会所运营初探暨泳池设计讨论

1、 客户第一队客户第一队 2009.10.302009.10.30 主要内容主要内容 p 泳池设计案例讨论泳池设计案例讨论p 会所运营现状分析会所运营现状分析p 如何策划会所如何策划会所泳池设计案例分析泳池设计案例分析 p 作为会所的重要功能和亮点，缇香会所配备双泳池，也是南京万科所有项作为会所的重要功能和亮点，缇香会所配备双泳池，也是南京万科所有项目中唯一的。目中唯一的。p 在前期设计时，充分考虑的双泳池的景观功能和高档配备。但在实际运营在前期设计时，充分考虑的双泳池的景观功能和高档配备。但在实际运营过程中，因缺乏操作经验，存在不少不合理之处。过程中，因缺乏操作经验，存在不少不合理之处。以泳池

2、为例，从不同角度对现有设计做分析，可为将来的蓝湾及其他项目以泳池为例，从不同角度对现有设计做分析，可为将来的蓝湾及其他项目会所设计提供宝贵经验。会所设计提供宝贵经验。1 1、泳池外观设计、泳池外观设计缺点：缺点：池底拼花为黑色，容易与人的影子池底拼花为黑色，容易与人的影子相混淆，救生员不容易发现溺水人员。相混淆，救生员不容易发现溺水人员。调整：调整：现状无法整改现状无法整改建议：建议：池底设计尽量采用浅色调，方便救池底设计尽量采用浅色调，方便救生员及时发现溺水人员。生员及时发现溺水人员。泳池设计案例分析泳池设计案例分析安全风险安全风险 2 2、照明设计、照明设计 缺点：缺点：室外泳池周边照明灯

3、分布不均匀，单室外泳池周边照明灯分布不均匀，单侧排布，晚上视线较差，增加了救援难度，侧排布，晚上视线较差，增加了救援难度，存在安全隐患。存在安全隐患。调整：调整：加灯，提高亮度。加灯，提高亮度。建议：建议：泳池周边的灯光范围覆盖整个泳池，泳池周边的灯光范围覆盖整个泳池，并达到一定的照度，满足游泳及救生需求。并达到一定的照度，满足游泳及救生需求。 泳池设计案例分析泳池设计案例分析安全风险安全风险 3 3、救生椅设计、救生椅设计缺点：缺点：救生椅高度过高，且踏步为镂空，不利于救生员快速上下。救生椅高度过高，且踏步为镂空，不利于救生员快速上下。调整：调整：重新调整高度，增加拇指踏板。重新调整高度，增

4、加拇指踏板。建议：建议：救生椅高度应适中，不宜太高，踏步应铺板，便于救生员快速上下。救生椅高度应适中，不宜太高，踏步应铺板，便于救生员快速上下。 高度调整增加木质踏板泳池设计案例分析泳池设计案例分析安全风险安全风险 4 4、配电房设计、配电房设计缺点：缺点：配电房离池边太近，原设计在地下不方便维护，设备在雨天容易被水淹配电房离池边太近，原设计在地下不方便维护，设备在雨天容易被水淹没导致跳闸。没导致跳闸。调整：调整：增加地面配电房。增加地面配电房。建议：建议：配电房需与泳池保持安全距离，最好设计在地上，并做好防水。配电房需与泳池保持安全距离，最好设计在地上，并做好防水。 浸泡的水渍维修孔较小不易

5、维护泳池设计案例分析泳池设计案例分析安全风险安全风险 2 2、动线设置、动线设置问题：问题：入口不唯一，除了会所入口，还有其他入口不唯一，除了会所入口，还有其他途径进去，动线不合理且难以管理，缺乏安全。途径进去，动线不合理且难以管理，缺乏安全。调整：调整：增加门，封闭区域。增加门，封闭区域。建议：建议：对泳池的管理流线进行限制，避免第二入口。对泳池的管理流线进行限制，避免第二入口。并尽可能使客户流线方便、合理，同时满足现并尽可能使客户流线方便、合理，同时满足现场管理需要。场管理需要。 增加小门增加小门泳池设计案例分析泳池设计案例分析客户感受客户感受 新方案原方案注入注入注入使用使用泳池设计案例

6、分析泳池设计案例分析运营成本运营成本 问题：问题：直接加热运营成本高企（直接加热运营成本高企（3030万万/ /年）年）调整：调整：使用外购热水热交换降低运营成本，使用外购热水热交换降低运营成本，年度费用预计年度费用预计8-108-10万（节约电费）万（节约电费）建议：建议：在设计会所运营设备时考虑实际运营状况，在设计会所运营设备时考虑实际运营状况，对未来的运营可实现盈利打下基础。对未来的运营可实现盈利打下基础。常温水新方案总结总结 p 从金域缇香泳池的设计结果来看，体现为在安全、实用方面存在较多不足，从金域缇香泳池的设计结果来看，体现为在安全、实用方面存在较多不足，同时完全没有考虑后期运营的

7、要求。同时完全没有考虑后期运营的要求。因此我们在从泳池设计缺陷对会所经营影响的实例中总结出，为了让会所因此我们在从泳池设计缺陷对会所经营影响的实例中总结出，为了让会所对项目运营发挥积极的正面的作用，必须进行会所策划，整个过程与住宅销售对项目运营发挥积极的正面的作用，必须进行会所策划，整个过程与住宅销售相结合，以会所经营结果为目标。相结合，以会所经营结果为目标。p 会所是否需要自有产权，会所是否自营？会所是否需要自有产权，会所是否自营？p 会所经营的终极目标？会所经营的终极目标？首先提出会所的问题：首先提出会所的问题：p 泳池设计案例讨论泳池设计案例讨论p 会所运营现状分析会所运营现状分析p 如

8、何策划会所如何策划会所缇香会缇香会 自营情况：自营情况：小区入住率小区入住率10-1510-15棋牌室在建棋牌室在建乒乓球和斯诺克未安排乒乓球和斯诺克未安排开放泳池、健身开放开放泳池、健身开放瑜伽、动感单车和跳操体验瑜伽、动感单车和跳操体验销售泳衣和饮料销售泳衣和饮料自营配套自营配套金域缇香会所金域缇香会所缇香会是公司从托管到自营的转变，也是积累会所经营经验，探索盈利模式和逐步缇香会是公司从托管到自营的转变，也是积累会所经营经验，探索盈利模式和逐步发挥会所价值的第一步。发挥会所价值的第一步。会所自营现状会所自营现状缇香会：缇香会：2.2.设计缺陷设计缺陷 因缺乏会所运营经验，前期会所设计直接影

9、响后期经营因缺乏会所运营经验，前期会所设计直接影响后期经营p 会所客户流线不清晰，不易管理。p 会所功能区设计不科学，无法做到动静分离，影响资源使用效率。p 会所运营功能设计缺乏运营成本指导，形成后期拖累经营的硬伤。1.1.客户资源客户资源 运营初期，没有客户资源保障，并面临同业竞争。运营初期，没有客户资源保障，并面临同业竞争。p 小区入住率不高，缺乏成熟度，客户资源没有保障。p 对小区外部，因地域、片区成熟度、同业竞争和会所自身知名度甚至于入口设置等原因，尚不能发挥吸纳外部客户的作用。会所自营现状会所自营现状难点：难点：p 泳池设计案例讨论泳池设计案例讨论p 会所运营现状分析会所运营现状分析

10、p 如何策划会所如何策划会所会所策划流程会所策划流程 住宅类别住宅类别住户需求住户需求会所特征会所特征南京万科例证南京万科例证大型精品大大型精品大众住宅众住宅对内开放对内开放安全、优惠安全、优惠多样化服务多样化服务 集中会所与泛会所结合集中会所与泛会所结合体量大、服务类别多体量大、服务类别多内外服务兼备内外服务兼备金域蓝湾金域蓝湾金域缇香金域缇香大型高尚人大型高尚人文社区住文社区住宅宅对内开放对内开放身份体现身份体现注重服务注重服务 集中会所与泛会所结合集中会所与泛会所结合设施齐备先进设施齐备先进对内营业对内营业大型高密度大型高密度市区小户市区小户型住宅型住宅便利、优惠便利、优惠全天候服务全天

11、候服务 集中会所集中会所设施齐备设施齐备对内营业对内营业金域蓝湾金域蓝湾金域缇香金域缇香大型低密度大型低密度别墅区住别墅区住宅宅安全尊贵安全尊贵内部享用内部享用 集中会所集中会所体量较大体量较大对内服务对内服务红郡红郡一、分析项目性质，明确会所特征一、分析项目性质，明确会所特征想做怎样的会所想做怎样的会所会所策划流程会所策划流程 二、明确项目区域特点二、明确项目区域特点确定目标客户确定目标客户类别类别住户需求住户需求会所特征会所特征南京万科例证南京万科例证成熟市区成熟市区需求层次多、要求高，比较消费需求层次多、要求高，比较消费心理，注重服务和价格心理，注重服务和价格内部开放内部开放服务单一服务

12、单一竞争力差竞争力差依赖外部配套依赖外部配套红郡红郡城乡结合部城乡结合部位位寻求配套替代心理严重，在缺乏寻求配套替代心理严重，在缺乏足够的替代品的情况下，关注服足够的替代品的情况下，关注服务兑现，而非质量务兑现，而非质量集中会所和泛会所结合，集中会所和泛会所结合，功能较多，对内开放功能较多，对内开放金色里程金色里程边远郊区边远郊区无替代品的绝对服从心理，服务无替代品的绝对服从心理，服务和质量的被迫认同，期待替代品和质量的被迫认同，期待替代品出现出现与社区商业配套结合，与社区商业配套结合，形成大而全的内部配套，形成大而全的内部配套，分散式分布分散式分布金域蓝湾金域蓝湾新中心区新中心区无替代品的绝对服从心理，服务无替代品的绝对服从心理，服务和质量的被迫认同，期待替代品和质量的被迫认同，期待替代品出现出现内部开放内部开放常规性功能常规性功能 光明城市光明城市金域缇香金域缇香会所策划流程会所策划流程 三、周边配套调查三、周边配套调查 会所做些什么会所做些什么第一，对项目本身商业规划进行了解；第二，对项目周边商业配套进行调查；