调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿

1、 南南 京京 苏苏 邦邦 2011.112011.11汝南县房地产项目可行性报告汝南县房地产项目可行性报告目目 录录一一汝南县宏观经济概况汝南县宏观经济概况二二汝南县房地产市场分析汝南县房地产市场分析三三汝南县主要楼盘介绍汝南县主要楼盘介绍四四房地产市场问卷调查分析房地产市场问卷调查分析五五本案可行性分析本案可行性分析六六结论结论一、一、汝南县汝南县宏观经济概况宏观经济概况1.汝南县城市概况汝南县城市概况2.汝南县经济发展战略汝南县经济发展战略3.汝南县城市规划汝南县城市规划1、汝南县城市概况l汝南，古属豫州，豫洲为九洲之中，汝南又居豫洲之中，故有“天中”之称 。l现辖7镇、13乡，281个村

2、（居）委会，总人口78万，总面积 1470平方公里。l汝南地处北亚热带和暖温带的过渡地带，四季分明，气候温和，风景秀丽，资源丰富，区位优越。西临京广铁路、107 国道、京珠高速公路，驻新（驻马店新蔡）、开龚（开封龚家棚）公路两条省道交汇县城，形成大“十”字架的交通框架，构成独特的承南贯北，连东接西的区位优势。 2、汝南县经济发展战略l汝南素有豫南“粮油鱼米之乡”的美誉，被国家确定为粮食生产基地县、油料生产基地县、生猪外贸出口基地县、优质小麦基地县、农业综合开发县，先后荣获“全国平原绿化先进县”、“全国油料生产百强县”、“全国文化先进县”、“全国科技工作先进县”、“全国村民自治模范县”、“全国温

3、室技术推广协作县”等称号，其中瘦肉型猪肉质量和 出口量居全国县市前列。l初步统计，2010年全县完成生产总值83.07亿元，同比增长13%，其中一、二、三产业分别增长4.5%、17.3%、16%；财政一般预算收入1.92亿元，增长20.4，其中，税收收入占一般预算收入的比重达68.8；粮食总产13.3亿斤，再创历史新高；全社会固定资产投资总额67.68亿元，增长35；社会消费品零售总额31.83亿元，增长18；城镇居民人均可支配收入11630元，增长10；农民人均纯收入4581元，增长8。l 汝南文化灿烂，文物繁多，有文化遗址280 多处，自然风景与人文景观交相辉映，被国务院批准为对外开放县，

4、被省政府确定为历史文化名城。这里有全国最大的平原人工水库宿鸭湖，碧波万顷，风景如画；有亚洲最大的的寺院南海禅寺，宝刹雄伟，琳宫璀璨；有天下最小的山天中山，山不在高，却是天下之最中的标志物，也是中国古代地理中心和校核时间的地方；还是世界著名的爱情传奇梁祝故事的发祥地，缠绵凄婉，源远流长；更有唐代大书法家颜真卿亲书的“天中山”碑刻。3、汝南县城市规划l县城规划区南北长5公里，东西宽5.5公里，总面积为27.5平方公里，城区人口规模为18万人。新规划的县城西新区东临新汝河，西与老城区相连，主要划分为四个区，即东部临河教育文化区，中部行政综合区，北部住宅商贸区和南部工业区。新区坚持高起点规划，高标准建

5、设，努力建设成为驻马店东部区域中心城市和风景优美的生态旅游市场。二、汝南县房地产市场分析二、汝南县房地产市场分析1 1、房地产市场的现状、房地产市场的现状2 2、房地产市场的发展趋势分析、房地产市场的发展趋势分析 3 3、土地市场、土地市场4 4、销售市场、销售市场5 5、房价走势、房价走势1 1、房地产市场的现状、房地产市场的现状l汝南县房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度低；房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场正在逐步形成；整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平相对落后；目前市场在售楼盘不多；但市场表现比较活跃。l汝南

6、房地产市场目前处于起步期，无论从土地的供应量及开、竣工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型结构、新技术、新建材的使用上，都处于较低水平，特别是开发商还不注重品牌意思的培育。2 2、房地产市场的发展趋势分析、房地产市场的发展趋势分析l就汝南县现状来看，经济发展缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，汝南的房地产市场将蕴藏着巨大的发展空间；但这必须依附于市政规划建设的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。l自去年以来国家宏观调控的影响，县域市场已成为房地产发展的一片“蓝海”。现有城镇居民有改善住房条件的需求

7、，家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，大量农民拥进县城的购房需求以及城镇化水平高速发展等因素决定了汝南县房地产市场将会迎来发展的大好春天。3 3、土地市场、土地市场l据统计，2010年汝南共成交20宗商住地块，合计成交土地面积43.0882万平米，2011年111月汝南共成交16宗商住地块，合计成交土地面积21.3440万平米。l可以看出今年的土地供应量比去年减少一半，这说明了明后两年可推向市场的房源将大大减少，从这两年的土地供应量来看，64万平方的土地量，我们按容积率2.5，得出明后两年的推向市场的量为160万平米的量体，折合约14500套商品房；从我们的需求上分析来看，汝南县人口78万人，

8、每年的城市化进程为3%，明后两年将有4.68万人进城居住，需求约15600套住房，再加上城镇居民有改善住房条件的需求及家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，由此可见，明后两年市场的供应量将远远满足不了市场的需求。4 4、销售市场、销售市场l从上表可以看出，销售市场表现比较活跃，据我们工作人员实地调查，很多项目一经推向市场的房源，在短时间内都会被购房者抢购。5 5、价格走势、价格走势l从图上数据表明，以刚性需求为主的汝南房地产市场，在国家宏观调控下房价影响不大，房地产市场价格呈现稳步上涨的趋势。三、汝南县主要楼盘介绍三、汝南县主要楼盘介绍l开发商：富源房地产开发 有限公司l占地：140亩l总建：3

9、0万平米l绿化率：35%l总户数：约2000套l主力户型：90-170 l销售均价：2500元/ lvip：5万抵6.5万l一期推出300套房源，现已排号近300户。预计2011年11月底开盘1、富源、富源双河湾双河湾项目优劣势项目优劣势项目规模大项目规模大价格相对低价格相对低位置偏远位置偏远处于工业区处于工业区2、西美国际花园、西美国际花园l开发商：汝南县大地房地产开发有限公司l占地：71亩 绿化率：35.2%l总建：109890 住宅：约8万平米 商业：29890 l户型：97 -144 均价：2800元/ l一次性优惠90元/ , 分期优惠40元/ ， 首付60%优惠3000元l一期6栋

10、多层已售罄，二期小高层已销售80%。商业未开始销售l据市场调查报告，客户对该项目评价较高项目优劣势项目优劣势主城区主城区位置较好位置较好交通便利交通便利配套齐全配套齐全价格较高价格较高l开发商：驻马店宏建房地产开发有限公司l占地：约28亩l总建：约46000 l户型：103 -135 l均价：约2600元/ l该项目由一栋多层，一栋小高层及一栋高层组成。该项目工程处于地基打桩阶段，还未开始预售，具体优惠政策未定。3、帝景名苑、帝景名苑项目优劣势项目优劣势户型实用户型实用价格低价格低位置偏城南位置偏城南紧邻城市主干道紧邻城市主干道规模太小规模太小景观差景观差l开发商：汝南县伟业置业有限公司l占地

11、：90多亩l总建：17万平米l总户数：1317套l户型：97-128l均价：2600元/lvip：1万抵1.6万l总计1317套房源同时推出，9月份进场至今已排200号，预计2011年12月中旬开盘4、天骄国际（园丁小区）、天骄国际（园丁小区）项目优劣势项目优劣势带有政府背景带有政府背景实力保证实力保证景观较好景观较好学区房但噪音大学区房但噪音大生活配套生活配套有待完善有待完善l开发商：驻马店万和置业有限公司l总建：19万平米l户型：91 -139 复式：230 l均价：2600元/ lvip：1000抵2000l该项目分两期销售，一期3月份开始销售，目前还有少量销控房源销售，要求一次性付款。

12、 二期房源预计在元旦前后推出。5、万和、万和锦绣苑锦绣苑项目优劣势项目优劣势项目大项目大物业多种形态物业多种形态居住新区居住新区位置较好位置较好楼间距较窄楼间距较窄户型偏大户型偏大l开发商：北京亿天龙房地产开发有限公司l占地：67.5亩l总建：13.6万平米l绿化率：32%l户型：99 -139 l均价：2700元/ l总计7栋高层，一期2栋已售罄，二期推出3栋约300套7月份开盘至今已售80%，三期要等过完春节后推出6、天龙花园、天龙花园项目优劣势项目优劣势居住新区居住新区中心地带中心地带地块整齐地块整齐户型较实用户型较实用价格较高价格较高l开发商：驻马店凯夏置 业有限公司l总建：5万平米

13、住宅：约23000 酒店式公寓：约15000 商业：约12000 l户型：住宅98 -131 公寓46 -70 l均价：住宅2600元/ 精装修公寓4000元/ lvip：住宅3万抵3.6万 公寓2万抵2.5万酒店式公寓：以月租金25元/ 返租形式销售，期限为10年（公寓按四星级标准装修）7、山水苑、山水苑项目优劣势项目优劣势汝河景观带汝河景观带自然景观好自然景观好项目品质高项目品质高商业及四星级酒店商业及四星级酒店离主干道近离主干道近噪音大灰尘多噪音大灰尘多l开发商：汝南县城区建设开发有限 公司l占地：91亩 l 总建：183600 l绿化率：35%l项目还未开工，售楼处销售团队还未组建，所

14、有资料及数据都未向市场公开8、大河名苑、大河名苑项目优劣势项目优劣势汝河景观带汝河景观带区位优越区位优越交通便利交通便利配套齐全配套齐全品牌保证品牌保证前期样板项目前期样板项目l汝南在建项目的户型主要以两室及三室为主，面积从汝南在建项目的户型主要以两室及三室为主，面积从100-130平米为主，产品类型以小高层及高层为主。平米为主，产品类型以小高层及高层为主。l整个汝南在开发项目，建筑风格比较单一，大部分项目以现整个汝南在开发项目，建筑风格比较单一，大部分项目以现代简约式为主，工程质量中等偏下，精品项目较少。代简约式为主，工程质量中等偏下，精品项目较少。l汝南在建项目主要集中在新区，尤其是靠近汝

15、河景观带的项汝南在建项目主要集中在新区，尤其是靠近汝河景观带的项目，项目品质定位较高，是对生活品质高要求的上层人士的目，项目品质定位较高，是对生活品质高要求的上层人士的首选区域首选区域。小小 结结四、房地产市场问卷调查分析四、房地产市场问卷调查分析l本次针对汝南县房地产市场情况进行市场问卷调查，共计调查人数约600人，提取有效问卷316份，调查活动主要列举二十个问题，涵盖房地产销售中的各个环节，进行的一次房地产市场调查。l主要包括购房区域、住宅形态、户型需求、价格需求、购买因素等展开调查，为下一步建筑规划和销售做出判断。l购房区域分析：购房区域分析：城东占6%；城南占13%；城西占43%；城北

16、占17%；城中心占21%。l分析：分析：城西规划为汝南县新政府行政新区，也是居住及商贸新区，城西北部的汝河景观带附近项目，更是大部分高端客户关注的热点区域。城城 北北 17%城城 中中 心心 21%城城 东东6%城城 南南13%城城 西西43%购房区域分析购房区域分析l购买物业类型分析：购买物业类型分析：小高层占57%；高层占23%；花园洋房占8%；别墅占6%；商铺占6%；（当地居民定义7层14层为小高层）l分析：分析：开发企业受土地成本等因素所限，已从开发多层转向小高层及高层，同时购房者也改变购房观念，将来小高层和高层建筑必会成为市场主流，将会受到购房者青睐。高高 层层23%商商 铺铺6%别

17、别 墅墅 6%花园洋房花园洋房 8%小高层小高层57%购买物业类型分析购买物业类型分析11012041%12013026%1301407%140以以上上4%100以下以下5%10011017%l购买物业面积分析：110-120占41%；120-130占26%；100-110占17%；130-140占7%；100以下占5%；140以上占4%.l分析：从上表可以看出，100-130为大部分购房者所接受。在以后面积设计时多考虑此区间面积范围。（建议面积配比：100 -130 占70%； 100 以下及130 以上各占15%）购买物业面积分析购买物业面积分析户型需求分析户型需求分析户型需求分析：户型需

18、求分析：三室两厅两卫占53%；三室两厅一卫占36%；二室两厅一卫占5%；二室两厅两卫占2%；四室以上占4%；分析：分析：三室两厅一卫和三室两厅两卫的户型在本城区内居民的认可程度相对很高，因此在本项目规划中，建议成为开发的主力户型。三室两厅两三室两厅两卫卫 53%二室两厅二室两厅一卫一卫5%三室两厅一三室两厅一卫卫 36%四室以上四室以上 4%二室两厅二室两厅两卫两卫2%客户对当前市场的心理价位分析客户对当前市场的心理价位分析可承受的购房价格分析：可承受的购房价格分析： 2200元以下占15%；22002500元占43%；25002800元占33%；28003000元占5%；3000元以上占3%

19、。分析：分析：当前市场2200-2800元之间范围的均价，是大部分购房者的心理价位；目前市场上产品品质不高，如做出高品质、高品味的项目，价位方面会有一定的提升空间。2200250043%2200元以下元以下15%2500280033%2800-30005%3000元以上元以上3%客户购买物业看重因素的分析客户购买物业看重因素的分析物业管物业管理理2%价格价格20%社区景社区景观观14%户型设户型设计计15%开发商开发商品牌品牌2%学区学区9%生活配生活配套套8%交通状交通状况况30%购买房屋看重的因素分析：购买房屋看重的因素分析：交通状况占30%；价格占20%；户型设计15%；社区景观占14%

20、；学区占9%；生活配套占8%；开发商品牌占2%；物业管理占2%分析：分析：交通状况、价格、景观及户型最为关注，在本项目规划中，不仅景观要做到与众不同，同时还要设计符合当地居民需求的房屋户型，这与整体销售紧密相连。五、本案可行性分析五、本案可行性分析1.项目概况项目概况2.项目区位图项目区位图3.项目地块周边环境项目地块周边环境4.项目成本分析项目成本分析5.项目投资分析项目投资分析1 1、项目概况、项目概况l本项目位于汝南县城北汝河东南岸l拿地方式：挂牌出让l规划净用地面积：40.5亩l规划用地性质：居住用地l容积率：3.5（未最终确定）l总建筑面积：9.5万平米l开发周期：2年2 2、项目优势、项目优势项目优势项目优势l位于老城区北部与县政府为邻l紧邻汝河自然景