03016塘厦客户专项研究

1、塘厦项目客户研究专题塘厦项目客户研究专题营销管理中心营销管理中心20112011年年1212月月边缘客户边缘客户深圳（关内）自住深圳（关内）自住客户客户10深圳投资客户以及塘厦本地、深圳关外首置首改客深圳投资客户以及塘厦本地、深圳关外首置首改客户为项目主要客户户为项目主要客户城市化上升的中坚力量城市化上升的中坚力量追求高回报率的城市未来价值挖掘者追求高回报率的城市未来价值挖掘者包括四类客户：包括四类客户：重要客户重要客户深圳关外首置首改深圳关外首置首改客户客户20核心客户核心客户2 2塘厦本地首置塘厦本地首置首改客户首改客户30核心客户核心客户1 1深圳投资客户深圳投资客户40客户演变历程客户

2、演变历程深圳投资客户逐渐下行，首置客户逐渐增多最深圳投资客户逐渐下行，首置客户逐渐增多最终趋稳，首改客户逐渐上扬、并且幅度很大终趋稳，首改客户逐渐上扬、并且幅度很大发展期：发展期：以深圳投资客以深圳投资客以及塘厦、和深圳关外以及塘厦、和深圳关外首置为主；首置为主；成熟期：成熟期：以塘厦首置首以塘厦首置首改为主兼顾深圳关外首改为主兼顾深圳关外首置首改客户。置首改客户。客户比例客户比例启动阶段发展阶段成熟阶段塘厦首改客户塘厦首改客户深圳投资客户深圳投资客户深圳关外首改深圳关外首改塘厦首置客户塘厦首置客户深圳关外首置深圳关外首置启动期：启动期：以深圳投资客以深圳投资客以及塘厦首置客户为主；以及塘厦首

3、置客户为主；深圳关内自住深圳关内自住客户特征及置业需求分析客户特征及置业需求分析问卷调查问卷调查深度访谈深度访谈本次调查共回收有效问卷本次调查共回收有效问卷312312份，分别对塘厦、龙华、以及深圳份，分别对塘厦、龙华、以及深圳关内三个区域客户进行了问卷调查关内三个区域客户进行了问卷调查问卷设计问卷设计n每份问卷设置22个问题，涵盖从塘厦区域认知、购买意愿到置业敏感点、置业需求等多个方面；其中塘厦108份；龙华104份；深圳100份；问卷调查对象甄别问卷调查对象甄别n调查地点为三个区域的代表性中高端商业聚集区，对拥有10万元以上私家车业主进行拦截调查；具体地点具体地点：n分别选择了 塘厦塘厦花

4、园街，临近塘厦镇政府，广场；n深圳龙华华润万佳广场，友谊图书馆旁；n深圳罗湖万象城；n并在每个地点安排4名访问员以及调研公司的督导进行监控。受访目标客户群体年龄集中在24-36岁间，三区域该年龄段群体占总样本比例均为87左右。实际受访客户背景实际受访客户背景：年龄集中在：年龄集中在2424岁岁-45-45岁之间，受访群体已婚岁之间，受访群体已婚居多，占比居多，占比7070，年龄及家庭结构特征符合项目首置首改特征，年龄及家庭结构特征符合项目首置首改特征年龄家庭结构受访客群年收入集中在10-20万之间，占比56，20-50万比例为21，收入结构符合访问项目目标客户群体预期。受访客群一半已购置一套房

5、产（52），另有37的客群尚未置业，置业情况符合项目首置首改定位。经济特征及置业状况经济特征及置业状况年收入置业现状问卷调查涉及的内容比较多，大致从三大角度分析客户特质及需求。n角度一：对区域认知及置业意向分为及深圳客户对塘厦认知与置业意向、现有置业不满因素等方面n角度二：置业影响因素促动客户购买的因素和客户对项目的抗拒点n角度三：产品形态需求客户对产品形态的具体需求情况ceo区域认知现有物业不满因素对塘厦认知置业意向关键驱动因素影响因素关键抗拒因素关键抗拒因素户型物业类型面积建筑风格产品需求调查思路问卷调查内容问卷调查内容角度一：客户区域认知区域认知现有物业不满因素对塘厦认知置业意向关键驱动

6、因素影响因素关键抗拒因素关键抗拒因素户型物业类型面积建筑风格产品需求调查思路调研显示仅有11%客户表示完全不了解塘厦，41%客户表示了解；离深圳近交通便利是深圳客户普遍的认知，其次是生态、有高尔夫；17%35%20%8%20%和深圳没什么关联离深圳近，交通便利生态的，有高尔夫球会工业区，建设落后完全不了解深圳关内客户对塘厦认知：调研显示罗湖客户尽半知道但不了解深圳关内客户对塘厦认知：调研显示罗湖客户尽半知道但不了解塘厦，离深圳近交通便利是关内客户普遍认知。塘厦，离深圳近交通便利是关内客户普遍认知。是否知道塘厦是否知道塘厦对塘厦的认知对塘厦的认知深圳关内客户置业意向及置业目的：数据显示罗湖客户明

7、确表示深圳关内客户置业意向及置业目的：数据显示罗湖客户明确表示出一定的塘厦置业意向，投资是主要置业目的。出一定的塘厦置业意向，投资是主要置业目的。是否有置业意向是否有置业意向置业目的置业目的2%21%62%15%一直关注，很有意向有意向，但以项目具体情况为前提意向不大不考虑尽管有15的罗湖受访客群表示不考虑该项目，但明确表示有意向样本依然达到21；在置业目的方面近70%客户选择投资；17%为改善居住条件；龙华客户对塘厦认知：比较了解塘厦，且认同塘厦离深圳近，交龙华客户对塘厦认知：比较了解塘厦，且认同塘厦离深圳近，交通便利的区位优势通便利的区位优势0%81%9%10%0%和深圳没什么关联离深圳近

8、，交通便利生态的，有高尔夫球会工业区，建设落后完全不了解54%38%8%知道了解听说过，不了解不知道，完全不了解数据显示龙华客户比较熟悉塘厦，知道且了解塘厦比例达到54，不知道的仅占8。龙华客户较为认同深塘交通关系，认为龙华离深圳近，交通便利比例达到81。4%35%52%9%一直关注，很有意向有意向，但以项目具体情况为前提意向不大不考虑意向人群与不考虑人群差距在龙华体现得尤为明显，前者（34）是后者（10）的3.4倍。投资置业是龙华客户主要购房目的，占比57，其次是改善居住条件，占比26。龙华置业意向及目的：有明确塘厦置业意向人群远多于不考虑人龙华置业意向及目的：有明确塘厦置业意向人群远多于不

9、考虑人群，投资置业是龙华客户主要购房目的。群，投资置业是龙华客户主要购房目的。26%3%7%7%57%改善居住条件为父母购房为子女购房结婚购房投资塘厦置业意向及目的：本地客户整体关注且有明确塘厦置业意向，塘厦置业意向及目的：本地客户整体关注且有明确塘厦置业意向，购房目的以改善居住为主，并呈多元化态势。购房目的以改善居住为主，并呈多元化态势。39%8%23%8%22%改善居住条件为父母购房为子女购房结婚购房投资26%52%20%2%一直关注，很有意向有意向，但以项目具体情况为前提意向不大不考虑本地客户整体关注且有明确塘厦置业意向，不考虑置业塘厦仅占比2。本地客户置业主要看重改善居住条件，占比39

10、；同时兼顾投资22。亦有相当部分客群购房是为子女置业，占比23。11%50%6%4%21%8%物业管理差嘈杂，空气差户型不合理社区配套差没有景观其他16%45%14%12%10%3%物业管理差嘈杂，空气差户型不合理社区配套差没有景观其他12%35%15%19%11%8%物业管理差嘈杂，空气差户型不合理社区配套差没有景观其他调研显示居住环境是三区域客群主要不满现有房产因素，普遍认为现有居住环境嘈杂、空气差，平均占比43。三区域客群对现有房产社区感亦较为不满，其中不满社区配套、物业管理及景观平均占比分别为12、13及15.龙华罗湖塘厦现有房产不满因素：居住环境以及社区感是三区域客群显著不现有房产不

11、满因素：居住环境以及社区感是三区域客群显著不满现有房产因素满现有房产因素角度二：影响因素区域认知现有物业不满因素对塘厦认知置业意向关键驱动因素影响因素关键抗拒因素关键抗拒因素户型物业类型面积建筑风格产品需求调查思路4884434041420102030405060708090能拥有名校学位完善的周边配套顶级的园林景观优质的物管地段交通开发商品牌其他40834341391120102030405060708090能拥有名校学位完善的周边配套顶级的园林景观优质的物管地段交通开发商品牌其他三区域受访客群置业本项目关键驱动因素集中关注完善的周边配套一项，复选关注率平均达到76。地段交通、园林景观、优质

12、物管、及名校学位四项复选关注率较为接近，平均均在35左右。龙华罗湖塘厦16622228331710010203040506070能拥有名校学位完善的周边配套顶级的园林景观优质的物管地段交通开发商品牌其他关键驱动因素：完善的周边配套是客户考虑本项目的第一要素。关键驱动因素：完善的周边配套是客户考虑本项目的第一要素。商场是三区域目标客群最关注配套（平均复选占比46），其次为运动设施（43），再次为公园（42）。龙华罗湖塘厦50283142182024352810102030405060商场酒店菜市场公园游泳池会所超市运动设施广场其他431928471612424728005101520253035

13、404550商场酒店菜市场公园游泳池会所超市运动设施广场其他441426372910304621105101520253035404550商场酒店菜市场公园游泳池会所超市运动设施广场其他配套需求：而在配套项目中，商场、运动设施与公园是三区域目标配套需求：而在配套项目中，商场、运动设施与公园是三区域目标客群最为关注的配套设施客群最为关注的配套设施22%3%66%9%0%0%已经有房，未来几年没有置业打算生活压力大，未来几年没有置业打算离工作单位远周边环境不好离商业中心远，购物不方便其他36%10%49%4%1%0%已经有房，未来几年没有置业打算生活压力大，未来几年没有置业打算离工作单位远周边环境

14、不好离商业中心远，购物不方便其他从关键抗性来看，塘厦客群主要问题是经济能力，因生活压力而暂时不考虑置业群体达到33。龙华、罗湖最大抗性为离工作单位远，平均占比58，且两区域因有房不考虑置业人群平均占比仅29；龙华罗湖塘厦28%33%16%8%9%6%已经有房，未来几年没有置业打算生活压力大，未来几年没有置业打算离工作单位远周边环境不好离商业中心远，购物不方便其他影响购房因素关键抗拒因素：塘厦客群主要抗性体现在支付能力上；龙华，罗湖关键抗拒因素：塘厦客群主要抗性体现在支付能力上；龙华，罗湖两区域则体现为离工作单位远两区域则体现为离工作单位远角度三：产品需求区域认知现有物业不满因素对塘厦认知置业意

15、向关键驱动因素影响因素关键抗拒因素关键抗拒因素户型物业类型面积建筑风格产品需求调查思路9%54%28%8%1%别墅小高层高层洋房其他三区域受访目标客群过半青睐小高层产品，同时也有28客群明确选择高层。三区域产品类别选择结构上呈现较明显趋同特征。龙华罗湖塘厦11%51%33%5%0%别墅小高层高层洋房其他10%53%23%14%0%别墅小高层高层洋房其他物业类型：三区域客群均首选小高层产品，同时仍有物业类型：三区域客群均首选小高层产品，同时仍有2828的客群的客群明确选择高层明确选择高层23%64%13%0%0%四房三房两房单房其他20%53%27%0%0%四房三房两房单房其他三区域受访客群户型

16、需求都以三房为主，平均占比61。塘厦客群的两房需求（27）明显高于龙华（13）、罗湖（10）。调研也呈现较明显四房需求（平均占比22），其它户型选值为零也表明2-4房的首置首改产品线满足市场需求。龙华罗湖塘厦23%67%10%0%0%四房三房两房单房其他户型：调研反映三区域客群主力需求户型以三房为主，而塘厦客群户型：调研反映三区域客群主力需求户型以三房为主，而塘厦客群则同时呈现出明显的两房需求。则同时呈现出明显的两房需求。0%4%28%25%31%11%0% 1%60m2以下60m2-80m280m2-100m2100m2-120m2120m2-140m2140m2-160m2160m2-18

17、0m2180m2以上2%20%20%23%22%7%3%3%60m2以下60m2-80m280m2-100m2100m2-120m2120m2-140m2140m2-160m2160m2-180m2180m2以上80-100、100-120、120-140三面积段产品是三区域需求主力产品，占比均在26。塘厦客群在60-80平米小面积产品上呈现出一定需求（20），明显区别于龙华（4）、罗湖（0）。龙华罗湖塘厦0%0%31%29%25%15%0%0%60m2以下60m2-80m280m2-100m2100m2-120m2120m2-140m2140m2-160m2160m2-180m2180m2以

18、上置业面积：数据显示置业面积：数据显示80-14080-140面积段产品是三区域主力需求产品，面积段产品是三区域主力需求产品，塘厦客群在塘厦客群在60-8060-80平米产品上呈现出一定需求。平米产品上呈现出一定需求。从三区域客群调研来看，建筑风格喜好偏向并不明显，平均有21的客群表示无所谓建筑风格，而强调品质感。从项目主打深圳调性定位考虑，参考关内罗湖区域来看，欧式建筑较受青睐（33）龙华罗湖塘厦10%33%32%0%25%中式建筑欧式建筑现代建筑东南亚风格无所谓，有品质感就行22%21%29%8%20%中式建筑欧式建筑现代建筑东南亚风格无所谓，有品质感就行25%17%41%0%17%中式建

19、筑欧式建筑现代建筑东南亚风格无所谓，有品质感就行建筑风格：三区域客群对建筑风格喜好无明显偏向，更为强调品质建筑风格：三区域客群对建筑风格喜好无明显偏向，更为强调品质感，从深圳关内区域罗湖来看，欧式建筑较受青睐。感，从深圳关内区域罗湖来看，欧式建筑较受青睐。客户特征及置业需求分析客户特征及置业需求分析问卷调查问卷调查深度访谈深度访谈本次调研共进行了本次调研共进行了3030份客户深访，平均选取了塘厦、龙华、以份客户深访，平均选取了塘厦、龙华、以及深圳关内三区域客户进行了访谈交流及深圳关内三区域客户进行了访谈交流访谈设计访谈设计n深访以约谈为主要方式进行，以事先设计模板问卷为主要深访结构并配合自由访

20、谈。n深访模板问卷分为五个部分，共包括项目背景简介、项目认知调查、客户居住情况、购买需求调研及置业敏感点等开放性问题；n涵盖从塘厦区域认知、购买意愿到置业敏感点、置业需求等多个方面；其中塘厦10份；龙华10份；深圳10份；访谈对象选择及来源访谈对象选择及来源n访谈对象为三区域项目预定位的目标客群，分别为深圳关内罗湖的投资客户；深圳关外龙华的首置首改客户及塘厦本地的改善居住及首置首改客户。n访谈对象主要来源于在深朋友转介罗湖生意人及龙华刚毕业学生及工作年限少的白领一族，塘厦通过同事关系转介的公务员群体及企事业单位人员。访谈地点访谈地点n罗湖、塘厦、龙华三地的咖啡馆、水吧等深圳关内为主投资客户深圳

21、关内为主投资客户因交通区位看重塘厦发展前景，价格因交通区位看重塘厦发展前景，价格洼地驱动的投资一族洼地驱动的投资一族置业塘厦置业塘厦区域发展前景区域发展前景价格洼地价格洼地公共交通公共交通最主要驱动因素最主要驱动因素三大因素长期存在，深圳客户置业塘厦趋势将会延续。三大因素长期存在，深圳客户置业塘厦趋势将会延续。p客户语录： “价格比深圳便宜多了，在深圳这些钱顶多能买一房，在这边买套房住很舒服。”“交通线路很多，过了收费站就到了，公交车只要20分钟就能过来，很方便。” “价格便宜，也觉得未来塘厦发展前景应该不错。” 25%20%10%15%20%10%ktv酒吧洗脚按摩运动牌局其它典型客户描述：

22、典型客户描述：职业职业罗湖、福田、南山区域的投资客户，大多是各类小私营业主与打拼一定时间的企事业单位白领；年龄及收入年龄及收入生活状态生活状态消费特征消费特征30-45岁，家庭年收入在20万以上；大部分为新深圳人，早年来深圳淘金，现事业家庭都已趋于稳定，有一定积蓄，注重生活体验与休闲娱乐。注重投资、注重生活品质的提升以及家庭观念的培养，看中居住环境的改善所带来生活品质的提高；置业需求描述：置业需求描述：深圳关内为主投资客户深圳关内为主投资客户p客户语录： 价格洼地价格洼地：“价格比深圳便宜多了，在深圳这些钱顶多能买一房，在这边买套房住很舒服。” 交通便利交通便利：“交通线路很多，过了收费站就到

23、了，公交车只要20分钟就能过来，很方便。” 投资前景投资前景：“价格便宜，也觉得未来塘厦发展前景应该不错。” 休闲、生活、置业特征休闲、生活、置业特征休闲需求：休闲需求：平时以ktv、酒吧、牌局等活动为主，周末会约朋友运动，愿意尝试新鲜事物。生活需求：生活需求：下班一回家希望整个人能放松下来，小区内要有完整的零售配套，想买什么都很方便。置业特征置业特征：物业管理好，小区文化氛围好，有城市气息，配套齐全、居住环境良好的社区； 29 典型客户典型客户杨先生杨先生客户背景：世联地产项目经理客户背景：世联地产项目经理客户家庭状况：已婚，小孩客户家庭状况：已婚，小孩1 1岁半，妻子供职于事业单位，早年双

24、方父母出资在深圳罗湖区置业，有一岁半，妻子供职于事业单位，早年双方父母出资在深圳罗湖区置业，有一8080平二房。平二房。客户生活习惯：经济无忧，有较强的消费及投资欲望。客户生活习惯：经济无忧，有较强的消费及投资欲望。主要观点及经典语录：主要观点及经典语录： 第一看交通便利性（有无地铁直达），第二单价不能超过1万1。第三配套。“比如现在龙岗中心城配套就很完善，塘厦项目远离东莞市区，配套可能不行哦，如果价格没有优势我宁愿选择1万6、7的龙华和布吉，比如布吉镇政府旁清水房才1万6”来莞置业意向来莞置业意向有，但要求项目体现出价格洼地与保值增长潜力。有，但要求项目体现出价格洼地与保值增长潜力。关于户型

25、关于户型120120平米左右平米左右3 3房房关于总价关于总价130130万以内万以内区位与配套区位与配套如果有优质教育资源会考虑将东莞当做第一居所。如果有优质教育资源会考虑将东莞当做第一居所。“深圳学位房很抢手深圳学位房很抢手”积极购买因素积极购买因素交通价格交通价格 大社区配套教育大社区配套教育影响购买因素影响购买因素交通周边缺乏生活配套东莞地界交通周边缺乏生活配套东莞地界塘厦本地首置客户塘厦本地首置客户经济承受力相对较弱，价格敏感，追求便经济承受力相对较弱，价格敏感，追求便利实用与高性价比。利实用与高性价比。 产品户型方正实用良好的通风采光条件总价低于100万 区域生活配套齐全有名校学位

26、交通工作交通便利城市通达性强刚需刚需lessmore物物质质精神精神p客户经典语录： “结婚肯定要有房子，买了自己住，就不看重升值了，便宜又住起来舒服的房子肯定是最好的。”3010155102005101520253035价格交通生活配套学位娱乐休闲品质感典型客户描述：典型客户描述：职业职业主要包括塘厦本地企事业单位一般工作人员及部分本地刚毕业在塘厦及周边镇区工作的大学生。年龄及收入年龄及收入生活状态生活状态消费特征消费特征25-35岁，家庭年收入在10-15万之间无房无车上班族，因婚房与生养小孩需求而成为“刚需”，平时忙于工作，无暇顾及生活环境的品质问题。生活圈局限于塘厦本地、日常活动较为单

27、调、消费力较弱；置业需求描述：置业需求描述：塘厦本地首置客户塘厦本地首置客户置业置业特征特征安居乐育安居乐育高性价比高性价比交通便利、配套齐全，尤其要有优质的教育配套。居家要求三房户型，户型设置方正实用，性价比高。购房关注因素购房关注因素教育资源户型实用生活便利 32 典型客户典型客户季先生季先生客户背景：塘厦某企业员工客户背景：塘厦某企业员工客户家庭状况：准备年内结婚，向家要一部分资金作为置业首付，目前住在单位宿舍。客户家庭状况：准备年内结婚，向家要一部分资金作为置业首付，目前住在单位宿舍。客户生活习惯：生活常规平稳，下班后一般在家看电影打发时间。客户生活习惯：生活常规平稳，下班后一般在家看

28、电影打发时间。主要观点及经典语录：主要观点及经典语录：“结婚肯定要有房子，买了自己住，就不看重升值了，便宜又住起来舒服的房子肯定是最好的。”置业意向置业意向有，优先考虑总价低，生活便利的项目。有，优先考虑总价低，生活便利的项目。关于户型关于户型100100平米左右小平米左右小3 3房，一步到位。房，一步到位。关于总价关于总价100100万以内万以内区位与配套区位与配套要求完善的生活配套，物业一定要好。要求完善的生活配套，物业一定要好。积极购买因素积极购买因素价格价格 大社区配套教育交通大社区配套教育交通影响购买因素影响购买因素周边缺乏生活配套交通东莞地界周边缺乏生活配套交通东莞地界城市居住休闲

29、配套都市生活感觉居住品质需求与圈层标示良好的子女成长环境硬通货、抵御通胀换房养老的传统意识塘厦本地改善型客户塘厦本地改善型客户追求都市生活方式，注重生活品质感，追求都市生活方式，注重生活品质感，有较强的资产保值意识。有较强的资产保值意识。p客户经典语录： “现在房子正好跌了点，可以抄底了，股市从6000点到2300是来来回回和没涨一样，楼市这些年一直都在涨，没办法，中国人多嘛，未来肯定还要涨。05101520253035城市配套小区人文氛围资产保值交通便利学位价格典型客户描述：典型客户描述：职业职业主要包括塘厦本地的企业中高级管理人员和塘厦泛公务员群体年龄及收入年龄及收入生活状态生活状态消费特

30、征消费特征30-50岁，家庭年收入在20-50万之间事业有成，生活安定。大多已有子女，关注精神需求，注重生活品质的提升，愿意为此投资消费。注重居家环境的提升，对目前塘厦居所品质、配套等不满；关注消费前沿动态，希望融入时尚的都市生活。置业需求描述：置业需求描述：塘厦本地首改客户塘厦本地首改客户置业置业特征特征更好的环境更好的环境城市居住的感城市居住的感觉觉从生态、小区环境、物业管理上相对于目前居所要有质的提升。互动、时尚的社区空间与消费配套；潮流、品质的生活体验。35,%15,%25,%25,%时尚、国际化安静、悠闲风情、体验城市、品质社区感社区感觉描述觉描述 35 典型客户典型客户李女士李女士

31、客户背景：塘厦客户背景：塘厦客户家庭状况：已婚，小孩客户家庭状况：已婚，小孩2 2岁，丈夫是塘厦某国企管理人员，家庭年收入岁，丈夫是塘厦某国企管理人员，家庭年收入6060万左右，小孩未来读书打算来东莞市区，万左右，小孩未来读书打算来东莞市区，届时随爷爷奶奶住在南城届时随爷爷奶奶住在南城客户生活习惯：追求潮流，喜好新事物，炒股亏损挺大，有较强的资产保值意识。客户生活习惯：追求潮流，喜好新事物，炒股亏损挺大，有较强的资产保值意识。主要观点及经典语录：主要观点及经典语录：因经常来往莞深，看好东莞及塘厦的区域发展潜力。对港深莞区域一体化前景乐观。“现在房子正好跌了点，可以抄底了，股市从6000点到23

32、00是来来回回和没涨一样，楼市这些年一直都在涨，没办法，中国人多嘛，未来肯定还要涨。”置业意向置业意向有，但要求项目有品质。有，但要求项目有品质。关于户型关于户型120-150120-150平米左右平米左右3-43-4房房关于总价关于总价150150万以内万以内区位与配套区位与配套要求完善的生活与休闲配套，小区环境及氛围一定要好。要求完善的生活与休闲配套，小区环境及氛围一定要好。积极购买因素积极购买因素价格价格 大社区配套交通教育大社区配套交通教育影响购买因素影响购买因素周边缺乏生活配套交通东莞地界周边缺乏生活配套交通东莞地界深圳观澜、龙华、平湖等首置客户深圳观澜、龙华、平湖等首置客户以短期投

33、资、长期自住为以短期投资、长期自住为置业目的，兼顾项目便利性与品质性的年轻一族置业目的，兼顾项目便利性与品质性的年轻一族halfhalf物物质质平衡平衡精神精神刚需交通便利生活配套齐全优质教育资源总价低品质与刚需品质与刚需的平衡的平衡 品质娱乐休闲配套时尚消费体验社交聚会需求p客户经典语录：“买房肯定要看未来10年，考虑未来10年自己发展与住的关系”“龙华坂田区域现在配套很完善，吃喝玩乐都有，你那如果配套不行我绝对不会考虑”。05101520253035价格交通生活配套学位娱乐休闲品质感时尚消费典型客户描述：典型客户描述：职业职业观澜、龙华、平湖等地企事业单位一般工作人员及外地刚毕业大学生，南漂在深圳就业。年龄及收入年龄及收入生活状态生活状态消费特征消费特征25-35岁，家庭年收入在10-20万之间租房有车上班族，因婚房与生养小孩而成为“刚需”。月光族，