城中村改造工程项目可行性研究报告

1、XXXX 市市 XXXX 城中村改造工程项目城中村改造工程项目 可行性研究报告可行性研究报告 编制单位：编制单位：XXXX 工程管理集团（有限）公司工程管理集团（有限）公司 二二一四年四月一四年四月 目目 录录 第一章 总论 .1 1.1 项目名称及承办单位.1 1.1.1 项目名称 .1 1.1.2 项目单位 .1 1.1.3 项目建设地点 .1 1.2 报告编制单位 .1 1.3 编制依据.1 1.4 研究范围与编制内容.2 1.5 项目概况.2 1.5.1 建设规模与内容 .2 1.5.2 建设期限 .2 1.5.3 项目投资与资金筹措 .3 1.6 结论与建议.3 第二章 项目建设背景

2、与必要性 .4 2.1 项目建设背景 .4 2.2 项目建设必要性 .4 2.2.1 项目建设是配合中原城市群战略的需要 .5 2.2.2 项目建设是解决低收入者住房问题的需要 .5 2.2.3 项目建设是加快 XX 市城市化进程的需要 .6 2.2.4 项目建设是全面提高 XX 市 XX 群众生活质量的需要 .6 2.2.5 项目建设是提高 XX 市城市形象的需要 .7 第三章 建设规模与内容 .8 3.1 项目建设规模与内容.8 3.2 项目综合技术经济指标.8 第四章 项目选址与建设条件 .11 4.1 项目选址 .11 4.2 项目建设条件 .12 4.2.1 自然条件 .12 4.2

3、.2 地形地貌条件 .12 4.2.3 水文地质条件.12 4.2.4 地震 .12 4.2.5 区位交通条件 .13 4.2.6 项目建设条件 .13 第五章 工程建设方案 .14 5.1 拆迁安置方案 .14 5.1.1 拆迁规模 .14 5.1.2 拆迁期限 .15 5.1.3 拆迁补偿原则 .15 5.1.4 拆迁安置补偿方法 .15 5.1.5 附属物补偿标准 .17 5.1.6 过渡期安置补助和奖励 .17 5.1.7 奖则 .17 5.1.8 罚则 .17 5.1.9 其它 .17 5.2 安置区建筑设计指导思想与原则 .18 5.2.1 建筑设计指导思想 .18 5.2.2 设

4、计原则 .19 5.3 安置区总体规划方案 .19 5.3.1 总平面布置和功能要求 .19 5.3.2 规划设计方案及主要参数 .20 5.3.3 竖向设计 .21 5.4 主体建筑方案 .21 5.4.1 设计依据 .21 5.4.2 设计荷载取值 .21 5.4.3 设计基础参数 .22 5.4.4 建筑设计 .22 5.5 给排水方案 .24 5.5.1 设计依据 .24 5.5.2 设计范围 .24 5.5.3 给水工程 .25 5.5.4 排水设计 .26 5.6 电气工程方案 .27 5.6.1 设计依据 .27 5.6.2 配电 .28 5.6.3 弱电工程 .32 5.7 消

5、防工程方案 .34 5.7.1 设计依据 .34 5.7.2 建筑消防设计 .34 5.7.3 室内消火栓系统 .35 5.7.4 室外消火栓系统 .35 5.8 管线综合工程 .35 5.8.1 管线种类 .35 5.8.2 设计原则 .36 5.8.3 管线布置 .36 5.9 有线电视系统 .38 5.10 环保、卫生防疫 .38 5.11 绿化及道路广场 .38 5.12 环保、卫生防疫 .39 5.13 通风系统 .39 5.14 防排烟系统 .40 第六章 环境保护 .42 6.1 编制依据及原则.42 6.1.1 编制依据 .42 6.1.2 编制原则 .42 6.2 施工期环境

6、影响分析及对策 .42 6.2.1 施工期环境影响分析 .43 6.2.2 施工期环境影响对策 .44 6.3 运营期环境影响分析及对策 .46 6.3.1 运营期环境影响分析 .46 6.3.2 运营期环境影响对策 .46 6.4 建筑环保.47 6.5 环境评价结论 .48 第七章 节 能 .49 7.1 概述 .49 7.2 节能原则 .50 7.3 编制依据 .50 7.4 用能分析 .51 7.4.1 消耗情况 .51 7.4.2 能耗指标.51 7.5 节能措施 .52 第八章 劳动保护与安全卫生和消防 .55 8.1 劳动安全卫生 .55 8.1.1 项目建设期间主要危害因素分析

7、 .55 8.1.2 编制依据 .55 8.1.3 建设期间各种危害因素采取的主要防范措施 .56 8.2 消防 .59 8.2.1 编制依据 .60 8.2.2 防火等级 .60 8.2.3 施工阶段采取的消防措施 .60 第九章 项目实施进度及招投标方案 .62 9.1 工程建设进度 .62 9.2 招投标方案 .63 9.2.1 招标范围及招标组织形式 .64 9.2.2 投标、开标、评标和中标程序 .64 9.3.3 评标委员会的人员组成和资质要求 .65 第十章 组织机构 .66 第十一章 投资估算及资金筹措 .67 11.1 投资估算范围 .67 11.2 投资估算依据 .67 1

8、1.3 项目投资估算 .67 11.4 资金筹措 .68 第十二章 偿债能力分析 .71 12.1 还款来源 .71 12.2 还款能力分析 .74 第十三章 社会、资源环境影响及社会效益分析 .76 13.1 社会影响分析 .76 13.2 资源环境影响分析 .77 13.3 社会效益 .77 第十四章 结论与建议 .79 14.1 结论 .79 14.2 建议 .79 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 项目名称：XX 市 XX 城中村改造项目 1.1.21.1.2 项目单位项目单位 项目承办单位：XX 市住房

9、和城乡建设局 项目建设单位：河南省繁强房地产开发有限公司 1.1.31.1.3 项目建设地点项目建设地点 项目建设地点：卫州路以南，友谊路以西，振中路以北，胜利路 东及太公路以南，翟阳路以东，振中路以北，胜利路以西区域内。 地块一位于劳动路以南，太公路以北，劳动路以南，胜利路以东， 学院路以西。地块二位于卫州路以南，胜利路以东，劳动路以北，学 院路以西。地块三位于卫州路以南，学院路以东，劳动路以北，友谊 路以西。 1.21.2报告编制单位报告编制单位 可研编制单位：XX 工程管理（集团）有限公司 资格证书号：工咨甲 1.31.3 编制依据编制依据 1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个

10、五年规划纲要 ； 2、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 200724 号） ； 3、 中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展 活力的若干意见2013 中央 1 号文； 4、国家、省、XX 市关于土地征用、拆迁、出让等方面的法规或文 件； 5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等； 6、编制人员调查的有关资料、数据。 1.41.4 研究范围与编制内容研究范围与编制内容 受 XX 市住房和城乡建设局的委托，根据国务院关于投资体制改 革的决定和国家对项目可行性研究报告编写工作范围和深度的规定， 我公司编制完成了XX 市 XX 城中村改造工程项目可行性研究

11、报告 。 本报告主要对项目建设的背景和必要性进行了论述，对项目选址及建 设条件、建设规模及内容、建设方案、公用工程、消防、劳动安全与 卫生、环境保护、节能、项目组织与实施、项目招投标、投资估算与 资金筹措、社会效益等方面进行了综合研究和分析，旨在为主管部门 和建设单位的决策和建设提供初步的指导性建议和依据。 1.51.5 项目概况项目概况 1.5.11.5.1 建设规模与内容建设规模与内容 该项目规划用地面积 1167.75 亩，拆迁建筑面积 m2，涉及住户 1568 户，共 5486 人。安置房占地面积共计 15334.1m2（约合 230 亩） ， 安置房建筑面积共计 m2，共可居住 24

12、73 户，容纳 7912 人。 1.5.21.5.2 建设期限建设期限 根据项目规模、项目承办单位能力和资金情况，该项目安置区建 设期限拟定为 3 年。 1.5.31.5.3 项目投资与资金筹措项目投资与资金筹措 项目投资：项目总投资 71928.83 万元，其中：工程费用 56470.92 万元，工程建设其它费用 3182.52 万元，基本预备费 3105.18 万元， 拆迁补偿费 2451.2 万元，建设期利息 6720.00 万元。 资金筹措：承办单位自筹 15928.83 万元，占总投资的 22.1%；银 行贷款 56000 万元，占总投资的 77.9%。 1.61.6 结论结论与建议

13、与建议 该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和城 中村改造”总的产业政策原则，符合国家提高人们生活质量、改善居 住条件的思路，符合加快城市化进程的精神，符合 XX 市发展的实际需 要。项目的实施是一项利国利民之举，事关广大群众切身利益且有利 于促进当地经济和社会发展，具有良好的社会效益。 建议项目承办单位尽快落实资金情况,确保项目顺利实施；建议有 关部门给予项目大力支持，以加快项目的实施进程，争取早日给社会 带来效益。 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 2.12.1项目建设背景项目建设背景 为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建 设力度，

14、进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展， 中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安 居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。城中村改造是我 国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民 心工程。加快城中村改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造 试点，争取用 3 年时间基本解决城 市低收入住房困难家庭住房及城中村改造问题，让更多低收入群 体“居有其所” 。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓 励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关 减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市 场发展。按照

15、国家有关规定，财政部门将住房公积金增值收益和土地 出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面的税 费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入 住房困难家庭的住房问题。 2.22.2项目建设必要性项目建设必要性 2.2.12.2.1 项目建设是配合中原城市群战略的需要项目建设是配合中原城市群战略的需要 省委、省政府实施中原城市群战略，带动了全省经济社会发展， 产生了良好效果。XX 作为中原城市，只有把 XX 市中心真正建起来，才 能更好地实现其城市功能、产业结构、发展合力上的互补、互动、互 推。XX 市中心的发展在 XX 市发展中具有重要地位。首先，它将成为 XX

16、 经济社会发展新的增长极，其次，它将成为 XX 市经济社会发展新的 动力源，带动 XX 经济社会的整体发展。第三，它将成为 XX 经济社会 发展新的试验区，按照城市现代化、工业新型化、环境优美、文化发 展的要求来推进建设。第四，它将成为 XX 经济社会发展新的强磁场， 吸引更多的资金、人才、企业到 XX 来。因此，本工程是有力配合中原 城市群战略的需要。 2.2.22.2.2 项目建设是解决低收入者住房问题的需要项目建设是解决低收入者住房问题的需要 以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近 年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现 象，同时对住房需求的旺盛、

17、地方政府追求高额的土地租金收益、房 产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市 居民人均住房面积虽然达到了 28 平方（米） ，但是全国城市低收入家 庭当中，人均住房面积不足 10 平方（米）的还有 1000 多万户，约占 全国城市居民家庭总数的 5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有 1000 万户。 “住房难和买方难”是这部分群体面临的突出问题，不能有 效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。为此，必须将这部分 群体纳入住房保障体系，而城中村改造可以有效地解决低收入家庭的 住房困难，体现社会公平、公正。 城中村居民绝大多数都是低收入困难群体，经过城中村改造，不 仅可以

18、改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产， 享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。 通过城中村改造，能够使多数普通群众告别城中村搬迁上楼，可 以起到稳定民心的积极作用，因此，项目的建设是解决低收入者住房 问题的需要。 2.2.32.2.3 项目建设是加快项目建设是加快 XXXX 市城市化进程的需要市城市化进程的需要 XX 市政府根据区域对接、资源共享、优势互补、错位发展的总体 思路，立足 XX 市产业优势，准确定位产业布局，切实加强对 XX 市建 设工作的领导和协调。因地域和发展战略的因素，XX 市城中村理所当 然地成为 XX 市城市改造战役的桥头堡和主战场

19、。因此，实施 XX 市 XX 城中村改造工程是加快 XX 市城市化进程的需要。 2.2.42.2.4 项目建设是全面提高项目建设是全面提高 XXXX 市市 XXXX 群众生活质量的需要群众生活质量的需要 XX 市 XX 群众绝大部分已脱离农业，转向其它产业，但这些人普遍 存在文化程度低、专业技能缺乏，许多人仅仅依托出租房屋的租金和 社区集体的福利生活，缺乏其它正常劳动收入。通过该项目的实施， 改革社区集体经济组织，从根本上解决 XX 市 XX 群众的出路问题，把 他们统筹到城市社会、经济、文化等方面发展之中，提升和改善他们 的物质和精神生活条件，建设环境优美、功能配套的文明社区，推动 他们融入

20、城市文明，进而从根本上、长久地保障 XX 市 XX 群众的利益。 因此，该项目是全面提高 XX 市 XX 群众生活质量的的需要。 2.2.52.2.5 项目建设是提高项目建设是提高 XXXX 市城市形象的需要市城市形象的需要 随着近年来 XX 市社会经济的发展，XX 市的各种建筑随之发生着日 新月异的变化，一片又一片区域呈现出新容貌，但是还有一些地方仍 旧比较破旧，严重影响了 XX 市的城市新形象，XX 市 XX 就是其中之一。 XX 市 XX 的建筑物大部分为上世纪八、九十年代所造，已经破旧不 堪，并且那些建筑参差不齐、坐落无序，浪费了很多建设用地，严重 影响了 XX 市的新形象。XX 市正

21、通过加大力度开展城中村改造，加快村 庄向城市社区、村民向居民转变，这样不仅整合了资源，又建设了和 谐、统一的生态城市。因此，该项目是提升 XX 市城市形象的需要。 综上，实施 XX 市 XX 城中村改造工程顺应了 XX 市建设的总体规划， 对加快 XX 城市化进程有着重要的推动作用；并且对全面提高 XX 市 XX 群众生活质量、提高 XX 市城市形象都有着重要的作用，因此，项目建 设非常必要。 第三章第三章 建设规模与内容建设规模与内容 3.13.1 项目建设规模与内容项目建设规模与内容 该项目拆迁区面积 1167.75 亩，拆迁建筑面积 m2，涉及住户 1568 户，共 5486 人。 安置

22、房占地面积共计.1m2（约合 230 亩） ，其余 937.75 亩土地出 让。安置房建筑面积共计 m2，共可居住 2473 户，容纳 7912 人。 3.23.2 项目综合技术经济指标项目综合技术经济指标 该项目安置区占用 3 个地块，各地块技术经济指标见下表 3-1、3- 2、3-3。三个地块中住宅部分为本项目安置区建设内容，不包含其余 内容。 地块一技术经济指标表地块一技术经济指标表 表 3-1 序号项目数量单位 备注 1 规划总用地 63913.36 约合 95.87 亩 2 建设用地面积 60996.79 3 总建筑面积 .53 4 地上建筑面积 .9 住宅建筑面积 商业建筑面积 2

23、4379.17 其中 公共建筑面积 1958.73 5地下建筑面积 59085.55 6 容积率 2.01/ 7 建筑密度 27.42% 8 绿地率 37.71% 9 居住户数 855 户 10 居住人口 2736 人 11 户均人口 3.2 人/户 注：本表中住宅建筑面积注：本表中住宅建筑面积 m m2 2为本地块安置房，可居住户数为本地块安置房，可居住户数 855855 户，容纳人口户，容纳人口 27362736 人。人。 地块二技术经济指标表地块二技术经济指标表 表 3-2 序号项目数量单位 备注 1 规划总用地 53224.04 约合 79.84 亩 2 建设用地面积 48869.3

24、3 总建筑面积 .25 4 地上建筑面积 .46 住宅建筑面积 商业建筑面积 19499.71 其中 公共建筑面积 864.75 5地下建筑面积 47173.79 6 容积率 2.43/ 7 建筑密度 30.5% 8 绿地率 37.71% 9 居住户数 930 户 10 居住人口 2976 人 11 户均人口 3.2 人/户 注：本表中住宅建筑面积注：本表中住宅建筑面积 m m2 2为本地块安置房，可居住户数为本地块安置房，可居住户数 930930 户，容纳人口户，容纳人口 29762976 人。人。 地块三技术经济指标表地块三技术经济指标表 表 3-3 序号项目数量单位 备注 1 规划总用地

25、 96696.65 约合 145.04 亩 2 建设用地面积 94157.34 3 总建筑面积 .78 4 地上建筑面积 .6 住宅建筑面积 其中 商业建筑面积 32518.6 公共建筑面积 0 5地下建筑面积 69858.18 6 容积率 2.43/ 7 建筑密度 32.7% 8 绿地率 37.71% 9 居住户数 1719 户 10 居住人口 5501 人 11 户均人口 3.2 人/户 注：本表中住宅建筑面积注：本表中住宅建筑面积 m m2 2中的中的 m m2 2（占地（占地 54.2954.29 亩）为本地块安房，可安置亩）为本地块安房，可安置 户数户数 688688 户，容纳人口户

26、，容纳人口 22002200 人。人。 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 4.14.1项目选址项目选址 该项目建设选址位于 XX 市卫州路以南，友谊路以西，振中路以北， 胜利路东及太公路以南，翟阳路以东，振中路以北，胜利路以西区域 内。项目区周边建设条件良好，水、电、通讯等基础设施配套完善， 地理位置优越，交通便利，适宜项目建设。 XX 市地处河南省北部、太行山东麓，古黄河北岸，属新乡市代管 的省辖县级市，市境位于北纬 35193542，东经 113 5111419之间。XX 是中国财神之乡、河南省历史文化名城、省 级文明城市、省级园林城市、省平安建设先进县。自西汉高祖二年设

27、 置汲县，先后为州治、路治、府治和道治，距今有 2000 多年的历史。 XX 市东连浚县，西靠辉县，南临延津，北接淇县，西北和林州接壤， 西南与新乡市市区、新乡县毗邻，素有“南通十省、北拱神京”之称。 XX 市现辖 13 个乡镇、342 个行政村、15 个居委会，总人口 49 万； 版图略呈靴形，东南部宽，西北部窄，南北长大约 43.0 公里，东西长 大约 35.0 公里，区域面积 868 平方公里，山区、丘陵、平原面积分别 为 258、158、452 平方公里；城市规划控制区面积 128 平方公里，规 划区面积 45 平方公里，建成区面积 20 平方公里，城区人口 15 万人， 城镇化率居新

28、乡八县（市、区）之首。 4.24.2项目建设条件项目建设条件 4.2.14.2.1 自然条件自然条件 XX 市属暖带大陆性季风气候，年均气温 13.8，年均日照时数 2446.9 小时，年均降水量 576.5 毫米，无霜期 209 天。气候温和，光 照充足，雨热同步，寒暑适中。 4.2.24.2.2 地形地貌条件地形地貌条件 XX 市境内地势西北高、东南低，自西北向东南分为低山丘陵、山 前倾斜平原和冲积平原三部分。其中，山区面积为 258.30 平方公里， 占 XX 市土地总面积的 29.29；丘陵面积为 140.70 平方公里，占 XX 市土地总面积的 17.88；平原面积为 465.55

29、平方公里，占 XX 市土地 总面积的 52.83。 4.2.34.2.3 水文地质条件水文地质条件 境内水资源可利用总量 2.66 亿立方米，其中地表水 1.36 亿立方 米，浅层地下水允许开采量 1.3 亿立方米，水资源总量中，可利用量 2.27 亿立方米，占总量的 85.34。 4.2.44.2.4 地震地震 按建筑抗震设计规范(GB50011-2010)规定，XX 市建筑抗震烈 度 8 度，设计基本地震加速度值为 0.20g，设计地震分组为第一小组， 4.2.54.2.5 区位交通条件区位交通条件 XX 市交通优势明显。XX 市是新乡市地缘最近的卫星城，距省会郑 州 80 公里。京广铁路

30、、107 国道、京港澳高速、翟阳（线）公路（在 建）纵贯南北，济东高速（在建） 、省道新濮公路、卫柿（线）公路横 穿东西，贯通全市乡村的交通公路网络初步形成。 4.2.64.2.6 项目建设条件项目建设条件 1、工程用水、用电 项目区市政配套齐全，工程用水、用电便利，此外，丰富的地下 水资源完全保证了工程用水需求。 2、材料来源及供应 材料选购可参照本地的情况就近购买。 3、通讯条件 项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程 控电话等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系 快捷通畅。 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 5.15.1拆迁安置方案拆迁安置方案 拆

31、迁安置总的原则：政府牵头、市场运作、居民自愿、政策支持； 充分体现政府关怀和人本思想。拆迁安置总体方案采取货币补偿、建 房安置两种方式并举结合。 根据 XX 市委、市政府指示精神，加快城中村改造建设步伐，尽快 改善 XX 现有居住环境，完善城市综和功能提升城市形象和品位，按照 XX 市城中村改造管理暂行办法 2011 （69）号文件，依据卫政文 200532 号XX 市城市规划区房屋拆迁及附属物补偿安置标准 ， 本着为 XX 广大群众谋福利，主张人性化、和谐化拆迁，结合本区域实 际情况，拟定 XX 拆迁安置方案。 5.1.15.1.1 拆迁规模拆迁规模 该项目拆迁区面积 1167.75 亩，拆

32、迁建筑面积 m2，涉及住户 1568 户，共 5486 人。 5.1.25.1.2 拆迁期限拆迁期限 以拆迁公告或拆迁通知规定的时间为准。 5.1.35.1.3 拆迁补偿原则拆迁补偿原则 （一）依据 XX 市人民政府卫政文201169 号文第五章第二十条 第二款，拆迁补偿实行货币补偿或房屋产权调换补偿两种方式，被拆 迁人可以自由选择安置补偿方式。第二十四条规定；未取得土地合法 利用手续和 2008 年 2 月 1 日以后未经规划部门批准建设的住宅一律不 予补偿。房主可自行拆除，逾期不自行拆除的，将依法强制拆除。 （二）有下列情况之一的不给予安置补偿（待各项关系理清后， 才能考虑安置补偿） 。

33、1、被拆迁人与承租人就解除房屋租赁关系达不成协议的。 2、被拆迁房屋已设定抵押权、典当权的。 3、产权不明晰或存在争议的。 （三）对于空闲宅基地，按土地法的相关规定，超过年限未进行 建设的，将依法收回。按照市土地部门的评估价格进行补偿。 5.1.45.1.4 拆迁安置补偿方法拆迁安置补偿方法 本项目拆迁补偿安置方式为货币补偿和产权调换相结合。 （一）货币补偿 按 XX 市人民政府卫政文2005第 32 号文XX 市城市规划房屋 拆迁及附属物补偿安置标准的规定，依据具有法定评估资格的评估 单位所作评估价格执行。 （二）住宅房屋产权调换 1、有合法土地证件、房产证件的建筑物，可置换与自己房产同等

34、新建建筑面积的周转房。 2、被拆迁户要求置换超出合法房产面积的，超出自己房屋面积的 由被拆迁人按市场价格补齐房款。 3、被拆迁人要求置换少于自己合法房产面积的，面积差数按评估 价增加 40%以货币补偿。 4、被拆迁户符合置换和要求置换两套（或两套以上）周转房的， 按照 1、2、3 层置换一套，4 层置换一套，或 5、6 层置换一套的办法 进行。 5、被拆迁户合法房产面积不够置换一套住房的，原则上安置最接 近自己合法房产面积的周转房一套。 6、储藏间按每户一间安置，价格按 500 元/平方米，或抵被拆迁 住宅房面积一平方米换两平方米置换。 7、提供产权置换安置房位于本项目区域内的净地上，被拆迁人

35、按 拆迁安置协议签订的先后顺序挑选楼号、层次、和房号。 （三）营业房安置补偿办法 1、营业房是指房屋产权证书上注明是营业房并持有土地使用证的 商业店面。凡是非营业性用房私自改为营业性用房、违章建筑和临时 搭盖房屋，无论是否持有工商营业执照和税务登记证，一律不按营业 房安置补偿。 2、实行货币补偿的按照 XX 市人民政府卫政文2005第 32 号文 件规定，结合评估进行补偿。 3、营业房原则上不实行产权调抵。 （四）生产、仓储、办公用房等非住宅房屋，须提供能证明房屋 实际用途的合法证明，经确认后，可按市场评估价给予货币补偿。 5.1.55.1.5 附属物补偿标准附属物补偿标准 房屋以外其它地上附

36、着物补偿按照新乡市城市房屋拆迁补助标 准 、 新乡市国家建设征用土地上附着物的补偿标准的规定补偿。 5.1.65.1.6 过渡期安置补助和奖励过渡期安置补助和奖励 1、自签定房屋拆迁安置补偿协议之日起过渡期为 18 个月。 2、临时安置补助费标准 3 元/m2，搬迁补助 5 元/m2。 3、住房搬迁奖励标准 2000 元/户。 5.1.75.1.7 奖则奖则 在拆迁人公告规定的期限内，签订拆迁补偿协议并清空室内外物 品（交钥匙）并经验收合格后，给予一次性奖励 50001000 元不等的 货币奖励，具体办法另行规定和通知。 5.1.85.1.8 罚则罚则 （一）被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，拆迁

37、人将申请市房屋拆 迁管理部门行政裁决。按法律程序办理。 （二）对故意扰乱工作秩序、煽动闹事、损坏和哄抢财物的、抢 占房屋、辱骂、殴打、或妨碍拆迁工作人员执行公务的，由公安机关 依照治安管理条例的规定处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑 事责任。 5.1.95.1.9 其它其它 1、被拆迁人在签订拆迁协议并按期限要求搬迁时，要严格保证其 房产主体结构及门窗附属物的完整完好，由拆迁指挥部验收后，将钥 匙移交拆迁指挥部，实现房产一次性移交。移交后的房产归拆迁指挥 部所有，由拆迁指挥部处置拆除。 2、拆迁范围内的集体土地按照有关法律法规统一征用；国有划拨 土地、出让土地由土地部门按程序收回。 3、本

38、次拆迁本着依法、合理、公平、公正补偿安置的原则进行。 4、无正当理由拒不签订拆迁补偿协议，拒绝拆迁的，由政府责成 有关部门强制拆迁。由此产生的强制拆迁费用，从被拆迁人的拆迁补 偿费中依法扣除。 5、对于扰乱社会秩序，煽动闹事、暴力抗拒阻挠拆迁工作或执法 人员执行公务的，由司法机关严格依法追究其法律责任。 6、拆迁安置工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、 索取或收受财物的，依照有关规定从严进行处理，构成犯罪的，由司 法机关追究法律责任。 5.25.2安置区建筑设计指导思想与原则安置区建筑设计指导思想与原则 5.2.15.2.1 建筑设计指导思想建筑设计指导思想 项目充分满足以人为本，

39、突出人民生活需求，创造布局合理、功 能完备、环境优美、充满生机的的住宅安置区。 项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主 体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。注重统一完整与分期实 施，充分考虑与周边地块的和谐统一。完善各类配套服务设施，为入 住居民提供完善、方便的公共服务。充分考虑现代人的居住特点，创 造以适应现代人居住要求的户型空间。 5.2.25.2.2 设计原则设计原则 科学性：城中村改造项目必须依靠科技进步，方案设计中应用新 技术、新材料、新产品、新工艺，不仅能提高居住质量，改善居住条 件，而且可以带来较好的环境效益。 经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源

40、，执行合理 的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。 超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注重 与区域整体规划相协调。项目主要为居住建筑，建设有一定的弹性和 灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。 坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素 质、经济条件、职业影响的差异，对居住条件的选择有所不同。因此 方案设计必须满足不同居民的要求。 5.35.3安置区总体规划方案安置区总体规划方案 5.3.15.3.1 总平面布置和功能要求总平面布置和功能要求 总体布置原则：项目区的规划布局，综合考虑路网结构与住宅布 局、群体组合、绿地系统及空间环

41、境等的内在联系，构成一个完善的、 相对独立的有机整体，并遵循以下原则： （1）方便居民生活，有利组织管理； （2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使 用和社会化服务； （3）合理组织人流、车流、有利安全防卫； （4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味） 、尘及噪声对居 民的污染和干扰； （5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑 与住宅结合安排； （6）供电、电讯、路灯等管线地下埋设。 总之，要合理有效分配各功能空间的面积，符合国家产业政策， 户型设计上注重人性化和使用功能，力求从最根本的设计上实现居住 的舒适性，保持整体风格统一，使规划、建筑、景观融为一体

42、，不仅 注重项目区内部环境，而且考虑城市整体景观设计。 5.3.25.3.2 规划设计方案及主要参数规划设计方案及主要参数 1、项目规划设计方案遵循以下原则： （1）遵从住宅楼设计的规律，以人为本，营造理想居所。建筑布 置疏密有致，各栋楼布置有机结合，营造整体环境的优雅气氛。 （2）根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。按照小区、 组团两级结构概念有机组织居住空间。 （3）充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通 而不畅”的道路系统和丰富的步行系统。 （4）在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、 有家园氛围的空间序列。 （5）按照可持续发展概念进行规划布局设计。

43、（6）项目区的建筑风格建立在实用、坚固、美观的基础上。 2、项目规划设计方案及主要参数： 该项目安置房占地面积共计.1m2（约合 230 亩） ，安置房建筑面积 共计 m2，共可居住户 2473 户，容纳 7912 人。 5.3.35.3.3 竖向设计竖向设计 小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。 考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。 5.45.4主体建筑方案主体建筑方案 5.4.15.4.1 设计依据设计依据 1、 住宅设计规范 GB50096-2011 2、 民用建筑设计通则 GB50352-2005 3、 高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95

44、）2005 年版 4、 民用建筑设计防火规范 GB50016-2006 5、 建筑抗震设计规范 GB50011-2010 6、 建筑工程抗震设防分类标准 JB50223-2008 7、 建筑结构荷载规范 GB50009-2012 8、 建筑地基基础设计规范 GB50007-2011 9、 混凝土结构设计规范 GB50010-2010 10、 砌体结构设计规范 JB50003-2011 11、 无障碍设计规范 GB50763-2012 12、现行国家和地方有关的法律、法规、规定及地方标准规范 5.4.25.4.2 设计荷载取值设计荷载取值 1、依据建筑结构荷载规范GB50009-2012 （1）

45、楼面均布活荷载： 走廊、楼梯问、厕所：2.5KN。 （2）屋面活荷载 上人屋面：2.0KN； 非上人屋面：0.5KN。 2、基本风压：0.40KN； 基本雪压：0.30KN。 5.4.35.4.3 设计基础参数设计基础参数 （1）使用年限：正常维护情况下合理使用年限 50 年。 （2）安全等级：结构安全等级三级。 （3）建筑耐火等级：居住建筑耐火等级二级。 （4）屋面防水等级为 II 级。 （5）按居住建筑节能标准 65。 （6）建筑类别为丙类。 5.4.45.4.4 建筑设计建筑设计 1、总体设计 该项目共设计 5 层安置房 16 栋，6 层安置房 14 栋，11 层安置房 79 栋，电梯

46、158 部。其中： 地块 1：设计 6 层安置房 8 栋，11 层安置房 20 栋，电梯 40 部。 地块 2：设计 6 层安置房 6 栋，11 层安置房 25 栋，电梯 50 部。 地块 3：设计 5 层安置房 16 栋， 11 层安置房 34 栋，电梯 68 部。 2、地基基础 地基基础的设计根据岩土工程勘察报告、场地的地震危险性作综 合评价，正确确定地基承载力。基础埋置身度应根据地质情况、土的 冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑后确定。本项目地基基础拟 采用条形基础或桩基处理基础。 2、单体的立面造型设计 小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求 与周围环境和谐，极富家

47、园氛围和人情味。 3、主要结构方案 （1）框架结构每 55m 设置伸缩缝，剪力墙结构每 45m 设置伸缩缝； 裙房与主楼间设置沉降缝或沉降后浇带。以上缝宽均按防震缝的宽度 要求设置。 （2）多层建筑采用框架结构，高层建筑采用剪力墙结构。 4、结构材料 1）混凝土强度等级： a.多层建筑及车库，基础及基础以上主要结构构件采用 C30。其中 基础、地下室外墙均为 P6 抗渗防水混凝土。 b.高层建筑，基础及基础以上主要结构构件采用 C35C30。其中 基础、地下室外墙均为 P6 抗渗防水混凝土。 2）钢筋：柱箍筋、剪力墙边缘构件内箍拉筋、梁箍筋及剪力墙墙 体内分布钢筋采用 HPB300 钢筋；楼板

48、受力筋、梁内纵筋采用 HRB400 钢筋；柱内纵筋及剪力墙边缘构件内纵筋采用 HRB335 钢筋。 3）砌体：0.00 以下为 MU15 蒸压灰砂砖，0.00 以上采用 A3.5 级加气混凝土砌块。 4）砂浆：0.00 以下采用 M7.5 水泥砂浆，0.00 以上采用 M5 混合砂浆。 5、主要抗震措施 根据建筑抗震设计规范(GB50011-2010)，XX 市建筑抗震烈度 8 度，设计基本地震加速度值为 0.20g，设计地震分组为第一小组。 框架结构和剪力墙结构的抗震和抗风性能良好且经济合理，可以 保证结构的整体抗震性能。 选择可靠的持力层，由此保证建筑物的抗倾覆能力。进行专门的 场地安全性

49、评价，确保场地地震动参数的可靠性。 严格按照规范的抗震措施进行设计，提高结构的变形能力和耗能 性能。对主要的薄弱部位重点进行加强。 5.55.5给排水方案给排水方案 5.5.15.5.1 设计依据设计依据 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 室外给水设计规范GB50013-2006 建筑设计防火规范GB50016-2006 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005 年版) 气体灭火系统设计规范GB50370-2005 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005 年版) 5.5.25.5.2 设计范围设计范

50、围 建设项目给排水系统设计包括： （1）社区内生活给排水管道设计； （2）消防给水管道设计； （3）雨水排水管道设计。 5.5.35.5.3 给水工程给水工程 （1）室外给水管道设计 项目用水量估算 估算依据：建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003） ； 室外给水设计规范 （GB50013-2006） 。 估算内容：生活用水、不可预见水量两个部分。 生活用水量：按可容纳人口 7912 人计算，用水量定额最高 120L/ 人日计算，生活用水最高日用水量为 949.44m/d。 未预见水量及管网漏失水量按最高日用水量的 10%计，用水量为 94.94m/d。 综上，项目总用水量：1044

51、.38m/d。 室外消防用水量：室外消防用水量按 35L/S 考虑。 室内消防用水量：室内消防用水量按 15L/S 考虑。 （2）水源：规划用水纳入统一供水系统。 （3）给水系统：生活用水及公共用水从周边道路上的给水管两个 方向接给水管，形成双向供水，以保证供水的安全、可靠性。设置环 状给水管网，主管网随着主干道敷设，从主干道引出枝状网分配至各 建筑内。每个给水管网的交叉处及支管上设置阀门用以控制和调节流 量，发生事故时便于检修。 （4）消防给水 按建筑设计防火规范规定，居住区人口规模小于 2.5 万人， 其室外消防用水量按同一时间内火灾次数 1 次设计。一次灭火室内外 消防用水量为 35L/

52、S，火灾延续时间按 2 小时计，消防用水量为 255m3。城市给水管网为消防系统，室外消防采用低压制，由市政供给 消防水量，水压 0.4MPa。室外消火栓采用 1 个 DN100 和 1 个 DN65 栓口 的地下式消火栓，间距小于 120 米。 5.5.45.5.4 排水设计排水设计 （1）排水体制 本项目室内污、废水合流排放，室外污水、雨水分流排放。室内 污废水重力自流排入室外污水管网，汇总后经化粪池处理排入市政污 水管网。 （2）排水量估算 生活排水量：生活污水汇集率为生活给水量的 80%，生活排水量为 835.50m/d。 雨量采用新乡市暴雨强度公式计算。屋面雨水采用重力流雨水系 统，

53、设计重现期 P 取 1 年，降雨历时按 15 分钟，径流系 5 数取 0.5。 建筑四周设有雨水口和雨水井，雨水有组织地就近排入市政雨水管网。 新乡市暴雨强度公式： 设计雨水流量公式： Q=qF 式中： q设计暴雨强度（L/has） Q设计雨水流量 (L/sha) P设计重现期 (a) F设计汇水面积（ha） 设计径流系数 t集水时间 (min)，t=t1mt2 t1：地面汇流时间 t2：管渠内流行时间 m：延缓系数，暗管取 2。 （3）排水管材 室内卫生间排水系统采用带阻火装置的旋流加强型（CHT）特殊单 立管排水系统，配套管件连接；厨房、洗衣机排水系统采用伸顶通气 立管系统，排水管道和通气

54、管道均采用 PVC-U 建筑排水塑料管，底部 出户管采用柔性接口铸铁管。 地下室潜水排污泵出水管采用热镀锌钢管，丝扣或法兰连接。 室外污水、雨水管道采用 PVC-U 双壁波纹管，污水、雨水检查井 采用塑料检查井。 5.65.6电气工程方案电气工程方案 5.6.15.6.1 设计依据设计依据 建筑物防雷设计规范GB50057-2010； 民用建筑电气设计规范 （JGJ16-2008） ； 火灾自动报警系统设计规范(GB50116-2008)； 高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95）2005 年版； 供配电系统设计规范 （GB50052-2009） ； 低压配电设计规范(GB50054

55、-2011)； 建筑照明设计标准(GB50034-2013)； 10kV 以下变电所设计规范(GB50053-94)； 建筑物防雷设计规范(GB50057-2010)； 民用闭路监视电视系统工程技术规范(GB50198-2011)； 综合布线系统工程设计规范 （GB50311-2007） 。 5.6.25.6.2 配电配电 用电负荷计算 本项目住宅用电按 50w/m2估算，未预计按住宅用电的 1%估算，则 项目总用电负荷估算容量约为 17776KW，取各类综合需用系数 0.8，同 时使用系数 0.7，则项目实际用电负荷约为 9954.56KW。 用电负荷表用电负荷表 表 5-4 序号用电类别数

56、量（）用电指标（w/）用电负荷（kw） 1 住宅 5017600 2 未预计 176 合计 17776 供电电源：小区内设四处变电所，可分设在地下设备层，采用 环网方式供电。每处变配电所可依所承担负荷容量选用 6 台（5 用 1 备） S11-M 2000KVA 节能变压器。负荷大多为单相负荷，按电业局要求采用 电力电容器作为无功补偿装置，功率因数达 0.9 以上。 10KV 配电 a高压供电系统接线型式及运行方式 10kv 系统为单母线分段运行方式，中间设联络开关，平时两路电 源同时分别运行，互为热备用，当一路电源故障时，通过手动操作联 络开关，由另一路电源担负全部负荷，高压主开关与联络开关

57、之间设 电气联锁，任何情况下只能合其中两个开关。 b电能计量 采用高压计量，在 10KV 变电所进线处设计量柜或在区域变电室 内设计量装置。 c功率因数补偿 在变压器低压侧设电容自动补偿装置，补偿后 10KV 侧的功率因 数不低于 0.9。 d配电管线 10KV 电缆采用 YJV22-8.7/10KV，低压电缆均采用低烟无卤阻燃 型电缆，消防设备采用低烟无卤耐火型电缆，树干式供电设备采用预 制分支电缆。 低压配电 a本工程低压配电系统接地型式采用 TN-C-S 系统，其工作零线 和保护地线在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可 能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。 b变配

58、电所、电梯机房的接地与附近柱子引下的两根主筋焊接， 这两根主筋（与防雷引下线别设置）应一直往下通长焊接至接地网。 c低压供电系统接线型式及运行方式：低压为单行线分段运行， 联络开关设自投不自复手动转换开关，低压配电采用综合自动化保 护系统。低压配电均设联络线便于负荷切换。 d电能计量：采用低压计量，在变配电室进线处设计量柜或在 区域变电室内设计量装置，并设置低压照明分表。在变配电室低压侧 设功率因素集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，要 求补偿后的功率因数不小于 0.90。 e管线：室内动力导线 BV-500 型，照明及插座线路采用 BV- 4mm2铜芯塑料绝缘电线，穿聚氯乙烯阻燃

59、电线管。 照明：分为正常照明、应急照明。 a、正常照明：住宅室内灯具选用节能型灯栅，地下车库、仓房 采用节能型防爆灯具。 b、应急照明：在各层公共部位，楼梯间，人员硫散通道、出入 口等处设应急灯，疏散指示灯和安全出口指示灯，并采用区域集中式 供电应急照明系统（成套装置，落地安装）供电，持续供电时间大于 90min。应急照明灯具选用专用消防应急灯。 应急照明灯壁装，底距地 2.2m，安全出口标志灯在楼梯间上方安 装，顶距吊顶 50mm，其安装方式除厅室内采用暗装外，其它所有部位 均为明装，疏散标志灯墙上暗装，底距地 0.5m。 c、照明标准值： 住宅 照度标准值 300 lx 防雷接地系统： 建

60、筑物防雷：本工程防雷等级为二类，建筑物防雷装置应满足防 直击雷、侧击雷防雷电波侵入的要求，并设置总等电位联结。各路电 源进线及弱电进线均在进入建筑物后加保护器 SPD 保护。 a接地及安全措施：本工程防雷接地，电气设备的保护接地共 有统一的接地极，接地极为建筑物基础底梁上的上下两层钢筋中的两 根主筋通长焊接形成网络。要求接地电阻不大于 1 欧姆，实测不满足 要求时在室外补打人工接地极。 b在屋顶用镀锌圆钢作避雷带，支起高度 l00mm，屋顶避雷连接 线网格不大于 20m20m 或 24m16m，避雷带延建筑物外沿敷设并与引 下线可靠连接。凡突出屋面的所有金属构件，如金属通风管、水箱等 均应与避