元 目标住房所需首付款目标住房所需首付款= = 102.1 102.1万元万元20%=20.4220%=20.42万元万元 目标住房所需贷款目标

22、住房所需贷款= 102.1= 102.1万元万元80%=81.6880%=81.68万元万元计算步骤（续）计算步骤（续） 假定小王购房前的储蓄率是假定小王购房前的储蓄率是s s 第一年储蓄终值第一年储蓄终值=10=10（1+5%1+5%）0 0 s s（1+4%1+4%）4 4 =11.70s=11.70s 第二年储蓄终值第二年储蓄终值=10=10（1+5%1+5%）1 1 s s（1+4%1+4%）3 3 =11.81s=11.81s 第三年储蓄终值第三年储蓄终值=10=10（1+5%1+5%）2 2 s s（1+4%1+4%）2 2 =11.92s=11.92s 第四年储蓄终值第四年储蓄终

23、值=10=10（1+5%1+5%）3 3 s s（1+4%1+4%）1 1 =12.04s=12.04s 第五年储蓄终值第五年储蓄终值=10=10（1+5%1+5%）4 4 s s（1+4%1+4%）0 0 =12.16s=12.16s 五年后小王供积累资金五年后小王供积累资金=59.63s=59.63s万元万元 小王购房前的应有储蓄率小王购房前的应有储蓄率s=20.42s=20.4259.63=34.2%59.63=34.2%计算步骤（续）计算步骤（续）购房后，小王如果采用本利等额偿还方式购房后，小王如果采用本利等额偿还方式每年应还房贷本利和每年应还房贷本利和=81.68=81.68万元万元

24、（P/A, 6%, 20) =7.12P/A, 6%, 20) =7.12万元万元小王第六年年收入小王第六年年收入= 10= 10万元万元（1+5%1+5%）5 5 =12.76=12.76万元万元第六年应有储蓄率第六年应有储蓄率s=7.12s=7.1212.76=55.8%12.76=55.8%结论结论 小王前五年储蓄率应达到小王前五年储蓄率应达到34.2%34.2%，第六年储蓄率应达到，第六年储蓄率应达到55.8%55.8%。据此，可以适当提高首付比例据此，可以适当提高首付比例 以后以后2525年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷款的储蓄率年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷款的储蓄率

25、逐步下降逐步下降（二）换房规划（二）换房规划随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。 单身或新婚阶段，以小户型住房为主单身或新婚阶段，以小户型住房为主 小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件 人至中年，经济条件允许，可再次换房人至中年，经济条件允许，可再次换房 退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房型住房换房需要考虑的因素换房需要考虑的因素 有无能力支付换房所必须支付的首付款有无能力支付换房所必须支付的首付款 有无能力偿还换房

26、后的贷款有无能力偿还换房后的贷款（二）换房规划（二）换房规划（续）（续）案例资料：郭先生现年案例资料：郭先生现年4040岁，他看上一套价值岁，他看上一套价值100100万元的新房。郭先万元的新房。郭先生旧房当前市价生旧房当前市价5050万元，尚有万元，尚有2020万元未偿贷款。如购买新房，郭先生万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算打算5555岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7 7成，贷款利率成，贷款利率6%6%换房需要筹集的首付款换房需要筹集的首付款= =新房首付款（新房总价新房首付款（新房总价- -新房贷款）新房贷款）- - 旧房余旧房余值（旧房总价值（旧房总

27、价- -旧房贷款）旧房贷款）郭先生换房需要筹集的首付款郭先生换房需要筹集的首付款=100=100万万30% -30% -（5050万万-20-20万）万）= 0= 0元元郭先生换房后每年应偿贷款郭先生换房后每年应偿贷款=70=70万万 （P/A, 6% , 15)=7.21P/A, 6% , 15)=7.21万元万元如果不换房，郭先生每年应偿贷款如果不换房，郭先生每年应偿贷款=20=20万万 （P/A, 6% , 15)=2.06P/A, 6% , 15)=2.06万万元元换房后，还款压力增加较多。换房后，还款压力增加较多。（三）房屋投资规划（三）房屋投资规划 投资房产的收益投资房产的收益 租

28、金收入租金收入 买卖差价买卖差价 投资房产要考虑的因素投资房产要考虑的因素 未来租金走势未来租金走势 未来房价走势未来房价走势 购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费房屋空置成本、买房租房的各种税费案例略案例略 计算房屋投资的现金流出现值和流入现值计算房屋投资的现金流出现值和流入现值 计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率三、购房的其他费用三、购房的其他费用（一）普通居住房的购房税费（一）普通居住房的购房税费 营业税：由营业税：由卖方承

29、担卖方承担；购房；购房满满5 5年的年的，免征营业税；购房未满，免征营业税；购房未满5 5年的，征年的，征买卖差额的买卖差额的5.25%-5.55%5.25%-5.55% 个人所得税：由个人所得税：由卖方承担卖方承担；购房；购房满满5 5年且唯一房年且唯一房，免征个人所得税；否，免征个人所得税；否则，征买卖差额的则，征买卖差额的20%20%，或卖出价的，或卖出价的1%1%（由卖出方选择）（由卖出方选择） 契税：由契税：由买方承担买方承担；房屋面积；房屋面积9090平米以上的，征卖出价的平米以上的，征卖出价的1.5%1.5%；房屋面；房屋面积积9090平米及以下的，征卖出价的平米及以下的，征卖出

30、价的1%1% 其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费（二）普通居住房的购房中介费用（二）普通居住房的购房中介费用 一般为买卖双方各付成交金额的一般为买卖双方各付成交金额的1%1%（可与中介公司协商）（可与中介公司协商） 可由买卖双方约定由谁支付中介费用可由买卖双方约定由谁支付中介费用（三）购房贷款过程中发生的各种费用（三）购房贷款过程中发生的各种费用 评估费、律师费、银行规定的其它费用评估费、律师费、银行规定的其它费用第四节第四节 住房贷款规划住房贷款规划 一、住房贷款的种类一、住房贷款的种类 二、住房贷款偿还方式二、住房贷款偿

31、还方式 三、住房贷款期限的确定三、住房贷款期限的确定一、住房贷款一、住房贷款的种类的种类 （一）公积金贷款（一）公积金贷款 具有政策补贴性质具有政策补贴性质 贷款利率和费用低于商业贷款贷款利率和费用低于商业贷款 一般最长不超过一般最长不超过3030年年 （二）商业贷款（二）商业贷款 发放对象广泛，手续相对简单发放对象广泛，手续相对简单 贷款利率较高贷款利率较高 个人住房贷款最长个人住房贷款最长3030年，个人商业用房贷款最长年，个人商业用房贷款最长1010年年 （三）组合贷款（三）组合贷款 如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款二、住房贷款偿还方式二、住房贷款偿还方式（一）到期一次还本付息（一）到期一次还本付息贷款到期后一次性归还全部本金和利息贷款到期后一次性归还全部本金和利息短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式短期（一