物业管理承接查验及工作移交.docx

1、.物业管理承接查验及工作移交物业的承接查验是指物业企业对新接管物业项目的共用部位、共用设备设施进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位和向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。第一节竣工验收与承接查验的7 项工作要点一、竣工验收竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。所谓建筑工程项目的竣工，是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条

2、件。工程项目竣工后，建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检查，取得竣工合格的资料、数据和凭证。二、承接查验承接查验是指物业管理企业在接受委托物业管理时，对新物业或原有物业按行业准进行综合检验的过程。 它是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。承接查验合格，标志着物业可以实施正常的管理。三、承接查验与竣工验收的区别（一）验收主体不同承接查验的主体是由接受单位移交给物业管理单位；竣工验收的主体时由施工单位移交给接受单位。（二）验收性质不同承接查验是为了主体结构安全与满足

3、使用功能的再检验； 竣工验收是为了查验建筑工程项目是否达到规划设计文件和建筑施工安装所规定的要求。（三）验收条件不同承接查验的首要条件时竣工验收合格， 并且附属设备已完全能正常使用； 竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已就位。（四）验收目的不同承接查验是物业管理企业为了分清管理责任，对即将进行管理的物业进行质量验收；竣工验收是工程项目建成后，接受单位为了使物业取得进军市场的资格，对物业进行质量验收。承接查验与竣工验收的主体、性质和目的虽然各不相同，但是它们的中心环节是质量验收。为了将物业在接收期中出现的问题降低到最低限度，物业管理企业尽可能地参与承接查验，又要站在业主一方，独立形式承接查

4、验的职责。一般来说， 竣工验收属于物业管理企业介入，承接查验与竣工验收可以同时进行。四、物业承接查验的程序物业项目的承接查验从内容、要求、基本条件、验收程序都有其特殊性，但是，从物业验收的整体考虑，物业项目的承接查验程序仍然是在通常承接查验程序的基础上的补充。（一）物业验收条件物业要验收移交，必须满足以下首要条件。提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）。提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料。提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款。出示政府有关职能部门（详见附表）验收证明。提供承包商、厂商及供应商的地址、联

5、系电话及联系人资料。专业资料.提供必要的专业技术介绍和培训。提供所有测试、检验和分析报告。清洁被验收的场地、设备和机房。（二）拒绝验收对以下情况，物业管理企业有权拒绝验收接管物业项目。严重违反国家有关法规。未能通过有关政府职能部门的验收。工地与交付物业不能有效隔离。机房不能完全独立封闭。其他可能危及设备正常运作和入住人身安全的物业。（三）缺陷整改对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况，物管企业将会做详细的缺陷记录，以供发展商（或大业主）督促承包商（或供应商） 进行整改， 对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。 对问题比较严重， 则向发展商 （或业主

6、）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。（四）试运行如果部分设备或整个系统尚末通过最终的验收，但由于业主入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理企业一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由承包商 （供应商） 把关，若发生任何问题或意外， 除物业管理企业人为原因外， 责任由发展商 （或大业主）及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方责任。（五）验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁，经有关各方书面确认验收通过， 发展商（或大业主） 应督促承包商 （或供

7、应商） 移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业管理企业接收管理。（六）保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往一段相当长的过程。在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个物业项目的保修期的起始日期， 书面通知物业管理企业， 而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，发展商（或大业主）应酌情予以补偿。五、物业管理承接查验的内容（一）验收项目项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证。物业的竣工资料、设计变更、中间验收、设备出厂合格

8、证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。移交设备清单的要求包括设备规格型号、 容量等按照设计要求验收， 对设备的数量、 安装位置的核对。按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括对讲系统、公共天线系统、煤气管道系统、弱电系统、冷气工程、消防工程、电梯工程、自控工程等。（二）物业验收的基本要求1 、物业预验收验收组分专业系统、依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。验收组依据建筑安装工程质量检验评定标准对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置并清点数量。在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的验收整改报告退回给移交单

9、位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。专业资料.对预验收的单位设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的技术指标， 及时提出书面意见， 要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重运转， 重运转调试要基本达到规定的要求。预验收后需形成一份综合性报告报物业管理企业总经理审查。2 、物业验收在预验收的验收整改报告落实实施后，验收组进行验证并验收整改报告中记录结果，整改合格后，进行正式验收。对移交单位移交的竣工图、设备出厂合格证、建筑主材合同中间验收的试验报告单、设备的调试记录等进行验收交接记录中记录。物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合：

10、二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合。验收结果记录在设备、 设施收交记录上。特殊设备经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效、电梯需有劳动局合格证，消防设备需有市消防局合格证。对楼宇的公共配套设备进行验收，将结果记录在物业验收交接记录中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由专业工程师和主管领导签字认可。3 、验收后的工作各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各单项工程验收报告。验收组根据单项工程验收报告，做出综合性验收评定并将验收报告交物管企业总经理。验收要填写竣工工程资料验收记录和物业验收交接记录。物管企业总

11、经理代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经发展商、施工单位、施工监理、物业管理企业签字后方可生效。验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。六、承接查验项目及标准为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋承接查验中交接双方应遵守的事项，特制定房屋承接查验标准。标准主要适用于一般民用建筑的承接查验。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的承接查验可参照使用。（一）引用标准 GBJ7 建筑地基基础结构设计规范。 GBJ10 钢筋混疑土结构设计规范. GBJ11 建筑抗震设计规范. GBJ14 室外排水设计规范. GBJ16

12、 建筑设计防火规范. GBJ45 高层民用建筑设计防火规范.GBJ206木结构工程施工及验收规范.GBJ207屋面工程施工及验收规范.GBJ232电气安装工程施工及验收规范.CJB242采暖及卫生工程施工和验收规范.11 GJB13 危险房屋鉴定标准.表 5 1国家规范一览表序号规范名称规范代码1建筑地基基础结构设计规范GBJ72钢筋混凝土结构设计规范GBJ103建筑抗震设计规范GBJ114建筑排水设计规范GBJ140-90专业资料.5建筑设计防火规范GBJ166高层民用建筑设计防火规范GBJ457火灾自动报警系统施工及验收规范GB50166-928自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261

13、-969建筑内部装修设计防火规范GB222-9510气体灭火系统施工及验收规范GB50263-9711民用闭路监视电视系统工程技术规范GBJ206GB50198-9412木结构工程施工及验收规范GBJ20613屋面工程施工及验收规范GBJ20714电气安装工程施工及验收规范GBJ23215采暖及卫生工程施工和验收规范GBJ24216通风与空调工程施工验收规范GB50243-9717制冷设备安装工程施工及验收规范GBJ66-8418给排水水管道工程施工及验收规范GB50268-9719玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-9620房屋接管验收标准ZBP3001-9021地面与楼面工程施工及验收规范G

14、BJ209-8322有线电视系统工程技术规范GB50200-9423电梯安装验收规范GB10060-9324停车场设计防火规范GB50067-9725建筑灭火系统设计规范GBJ140-9026水喷雾灭火系统设计规范GB50219-9527供配电系统设计规范GB50052-9528民用闭路电视系统工程技术规范GB50198-9429危险房屋鉴定标准CJB13( 二 )新建房屋的承接查验新建房屋的承接查验，是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容，对其质量与使用功能的检验。1 、主体结构地基基础的沉降不得超过GBJ7 的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢

15、筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10 的规定值。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。木结构应结点牢固，支援系统可靠、无蚁害，其构件的选材，必须符合GBJ206中有关规定。凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11 的有关规定。2 、屋面各类屋面必须符合GBJ207 的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。阳台和三层 上房屋的屋面应有组织排水、出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密、不渗漏。3 、楼地面专业资料.面层与基层必须黏结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀

16、顺直，无缺棱掉角。卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。4 、装修钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮

17、、漏刷现象。5 、电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠、使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MN/KV 。应按套安装电表预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232 的要求。电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232 的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记

18、录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅， 电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。6 、水、卫生、消防管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。卫生间、厨房间的排污管应分设，出口管长不宜超过8m ，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。

19、水泵安装应平稳，运行时无较大震动。消防设施必须符合GBJ16 、 BJ45 要求，并且有消防部门检验合格签证。7 、采暖采暖工程验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。炉排必须进行 12 小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡，返转应自如。各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠、控制阀门应开关灵活。炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。专业资料.管道的管径、坡度及检查井符合

20、GBJ242 的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保湿、防腐措施必须符合GBJ242 的规定。锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。经过 48 小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工性能、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。8 、冷冻机组 / 热泵机组。冷冻机 / 热泵应安装平正，配件齐全，由原厂或授权单位检验合格。与冷冻机 / 热泵运行相关的冷却塔、风机、水泵等安装适当平正，无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。各管道、管件安装符合要求，保湿、避雷支架等设置安装合理。各类现场仪器、仪表齐

21、全准确，自动控制调节系统灵活可靠。机器运行平稳，无异常撞击声及杂音、无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好无严重飘水，水泵运行平稳，扬程、新风机、定/ 变风量机组、风机盘管、温控器调节阀等工作正常，无异声。9倒冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无泛水，连无滴水，保温良好。9 、附属工程及其他室外排水系统的标高 窨井 (检查井 )设置 管道坡度 管径均必须符合 GBJ14 的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于 5cm 。立管与粪池间的连接管道应有足够坡

22、度，并且不应超过两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置需符合有关规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。单体工程必须做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。（三）原有房屋的承接查验1 、质量与使用功能的检验以 CJB13 和国家有关规定做检验依据。从外观检查建筑物整体的变异状态。检查房屋结构、装修和设备的完好与损程度

23、。查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况） 。评估房屋现有价值并建立资料档案。2 、危险和损坏问题的处理属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才可以接管属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，即可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。属法院判决设收并通知接管的房屋，按法院判决办理。3 、交接双方的责任为尽快发挥投资效益，建设单位应提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出承接查验申请。接管单位应在15 日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位专业资料.应在 7 日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建

24、房屋一律不得使用。承接查验时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。对接管的房屋质量有争议而不能协商解决时，双方均可请房屋所在地的质检部门进行复验裁决。七、物业承接查验应具备的条件和资料（一）应具备的条件在承接查验之前，首先必须参阅有关文件，以便掌握有关标准与要求。物业承接查验单位主要以建设部或国家行业

25、主管部门颂布的法规、规范、标准为依据，但也可以参照当地政府颁布的有关法规、规范、标准。其次，物业在基本达到承接查验的条件下，无论原建或新建物业，必须有竣工验收的完整报告，且设备设施运行正常、安全可靠，应检索的资料齐全、正确无误。如果是住宅小区，栋、户编号已经有关部门确认，环境整洁，无因施工造成的障碍物存在。（二）应具备的资料1 、产权资料项目批准文件。用地批准文件。规划许可证。设备及定、附着物清册。建筑执照。2 、技术资料竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽工程管线等全套图纸。图纸会审记录。地质勘查报告。工程合同及开工、竣工报告。工程设计变更通知及技术核定单。隐蔽工程验收签证。

26、沉降观察记录。竣工验收说明书。主要材料的质量保证书。水、电、卫生器具、电梯、压力容器、消防设施、通信、监控等设备的检验合格证书。智能化系统的测试检验报告。? 供水、供气、供暖的试压报告。第二节新建物业项目承接查验的4 项工作要求在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、 准备充足时， 物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业管理企业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。一、准备工作（一）人员准备物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性

27、工作。 物业管理企业在承接查验前就应根据承接查验前就应根据承接物业的类型、 特点与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。（二）计划准备专业资料.物业管理企业制定承接查验实施方案，能够让承接查验工作按工作按步骤有计划的实施。与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。（三）资料准备在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制定查验工作流程和记录表格。工作流程一般有物业承接查验工作流程、物业查验的内容及方法、承接查验所发现问题的处理流程等。承接

28、查验的常用记录表格有工作联络登记表、物业承接查验记录表、物业工程质量问题统计表等。（四）设备、工具准备在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。二、物业查验的主要内容与方式（一）物业查验的主要内容1、物业资料在办理物业承接查验手续时，物业管理企业应接收查验下列资料。竣工总平面图，包括单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。物业质量保修文件和物业使用说明文件。物业管理所必需的其他资料。2 、物业共用部位按照物业管理条例的规定，物业管理企业在承接物业时，

29、应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：主体结构及外墙、层面；共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；公共走廊、楼道及其扶手、护拦等。3 、共用设备设施物业的共用设备设施种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，公用设备设施承接的主要内容有：低压配电设备；柴油发电机组；电器照明；插座装置；防雷与接地；给排水；电梯；消防水系统；通信网络系统；火灾报警及消防联动系统；? 排烟送风系统；? 安全防范系统；? 采暖和空调等。4 、园林绿化工程专业资料.园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。5 、其他

30、公共配套设施物业其他公共配套设施查验的主要内容有物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚） 、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱。（二）物业查验的方式承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料、 有关单项验收报告以及对物业共用部位、 共用设备设施、 园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料、物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企

31、业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业管理企业可以拒绝承接物业。物业管理的承接查验主要以核对的方式进行， 要现场检查、 设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。1 、观感查验观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。2 、使用查验使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。3 、检测查验检测查验是通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其

32、是否符合质量要求。4 、实验查验实验查验是通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设备设施的性能。三、承接查验所发现问题的处理发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面。设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷。施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料。验收检查不细、把关不严。建材质量不合格。建设单位管理不善。气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示。（一）收集整理存在问题收集所有的物业查验记录表。对物业查验记录表的内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表。将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。（二）处理方法工程

33、质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际过程中，物业管理企业提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类。第一类是由施工单位引起的质量问题。 若质量问题在保修期内发现或发生， 按建设部建筑工程质量保修办法 规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不全、使用不便、运用管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应设施。专业资料.（三）跟踪验证为使物业工程质量问题得到及时圆满的解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。物业管理企业应安排专业人员分别负责不

34、同专业的工程质量问题， 在整改实施的过程中进行现场跟踪， 对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。（四）物业项目承接查验成品保护方案（一）总则建立巡查制度，对已经验收的区域、机房和单元要做好巡查记录。建立应急预案（包括火警、停电、管道爆裂等），及时处置突发事故。对已经接收的区域机房和单元要尽可能封闭，钥匙有专人保管。 建立专门的清洁制度，专人负责已接收区域的清洁工作，发现问题及时报告。严禁在已经验收区域和机房内吸烟。严禁擅自动用已经验收的卫生洁具（特许使用的除外）。不得在验收后的区域内用餐。准备必要的运输工具（四边有橡胶保护的塑胶轮小车、塑料搬

35、运箱等）及保护用品（阻水沙袋、旧地毯、塑料保护膜、垃圾袋、鞋套等）。 建立消防安全制度，遇有动火整改维修必须办理手续，按要求规范配置灭火器具。（二）实施细则1、石料地坪保护在清洁结束后的石料地坪表面打上封底蜡及多层致密的保护蜡。禁止在地坪上拖曳杂物，防止表面受损。禁止在地坪上拖曳杂物，防止表面受损。必经的通道上铺上木板加强保护。2 、木地板保护进入地板区域建议穿鞋套。保持木地板区域的通风良好且避免阳光直射。遇有整改维修工作时不得将工具随意放置在地板上。严防水管破裂和下水道堵塞导致地板浸水。3 、墙面、墙角及天花保护搬运大件物品时必须有专人看护其行进路线。开启检修孔时操作人员必须戴上清洁的手套。

36、在经常有搬运物品进出的墙角用木板做直角保护。在墙边进行整改维修时，必须在墙上贴有保护胶纸。4 、地毯保护进入地毯现场必须穿鞋套。在地毯区域内有整改维修时，必须铺设保护胶纸。发现有抽丝起壳起皱现象，必须及时修补。5 、管道保护所有装修必须按照要求进行，不得擅自更改管线走向。所有打洞敲钉安装必须确保不能损坏暗埋的管线。管道的保温层不得损坏。做好地漏的巡查保护，防止堵塞。 消防水喉必须有专人管理巡查，严禁挪作他用。6 、电梯保护不得随意撕去桥厢内饰的保护贴膜。专业资料.在桥厢内壁设置保护板。 禁止装运散装的建筑材料及湿货。 准备阻水沙袋，严防电梯井道进水。第三节物业管理机构更迭承接查验的2 项工作要

37、点物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一些区别。一、准备工作（一）符合承接查验条件物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验。 物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同。 物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。（二）成立物业承接查验小组在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况， 并着手制定承接查验方案。 查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，小组成员人数可根据接管物业的规模而定。（三）准备资

38、料和工具物业的承接查验收小组应提前与业主委员会及原物业管理企业接触，洽淡移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位准备的各类表格、工具和物品等。二、物业查验的内容为了使物业的移交能够顺利进行，接管单位必须对原物业的状况进行查验和分析，为物业移交和日后管理提供依据，对发现需要整改的内容需及时与移交单位协调处理。（一）物业资料情况物业资料情况除检查本章第一节所列的设计承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。（二）物业共用部位、共用设备设施及管理现状物业共用部位、共用设备设施及管理现状包括以下主要内容。建筑结构及装饰装修工程的状况。供配电、给水排

39、水、消防、电梯、空调等机电设备设施。保安监控、对讲门禁设施。清洁卫生设施。绿化及设施。停车场、门岗、道闸设施。室外道路、雨污水井等排水设施。公共活动场所及娱乐设施。其他需了解查验的设备、设施。（三）各项费用与收支情况及项目机构经济运行情况各项费用与收支情况及项目机构经济运行情况包括：物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出；维修资金额收取、使用和结存；各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。（四）其他内容 物业管理用房。 产权属全体业主所有的设备、工具、材料。专业资料.与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。第四节物业管理工作移交的5 项工作要点物业管理工作的移交

40、既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常进行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况：一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业管理服务合同后， 由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。一、物业管理工作移交概述物业的移交工作是物业管理企业再进入正式接管前的最后一个

41、工作程序。物业的基本配置设备及智能化设备验收合格，在签字的同时可以一并移交。物业的移交双方是业主和物业管理企业，原因是物业在经过验收之后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理企业来进行的，只有它才对各种情况比较清楚，包括各种岗位培训、专业化管理程序等。移交给物业管理企业的另一个原因是，即使是由发展商或代理商售出或租出的物业，当其向业主或租户移交时，移交者必须是物业管理企业，因为物业向业主或租户的移交就是物业管理企业和业主或租户相互监督的开始，移交过程中有许多与管理有关的程序需要完成。二、新建物业管理工作的移交（一）移交双方在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管

42、理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。（二）移交内容移交的物业资料包括：产权资料；竣工验收资料；设计、施工资料；机电设备资料；物业保修和物业使用说明资料；业主资料。（三）移交对象移交的对象包括：物业共用部位、共用设备设施。相关清单（如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套清单等） 。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。三、物业管理机构更迭时管理工作的移交物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业

43、管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。（一）移交双方主体物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新得物业管理企业移交。前者的移交方为该物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。专业资料.（二）移交内容1、物业资料物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。业主资料包括：业主入住资料，如入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；房屋装修资料，如装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。 管理

44、资料包括各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。财务资料包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、 物业服务费收缴明细表、 维修资金使用审批资料及记录、 其他需移交的各类凭证表格清单。合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。 人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。 其他需要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。2、物业共用部位既共用设备设施管理工作的交接房屋建筑工程共用部位及共用设备设施，包括消防、电梯、空调、给水

45、排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。公用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）。物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库等。停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。3 、人、财、物的移交或交接人员在进行物业管理移交时，有可能有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。财务移交双方应做好账务清算、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。物资财产物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。（三