房地产评估系统培训134P汇编

1、2 1、房地产的评估的对象、房地产的评估的对象 2、房地产价格、房地产价格 3、房地产评估的特点、房地产评估的特点 4、房地产评估的必要性、房地产评估的必要性31.1 1.1 土地的内涵与特点土地的内涵与特点 房地产评估的对象是房地产评估的对象是房屋和土地的价值。房屋和土地的价值。 1、其中：土地的内涵、其中：土地的内涵 土地是地球表面自然要素土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与大气、岩土、生物、水与 人类在其上的经济活动共同组成的综合体。人类在其上的经济活动共同组成的综合体。 2、土地的特征、土地的特征 根据土地的自然属性，土地具有以下特征：根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（

2、1）土地资源的有限性）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性）土地资源的不可替代性 41.1 1.1 土地的内涵与特点土地的内涵与特点。 （3）土地使用的可持续性）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。）土地自然性状的地域差异性。 根据土地的经济属性，土地具有以下特征：根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。）土地使用潜力的有限性。 51.1 1.1 土地的内涵与特点土地的内涵与特点 3、影响土地利用的主要因素、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水

3、文、土壤）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。等自然条件。（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。动工资、地租等方面。（3）科学技术。）科学技术。（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。法规、土地利用管制等方面。 61.2 1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分建筑物的定义、房屋建筑的划分 1、建筑物的定义、建筑物的定义 建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两

4、大类。包括房屋和构筑物两大类。 其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。院等。 构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。 71.2 1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分建筑物的定义、房屋建筑的划分 2、房屋的分类、房屋的分类 按使用功能进行分类：按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑

5、。）居住建筑：供人们生活起居的建筑。（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。（3）工业建筑。）工业建筑。按结构划分：按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构）钢筋混凝土结构（3）砖混结构）砖混结构（4）砖木结构）砖木结构（5）其他结构）其他结构 81.3 1.3 房地产的定义以及特性房地产的定义以及特性 1、房地产的定义、房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。房屋组成的物质实体

6、和由此派生出的权益。（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。产的价格。（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。或建筑物。综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。值。 91.3 1.3 房地产的定义以及特性房地产的定义以及特性 2

7、、房地产的特性、房地产的特性（1）位置的固定性）位置的固定性（2）长期使用性）长期使用性我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年，年，工业用地工业用地50年，商业用地年，商业用地40年。年。（3）大量投资性）大量投资性（4）保值与增值性）保值与增值性（5）投资的风险性）投资的风险性 102.1 2.1 房地产价格概念房地产价格概念 1、房地产价格概念及决定因素、房地产价格概念及决定因素 房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。是土地、房屋两部分价值

8、通过市场交易的货币表现。 决定房地产价格的三种因素：决定房地产价格的三种因素：（1）房地产使用价值的大小）房地产使用价值的大小（2）房地产的供应数量）房地产的供应数量（3）对房地产的有效需求）对房地产的有效需求 112.1 2.1 房地产价格概念房地产价格概念 2、房地产价格的特征、房地产价格的特征 房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性。要来源于地价与一般物品价格的差异性。（1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。价格。（2）价格构成的双重性）价格构成的

9、双重性（3）可用租金的形式表示）可用租金的形式表示（4）没有统一的市场，价格的个别性强）没有统一的市场，价格的个别性强（5）受折旧的影响小，增值性强）受折旧的影响小，增值性强 122.2 2.2 房地产价格的种类房地产价格的种类 1、市场价、评估价、市场价、评估价 2、房地产总价、土地价格、建筑物价格、房地产总价、土地价格、建筑物价格 3、生地价、熟地价、生地价、熟地价 4、抵押价格、租赁价格、抵押价格、租赁价格 5、单位价格、楼面地价、单位价格、楼面地价其中其中:单位价格单位价格=房地产总价房地产总价/土地面积土地面积 楼面地价楼面地价=土地总价土地总价/建筑总面积建筑总面积 13 房地产评

10、估的特点房地产评估的特点 1、科学性、科学性 2、实践性、实践性 3、公正性、公正性其中其中:科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础，科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础， 公正性是房地产评估的灵魂。公正性是房地产评估的灵魂。 14 4 4、1 1房地产评估是发展市场经济的房地产评估是发展市场经济的需要需要 在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前 我国的我国的房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真实

11、的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提实的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。 由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产评估尤为重要。评估尤为重要。15 4 4、2 2房地产估价的现实意义房地产估价的现实意义 房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义：房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义：（1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。（2）为各类房地产交易服务。）为各类房地产交易服务。（3）满足

12、房地产税收的需要）满足房地产税收的需要（4）为征地拆迁补偿费提供依据）为征地拆迁补偿费提供依据（5）对城市旧房拆迁补偿的评估）对城市旧房拆迁补偿的评估（6）处理房地产纠纷的作用）处理房地产纠纷的作用（7）企业合资、重组和股份制的需要）企业合资、重组和股份制的需要16对房地产相关用词的补充说明 为了避免引起歧义，我们主要使用为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产房地产”、“房地房地”、“土地土地”和和“建筑物建筑物”几个关键词，其含义几个关键词，其含义分别下：分别下： 1“房地产房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。指土地与建筑物的合成体。

13、2“房地房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。筑物的价格。 3“土地土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。此价格不含地上建筑物的价格。 4“建筑物建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。 17房地产房地产土地土地建筑物建筑物其他土地定着物其他土地定着物实物实物权益权益区位区位实体实体质量

14、质量功能功能土地土地建筑物建筑物房地房地地上空间地上空间地面地面地下空间地下空间房屋房屋构筑物构筑物房地产概念的总结18 1、地租理论、地租理论 2、区位理论、区位理论191.1 1.1 地租的内涵地租的内涵 1、地租的概念、地租的概念 地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。 2、地租理论的发展过程、地租理论的发展过程 （1）资产阶级古典经济学家的地租地价理论）资产阶级古典经济学家的地租地价理论农业地租是为了使用土地而付给地主的部分，是劳动产农业地租

15、是为了使用土地而付给地主的部分，是劳动产品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本的普通利润后的余额。的普通利润后的余额。（2）马克思地租理论）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩余价值的一农业工人劳动创造剩余价值的一部分。部分。 201.2 1.2 级差地租和绝对地租级差地租和绝对地租 地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租、级差地租定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。利润。实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。

16、实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。形成原因：形成原因：（1）土地自然条件的差别）土地自然条件的差别（2）土地的有限性）土地的有限性 211.2 1.2 级差地租和绝对地租级差地租和绝对地租1、级差地租、级差地租分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租和和级差地租级差地租。 级差地租级差地租是指在肥沃程度和位置较好的土地上创是指在肥沃程度和位置较好的土地上创造的超额利润转化成的地租。造的超额利润转化成的地租。 级差地租级差地租是在同一地块上连续增加投资，使各次是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租

17、。投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。 两者的区别：级差地租两者的区别：级差地租的产生条件是土地的肥沃的产生条件是土地的肥沃程度和位置差别；级差地租程度和位置差别；级差地租的产生条件是对同一块土的产生条件是对同一块土地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。 221.2 1.2 级差地租和绝对地租级差地租和绝对地租2、绝对地租、绝对地租定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。形成的根本原因：土地所有权的垄断形成的根本原因：土地所有权的垄断形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机形成的

18、条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成构成 231.3 1.3 垄断地租垄断地租定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。断价格。 241.4

19、 1.4 城市地租城市地租1、马克思建筑地段地租、马克思建筑地段地租定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。的地租。特点：特点：（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的，土地只作为生产条件参加生产过程；付的，土地只作为生产条件参加生产过程；（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性影响；影响；（3）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著

20、优势。）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。 251.4 1.4 城市地租城市地租2、西方新古典主义地租理论、西方新古典主义地租理论代表理论：阿隆索的地租模型代表理论：阿隆索的地租模型（1）模型假设条件：）模型假设条件：A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。自由贸易。B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度

21、地得以满足。C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。通都极为便利。 261.4 1.4 城市地租城市地租（2）阿隆索公式：）阿隆索公式： Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：式中：Y收入；收入； Pz其他商品的单位价格；其他商品的单位价格； Z其他商品的数量；其他商品的数量； P(t)距市中心距市中心t处的地价；处的地价； q土地数量；土地数量； K(t)距距t处的交通费用；处的交通费用； t距市中心距离。距市中心距离。 271.4 1.4 城市地租城市地租（3）分析）分析在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出在对公式进

22、行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量决于土地数量q、其他商品的数量、其他商品的数量Z和距中心距离和距中心距离t之间之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。度最大。最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻合的区位。合的区位。 281.5 1.5 地租理论的应用地租理论的应用1、地租理论是地价评估的基础；、地租理论是地价评估的基础；2、级差地租理论是级差收益测算的依据

23、；、级差地租理论是级差收益测算的依据；3、地租理论是收取土地使用税、费得理论依据；、地租理论是收取土地使用税、费得理论依据；4、可通过地租理论分析推导出地价分布。、可通过地租理论分析推导出地价分布。 291.1 1.1 区位理论概述区位理论概述1、区位的有关概念、区位的有关概念（1）区位：区位是自然地理区位、经济地理区位和交）区位：区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间上有机结合的综合表现。通地理区位在空间上有机结合的综合表现。除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口

24、、车站、如市中心、机场、港口、车站、政府机关等政府机关等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。中的地位等。 （2）自然地理区位；）自然地理区位；（3）经济地理区位；）经济地理区位；（4）交通地理区位。）交通地理区位。 301.1 1.1 区位理论概述区位理论概述2、区位理论的发展过程、区位理论的发展过程（1）成本学派）成本学派-杜能及其农业区位论、韦勃及其工业区杜能及其农业区位论、韦勃及其工业区位论位论 理论核心：根据企业的生产成本最低，确定企业的最理论核心：根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。佳区位。（2）市场学派）市场学派-克里斯塔勒

25、及其中心地理论和廖氏的经克里斯塔勒及其中心地理论和廖氏的经济景观济景观理论核心：以市场理论核心：以市场-价格分析为主。价格分析为主。（3）行为学派：考虑与分析人的主观因素，从而确定）行为学派：考虑与分析人的主观因素，从而确定工厂区位的学派。工厂区位的学派。 311.2 1.2 农业区位理论农业区位理论- -成本学派成本学派1、农业区位理论的主要内容、农业区位理论的主要内容（1）假设条件）假设条件（2）结论）结论 R+T=V-C=K(纯收入纯收入+生产成本运输费用）生产成本运输费用） =市场市场售价售价-生产成本生产成本 产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入产品的纯收入仅与和城市的距离相关

26、，该纯收入称为区位地租。称为区位地租。 321.2 1.2 农业区位理论农业区位理论2、杜能环的内容、杜能环的内容1）第一区：自由农作区）第一区：自由农作区2）第二区：林业区）第二区：林业区3）第三、四、五区）第三、四、五区:作物轮作区作物轮作区4）第六区：放牧区）第六区：放牧区 331.2 1.2 农业区位理论农业区位理论3、杜能农业区位论的主要贡献、杜能农业区位论的主要贡献1）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差异的主要因素是产地与市场间的距离。异的主要因素是产地与市场间的距离。2）杜能理论的核心是农业区位地租。推广到城市用地，）杜能理

27、论的核心是农业区位地租。推广到城市用地，区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从而促进城乡土地的合理利用。而促进城乡土地的合理利用。 341.3 1.3 工业业区位理论工业业区位理论- -成本学派成本学派1、工业区位理论的基本内容、工业区位理论的基本内容1）假设条件。）假设条件。2）区位因素分类。）区位因素分类。3）运输费用对工业区位的影响）运输费用对工业区位的影响4）劳动成本对工业区位的影响）劳动成本对工业区位的影响5）集聚因素对工业区位的影

28、响）集聚因素对工业区位的影响2、韦勃区位理论的贡献、韦勃区位理论的贡献 351.4 1.4 中心地理论中心地理论- -市场学派市场学派1、中心地理论的主要内容、中心地理论的主要内容1）假设条件）假设条件a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制；济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制；b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场；厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场；c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用，消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用，自觉到最近的商服中心购买商

29、品或取得服务；自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务；d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相同，即交通费用与距离成正比。同，即交通费用与距离成正比。361.4 1.4 中心地理论中心地理论- -市场学派市场学派1、中心地理论的主要内容、中心地理论的主要内容2）主要内容）主要内容a.相关概念相关概念 中心地：中心地： 中心性：中心性： 中心地职能：中心地职能： 需求门槛：需求门槛： 服务半径和商品销售范围：服务半径和商品销售范围： 371.4 1.4 中心地理论中心地理论- -市场学派市场学派1、中心地理论的主要内容、中心地理论的主要内容

30、2）主要内容）主要内容a.六边形市场区六边形市场区-形成过程形成过程b.市场等级序列市场等级序列-特点特点中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，与中中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平、商业与服务心地规模、人口分布密度、居民收入水平、商业与服务的种类密切相关。的种类密切相关。c.市场网络基本类型：市场原则、交通原则以及行政原市场网络基本类型：市场原则、交通原则以及行政原 则则 381.5 1.5 区位理论的应用区位理论的应用1.区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素，这是因区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素，这是因为区位的优劣是衡量地租

31、、地价高低的尺度；为区位的优劣是衡量地租、地价高低的尺度；2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；3.区位论是城镇土地分等定级工作的依据；区位论是城镇土地分等定级工作的依据；4.区位论是市场比较法的理论依据；区位论是市场比较法的理论依据；5.城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。型，完善了地租与区位理论。 39 1、一般因素、一般因素 2、城市区域因素、城市区域因素 3、个别因素、个别因素 4、房地产评估原则、房地产评估原则401.1 1.1 一般因素一般因素1.

32、定义：定义：影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。2.分类分类1）经济因素）经济因素2）社会因素）社会因素3）行政因素）行政因素4）心理因素）心理因素 411.1 1.1 一般因素一般因素- -经济因素经济因素1.1.经济发展状况经济发展状况 国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对房地产价格产生影响。价指数等经济因素都会对房地产价格产生影响。2.2.财政与金融状况财政与金融状况 存款利率、贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和还存款利率、贷款利率、物价指数、税率、贷款

33、比例和还原利率等财政金融因素对房屋土地价格的高低有着密切原利率等财政金融因素对房屋土地价格的高低有着密切的关系。的关系。3. 3. 产业结构产业结构进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重超过第进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重超过第二产业，地价会相应上升。二产业，地价会相应上升。 421.1 1.1 一般因素一般因素- -社会因素社会因素1 1、人口、人口人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。度和人口素质三个方面。2 2、家庭规模、家庭规模家庭人口数的变化影响住房数量的变化。家庭人口数的变化影响住房数量

34、的变化。3 3、治安状况、治安状况4 4、社会福利、社会福利 431.1 1.1 一般因素一般因素- -行政因素行政因素1 1、土地使用制度与住房制度、地价政策、土地使用制度与住房制度、地价政策2 2、城市规划和土地利用总体规划、城市规划和土地利用总体规划3 3、税收制度、投资倾斜、优惠政策、税收制度、投资倾斜、优惠政策4 4、行政隶属关系变更、行政隶属关系变更 行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽然不变，行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽然不变，但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安县划为深圳特区的宝安区）县划为深圳特区的宝安区

35、）5 5、交通管制、交通管制 441.2 1.2 城市区域因素城市区域因素1 1、定义、定义城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、自然条件和环境条件等方面的差异，形成不同类型的均质区域，自然条件和环境条件等方面的差异，形成不同类型的均质区域，并且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度的影响。并且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度的影响。2 2、分类、分类1 1）商服繁华度）商服繁华度2 2）交通便捷性）交通便捷性3 3）城市设施完备度：基础设施和生活服务设施）城市设施完备度：基础设施和生活服务设施4 4）

36、自然条件和环境质量）自然条件和环境质量 451.3 1.3 土地的个别因素土地的个别因素 461.4 1.4 建筑物的个别因素建筑物的个别因素 471.5 1.5 房地产评估原则房地产评估原则1 1、供求原则、供求原则2 2、替代原则、替代原则3 3、最佳使用原则、最佳使用原则4 4、预期收益原则、预期收益原则5 5、合法原则、合法原则6 6、评估时点原则、评估时点原则7 7、公平原则、公平原则 48 1、土地评估、土地评估 2、房地产评估方法体系、房地产评估方法体系 3、房地产评估程序、房地产评估程序 4、中房指数、中房指数 5、地价指数、地价指数491.1 1.1 土地评估的历史背景土地评

37、估的历史背景产生的背景产生的背景（1）我国的土地评估随着我国土地使用制度的改革发）我国的土地评估随着我国土地使用制度的改革发展起来的。展起来的。（2）国家政策的推出，土地使用权可以依法律规定进）国家政策的推出，土地使用权可以依法律规定进行转让行转让（3）改革初期我国土地交易市场的不发达状况）改革初期我国土地交易市场的不发达状况 501.2 1.2 土地定级与宗地估价结合土地定级与宗地估价结合相关概念：相关概念：1.城镇土地定级实质：城镇土地定级实质：2.基准定价：基准定价：3.土地定级与宗地估价相结合土地定级与宗地估价相结合 511.31.3区域性土地价格评估基本模式区域性土地价格评估基本模式

38、1、以土地定级为基础的评估模式、以土地定级为基础的评估模式（1）实质：用级差收益法测算基准地价）实质：用级差收益法测算基准地价（2）操作步骤：）操作步骤：（3）优缺点：）优缺点： 521.31.3区域性土地价格评估基本模式区域性土地价格评估基本模式2、以交易地价为基础的评估模式、以交易地价为基础的评估模式（1）基本思路：地价能够反映土地质量的优劣）基本思路：地价能够反映土地质量的优劣（2）操作步骤：）操作步骤：（3）优缺点：）优缺点： 531、基本方法、基本方法(1)市场比较法：市场比较法：根据替代性原理，可通过比较市场其根据替代性原理，可通过比较市场其他类同房地产的价格，确定待估房地产的价格

39、。他类同房地产的价格，确定待估房地产的价格。(2)收益法：收益法：根据预期收益原理，即通过对未来不同时根据预期收益原理，即通过对未来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值。产的现值。(3)成本法：成本法：从生产费用的角度进行估价。从生产费用的角度进行估价。2、派生方法、派生方法剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法、地剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法、地价指数法以及残余法等价指数法以及残余法等 54一、受理评估业务一、受理评估业务1、明确评估目的；、明确评估目的；2、了解评估对象；、了解评估对象；3、确定

40、估价的、确定估价的时点时点二、初步选定评估方法二、初步选定评估方法三、实地勘察与收集资料三、实地勘察与收集资料1、估价对象的基本情况；、估价对象的基本情况；2、有关估价对象所在地段的、有关估价对象所在地段的环境和区域因素资料；环境和区域因素资料；3、与估价对象同类的房地产市、与估价对象同类的房地产市场资料；场资料；4、国家和地方涉及房地产估价的政策、法规、国家和地方涉及房地产估价的政策、法规和定额指标。和定额指标。4、评估计算、评估计算5、撰写房地产评估报告、撰写房地产评估报告（P56页页8个方面）：封面、目个方面）：封面、目录、致委估方函、估价师声明、估价的假设和限制条件录、致委估方函、估价

41、师声明、估价的假设和限制条件 55一、中房指数的特点一、中房指数的特点1、定义：、定义：全称是中国房地产指数系统（全称是中国房地产指数系统（CREIS），是），是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。2、指数内涵：、指数内涵：某一经济现象在基期的数值和同一现象某一经济现象在基期的数值和同一现象在另一个作为比较标准的时期内的数值的比数，反映了在另一个作为比较标准的时期内的数值的比数，反映了经济现象变动的程度。经济现象变动的程度。目前的中国房地产指数以目前的中国房地产指

42、数以2000年年12月北京住宅市场平均月北京住宅市场平均价格水平为基期定为价格水平为基期定为1000点，各城市各分类物业在报告点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各期内的平均价格水平与基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。城市各分类物业在报告期的指数值。3、中房指数的特点：、中房指数的特点：全面性、系统性、地域性、较小全面性、系统性、地域性、较小的波动性。的波动性。56二、中房指数的服务对象与作用二、中房指数的服务对象与作用1、为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依、为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据；据；2、为投资商

43、提供比较准确的市场信息；、为投资商提供比较准确的市场信息；3、为广大的消费者服务。、为广大的消费者服务。此外，中房指数还可为房地产中介机构、相关的经济管此外，中房指数还可为房地产中介机构、相关的经济管理部门和研究机构服务。理部门和研究机构服务。57三、实例分析（课本三、实例分析（课本P60页）页）结论：结论：1、由于经济和房地产业发展的不均衡性，各地房地产、由于经济和房地产业发展的不均衡性，各地房地产市场和价位呈现较大的地区差异。总趋势是大城市高于市场和价位呈现较大的地区差异。总趋势是大城市高于中小城市，沿海城市高于内地城市。中小城市，沿海城市高于内地城市。2、我国房地产不同的物业价格，有较大

44、差别，按由高、我国房地产不同的物业价格，有较大差别，按由高到低的顺序依次为商业用房、办公用房、住宅、工业用到低的顺序依次为商业用房、办公用房、住宅、工业用房。房。3、各个城市在四季度中房地产价格的变化趋势。、各个城市在四季度中房地产价格的变化趋势。58一、地价指数的应用：一、地价指数的应用：1、地价指数含义：、地价指数含义：专门用以反映各地各类地价变化的专门用以反映各地各类地价变化的指数。其计算公式为：地价指数指数。其计算公式为：地价指数=报告期地价报告期地价基期地基期地价价100%。2、地价指数的应用：、地价指数的应用：(1)为国家和各级政府制定地价和地产市场的调控政策为国家和各级政府制定地

45、价和地产市场的调控政策提供科学依据；提供科学依据；(2)为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据；地资产处置等方面提供依据；(3)可以使规划管理部门更好的实现土地资源的合理配可以使规划管理部门更好的实现土地资源的合理配置和优化组合；置和优化组合；(4)可以加快基准地价的调整速度，使调整结果更科学。可以加快基准地价的调整速度，使调整结果更科学。59三、地价指数编制的步骤三、地价指数编制的步骤1、选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元；、选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元；2、对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的、

46、对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格；标准宗地价格；3、分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计、分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价；算不同级别的平均地价；4、遵循地价指数要具有可比性、灵敏性和时效性的原、遵循地价指数要具有可比性、灵敏性和时效性的原则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。地价指数和整个城市的综合地价指数。5、利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类、利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行调试，最后确定城市地价指数

47、和全国地价地价指数进行调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数。指数。60三、地价指数编制三、地价指数编制1、选择标准宗地注意事项：、选择标准宗地注意事项：宗地面积要适中，宗地形状宜采用长方形；宗地面积要适中，宗地形状宜采用长方形；标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均容积率；容积率；标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临界地或畸零标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临界地或畸零地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街；地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街；尽可能选择开发程度处于全市平均状态的地块作为标准尽可能选择开发程度处于全

48、市平均状态的地块作为标准宗地。宗地。61 1、土地分等定级概述、土地分等定级概述 2、定级因素权重确定、定级因素权重确定 3、评价单元划分与单元内指标、评价单元划分与单元内指标 取样取样 4、土地定级因素分值计算方法、土地定级因素分值计算方法 5、土地级别确定、土地级别确定 6、综合土地定级程序、综合土地定级程序62一、基本思路一、基本思路1、土地分等定级含义：、土地分等定级含义：土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。2、土地定级与土地分等的、土地定

49、级与土地分等的区别区别：土地定级是在城市内范围内土地质量和使用效益及其在土地定级是在城市内范围内土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定；土地分等是在城市与土地空间上分布差异状况的评定；土地分等是在城市与城市之间划分全国各城镇的土地等次。城市之间划分全国各城镇的土地等次。3、多因素综合评定法的基本思路（、多因素综合评定法的基本思路（P65页）页）63一、基本思路一、基本思路4、多因素综合评价方法的基本公式、多因素综合评价方法的基本公式假定在评价中选取假定在评价中选取m个因素，每个因素包含个因素，每个因素包含n个因子，个因子，城市土地评价单元内某个因素的评价值等于各因子分值城市土地评

50、价单元内某个因素的评价值等于各因子分值累加之和，即：累加之和，即：式中，式中， -i因素的评分值；因素的评分值； -i因素中因素中j因子的分值；因子的分值； -j因子的权重值因子的权重值设设P为某土地评价单元总评分值，为某土地评价单元总评分值， 为为i因素权重值，因素权重值，该单元总评分值为：该单元总评分值为： 1niijjjPF WiPijFjWiW1miiiPP W64二、城镇土地定级因素分析二、城镇土地定级因素分析1、商服繁华程度、商服繁华程度商服繁华程度是指商服繁华程度是指 所在地区的商业、服务业集聚与人所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业的位置关系。流状况及各级商业

51、、服务业的位置关系。2、交通通达度、交通通达度反映交通通达度的因素因子主要有：道路功能、道路宽反映交通通达度的因素因子主要有：道路功能、道路宽度、路网密度、公交便捷度和对外交通设施的分布状况。度、路网密度、公交便捷度和对外交通设施的分布状况。3、城市设施完备度、城市设施完备度4、环境优越度、环境优越度5、人口密度、人口密度 65三、城镇土地定级的因素因子体系（三、城镇土地定级的因素因子体系（P71）选择定级因素因子的基本原则选择定级因素因子的基本原则1、定级因素分类、定级因素分类按照因素是否为适用于各城市，定级因素分为主导因素按照因素是否为适用于各城市，定级因素分为主导因素和非主导因素。和非主

52、导因素。2、确定必选因素的基本原则：、确定必选因素的基本原则：1）影响大，对分级具有重要作用，对分级起决定性的）影响大，对分级具有重要作用，对分级起决定性的主要因素反映了土地质量的差别，应为必选因素；主要因素反映了土地质量的差别，应为必选因素；2）覆盖面广，适用于城市各类用地；）覆盖面广，适用于城市各类用地；3）反映土地质量的差异；）反映土地质量的差异；4）因素因子的选择要因地制宜。）因素因子的选择要因地制宜。66一、定级因素权重应满足的要求：一、定级因素权重应满足的要求：1、权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，权、权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，权重值越大，因素对土地质量的影

53、响越大；重值越大，因素对土地质量的影响越大；2、各因素权重值在、各因素权重值在0-100或或0-1之间赋值，各选定因素之间赋值，各选定因素的权重之和必须分别等于的权重之和必须分别等于100或或1.二、因素权重确定的方法：二、因素权重确定的方法：1、特尔菲法、特尔菲法2、因素成对比较法、因素成对比较法3、层次分析法、层次分析法67三、特尔菲测定法三、特尔菲测定法1、关于特尔菲测定法的说法、关于特尔菲测定法的说法特尔菲法特尔菲法 这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预测方法。它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：专测方法。它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：

54、专家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；组织者将得家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请他们重新考虑后再次提出意见；经过几轮的匿名反馈过他们重新考虑后再次提出意见；经过几轮的匿名反馈过程，专家意见基本趋向一致；组织者依此得出预测结果。程，专家意见基本趋向一致；组织者依此得出预测结果。68三、特尔菲测定法三、特尔菲测定法2、特尔菲测定权重的程序、特尔菲测定权重的程序（1）专家选择）专家选择（2）评估意见征询表设计）评估意见征询表设计（3）权重测定结果的数据处理）权重测定结果的数据处理3、特尔

55、菲测定的特点、特尔菲测定的特点（1）个人意见的）个人意见的 匿名性匿名性（2）轮询评估结果的公开性）轮询评估结果的公开性（3）预测结果的稳定性和非一致性）预测结果的稳定性和非一致性69三、特尔菲测定法三、特尔菲测定法3、应用特尔菲法时的注意事项、应用特尔菲法时的注意事项（1）测定时要避免组合事件）测定时要避免组合事件（2）对特尔菲法测定要做出充分说明）对特尔菲法测定要做出充分说明（3）领导小组的意见不宜加入调查表中）领导小组的意见不宜加入调查表中70四、因素成对比较法四、因素成对比较法设有设有A、B两因素，两因素，A比比B重要，给重要，给A因素赋值因素赋值1，给，给B因素赋值因素赋值0；A与与

56、B同等重要，给同等重要，给A、B两因素各赋值两因素各赋值0.5；A不如不如B重要，给重要，给A因素赋值因素赋值0，给，给B赋值因素赋值因素1.五、层次分析法五、层次分析法基本原理（基本原理（P78）71一、评价单元划分一、评价单元划分1、单元划分的原则、单元划分的原则（1）单元内主要定级因素的影响大体一致、统一；）单元内主要定级因素的影响大体一致、统一；（2）单元面积确定在）单元面积确定在5-25公顷之间；公顷之间；（3）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。区域，不能分割为不同单元。（4）划分的单元能方便地进行因素取样

57、，并能保证分）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算准确性和科学性。值计算准确性和科学性。72一、评价单元划分一、评价单元划分2、单元边界选用、单元边界选用（1）自然线状物；）自然线状物；（2）铁路；）铁路；（3）交通道路；）交通道路；（4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；（5）行政区划界线；）行政区划界线；（6）其他地物。）其他地物。73一、评价单元划分一、评价单元划分3、单元划分方法、单元划分方法（1）主导因素判定法；）主导因素判定法；（2）网格法；）网格法；（3）均质地域法；）均质地域法；（4）主导因素判定法和均质地域法结合划分单元

58、。）主导因素判定法和均质地域法结合划分单元。74二、单元内指标取样二、单元内指标取样1、因素作用分值呈直线衰减、因素作用分值呈直线衰减2、因素作用分值呈面状分布、因素作用分值呈面状分布3、因素作用分值呈指数衰减、因素作用分值呈指数衰减4、特殊因素取值、特殊因素取值75一、土地定级因素分值计算原则一、土地定级因素分值计算原则1、总分值与土地优劣成正比，土地条件越好，得分值、总分值与土地优劣成正比，土地条件越好，得分值越高，总分值越大，级别越高；越高，总分值越大，级别越高；2、分值体系采用、分值体系采用0-100分的封闭区间；分的封闭区间；3、得分值只与因素指标的显著作用区间相对应；、得分值只与因

59、素指标的显著作用区间相对应；例如：绿地覆盖度在例如：绿地覆盖度在0-50%之间对土地有影响，而大于之间对土地有影响，而大于50%的，其作用几乎和的，其作用几乎和50%相同，这时相同，这时0-50%就称为绿就称为绿地覆盖度的显著作用区间。地覆盖度的显著作用区间。76二、商服繁华影响度作用分值计算二、商服繁华影响度作用分值计算1、商服中心范围划定、商服中心范围划定2、商服中心级别确定、商服中心级别确定3、商服中心内各级繁华作用分的分割、商服中心内各级繁华作用分的分割4、各级商服中心繁华影响度的计算、各级商服中心繁华影响度的计算注：繁华影响度是指在某一相对距离上的繁华作用分注：繁华影响度是指在某一相

60、对距离上的繁华作用分 繁华影响衰减分值。繁华影响衰减分值。商服繁华度对土地的影响呈指数衰减。商服繁华度对土地的影响呈指数衰减。=77指数衰减公式指数衰减公式=)1(rjiFf其中：其中：影响半径一般是根据各级中心规模确定的，近似地把商影响半径一般是根据各级中心规模确定的，近似地把商服中心所在的区域和服务范围看作其影响范围，从中心服中心所在的区域和服务范围看作其影响范围，从中心到范围边缘的距离作影响半径。到范围边缘的距离作影响半径。商服中心的影响半径离商服中心边缘的实际距影响半径内某一点距离相对距离（用分商服中心内某级繁华作繁华影响衰减分值ddddrrFfijji)/78三、道路通达度作用分值计