可行性研究报

1、 兰州交通大学博文学院毕业设计（论文） 目 录一 项目总体概况1二 环境因素分析3（一）外部环境分析31经济环境分析32.政策和法律环境73.自然资源、社会文化环境104技术环境115.竞争环境分析126.外部因素评价矩阵15（二）内部环境分析161.项目地理环境162.项目承建方式介绍183.内部因素评价矩阵19(三)SWOT分析21三 经济可行性分析22（一）项目规划方案221.总体规划设计理念222.户型布局243.项目户型配比方案244.园林景观规划设计255.社区智能化管理266.物业管理287.项目车位配置建议29（二）项目配套设施规划291.农民创业管理中心292.教育设施303

2、.商业服务设施30（三）项目建设管理组织结构30四 项目财务分析31（一）预算框架32（二）项目建设开发计划33（三）资金筹集计划33(四)项目投资成本预算34（五）项目的销售收入预算36（六）项目的投资支出、资金筹集和资金平衡分析391.项目的投资支出402.资金筹措及资金平衡分析40（七）财务指标分析411.项目盈利能力41（八）财务评价44五 风险提示45（一）政策风险45（二）利率风险与通货膨胀风险45（三）销售风险45（四）财务风险46六 社会效益47七 结论49致 谢50参考文献51附 录5254一 项目总体概况洛川县“蚁族新城”房地产项目占地约50亩，整体建筑面积10万平方米，绿

3、化率35%，建筑密度34%，容积率仅为2.9，社区绿化面积达上万平米。项目以“花园社区”为规划主旨，整体规划充分结合洛川的地域环境特点，在结构、空间、绿化、水体、小品以及建筑的式样、色彩等方面进行全方位协调，营造出自由舒展、优美宜人的居住环境。“蚁族新城”项目地处“洛川财富入口”的凤栖镇后子头村，位于西包公路及规划建设中的振兴路以南，西邻洛川县城的黄金干道中心大街，东临规划路丰园北路，举步可达城区核心的繁华商圈，交通便捷，配套完善。项目附近不仅有学校、医院等，还有新建立的购物步行街。 图1-1 “蚁族新城”效果图资料来源：陕西昱丰实业有限公司官网 周边现有配套设施有：1) 教育机构：“明珠中学

4、”、“中国水利希望小学”、“东关小学”、“翔宇中学”、“曙光中学”-浓郁的书香氛围，为孩子铺就成才捷径，助跑智慧未来。2) 医疗机构：“中医院”、“县医院”、“妇幼保健院”、“凤栖镇卫生院”-缔造优越健康生活新主张。3) 消费机构：府前街、凤栖街、中心大街、华煜商厦-繁华商业环境，尽享轻松愉悦的消费体验。4) 金融机构：中国银行工商银行、邮政储蓄、农业发展银行、县农村信用联社-自由体验各式理财服务。二 环境因素分析（一）外部环境分析1经济环境分析 （1）社会经济发展水平分析首先，我们可以从2010年度财政报告中我们可以看到，全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。第三产业增加值

5、171005亿元，增长9.5%。并且，第三产业增加值占国内生产总值的比重为43.0%。从这些数据可以看出我国正在慢慢走向以第三产业为主的经济模式的道路。当然，作为第三产业当中的支柱产业-房地产，毋庸置疑的依旧保持着强劲的发展势头。表2-1 房地产价格表现及2012展望201020112012北京写字楼5.8%6.4%6.6%住宅4.2%4.4%4.5%上海写字楼6.0%5.5%5.3%住宅4.6%4.4%4.5%广州写字楼6.0%5.8%5.8%住宅-深圳写字楼5.1%4.3%4.5%住宅-成都写字楼10.0%9.2%8.8%住宅-延安作为陕西省的一个重要的旅游工业城市，具有着巨大的发展潜力。

6、对于陕西最大的三线城市，利用房地产的开发来带动整个城市的经济发展是必要也是必须的。可喜的是，自“十一五”以来，延安市房产局按照建设“富裕、生态、和谐新延安”的发展策略，通过贯彻落实国家各项政策措施，并且努力坚持以民为本的思想，竭力实现“住有所居”的基本目标，近年来延安市房地产市场也已初见成效，呈健康快速的发展，延安整个城市也被带动更加快速的发展了起来。表2-2 2006年-2010上半年全社会固定资产及房地产投资情况年份国民生产总值（亿元）社会全固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）分别占比例200654186231.6713.62.5%5.8%2007647.46315.3316.82.

7、6%5.3%2008760.84406.3526.093.4%6.3%2009720.52557.4827.963.8%4.9%2010上半年381.43256.3219.164.9%7.3%资料来源：陕西新闻网从上图可以看出，房地产行业在我国的经济和社会发展中的地位、作用日益重要。在房地产大环境蓬勃发展的同时，延安市房产局也抓住了经济持续高速发展，居民收入水平不断增加，当地老百姓的消费水平也与之增长的大好时机，不断扩展房地产投资的规模，从而使房地产在全社会固定资产投资比重的贡献率不断增大。当然，作为延安市所管辖的洛川县在刚刚过去的2010年中房地产业也得到了迅猛的发展。全年房地产开发完成投资

8、8.18亿元，建成经济适用房、廉租房36.4万平方米、农村安居工程4600多间，解决了1.3万城镇居民和1700多户农民住房困难问题。当然，现在的洛川城市化水平仍然很低，因此我们认为要想使洛川这个中国苹果之乡、乃至整个延安市能够更加健康更加快速的发展，还应该采取一些切实有用的措施，例如：依法加强县城管理，努力提高城市环境卫生管理水平，继续抓好城市绿化、美化，完善城市服务功能，加强城市交通组织管理，提高城市文明程度。其次还应该加强农村基础设施建设，不断完善县乡及农村公路管理养护机制，全面加快农村信息化建设步伐，深入推进通讯、供电、有线电视等设施建设。最后，应该努力推进节能减排工作，积极发展环保节

9、能产业，倡导绿色消费，努力营造出一种人与自然和谐共处的良好的自然、社会环境。 （2）消费者收入水平分析据延安市财政局调查统计，在“十一五”期间延安市的民生支出已达到210亿元左右，这个数字是“十五”期间的3.2倍，同时、延安市也率先实现了免费义务教育，城乡低保、医保、养老、救助等全面覆盖的计划，在此基础上，社会保障救助体系等得到了逐步的完善，其他保障标准也不断得到提高，使得老百姓真正的体会到了社会发展所带来的实惠与好处。具体来看，延安城镇居民收入出现快速增长，收入来源也愈来愈趋向多元化。2010年,延安市城镇居民家庭总收入18944元,较2006年的8626元相比，增长83%，年均递增21.8

10、%。其中城镇居民人均可支配收入17880元，比2006年的8500元，增长1.1倍，年均递增20.4%。城镇居民的各项收入都呈现出快速增长的态势。首先，延安市工薪阶层的收入得到了稳步增长。2010年，城镇居民工资性收入12368元，比2007年增长69.6%,年均递增19.2%。其中工资及补贴收入由2007年的7079 元增长到2010年的11853 元，比2007年增长67.4%，年均递增18.7%。分析工资性收入快速增长的原因，我们可以发现，首先是政府加大了对低收入群体的帮助力度,我国居民最低工资标准得到了一定程度的提高，由2006年数据所显示的160元/月提高到了2010年的320元/月

11、，另外政策性增资使事业单位或者一些机关单位的员工的工资得到明显增加； 其次，通过统计数据我们可以发现延安市的经营净收入得到了快速的增长。2010年，经营净收入1962元，比2007年增长44.0%，年均递增12.9%。自“十一五”以来，延安市不断加大对于城市经济发展的各项政策投入，于此同时，也创造了更多的创业以及就业机会。不难发现，随着城市的经营环境和模式的不断提高和改善，第三产业，例如：服务业、餐饮业、娱乐业等均纷纷兴起，个体经营户等也日益增多，延安当地从事第二职业或者以入股等方式进行各种类型投资的居民越来越多, 正是这些因素的合力作用，带动了延安全市经营净收入的快速增长。另外，通过数据我们

12、可以看到财产性收入的增长成为了延安市新的增收亮点。2010年，财产性收入407元，其中出租房屋收入264元，股息和红利收入45元。究其原因，我们认为随着全市各家庭总体收入水平的提高, 房地产市场持续的活跃，以及城镇居民对于投资理财，如资产持有增值等经济活动的意识和热情的不断增强和升温, 越来越多的延安市民开始把放在银行的储蓄拿了出来并且进行各种投资，例如对股票、基金等理财产品的投资。（3）社会消费结构分析随着城镇居民收入的增长，居民消费能力不断提高，消费结构得到了不断的优化，延安市民的生活在吃、穿、住、用、行、教育等方面，都发生了不同程度的变化。据延安市城镇居民抽样调查数据的显示，2010年城

13、镇居民消费性支出11633元/人，比2006年6912元/人，增长68.3%，年均递增13.9%。 我们会从衣食住行等方面进行深入的介绍。首先从“衣”即穿的方面来说，延安人越来越注重时尚化、个性化和品牌化。2010年，城镇居民的衣着消费1718元，比2007年增长了7.1 %。其中服装类消费1281元（9件/人），比2007年增长72.9 %（28.6%）。鞋类消费364元（3双/人），较2007年增长70.9%(30.4%)。不难想到，随着延安市民生活水平以及消费层次的提高，人们的消费观念理所当然的发生了巨大的改变。现在大多数延安人的消费观念已从原来的“价格优先”变成了如今的“喜欢就买”，人

14、们上街购买衣物的频率越来越高，同时，延安人对服饰的追求也已经完全从实惠、实用型向大品牌、高档次型转变。目前，一些国际知名品牌的服装、鞋帽也出现在了延安繁华的购物区，同时逐渐的走进了延安普通百姓家。“民以食为天”人们自古对于吃的消费总是占到平时总消费里很大的一个比例，延安人也不例外。2010年，延安的人均食品类支出为3653元，比2007年增长2266元，增长61.2%。从城镇居民的食品消费结构来看，粮油类2010年支出606元/人，比2007年增长33.2 %，比重由2007年的 20.1 %下降到 2010年的16.5%；肉禽蛋水产品类2010年支出517元/人，比2007年增长55.3%，

15、比重由2007年的14.7%下降到 2010年的14.2%。同时我们还可以发现，随着人均消费能力不断提高和消费观念的转变，以及餐饮行业从以前的小店小铺到今天的大规模高档品质、优质服务的变化，延安市居民在外用餐的支出得到了大幅增长。数据显示2010年城镇居民在外用餐支出682元/人，比2007年增长85.6 %，比重由2007年的22.5%上升到2010年的26.0%。“住”的问题，近几年延安市的居住条件和居住环境得到了非常明显的改善。从数据中我们看到2010年，城镇居民人均居住类支出1184元，比2007增长了56.4 %，其中人均住房装潢支出217元，较2007年提高了5.2%。具体来说，2

16、9.7%的延安城镇家庭拥有三居室住房，这个数字比2007年提高了5.2%；另外，28.6%的居民居住的是商品房，这个数字比2007年提高了7.1个百分点。说到“行”这个方面，现在的延安人更加追求快捷与方便。数据显示：2010年，延安市人均交通支出为610元，较2007年增长了3.6倍。其中家用汽车拥有量6台每一百户、车辆用燃料及零配件63元/人，这个数字较2007年分别增长1倍和4.9个百分点。人均交通费支出223元，较2007年增长64%。其中市内公共交通费38元/人，出租汽车费69元/人，较2007年分别增长1.7倍和1.5倍。随着延安市市民整体生活质量的改善和生活水平的提高，购买私家车的

17、人越来越多，并且人们出行相较于公交等交通工具更加的倾向于乘坐出租车。与此同时我们可以了解到延安市义务教育得到了一定的保障,义务教育支出出现了明显的下降。2010年，人均教育支出558元，较2007年增长2.7%；其中人均教材支出110元，较2007年增长41.0%；人均非义务教育学杂费179元，较2007年增长27.9%；义务教育人均支出67.63元，较2007年下降3.4%。“十一五”期间，国家免除了义务教育学杂费，延安市按照省委、省政府的统一部署，大力实施“民生八大工程”，率先实现了义务教育“两免一补”全覆盖，为百姓带来了真正实惠。其中延安市的吴起县实行“五免一补”，即免除学费、住宿费、信

18、息技术教育费、课本费和冬季取暖费，补助寄宿学生生活费；全面实现了9年义务教育“两基”达标。2.政策和法律环境2010年初国家制定政策的主基调在于：给经济适度降温，抑制资产价格（特别是防止房地产价格过快上涨）并加大经济结构调整。其中包括在2010年刚出台的“国十一条”和“国十九条”： （1）“国十一条”2010年1月10日，国务院出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。“国十一条”包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与200

19、9年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承。“国十一条”不仅从数量上比以往要多，涉及各个环节，而且每一条都有很具体的内容，尤其对于市场的治理和地方政府的落实均提出了明确要求，决策层面的决心很大。 （2）“国十九条”2010年3月10日，国土资源部公布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）（简称“国十九条”），要求各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供应量应不低于七成，同时，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。“国十九条”要求必须确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，不低于住房建设用地供应总量的70%。并要严格控制大

20、套型住房建设用地，严禁向别墅供地。图2-1 2006年-2010年国内生产总值及其增长速度资料来源： 国家统计局图2-2 2010年70个大中城市房屋住宅价格涨幅资料来源： 国家统计局从上图可以看出，我国70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上升后回落趋势。但是，对于城市化水平较低但是具有巨大发展潜力的三线城市来说，房地产业发展所受到的政治、法律影响并不会很大，因为对于这些城市来说，稳定快速健康的发展起来才是现阶段最重要的问题。近年来，按照中央和省上关于全面深化房改，加快住房建设步伐的指导思想和工作部署，延安全市各级房改、房管部门积极进取，重点突破，在改善城市居民住房条件、

21、推进住房商品化、社会化等方面取得了可喜成绩。目前，全市住房公积金覆盖面已达80%以上，公有住房价格与经济适用房价格并轨，住房分配货币化步伐正在加快，居住条件继续改善。年末城镇居民和农民人均住房建筑面积分别达到18平方米和21平方米。在西部大开发的良好机遇中，延安市房管局将全面贯彻实施中央、省、市关于住房建设、房地产管理、房改等方面的正确决策，按照延安市房地产业开发建设十五规划，加快住房建设，增加住房有效供给，使十五末城镇化水平达到34%，全市城镇人均住房建筑面积达到20平方米。“十一五”以来，共建成各类住房361.69万，保障户数达40400多户，既满足了城镇居民住房消费需求，又改善了低收入家

22、庭居住条件。目前市政府正在全面深化房改，推进住房商品化、社会化；规范和加强房地产市场管理；并利用优惠政策，吸引国内外投资商投资延安房地产业，活跃房地产市场。表2-3 2006年-2010年国内生产总值及其增长速度年份类别建成面积（万m）供应套数（套）2006经济适用房32.293580商品房38.8132302007经济适用房34.684950商品房30.6925602008经济适用房37.15300商品房42.7535602009经济适用房31.434490商品房24.920802010（预测）经济适用房54.457770商品房34.592880合计361.6940400资料来源： 陕西新闻

23、网“十二五”期间，延安市政府计划开工建设各类住房595.2万平方米，其中经济适用房开工面积192万平方米，廉租住房开工面积15万平方米，限价商品房313.2万平方米,公共租赁房75万平方米。计划建成各类住房392.95万平方米，保障户数59960户，其中经济适用房建成面积156万平方米，保障户数23840户；廉租住房建成面积48.95万平方米，保障户数9790户；限价商品房建成面积128万平方米，保障户数14330户。“十二五”规划中全国各类住房计划开发面积详见附录一3.自然资源、社会文化环境（1）丰富的石油资源延安这个著名的红色革命圣地，不仅作为中国革命胜利的起点而久负盛名，还因为拥有丰富的

24、石油储量资源以及悠久的石油开发历史而成为中国石油业的发源地之一。回顾历史，我们可以看到，1907年中国陆上第一口油井在延长诞生，结束了我国大陆不产石油的历史；二十世纪三四十年代，延长油矿为中国革命做出了巨大的贡献。目前，石油工业已然成为延安地区地方经济发展的支柱产业同时也是财政收入的主要来源。至2002年底，石油业带来的收入已占全市财政总收入的80。我们可以看到地方石油工业的发展壮大，有力地带动了相关产业的发展，促进了城乡基础设施建设，增加了财政反哺农业的能力，为城乡劳动力提供了大量就业机会，为退耕还林还草，全面启动山川秀美工程建设提供了物质保证，对陕北老区脱贫致富和社会稳定发挥了积极的作用。

25、 （2）著名的红色旅游胜地延安位于陕西省北部黄土高原中部，是新中国革命的圣地。这里有被炎黄子孙尊称为“人文初祖”的轩辕黄帝陵寝；有吴起、蒙恬、范仲淹、沈括等中国古代名将大展文韬武略的千年遗迹。到了二十世纪上半叶，延安这个闪烁着历史之光的地方又再次为中华民族的历史写下了辉煌的一笔。据了解，从2004年起延安市财政每年会安排300万元的旅游发展专项资金，到2009年这项资金已经增加到了1000万元。“十一五”期间，延安市正式启动投资了5亿余元的全国红色旅游“一号工程”延安革命纪念馆新馆建设和13处革命旧址维修保护，11处革命旧址基础设施建设工程，并且还先后对军委二局、高等法院、中组部、参议会礼堂等

26、10多处旧址进行了大规模的改造维修。延安市财政还投资5000多万元，新建了抗大纪念馆、延安新闻纪念馆、南泥湾大生产运动广场和瓦窑堡、保安、吴起3处革命旧址陈列展室。同时，宝塔山、壶口瀑布等旅游胜地也已通过了国家旅游局4A级景区验收。就2009年来看，延安接待游客的数量已经达到了1266万人次，其综合收入也已达到6458亿元，数额占到延安全市第三产业增加值的51左右，同时占全年GDP的7。据专家预测,延安2010年接待游客数量将会突破1000万，全年实现旅游综合收入预计将达到70亿元以上。由此看来，旅游业已成为延安名符其实的三大主导产业之一。4技术环境 （1）智能化随着世界科学技术的不断进步与发

27、展，各行各业都发生了不同规模的技术革命，建筑行业也不例外。目前，智能化建筑可以说在全世界已经趋向于普及的状态，对于我们国家来说，建造智能建筑不仅是一项肩负与国际接轨的任务，而且也是国家在科技发展革新之路上必要以及必须走的一步。那么，到底什么是智能化建筑呢？建筑的“智能化”，主要是指在一憧建筑物内进行信息管理和对信息综合利用的能力。这个能力涵盖了信息的收集与综合、信息的分析与处理以及信息的交换与共享。建筑智能化系统工程技术过程的主要内容有：建设单位对智能化系统工程建设需求分析，方案的咨询和可行性报告，系统的设计和设备选型，工程的施工和监理要求；系统集成商作深化系统设计、协调、督导，还有系统的实施

28、、试运行和验收以及峻工后物业管理。准确的来说智能化技术只是一种手段，智能建筑作为一个整体建筑物业产品的技术发展来说，“可持续发展技术”才是21世纪智能建筑技术发展的长远大方向。因而，除继续利用上述现有智能化高技术实现可持续发展目标外，新兴的环保生态学、生物工程学、生物电子学、仿生学、生物气候学、新材料学等等技术发展，正在渗入渗透到建筑智能化多学科多技术领域中，实现人类聚居环境的可持续发展目标。从而在国际上也形成所谓“可持续发展技术产业”。目前，欧洲、美国、日本等发达国家也正在开发利用这些高新技术去处理垃圾、污水、废气、公害，节能、节水，消除电磁污染，资源可持续利用，建筑人工生态环境等等；也正在

29、尝试运用高新技术有规模建设智能型绿色建筑、智能型生态建筑，“既满足当代人的需要又不损害后代人满足需求的能力”。 21世纪的可持续发展智能建筑技术必须将工作、居住、休息、交通、通讯、管理、公共服务、文化等各种复杂的要求，在时间空间中结合起来。（2）节能环保化在当今社会，环保、节能可以说是人类目前面临的最大挑战。就拿广州一个城市来说每年有近四分之一建筑材料及能源被消耗在大大小小各式各样的住宅楼房上，尤其是用在楼房的墙体结构、屋面、门窗以及楼板上，而据调查发现这其中至少有一半以上是被浪费掉的。一些楼盘为了营造某些“卖点”，过分美化建筑的外观造型，在此过程中不惜大量采用玻璃材料或其他容易吸热的透明材料

30、，但是由于建筑门窗隔热节能效果差，所以就会造成建筑空调能耗极高的现象。面临能源消耗严重增加的今天，实现节能环保是当务之急。近几年，在国家政府的支持下，已推出相关政策大力支持节能环保的举措，并大力鼓励绿色节能建筑的起建。我们可以看到从2008奥运场馆建设、到2010上海世博会，再到刚闭幕不久的广州亚运会，都是打着节能环保的主题，各大场馆建设都旨在彰显智能、环保、节能。可见绿色建筑已经得到国家政策的支持，也正成为楼宇建筑的一大趋势。那么，究竟什么是绿色建筑呢？是否有一些特定的评估标准呢？ 据专家解释，绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高

31、效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。关于绿色建筑的评估有其各项评审的标准，目前国际上有：美国绿色建筑评估体系(LEED) 、英国绿色建筑评估体系(BREE-AM) 以及日本建筑物综合环境性能评价体系(CASBEE)，在我们国家有绿色建筑评价标准GB50378-2006，这是由建设部主编的中国的绿色建筑评估标准。针对这项标准，我们国家认为的“绿色建筑”首先应满足该项标准第4章住宅建筑或第5章公共建筑中所有控制项的要求，并按满足一般项数和优选项数的程度，评定为三个等级，即一星、二星、三星。5.竞争环境分析（1）竞争环境概述从2009年下半年以来，我们可以明显的看到国内一线城市房价出现上涨的同时，部

32、分二、三线城市房价也迅猛上涨。其中，一些三线城市表现得尤为抢眼，涨幅甚至超过一、二线城市。陕西也不例外，目前以延安、宝鸡为代表的三线城市房地产价格的增长趋势非常明显，已引起了一批国内知名房地产商的兴趣，并以此作为新的市场增长点。据统计，去年延安城镇居民人均可支配收入15253元，比二线城市西安仅低4700元。目前，延安城区商品房价格每平方米3000元-4500元，西安城区商品房均价为每平方米5800元。另外，根据当地的业内人士表示，延安大规模的经营城市现在才刚刚开始，远比已发展多年的西安有潜力。而且，由于近年来能源价格上涨很快，作为能源大市的延安迅速出现了一大批高收入人群，这些人有力地推动了房

33、价的上涨。根据我们的调查，不仅是在延安当地，甚至包括西安在内的其他许多城市近几年房价的不断攀升也与延安高收入群体大肆进行“炒房活动”有着一定的关系。当然，有市场的地方必定会有竞争。我们在有关新闻中就看到这样的信息：“上海绿地集团表示，他们非常看好未来延安房地产业的前景。根据绿地集团的设想，该集团将筹资72亿元投入延安的房地产项目。整个项目占地面积约3600亩，规划建设以旅游观光、生活度假、教育培训三大功能为主，休闲购物、文化娱乐为辅，多功能、综合性、低碳式旅游生态的示范社区。项目初步计划分6期开发，未来可吸纳3万多人。项目建设周期约4年，销售周期4-5年。”上海绿地集团的行动代表了国内绝大多数

34、房地产商的心态。一些业内资深专家认为，现在一线城市的房地产业已“烧过头”，二线城市的房地产业“水已开”，是投资三线城市的时候了。可以预见，在今后相当长的一段时期内，在陕西省的国内三线城市的房地产开发将成为外埠房地产商开发投资的一个新亮点。（2）主要竞争对手分析由于根据我们的调查，延安以及其周边地区目前所存在的能力较强的中小型房地产开发公司很少，并且我们从上面的竞争环境概述中可以知道，当前延安这种具有巨大发展潜力的三线城市比较受到一些规模大、资金实力雄厚的省外的房地产集团的青睐，所以，我们的研究会以与大型省外房地产集团进行比较分析为主。在这里我们选择上面提到的上海绿地集团进行优劣势对比。上海绿地

35、集团是中国综合性地产领军企业和中国百强企业，在2010中国企业500强中位列第96位，在以房地产为主业的综合企业中位居第一位，在上海地区企业集团中排名第7位。2010年，绿地集团实现业务经营收入1285亿元，利税超过140亿元，年末总资产超过1000亿元2001年起，绿地集团开始走向全国，大力实施全国化战略，进入持续快速发展的第三阶段。房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，大力实施全国化战略，目前项目遍及全国23个省45座城市，在建施工面积4000万平方米，开发规模、开发能力、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及新城开发等领域行业遥遥领先，目前

36、建成和在建300米以上超高层建筑达11幢。绿地集团所建项目均获得了当地政府、市场及百姓的充分认可。从表面上看上海绿地房地产集团无论是从整个公司团队到资金实力再到知名度都大大的超过陕西昱丰实业有限公司，似乎根本没有任何的可比性。尽管房地产行业虽然在一定程度上类似于其他行业，看规模和实力说话，但是，一个项目的成功与否绝对不仅仅依靠开发公司是否强大，其实，中小型的房地产企业也是拥有一定的优势的。A.中小型房地产企业更适应多样化的市场对于房地产行业来说，利用“差异化”作为卖点以此来满足市场上不同层次水平的需求是大势所趋，从这个方面来讲的话，中小房地产企业较占优势。究其原因，首先由于自身的资金实力较弱，

37、开发的规模不是很大，因此可以在所开发的房产上通过实现“个性化、差异化”吸引到各阶层的客户。从侧面来讲，一般大的房地产企业因为存在经营模式较固定等客观因素，所以在寻求个创新式发展时，往往会比中小房地产企业遇到一些更大更严重的问题，从而更体现出中小型房地产企业在满足市场多样化方面的优势。B.“拾遗补缺”什么叫做“拾遗补缺”呢，就是指中小型房地产企业往往可以通过填补大企业在某些区域市场上的剩余空间来达到盈利。首先，我们可以知道，一般大型房地产企业经常会凭借其自身实力和优势把投资目标瞄准在高级商务写字楼、商业用房、别墅或其他高档住宅区等高利润市场，这样便会导致，中小企业往往一直“徘徊”在收益相对较低的

38、中低档住宅市场。其次，大型房地产企业一般会把他们的开发范围主要设立在一些较为发达的一线或者二线城市，几乎很少涉足到一些三线城市或者是区、县，甚至镇。那么，对于这些虽然各项基础设施等还中小房地产企业的存在填补了这一空白，满足了不同层次、不同区域消费者“住”的需求，形成了完整的房地产市场梯度消费层次体系。C.房地产市场上的“二八原理”我们可以看到，目前即使像万科这样的大开发商，市场占有率也仅仅只是1.24%，即使将来还有一批大规模的房地产企业崛起，按照市场上的“二八”规律，既社会上大型并具有影响力的企业与中小型企业的市场份额比约为2:8来看，这些大企业的市场占有率总最多为20%左右，而另外80%的

39、市场份额还是由中小型企业所占有，所以尽管市场中会存在着竞争，但是中小型企业依然有自己的一块市场。D.管理方式较为灵活房地产有规模经济的一面，也有规模不经济的一面。因为开发大规模项目时，会需要承受较大的资金压力和营运风险，有时运作大额度的资金即使对于一些大型的房地产集团来说也会是一个很大的考验，但是，中小型企业确因资金及实力所致，一般只会开发一些中等规模的项目，由于拥有更多以往的案例经验，所以无论从策划到实施，其中的风险也更容易控制，这便是中小型企业所独有的“船小好掉头”的优势。另外，除了以上一般的中小型企业的优势以外，昱丰实业有限公司还拥有主场优势，对于延安市场以及当地政策的变化可以较快、准确

40、的预知，并且对于当地一些突发状况可以及时的采取反映。所以面对强大的外省“对手”来说，昱丰仍有一定的胜算。6.外部因素评价矩阵（External Factor Evaluation Matrix，EFE矩阵）外部因素评价矩阵，是一种对外部环境进行分析的工具，其做法是从机会和威胁两个方面找出影响企业未来发展的关键因素，根据各个因素影响程度的大小确定权数，再按企业对各关键因素的有效反应程度对各关键因素进行评分，最后算出企业的总加权分数。通过EFE，企业就可以把自己所面临的机会与威胁汇总，来描述出企业或项目的优势。其中要注意的是：（1）在按照企业现行战略下对关键因素的有效反应程度进行评分的分值范围在1

41、-4之间 ，其中：4代表反应很好；3代表反应超过平均水平；2代表反应为平均水平；1代表反应很差。（2）评分反映了企业或项目现行战略的有效性，因此要注意矩阵应以公司或项目为基准的。表2-4 “蚁族新城”项目外部因素评价矩阵关键外部因素（KEF）权重评分加权分数机会1.当地政府支持，政策环境好0.240.82.地理环境优越0.130.33.人均收入水平逐年升高0.1540.64.以农民住宅小区建设为目的，市场稳定0.0520.15.国家对新农村、城乡改造的支持0.0530.15威胁1.项目投资规模较大，存在运营风险0.1530.452.近期国家对整个房地产业的“打压”0.110.13.融资渠道单一

42、0.110.14.市场竞争0.0510.055.当地贫富差距较大0.130.3总计12.95资料来源：笔者整理得来从上表中我们可以分析得出这样的结论：昱丰实业有限公司的“蚁族新城”项目对现有的外部机会和威胁能够做出反应，并且由于机会的加权分数1.95威胁的加权分数1.0，所以我们可以说企业和项目能够有效地利用现有机会并会抵消一部分外部威胁所带来的不利影响。由于总的加权分数2.95平均值2.5，这说明项目虽然会受到国家政策对于房地产行业大环境打压的影响，但是仍然具有较大的发展潜力，同时，企业在利用机会抵消外部不良因素方面做得比较好。（二）内部环境分析1.项目地理环境“蚁族新城”项目坐落于延安市洛

43、川县内。洛川县属与渭北黄土高原沟壑区，平均海拔1072米。洛川所处的地域是黄土高原面积最大，土层最厚的塬区，也是目前世界上保存最完好的古原地貌之一概括起来洛川及附近地区塬面平坦，土地宽广，质地优良。总面积达到5.9平方公里的陕西洛川黄土国家地质公园就位于延安市南部洛川县境内。同时，洛川县北距革命圣地延安135公里，南距古都西安240公里；另距中华民族始祖黄帝陵35公里，距著名的壶口瀑布130公里，距史圣司马迁故里韩城140公里，周边具备这优越的自然旅游环境。图2-3 陕西洛川黄土国家地质公园资料来源：洛川县文化资源网“蚁族新城”项目具体位置位于“洛川财富入口”的凤栖镇后子头村，北临西包公路及规

44、划建设中的振兴路，西邻洛川县城的黄金干道中心大街，东临规划路丰园北路，举步可达城区核心的繁华商圈，交通便捷，配套完善。图2-4 洛川县俯瞰图资料来源：中国商务在线旅行网项目所在的洛川县凤栖镇后子头村农民住宅小区占地约50亩，整体建筑面积10万平方米，绿化率35%，建筑密度34%，容积率仅为2.9，社区绿化面积达上万平米。项目以“花园社区”为规划主旨，整体规划充分结合洛川的地域环境特点，在结构、空间、绿化、水体、小品以及建筑的式样、色彩等方面进行全方位协调，营造出自由舒展、优美宜人的居住环境。2.项目承建方式介绍（1）承建方式“蚁族新城”项目具体采取的是联建方式，所谓的联建一般是指双方在取得土地

45、使用权的前提下共同策划，共同出资，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。由于“蚁族新城”项目是由洛川县政府提供土地资源，而资金来源于投资商，所以可被认为是采用联建方式.（2）承建方式的优点 首先有效解决了开发资金等问题，大大降低了自建的开发风险，缩短了开发周期。并且，通过联建可以利用投资商的经验、资金、社会网络、使开发成本降到最低，利润达到最大化，而且政府无需投入太多人力、物力，就可以增加财政收入，从而改善当地农民目前的生活水平，也为当地政府创造出更多的政绩。其次，还保障了后期的稳定收入，减少了当地政府的经济压力，并且还可以树立起县政府的政治形象。通过本项目联建有效的提升政府的社

46、会政治影响，同时因为联建避免了政府人员的介入，从而确保了项目可以在公平、公正、公开的环境下进行科学管理。最后，因为政府面对的是当地的群众，要为其负责，在这一点上与企业经营有本质区别，虽然都是搞市场经济，但主体不同，对于政府考虑的更为全面一些，要考虑自身的政治影响。所以，联建这种方式，不但能实现土地价值的最大化，并且可以减轻政府的资金压力，减少自己开发的风险，又能为当地群众做实事。当然本单位也会运用科学的管理模式，严格遵守国家的政策方针，市场化的规划建设意识，独到的市场推广政策，以及自身的关系网络确保项目的顺利完成。3.内部因素评价矩阵（Internal Factor Evaluation Ma

47、trix，IFE矩阵）基本概念：是一种对内部因素进行分析的工具，其做法是从优势和劣势两个方面找出影响企业未来发展的关键因素，根据各个因素影响程度的大小确定权数，再按企业对各关键因素的有效反应程度对各关键因素进行评分，最后算出企业的总加权分数。通过IFE，企业就可以把自己所面临的优势与劣势汇总，来刻画出企业的优劣势。注意点和做法同“EFE矩阵”。 表2-5 “蚁族新城”项目内部因素评价矩阵关键内部因素权数评分加权分数优势1早年就在延安建立分公司0.0230.062承建方式为联建0.1540.63. 土地价格变动压力小0.1540.64. 项目本身旨在利民有口碑0.0220.045. 较强的项目管

48、理团队0.0520.16. 交通便利0.1030.37. 周边有旅游景点0.0110.01劣势1. 财务比率0.1540.62. 项目周边整体环境有待改善0.1520.33. 配套设施有待提高0.120.24. 项目区域形象建设提升需要时间0.110.1总计1.02.91资料来源：笔者整理得来从上表中我们可以进行分析得出这样的结论：“蚁族新城”项目对现有的内部因素中的机会因素和威胁因素能够做出反应，并且由于机会的加权分数1.71威胁的加权分数1.2，所以我们可以说企业和项目能够有效地利用现有机会并会抵消一部分外部威胁所带来的不利影响。由于总的加权分数2.91平均值2.5，这说明项目虽然在财务比

49、率上的风险较大并且周边整体环境仍有待改善，但还是具有可行性的，并且该项目在内部环境中利用机会因素抵消不良因素方面做得比较好。(三)SWOT分析结合周边发展建设的情况，我们对“蚁族新城“项目自身也做了SWOT分析。情况如下：1.优势(Strength)：地处西包公路与中心大街之间，交通便利，区位优势明显；拥有政策优势。国家优惠政策降低了开发风险，促进了项目的正常运营；项目本身建设农民住宅小区的开发性质，决定了它是为人民群众办好事，所以得到了广大群众的响应；当地政府的大力支持，为项目开发排除困难；联建的形式，体现了各出其力，各负其责的优势，加之拥有坚实的资金后盾，优秀科学的策划、建设组织，以及科学

50、的管理体系为本项目的成功开发奠定了坚实的实体基础。2.劣势(Weakness)：项目建设规模较大，使项目建设运营有一定压力；项目所需局部环境有待建设，其区域整体形象建设提升还需要一个过程。3.机会点(Opportunities)：本项目以联建形式建设运营，以农民住宅小区建设为目的，进行手续批报开发建设的，市场介入点好；本项目是后子头村两委会农民住宅小区建设项目，通过项目的成功建设，不但能改善群众生活水平，而且能提高当地政府执政为民的政府形象，项目开发意义重大；本项目所处时机正是国家大力开展社会主义新农村建设的一个热潮时期，时机恰当。4.威胁点(Threat)：市场发展的时段性，本项目正处于前期

51、筹备阶段，其间的市场变化不好把握，对于项目的开发建设有一定威胁。综上所述，后子头村实施农民住宅小区建设项目，不管是从区位优势，还是周边建设高速发展的因素来看，它的建设一定是可行的、必然的。它符合广大村民的意愿，它建设的呼声越来越强烈，它能从根本上解决后子头村存在的诸多隐患，它的建设能使得后子头村与洛川整体发展相协调。总之，通过以上方面分析显示，此项目具有良好的建设发展潜力，其未来市场广阔，适时把握市场机会，可迅速发展壮大。三 经济可行性分析（一）项目规划方案1.总体规划设计理念规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的

52、基础。图3-1 “蚁族新城”项目设计图资料来源：陕西昱丰实业有限公司官网“均好性”理念在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。本项目的目标是既要照顾洛川地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾“户户看景”的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。图3-2 “蚁族新城”项目设计图资料来源：陕西昱丰实业有限公司官网“新街坊”理念结合洛川居民长久以来的居住习惯，建造老生活影子下街坊院落式的现代居所，实现社区内部的邻里交融。首先是要强调车道与街道直接相通；其

53、次，商业铺位形成围合式的居住理念，构建大尺度社区空间；最后，通过人车分流、循环车道的社区交通网络建设，实现社区居住半私密的假日式家园感受。（1）建筑风格新古典主义与现代主义相结合的建筑风格。新古典主义与现代主义相结合的建筑风格，沿袭了中式传统建筑风格，融入现代人居理念，建筑规划气势宏大，多层、小高层错落有致。整个建筑群与生态景观动静分离，掩映成趣，大面积墙面及玻璃窗，线条简洁明朗，给人以高雅、时尚的双重感受，充分体现出建筑、自然和人“天人合一”的完美结合。 （2）户型设计建议本项目的户型面积规划设计以当地住户的居住要求为指导，既过于狭小，影响居住舒适度；也不过于奢华，超出将来居住人群的购买力,

54、以期实现农民住宅小区经济实用的目的。一室：80.88平米两室：87.37平米101平米三室：114.12平米122.47平米四室(少量)：顶楼跃层、一楼跃层，132.11平米211.07平米2.户型布局 （1）整体布局户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响；建议采用大开间、小进深的楼体形式，客厅面宽不小于3.6米

55、。（2）私密区域与公用活动空间合理隔离，使卧室具有较强私密性，房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。（3）居室朝向起居室和卧室应取最好的朝向，书房、餐厅等应取次好朝向。（4）窗户设计各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。（5）阳台设计设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。3.项目户型配比方案 （1）板点结合楼户型设计配比方案板点结合小高层是本项目的高端产品，户型合理、通风采光良好，以大面积三室、中小面积两室为主，辅以少量跃层户型，大开间小进深的户型布置，配合较好的景观，打造出舒适、温馨的居家环境。 （2）板式多层户型设计配比方案板式多层是本项目的主打产品，户型结构富于变化，使用率高，南北通透，明亮轩敞，以两室、三室为主，辅以少量跃层，户户推窗见景，打造出经济实用的居家环境。图3-3 “蚁族新城“项目俯瞰图资料来源：陕西昱丰实业有限公司官网 （3）居室朝向起居室和卧室应取最好的朝向，书房、餐厅等应取次好朝向。 （4）窗户设计各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。 （5）阳台设计设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中