长春国际花城开盘方案(最终版)

1、中国铁建国际花园三期开盘方案中国铁建国际花园三期位于项目北侧紧临长春汽车产业开发区汽车广场，南侧、东侧分别与项目一、二期开发产品相临，三期整体呈环状分布，总面积121581.9(产权测绘面积)。项目三期产品由底部相连的4栋百米高层商住楼组成，住宅部分楼号分别为61#、62#、63#、64#，由二梯五户或二梯四户共8个单元组成，最高层为29层或33层，户型全部为60-90产品，共计1128套房源，总面积87400.44(产权测绘面积)；商业部分面积为16212.64(产权测绘面积)。项目三期于2013年6月正式开工，预计2013年9月末可具备预售条件。考虑到“金九银十”的关系，我公司拟于9月底或

2、10月中旬择机开盘。项目销售蓄水工作已于7月底开始正式进行，目前蓄水工作正按计划推进。结合项目工程进展情况，本次先后推出62#、61#两栋共计678套住宅产品进行销售。一、前期开盘回顾长春中国铁建国际花园项目分四期开发，截止到2013年8月31日，项目一、二期住宅销售签约率分别94%和88%，所剩房源多为面积偏大的房源。下面就项目一、二期的销售情况进行简要的回顾。（一）一期销售回顾中国铁建国际花园一期共32栋住宅楼，1406套，总面积161297，由7栋洋房、20栋多层和5栋高层住宅组成。1、住宅（1）销售情况一期于2009年5月30日首次开盘销售，截至2013年8月31日实现认购1336套，

3、15.15万平方米，销售均价4547元/。时间开盘时间栋号供应面积供应套数认购面积认购套数签约套数认购金额认购率签约率均价09年2009-5-3039926.881009643.5197973348568197%97%3472 2009-5-3077841.51807841.51808026913797100%100%3432 2009-5-30103856.86323856.86323214501891100%100%3760 2009-5-30113861.36423861.36424214436755100%100%3739 2009-5-30154313.59283829.672525

4、2022597389%89%5281 2009-7-584108.69343959.3833321638938797%94%4139 2009-7-593236.89243089.1723211393393496%88%4511 2009-7-5124591.6384591.6383818362535100%100%3999 2009-8-8110748.2811010748.2811011041124791100%100%3826 2009-9-12175082.41425082.48424221417236100%100%4214 2009-9-12183861.36423861.3642

5、4215124480100%100%3917 2009-9-26194132.44344132.44343417970771100%100%4349 2009-10-166974.77726974.77727227738389100%100%3977 2009-10-142588.72282588.72282810680690100%100%4126 2009-11-7255082.41424933.9741412143417898%98%4344 小计80207.7774878995.0873973631374048899%98%3972 10年2010-1-6212880.91130125

6、00.161271275368940498%98%4295 2010-3-26315082.41425082.48424224485890100%100%4818 2010-3-26323861.36423861.36424218447030100%100%4777 2010-4-10163363.23242134.2715141232087263%58%5773 2010-4-10265028.09424582.5339382260580493%90%4933 2010-5-2245082.41425082.48424225454575100%100%5008 2010-5-2275431.

7、78425431.78424127375952100%98%5040 2010-6-18133790.34283643.3427261978245996%93%5430 2010-8-28145096.62424147.2835352370198883%83%5715 2010-9-27293790.34283790.34282720524356100%96%5415 2010-10-10283790.34283643.3127251946753396%89%5343 2010-11-553790.34282610.8120181417535471%64%5429 2010-11-530379

8、0.34283370.9825251881559489%89%5582 2010-11-5223922.56283493.6625241987305189%86%5688 小计68701.0757463374.7853652632071986293%92%5061 11年2011-3-19233855.22283473.0325242034562989%86%5858 2011-6-24214311.58283449.0422212116428979%75%6136 2011-8-22204215.04282198.5814101281955350%36%5831 小计12381.848491

9、20.6561555432947173%65%5957 总计161290.681406151490.511336131768878982195%94%4547 （2）库存情况截至2013年8月31日库存住宅70套，0.98万平方米，其中77%为130以上的大户型产品。 楼栋号产品类型库存面积库存套数库存产品分布（套）90以下90-110110-130130以上2高层380.75300213292.67303005多层1179.53800088149.31100019147.721000113147.031000126445.563000328147.031000130419.363001214

10、洋房947.267000715480.5330003161367.85100217202016.46140041021862.546002422426.043000323379.3430102合计9788.98700610542、商业：（1）销售情况中国铁建国际花园一期商业共计21套，总面积4016.97平方米，于2010年10月17日开始销售，截至2013年8月31日除3套物业服务用房外其余18套已全部售出，共计销售面积3662.31平方米，销售均价7715元/平方米。时间开盘时间栋号供应面积供应套数认购面积认购套数签约套数认购金额认购率签约率均价10年2010-10-172805.6668

11、05.66666344598100%100%7875 2010-10-173758.953758.09335992753100%100%7905 2010-10-17761424.7351424.735510626661100%100%7459 2010-10-173-2820.666466.8633368117250%50%7885 2010-10-171206.971206.97111610227100%100%7780 总计4016.97213662.3118182825541186%86%7715 （2）库存情况截至2013年8月31日库存住宅3套，万平方米，为物业服务用房。 楼栋号产

12、品类型库存面积库存套数库存产品分布（套）90以下90-110110-130130以上3-2商业353.830030合计353.830030（二）二期销售回顾中国铁建国际花园二期住宅共23栋住宅楼，1234套，总面积127893平方米，由14栋多层、9栋高组成。1、住宅（1）销售情况二期住宅于2011年6月12日开盘销售，截至2013年8月31日实现认购1101套，10.85万平方米，销售均价6054元/。认购率及签约率分别为89%、88%。时间开盘时间栋号供应面积供应套数认购面积认购套数签约套数认购金额认购率签约率均价11年2011.6.12342267.55201774.68171711,0

13、93,010 85.00%85.00%6,251 2011.6.12353200.73282268222213,957,020 78.57%78.57%6,154 2011.6.12376038.73424702.32353429,220,098 83.33%80.95%6,214 2011.6.12466209.18565729.36525233,780,191 92.86%92.86%5,896 2011.6.12484549.39423707.76373722,941,271 88.10%88.10%6,187 2011.6.12494789.26423077.4313119,011,0

14、45 73.81%73.81%6,178 2011.6.12577142.52846552.9787838,528,899 92.86%92.86%5,880 2011.6.12597153.42805930.75707034,372,060 87.50%87.50%5,796 2011.6.12603803.34443630.15424221,699,305 95.45%95.45%5,978 2011.6.25394549.39423707.76373723,375,314 88.10%88.10%6,304 2011.6.25587142.52816115.48727235,950,64

15、4 88.89%88.89%5,879 2011.7.2513197.19282549.69242215,472,329 85.71%78.57%6,068 2011.7.12364788.54423705.83353222,711,860 83.33%76.19%6,129 2011.8.13504787.53423883.09363623,564,288 85.71%85.71%6,068 2011.8.20524785.94424352.13393826,457,608 92.86%90.48%6,079 2011.9.17534549.39423707.76373723,904,028

16、 88.10%88.10%6,447 2011.10.16568479.891017939.35969647,966,264 95.05%95.05%6,042 2011.10.16558479.881028093.64989849,329,663 96.08%96.08%6,095 小计95914.3996081428.05858851493,334,897 89.38%88.65%6,059 12年2012.4.21402656.84242154.06212013,473,933 87.50%83.33%6,255 2012.7.11339655.76869006.09807852,516

17、,102 93.02%90.70%5,831 2012.5.24543971.92363128.5313119,744,312 86.11%86.11%6,311 2012.7.11386038.5423719.22303023,447,021 71.43%71.43%6,304 小计22323.0218818007.87162159109,181,368 86.17%84.57%6,063 13年2013.3.26479655.76869072.5817854,443,530 94.19%90.70%6,001 小计9655.76869072.5817854,443,530 94.19%90

18、.70%6,001 总计127893.171234108508.421101108865695979589.22%88.17%6,054 （2）库存截止2013年8月31日项目二期库存产品共计133套，1.94万平方米，其中130平方米以上大户型产品占67%。楼栋号产品类型库存面积库存套数库存产品分布（套）90以下90-110110-130130以上34多层492.873000335多层932.736000637多层1336.417000746小高层479.824004048多层841.635000549多层1711.86110001157高层589.626060059高层1222.67100

19、42460小高层173.192200039多层841.635000558高层1027.049043251多层647.54000436多层1082.717000750多层904.446000652多层433.813000353多层841.635000556高层540.545040155高层386.244040040多层502.783000333高层649.676105054多层843.425000538多层2319.28120001247高层583.2650140合计19384.7513332318892、商业：（1）销售情况：中国铁建国际花园二期商业共计19套，总面积4241.81平方米，于2

20、012年12月28日开始销售，截至2013年8月31日仅售出2套，销售面积384.16平方米，销售均价10630元/。时间开盘时间栋号供应面积供应套数认购面积认购套数签约套数认购金额认购率签约率均价12年2012-12-28571147.79500000%0%无成交2012-12-28581125.075164.8211143723020%20%8720 2012-12-28591968.959219.3411264633711%11%12065 总计4241.8119384.1622408356711%11%10630 （2）库存截止2013年8月31日二期商业库存17套，1749平方米，其

21、中14套为内街商业，占总库存82%。楼栋号产品类型库存面积库存套数库存产品分布（套）90以下90-110110-130130以上57商业1147.795000558商业960.254000459商业1749.6180008合计1749.611700017二、项目所在城市和区域分析（一）项目所在城市分析：近18个月以来各月的住宅产品供销情况1、城市住宅产品供求关系 近18个月长春市住宅供应面积为895万平方米，去化面积为1024万平方米，去化率为114%，去化大于供应。2、城市住宅产品均价走势 长春市18个月住宅产品均价走势可以看出，住宅产品成交价格整体上有小幅上升，成交均价在2013年6月达到

22、高峰6488元/，7月份有所回落6309元/。3、近一年房地产相关调控政策时间事件具体政策2012-6-7央行3年半首次降息人民银行宣布下调贷款基准利率0.25个百分点。2012-6-7存贷款利率浮动上下限调整上线为基准利率1.1倍，下限位基准利率0.8倍。2012-6-7住房公积金利率下调贷款利率下调0.2个百分点，由4.9%调整至4.7%2012-6-18两部委发布禁止用地目录别墅类房产首次列入2012-7-1闲置土地处理办法于7月1日施行强化闲置土地预防和监管，明确闲置土地的认定标准2012-7-66日起下调贷款基准利率下调0.25个百分点，浮动下限调整为基准利率的0.7倍2012-11

23、-15四部委：严控土地储备总规模和融资规模四部委联合发布加强土地储备与融资管理的通知2013-3-1新国五条楼市调控新国五条征税20%打击炒房力度升级2013-3-5国税局下发关于个人住房转让所得征个税的通知个人住房转让整售20%的个税2012年国家主要通过金融信贷政策，对房地产市场进行调控。长春市目前各银行执行比较迟缓。 2013年国家最新出台国五条主要调控内容不太明确，对此长春市除继续执行2012年政策外无新政出台。（二）项目所在区域分析1、区域住宅产品供求情况上图所示自2012年2月至2013年7月，西新区住宅供应面积86.6万平方米，去化52.3万平方米，去化率为61%。2、区域住宅产

24、品均价走势上图所示自2012年2月至2013年7月，西新区住宅销售均价整体有小幅度上升，在2013年二月达到最高峰6533元/，之后波段下行，七月份下跌到5786元/，表明了区域需求仍以刚性需求为主。3、项目周边土地成交情况2012年至今西新区住宅用地成交统计土地名称土地属性土地地址总用地面积()出让时间长国土公发201324号西新区220106009204GB00057号地块住宅（住区服务设施）;商业（商服）;西新开发区东至：丙十八街南至：乙三路西至：乙三街北至：东风大街923502013-4-18长国土公发201310号西新区220104010278GB00085号地块住宅（住区服务设施）

25、;商业（商服）;西新开发区（棚户区）东至：省外贸进出口公司南至：围墙西至：省孤儿学校教学区北至：长沈路105282013-2-28长国土公发20137 号西新区220106007225GB00003、4、5号地块住宅（住区服务设施）;商业（商服）;长春西新开发区东至：西湖大路南至：乙五路西至：丙十一路北至：东风大街1824152013-2-28长国土公发2012163号西新区220106007226GB00030号地块住宅（住区服务设施）;商业（商服）;（西新开发区）东至：丙三十三街南至：腾飞大路西至：西湖大路北至：林荫大道496062013-2-1长国土公发2012117号西新区220106

26、009204GB00035号地块住宅（住区服务设施）;商业（商服）;西新经济技术开发区 东至甲二街南至空地西至丙四十五街北至丙二十四路491542012-10-25长国土公发2012117号西新区220106009204GB00036号地块住宅（住区服务设施）;商业（商服）;西新经济技术开发区东至空地南至空地西至乙二街北至丙二十四路217252012-10-25三、竞品项目分析（一）竞品项目与本案位置图中国铁建国际花园保利拉菲公馆远创樾府恒大名都龙翔苑君地天城腾飞时代西湖一号（二）竞品详情1、远创樾府项目名称已供应销售情况销售时间面积（万）套数（套）面积（万）套数（套）均价远创樾府20.092

27、28416.08202865272011年5月21日现状： 远创樾府沿长沈路分布，共计住宅2284套，总面积为20万。自2011年5月开盘以来，共计销售2028套，16万平方米。 目前远创樾府部分产品处于现房阶段，去化率90%，基本进入尾盘销售阶段。2、君地天城项目名称已供应销售情况销售时间面积（万）套数（套）面积（万）套数（套）均价君地天城26.1209722.18189141932009年6月28日经营现状： 君地天城位于丙三十三街与腾飞大路交汇处，已供应量为26.1万，共计2097套，自2009年6月开始销售，目前销售1891套，22.18万平方米；目前部分产品处于现房阶段，去化率90%

28、，基本进入尾盘销售阶段。3、东方之珠龙翔苑项目名称已供应销售情况销售时间面积（万）套数（套）面积（万）套数（套）均价东方之珠龙翔苑12.6615068.75112153702011年9月25日经营现状： 东方之珠龙翔苑位于长沈路以东与南四环高架桥交汇处东南300米，已供应量为12.66万，共计1506套，自2011年9月开始销售，目前销售1121套，8.75万平方米；目前产品处于现房阶段，去化率75%。 4、东皇君园项目名称已供应销售情况销售时间面积（万）套数（套）面积（万）套数（套）均价东皇君园31.137899.2120942632010年11月20日现状： 东皇君园位于腾飞路与西湖大路交

29、会处，已供应量为31.1万，共计3789套，自2010年11月开始销售，目前销售1209套，9.2万平方米；由于大部分产品属于集资建房，导致目前很大一部分房源由于无预售证无法签约。目前产品处于现房阶段，签约去化率32%。 5、腾飞时代项目名称已供应销售情况销售时间面积（万）套数（套）面积（万）套数（套）均价腾飞时代6.46534.245249202012年9月29日现状： 腾飞时代位于腾飞大路与长沈路交会处,北临永春河，已供应量为6.4万，共计653套，自2012年9月开始销售，目前销售452套，4.2万平方米；目前部分产品处于现房阶段，签约去化率69%。6、保利拉菲公馆项目名称已供应销售情况

30、销售时间面积（万）套数（套）面积（万）套数（套）均价保利拉菲公馆12.66918431585382012年11月25日保利拉菲公馆位于振兴路以东、现状住宅以南、西环城路以西、红领巾路以北，已供应量为12.66万，共计918套，自2012年11月开始销售，目前销售315套，4万平方米；目前部分产品处于现房阶段，签约去化率34%。7、恒大名都项目名称已供应销售情况销售时间面积（万）套数（套）面积（万）套数（套）均价恒大名都23.91188412.97115765892012年8月26日现状： 恒大名都位于东至高新储备中心用地,南至102国道,西至开运街,北至富裕河，已供应量为23.91万，共计18

31、84套，自2012年8月开始销售，目前销售1157套，12.97万平方米；目前产品处于期房阶段，签约去化率61%。8、西湖一号项目名称已供应销售情况销售时间面积（万）套数（套）面积（万）套数（套）均价西湖一号6.537082.3825154452012年10月28日现状： 西湖一号位于西湖大路与腾飞南路交会处，已供应量为6.53万，共计708套，自2012年10月开始销售，目前销售251套，2.38万平方米；目前产品处于期房阶段，签约去化率35%。（三）竞品项目在售产品情况项目名称户型面积 建筑形态销售率成交均价(元/m2)成交面积（m2）成交金额（万元）远创樾府一居50-70，二居80-10

32、0，三居100-1303栋21-22层高层;13栋13-18层小高层;7栋6层多层88.79%6,527160820104,961.64君地天城一居53-63，二居80-111，三居93-155，四居170-175 15栋19-24层高层;20栋11-18层小高层90.18%4,19321430589,862.43东皇君园一居40-70，二居60-120，三居100-12030栋11-18层小高层;28栋6层多层31.91%4,2639197839,206.02腾飞时代一居40-50，二居90-100，三居80-140 15栋6层多层;9栋15层小高层;69.22%4,9204172620,5

33、28.80保利拉菲公馆一居40-90，90-110，三居90-160，四居140-16020栋5-7层多层;20栋8-18层小高层; 34.31%8,5384031934,422.60东方之珠龙翔苑二居50-110 7栋6层多层;13栋11层小高层; 74.44%5,3708361644,905.08豪邦缇香公馆二居70-90，三居120-1307栋18层小高层;9栋6-7层多层; 0.00%000恒大名都二居90-100，三居120-1608栋33层高层61.41%6,58912966185,429.93西湖一号一居40-75，二居70-100，三居100-1102栋4-7层多层;17栋11

34、-17层小高层; 35.45%5,4452380912,962.87（四）小结从户型面积来看，各竞品都与本案待推新品面积区间雷同（除恒大名都外），说明区域市场小户型需求量较大，同时也可以看到区间产品竞争激烈；从建筑形态来看，除恒大名都与本案较为接近，其余各家建筑产品较有优势，高层产品均在18-24F之间，本案33F高层产品，将会有较大市场抗性；从销售率来看，区域内目前在售项目已推产品已基本去化完成，但是各项目仍有后续产品陆续推出，未来市场客源将进一步分化；从成交均价来看，区域内各竞品价格差距较大，其原因受地段、景观、产品等多方面因素制约影响，而本案未来销售均价将处于各竞品中上游，将有较大市场抗

35、性。从区域市场来看，本案及各竞品所在位置远离区域的中心位置，且周边配套设施不完善，致使区域内整体住宅产品价格较低。 四、蓄客情况 中国铁建国际花园三期自2013年7月末正式启动蓄水工作，截至八月底，共接待443组有效到访客户,转“中国铁建国际花园菁英QQ会”客户100余组，预计在开盘前可积累有效客户300组以上。（1）意向客户年龄调查显示：意向客户年龄段集中在20-30岁之间，占比56%；（2）意向客户职业调查显示：意向客户职业多属于一汽技术工人及企业一般雇员，分别占比25%及22%；（3）意向客户居住区域调查显示：意向客户55%居住于汽开区；（4）意向客户置业目的调查显示：意向客户置业目的以

36、首次置业及婚房为主，分别占比37%及22%；（5）意向客户家庭人口组成调查显示，意向客户以单身为主占比40%；（6）意向客户认知途径调查显示：意向客户认知途径主要为老业主介绍，占比50%；（7）意向客户户型需求分析对比显示：需求户型集中在70-80平方米，占比49%；（8）意向客户心理价位分析显示：意向客户心理价位集中在5000-6000元/平米，占比68%。五、开盘信息（一）三期产品分布中国铁建国际花园三期位于一期北侧，沿汽车广场呈扇形分布，占地2.17万，建筑面积12万平方米，规划住宅4栋。户型面积以60-90刚需产品为主。 1、三期产品分布图项目三期项目一期项目二期63#62#61#64

37、#2、三期产品户型分布楼栋单元ABCDEFGHI85-86（）74-76（）77-78（）92（）85-86（）61-62（）86（）87（）86（）64130303030306323162626332929292929624275454625272727272761654546172958586183131313131合计87117204542612913054303、三期产品面积配比楼栋单元60-70平方米70-80平方米80-90平方米90平方米以上6413060600632623162063329585806245427540625275454061600545461758295806

38、183162620合计29132146254（二）各楼基本信息1、61#8单元：61#8单元房号039038037036035面积85.59 75.16 77.62 61.92 85.33 楼层3-333-333-333-333-33户型ABCFE2、61#7单元61#7单元房号034033032031030面积86.20 62.44 78.26 62.44 86.07 楼层3-313-313-313-313-31户型EFCFE3、61#6单元61#6单元房号029028027026面积86.71 92.37 92.37 87.27 楼层3-293-293-293-29户型DHHD4、62#5

39、单元62#5单元房号025024023022021面积85.37 74.97 77.42 61.77 85.06 楼层3-293-293-293-293-29户型ABCFE5、62#4单元62#4单元房号020019018017016面积86.33 62.53 78.38 62.60 86.26 楼层3-293-293-293-293-29户型EFCFE6、63#3单元63#3单元房号 1514131211面积 85.5175.0977.5461.8785.41楼层3-313-313-313-313-31户型ABCFE7、63#2单元63#2单元房号 109876面积 85.6862.2177

40、.9862.2885.82楼层3-333-333-333-333-33户型EFCFE8、64#1单元64#1单元房号 54321面积 86.1175.1377.6161.9284.78楼层4-334-334-334-334-33户型IBCFG（三）开盘信息由于项目三期单元户数较多，接下来将按照单元计算推盘次序1、拟推盘次序拟上市时间推盘楼栋推盘均价2013年9月28日62#4单元、5单元5,4862013年10月61#7单元5,4732013年11月61#8单元5,4792013年12月61#6单元5,5722014年2月63#3单元5,4902014年4月63#2单元5,5502014年6月

41、64#1单元5,500全盘均价5,5042、首次开盘原因简述：（1）62#为三期综合评定最优质楼栋，首开优质房源对客户进行吸引，使客户热度升温，带动后续其他房源去化；（2）推出61#为承接由62#所带起的客户热度，形成快速去化。（3）64#位置相比其它楼栋略偏，加之交房时间较晚，目前市场接受抗性较大，需待其它楼栋销售带热地段，客户会降低对位置抗性后，再行出售。62#63#64#61#3、首次开盘房源基础信息如下表：楼栋单元房号层数建筑面积套内面积使用率6180393-3385.5966.2277.37%6180383-3375.1658.1577.37%6180373-3377.6260.05

42、77.36%6180363-3361.9247.9177.37%6180353-3385.3366.0277.37%6170343-3186.266.1476.73%6170333-3162.4447.9176.73%6170323-3178.2660.0576.73%6170313-3162.4447.9176.73%6170303-3186.0766.0476.73%6160293-2986.7165.8675.95%6160283-2992.3770.1675.96%6160273-2992.3770.1675.96%6160263-2987.2766.2975.96%6250253-2

43、985.3766.2277.57%6250243-2974.9758.1577.56%6250233-2977.4260.0577.56%6250223-2961.7747.9177.56%6250213-2985.0665.9877.57%6240203-2986.3366.1476.61%6240193-2962.5347.9176.62%6240183-2978.3860.0576.61%6240173-2962.647.9676.61%6240163-2986.2666.0976.62%4、开盘时间：2013年9月28日10月15日间择机开盘工程进度及现状：基础施工正在进行。5、销售许可证获取情况：2013年9月28日10月15日六、开盘价格1、定价原则：（1）根据楼栋位置分布进行定价（2）根据开盘时间节点进行定价（3）根据朝向因素进行定价（4）根据景观资源进行定价2、SWOT分析：S优势W劣势刚需小户型产品；品牌效应；南侧为多层产品，视野开阔；双电梯，担架电梯配备。得房率偏低；超高层市场抗性大；交房时间较晚。0机会T威胁市场刚需主流对产品的需求；区域基础配套日趋完善；汽开区人口持续增长带来的新增消费能力。竞盘对项目的客群分流；