皇爵购物广场招商策划书

1、皇爵·shopping park打造铂金主题商业 成就西岸商业经典中山·坦洲主题定位策划书二零零九年八月旺百年商业管理目 录前 言 4一、坦洲概况 51、地理位置及交通网络 52、坦洲经济发展及商业分布概况 83、主题商业经营现状 214、主力商圈人口、消费与收支状况 235、辐射的商圈 23二、皇爵假日广场swot分析 231、皇爵假日广场的优势分析 232、皇爵假日广场的劣势分析 243、皇爵假日广场的机会分析 244、皇爵假日广场的竞争分析 25三、皇爵假日广场主题案名及释义 25四、皇爵假日广场主题定位及业态配比 251、定位支撑 252、主题定位 263、经营业态

2、配比 26五、皇爵假日广场招商战略定位 281、皇爵假日广场招商战略定位 28六、皇爵假日广场人流动线及车流动线改造建议 331、人流动线改造建议 332、车流动线改造建议 34七、皇爵假日广场环境改造建议 341、景观设计建议 342、休闲空间设计建议 343、广告设置建议 354、配套设施配置建议 35八、皇爵假日广场整体发展前景的展望 35前 言“新世纪、新经济、新格局、新理念”，纵观当今中外商业市场格局已发生了重大改变。“强势商业”理念已伴随着“时代经济”理念进入了一个崭新的发展时期。现代的商业经营模式，已经从单一业态和同质化经营模式当中脱离出来，后现代商业正在建筑新的商业理念：文化内

3、涵与休闲消费，享乐生活品质，珍爱生命价值已逐渐成为人们生活和消费的主流思想。“创新思维”已成为现代商业管理层的核心议题，“创新力”也已成为现代商业在当今市场的立足之本。商业整体形象的展示将逐渐朝着“规范、专业、统一、理性”的方向靠拢。目前，越来越多的主题商业开始注重商业和文化的结合、商业和旅游的结合，开始注重把商业与充分挖掘文化底蕴、人文古迹、旅游观光、社会公益、灯光亮化、景观小品相结合，努力把商业街打造成为城市的“商、旅、文”的黄金结合点。城市主题商业将注定成为展现城市时尚文化独特魅力并结合后现代商业发展的新元素与思想的载体。一、 坦洲概况 全镇总面积136平方公里，土地资源丰富，人口接近2

4、2万。全镇有耕地4万多亩，山地近3万亩，农产品和海鲜等物产丰富，素有“金斗湾”美誉。近年坦洲经济社会发展迅速，先后获得 “广东省卫生先进镇”、“广东省企业百强镇”、“广东省文明示范镇”、“国家卫生镇”、“中山市工业强镇”、“广东省教育强镇”、“中山市经济强镇”等荣誉称号。坦洲镇致力发展外向型工业，以建立高标准工业园区为招商引资平台，已建成颇具规模的第一、第二、第三工业园区。而规模最大，标准最高，环境最美的中山火炬高新技术坦洲工业园正在全面开发和建设中。目前，已有来自日、美、法、意等国家和港澳台地区的250家外资企业在此投资创业，包括世界500 强的日本住友商事株式会社以及欣锠鞋业、小原光学、联

5、邦制药等大型企业。涉及化工制药、纺织服装、皮革制品、电子配件、精密器械、五金、注塑、首饰等行业。1、 地理位置及交通网络 坦洲镇位于珠江口西岸，地处中山市最南端，年平均气温29.1度,西部沿海高速、江珠高速、广珠轻轨、105国道环城而过，形成快捷的交通网络，毗邻珠海经济特区，邻近香港、澳门，交通便利，基础设施完善。坦洲镇交通便利，地理位置优越。东靠105国道，接通珠海斗门和粤西的坦神公路已建成；南北贯穿中轴线、连接珠海大道的城桂路二期已建成；广珠高速公路西线、粤西沿海高速公路在第三工业区附近设有出口。到广州、深圳只需要80分钟车程，到珠海、澳门10分钟便可到达。中山 港、神湾港、珠海港、珠海机

6、场、澳门国际机场近在咫尺，半径100公里范围内还有广州、深圳、香港等 多个国际机场。连接京珠高速公路的广东西部沿海高速公路2005年建成通车，并在中山火炬高新技术坦洲 工业园附近留有出口；连接市区的中山市一级公路城桂路二期穿越坦洲；港珠澳大桥落脚珠海拱北，使坦洲与珠海、澳门、香港连为一体，为坦洲的发展带来了勃勃生机。- 往珠海九洲港或拱北出入境关口约 12.5 公里。 - 往澳门国际机场约 36 公里。 - 往中山市区或中山港约 50 公里。 - 港珠澳大桥入口近在咫尺。 - 离城际轻轨三乡站约 2 公里。 - 广珠高速公路西线、沿海高速公路都贯穿坦洲境内，并设有出入口。随着整个坦洲镇经济的发

7、展，坦洲的交通也越来越发达。目前，主要有位于坦神路的坦洲汽车站和金斗湾汽车站。2、 中山市经济发展 年度项目 2006备注总人口数250万常住人口gdp(亿)1210.7工农业总产值(亿)3585.9农业生产总值(亿)54.6财政收入（亿）86.1财政支出(亿)64.43、 三乡经济发展及商业分布概况 年度项目 2006备注总人口数15.8万户籍3.7万，非户籍12.1万gdp(亿)47工农业总产值(亿)102农业生产总值(亿)1.1财政收入(亿)6.6财政支出(亿)2.7商场名称顺昌百货商场地址三乡商场规模约35000平租金水平70-100主要消费者雅居乐住户经营规划楼层经营范围首层国美电器

8、、顺昌百货、大家乐、万宁百货、爱婴岛二层壹加壹超市、霞湖世家t恤城三层大地影院、商场名称君怡购物广场商场地址三乡商场规模约12500平方米租金水平70-150主要消费者外来务工人员经营范围中低档服装为主商场名称通大百货商场地址三乡商场规模约10000平方米租金水平60-80主要消费者本地居民及外来务工人员经营范围综合商场主要品牌得一超市4、 坦洲经济发展及商业分布概况 年度项目 2008备注总人口数（万）约22.5常住约6.9万，暂住人口约15.6万gdp(亿)64工农业总产值(亿)144.43农业生产总值(亿)4.8财政收入(亿)9.1财政支出(亿)2.3主要商业街调查a、金斗大街商业街路段

9、名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）金斗大街服装4360100元/此数据为何高于坦洲平均水平30-150皮鞋箱包2418-100娱乐2500美容美发2420-120酒店旅馆1600-1200婚纱摄影480-120百货10120-500餐饮1820-60医药440-100通信电子家电740-260五金建材440-100珠宝首饰340-120钟表眼镜160士多便利店420-80精品320-70化妆品530-60粮油230-50说明：金斗大街是坦洲镇主要商业街之一，租金在60100元不等；主要业态为服装，共43家，占业态整体的26.88%，代表品牌有“三色龙”、“一号仓”等。b、联兴路商

10、业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）联兴路服装130-5550美容美发280-120婚纱摄影480-120餐饮2060-160金融机构1220医药260-120通信电子家电230-180五金建材340-120士多便利店230-60精品240-60说明：联兴路主要分布餐饮类业态，共20家，面积在60100不等，主要为低档餐饮；街内商业氛围一般，主要消费群体为周边居民、坦洲中学学生及家长。c、坦洲市场周边商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）坦州市场周边餐饮430-5020-60通信电子家电家电1160士多便利店420-60粮油230-50说明：坦洲市场周边

11、人流较少，街边的家电商场生意清淡。d、坦神路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）坦神路娱乐160-100400百货2约15万餐饮1080-500医药130-100通信电子家电240-90五金建材1025-60士多便利店420-40化妆品340-60说明：坦神路商业氛围较浓，主要为壹加壹购物广场带动。主要业态为餐饮业，占整体业态的30.3%；e、德溪路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）德溪路百货325-5080-130餐饮1840-120医药160通信电子家电260-120五金建材1230-160士多便利店220-60粮油140说明：德溪路主要业态为

12、小型餐饮，面积在40-100左右，占街整体业态的46.15%。f、大兴路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）大兴路服装1025-7530-120皮鞋箱包240-60娱乐1450美容美发180婚纱摄影120百货2120餐饮580-120金融机构4260医药240-80通信电子家电260-140五金建材340-80家纺1130-70钟表眼镜660-110士多便利店320-40教育培训机构1500说明：大兴路是除金斗大街外主要商业街之一，业态分布较为齐全；主要业态为服装，占整体业态的18.52%，面积在60左右，主要为女装，代表品牌为夺冠。g、文康路商业街路段名称经营类型数量/

13、间租金范围元/面积范围/（间）文康路服装930-5080-200皮鞋箱包480-120美容美发540-120酒店旅馆2200-500餐饮920-180金融机构1约300通信电子家电580-200五金建材340-100化妆品230-40粮油160说明：文康路主要业态为服装及餐饮，租金在3050元左右。服装占整体业态的21.43%，代表品牌有柒牌、以纯。h、腾云路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）腾云路服装130-9030皮鞋箱包530-100娱乐1600美容美发450-80婚纱摄影140百货130餐饮620-60医药160通信电子家电740-130五金建材1030-100

14、士多便利店915-30精品140化妆品340说明：腾云路主要业态以五金建材为主，占整体的业态的20%。i、南坦路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）南坦路服装245-9020-220娱乐11500美容美发540-150酒店旅馆3500-1000婚纱摄影135百货5100-220餐饮2230-160医药730-150通信电子家电2140-150五金建材8280-230家纺260-100士多便利店1015-30精品630-40化妆品230-41其他3425-130说明：南坦路主要业态以五金建材为主，占整体的业态的40.39%。j、界狮北路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围

15、元/面积范围/（间）界狮北路五金建材1030-4535-150餐饮1250-300士多便利店235-55服装1约40其他860-80k、界狮南路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）界狮南路服装335-6060-90通信电子家电260-80医药1约90美容美发260-80五金建材150精品1约90餐饮1450花店120百货1450其他620-60说明：界狮南、北路主要以五金建材、服装为主。其中五金建材占业态整体的26.8%。l、神利、嘉利路商业街路段名称经营类型数量/间面积范围/（间）神利、嘉利路通信电子家电630-4530-80其他628-130医药180五金建材235-

16、45休闲娱乐保健3约1200百货640-60餐饮545-100士多便利店460粮油345-75说明：神利、嘉利路主要业态为通信电子家电和百货，各占整体业态的16.67%。m、金斗湾路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）金斗湾路家私店130-502300车行1500维修350-60医药3120-150粮油145五金电器235-45美容美发250-80餐饮450-90小百货230服装250族店13500建材160办公用品150酒店旅馆1约1200配件155通迅1180摄影130和大福百货1900饰品130士多便利店120说明：金斗湾路主要业态为小型餐饮，占整体业态的12.9%

17、。n、坦神南路商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）坦神南路医药320-4050-65餐饮5120-2500小商店530-45美发240-65五金交电260-90机械设备1150电动车行160培训学校2150-250珠绣珠片130百货商场1750其它2215-50说明：坦神南路主要业态为餐饮，占整体业态的11.11%；其他业态占整体业态的48.89%，有针车行、房地产中介等。o、工业大道商业街路段名称经营类型数量/间租金范围元/面积范围/（间）工业大道金融机构730-70约250餐饮580-150百货550-100服装2100-200娱乐23000-4000五金建材1730

18、-450通信电子740-550美容美发340-90婚纱摄影4100-450钟表眼镜1100珠宝首饰1100医药240-80粮油240-50士多便利店320-40说明：工业大道主要业态以五金建材为主，占整体业太的29.31 %，餐饮业态为低档大排档，租金在30至90不等。所处大道的佳得利商业城业态分布为服装、水果店、百货等。业态结构分析业态结构分析说明：1 、从上图可以看出，坦州镇主要业态以五金建材（占19.49%）、餐饮（占15.75%）、服装（占8.63%）、通讯电子家电（占7.93%）美容美发（占5.83%）、百货（日用百货）（占.32%）为主。5、 主题商业经营现状 1、竞争店

19、人流量占比分析：（1）、壹加壹购物广场人流量为19624、中英购物广场人流量为10524、和大福百货人流量为853，合计为31001。（2）、竞争店壹加壹购物广场人流量占比为63%；中英购物广场人流量占比为34%；和大福百货人流量占比为3%。（3）、从人流量可看出壹加壹购物广场具有较强竞争力，其次是中英购物广场，和大福百货可不作考虑。2、竞争店客单价占比分析：（1）、壹加壹购物广场客单价27.57元/单，中英购物广场客单价18.99元/单；和大福百货客单价11.49元/单。（2）、对比之下，壹加壹购物广场为大型品牌购物广场，品种较齐全，价格适中，消费对象是面向整个坦洲市场；中英购物广场位置相对

20、较优，但面积、品种、品牌方面不及壹加壹购物广场、且到壹加壹消费已成消费习惯；和大福百货店面小，商品少，只属于社区店，辐射范围小，商圈消费低。主要竞争对手人流量和客单价对比 竞争店内容壹加壹购物广场坦洲店中英购物广场坦洲店和大福百货坦洲店日人流量（人数）1962410524853客单价（元/单）27.5718.9911.49经营类型首层自营超市为主，估计达12万个单品以上，另外还有金器、精品、手机、西饼、游戏厅、烟酒、化妆品、熟食等专柜；二层出租专柜为主，主要经营家电、服装（女性占比较大）、鞋类、皮具、钟表、精品、文具图书，商品配套比较齐全；首层自营超市为主，估计达10万个单品左右，另外有烟酒、

21、手机、精品、文具、化妆品、熟食等专柜；二层主要经营服装（女性占比较大）、鞋类，商品配套较齐全自营超市为主，估计达2-3万个单品，有烟酒、服装（女性占比较大）、熟食等专柜，商品较少6、 主力商圈人口、消费与收支状况 1、人口：坦洲镇目前总人口数达22万，其中常住人口约6.7万人，暂住人口约15.3万。暂住人口分为：打工人人口约9万；无业、小贩、零工等约6.3万。2、收入：（1）坦洲镇09人均可支配收入24816元。（国家统计局预测数据）（2）工厂、企业平均月工资水平：1300元/月。一般务工工人收入：8001100元/月，技术工人、管理层收入：15002500元/月，高层收入：30005000元

22、/月。7、 辐射的商圈 二、皇爵假日广场swot分析 1、皇爵假日广场的优势分析 (1)、契合城市发展战略城镇经济发展迅速，人民消费能力稳步提升。项目开发契合政府对新行政中心区的规划发展思路。(2)、区域位置显赫周边有政府主要职能部门，规划住宅小区较多，入住后的居民主要的消费购物点。(3)、功能俱全项目位于城市规划区，区域内各类城市功能逐渐聚合，发展日趋成熟，区位显要。(4)、交通便利项目外围道路交通条件完善，有利于项目对整个地区的聚合和辐射。(5)、广场配套 项目处于广场附近，增加项目附加值。(6)、珠海后花园渐成气候 由于坦洲房价远低于珠海房价，坦洲渐成珠海人置业热点，珠海新移民已成坦洲人

23、口重要组成部分。2、皇爵假日广场的劣势分析 （1）、商业氛围冷清目前所处区域商业氛围和规模尚需一定的培育期。（2）、商圈半径商业竞争激烈壹加壹购物广场距本项目约一公里，一路之隔的锦绣阳光花园也将对本项目形成竞争。（3）、距离核心商圈较远3、皇爵假日广场的机会分析 （1）、符合商业发展趋势从国内外中心商业区发展趋势来看，商业区向购物、娱乐 、休闲、观光的综合性多功能方向发展成为最新发展模式。（2）、周边居民区集中从周边发展来看，所在区域已经有大量的居民入住，另有大量的住宅在开发建设中，区域商业迫切需要进一步提升整合。从规划层面来看，市政府及大量企事业单位的转移和大量人口集拢，对区域的发展方向、功

24、能组合提出了更高的要求。从自身条件来看，项目所处位置极佳，再加上周边可借用的景观资源，为整个项目向多功能、多元化的综合性商业街区的发展创造了条件。（3）、政府支持、推广力度大4、皇爵假日广场的竞争分析 （1）、竞争市场变化莫测（2）、因坦洲人口组成较复杂，消费群体的消费心理掌握难度大。三、皇爵假日广场主题案名及释义 “皇爵·shopping park”皇：君主，亦指神话传说中的神，尊贵之意。爵：是一种身份的象征，有绅士、典雅、高贵之意。shopping park：即在发挥区域商业中心的商业服务主体功能的同时，兼而成为拥有公园功能的城市公共活动空间，其拥有特殊形象建筑和空间体验建筑。四

25、、皇爵假日广场主题定位及业态配比 1、定位支撑 同业异质（对同业的提升）异业互补（对空白点的补充）商圈：强势经济、新生商圈、新生商业、体量：7万平米、规模体量、强势辐射客群：22万人口、新贵新移民、超强集客消费：800元×22万×12月=21.12亿元2、主题定位 “皇爵·shopping park”集购物、娱乐、休闲、运动、餐饮、文化艺术于一体的体验式、情景式的主题商业。3、经营业态配比 集“购物、娱乐、餐饮、休闲”为一体的时尚购物公园业态配比：5：2：2：1业种规划：一楼：“魅力名店城”品牌化妆品、首饰珠宝、眼镜、服装鞋帽箱包、品牌快餐、医药、银行、 二楼：“

26、g潮数码电器城”大型超市、书城、特色小吃、西餐、电器城、山寨、体育用品 三楼：“亲子名品城”儿童乐园、妇幼用品、儿童快餐、餐饮、spa、 四楼：“动感美食城”娱乐城、反斗城、ktv、电玩、电影院、网吧、主力商家租金水平商 业名称面积/租金/租期/年吉之岛/扬名1.5万21.5免租一年5-8年前期装修由扬名完成扬名一楼54002501-2年拱北万佳3.2万18-20一楼超1000/免租一年8年茂业2.5万20一楼250保底为主8年珠海百货3.6万一楼前门800二楼300-500全租交一押一免税6万300-500全租交一押一(迎宾广场)海天4.2万一楼400/二楼350全租交一押一新一佳3.5万一

27、楼140保底为主8年口岸广场8万入场费2000/400-700交二押一管理费45/家乐福2.3万1000万/年(全包)前期装修由丹田完成餐饮顺峰1600一楼100/506-8年交一押一食神1800608-10年海港城600506年常来顺1200606年金悦轩1000706-8年满庭湘1300505年海洋西餐700704-6年餐饮调查表类别以及店名地址规模楼层租金中餐伙工殿北岭侨岭街34号2400整体物业整栋租用五月花珠海市九洲大道2178号荔苑第6栋1号600街铺20元/夫子炖汤香洲区石花东路169号海湾花园大门120街铺60元/东北饺子王香洲区富华广场怡华街70号240街铺45元/李锦记客家

28、菜珠海新香洲敬业路500街铺50元/南屏海鲜街香洲区南屏镇屏岚路65号500街铺两楼25-45元/西餐蝶恋花香洲区粤海路嘉丽万豪酒店2楼800二楼50元/上岛咖啡珠海迎宾南路迎宾广场北二楼1000三楼25元/名典咖啡海滨南路99号500一二楼30元/快餐肯德基珠海新香州万佳下层300商场街铺120元/麦当劳珠海新香州旺角百货下层250商场街铺60元/真功夫珠海新香州万佳下层200商场街铺120元/大家乐拱北迎宾广场对面600一二楼80元/异国风情大风车免税百货旁300三楼160元/大禾寿司拱北口岸广场b2层200负b2层220元/味千拉面拱北口岸广场b2层置业新天地a002铺200负b2层22

29、0元/大长今夏湾中学对面150街铺60元/特色小吃源木烧烤新香洲体育中心西门左侧250露天花园50元/四海鱼蛋拱北地下商城南门入口处20商铺260元/永和豆浆拱北发展大厦一楼200街铺120元/皇爵·shopping park招商条件一览表（预估）楼层小类租金（元/.月）合同押金（月）合同期限（年）合同递增（ %）物业管理费（元/.月）推广费月租金（%）公摊费（元/）备注1f化妆品75交一押二进21085金银77交一押二进21085玉器75交一押二进21085眼镜75交一押二进21085皮鞋65交一押二进21085男装65交一押二进21085女装70交一押二进21085皮具60交一押

30、二进21085箱包60交一押二进21085饰品60交一押二进21085餐饮75交一押二进2685内衣60交一押二进21085银行75交一押二进5-82/885 楼层小类租金（元/.月）合同押金（月）合同期限（年）合同递增（ 年/%）物业管理费（元/.月）推广费（元）公摊费（元/）备注2f超市45交一押二进153/585书城55交一押二进5-82/885数码城65交一押二进21085手机65交一押二进21085电器城55交一押二进5-82/885运动服饰65交一押二进2885运动器械60交一押二进21085奶荼店65交一押二进21085特色餐饮55交一押二进21085楼层小类租金（元/.月）合同

31、押金（月）合同期限（年）合同递增（ %）物业管理费（元/.月）广告费%公摊费（元/）备注3f超市35交一押二进同上同上85待定儿童餐饮45交一押二进21085奶荼店45交一押二进21085香熏spa45交一押二进52/1085妇幼用品超市40交一押二进5-82/585童装40交一押二进21085童鞋45交一押二进21085孕妇装40交一押二进21085楼层小类租金（元/.月）合同押金（月）合同期限（年）合同递增（ %）物业管理费（元/.月）广告费（%）公摊费（元/）备注4f电影院25待定待定待定85大型餐饮30交一押二进5-82年/885反斗城35交一押二进21085大型ktv30交一押二进6

32、-82年/885五、商业街招商战略定位“合作、分享、提升、共进”成就铂金·精品商业街的未来1、 招商目标品牌锁定以国际一、二线品牌和国内一线品牌为主，国内二线和成长品牌为辅的招商策略来进行品牌锁定；并结合建安路商业街现存的商业品牌，按照“经营状态良好的可保留，不符合区域业态定位的适度调整，不符合业态定位的业种进行导流”的指导思想，来推进商业街的调整招商和规划改造工作，以求满场开业的目的。2、皇爵购物广场经营战略定位u 目标：“倾力打造坦州第一核心主题商业”u 宗旨：“创新、提升、服务、共享”u 理念：“统一规划、统一管理、统一招商、统一推广”u 口号：“让购物成为享受”3、商业街集客

33、战略定位“立足本区，服务周边”以品牌引进为基础，以高品质的商品、周到贴心的服务为保证，以规范的售前、售中、售后管理为指导以整洁有序的卖场环境管理为标准，丰富的商业信息输出为指引，让顾客充分感受到“购物是一种休闲与享受”。用全程的贴心服务来感动每一位顾客，让“微笑”成为皇爵假日广场的标志,以实现“喜迎客来，欢送客归”的集客思想，逐步培养皇爵假日广场的集客能力。六、皇爵假日广场人流动线及车流动线改造建议 1、人流动线改造建议 整个商业中心采用全封闭室内商场，如何留住客人，有效提升水平人流、垂直人流的拉动力，并有效地引导人们滞留与穿越，然后再达到购物中心。这样就能将人流进行有效地组织，使之在整个商业中心形成为涡旋状人流。2、车流动线改造建议 停车场入口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。七、皇爵假日广场环境改造建议 1、景观设计建议 2、休闲空间设计建议 3、广告设置建