项目价格和货量调研报告

1、2011年2月21日目 录一、 2010年重大房地产政策评述二、 现阶段国家宏观政策解读三、 2011年房地产政策展望四、 廊坊市房地产市场现状分析五、 廊坊市房地产项目调研分析六、 项目周边房地产市场分析七、 典型楼盘分析一、2010年重大房地产政策评述1、“国十一条”；2、“国十九条”；表1 “国十九条”国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知一、加快住房建设用地供应计划编制（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。（二）协调推进住房用地供应计划实施。二、促进住房建设用地有效供应（三）确保保障性住房用地供应。（四）严格规范商品房用地出让行为。（五）坚持和完善土地招拍挂制度。

2、三、切实加强房地产用地监管（六）实施住房用地开发利用申报制度。（七）加强土地开发利用动态监测。（八）强化保障性住房用地供后监管。（九）严格依法处置闲置房地产用地。（十）加强房地产用地开发利用诚信管理。四、建立健全信息公开制度（十一）公开住房供地计划。（十二）公开土地出让公告。（十三）公开土地出让和划拨结果。（十四）公开土地开发利用信息。（十五）公开违法违规用地查处结果。五、开展房地产用地突出问题专项检查（十六）明确房地产用地专项检查的重点内容。（十七）结合出让合同清理制定专项检查方案。（十八）严肃查处房地产用地中的违法违规行为。（十九）切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。3、“新国四条

3、”；4、“新国十条”；5、“新国五条”；二、现阶段国家宏观政策解读新年伊始，万象更新，在人们还在享受在新年带给的欢乐和愉悦的时候，国家已按捺不住，相继出台重拳地产调控政策，延续2010年的调控势头，可谓是给乍暖还寒的初春的房地产市场带来惊人动荡。（一）国务院2011年1月26日“新八条”1、 进一步落实地方政府责任。于一季度公布各地新建住房价格控制目标；2、 加大保障性安居工程建设力度；3、 调整完善相关税收政策,加强税收征管。购房不足五年转手交易者,按销售收入全额征税；4、 强化差别化住房信贷政策,二套房首付款比例不低于60%；5、 严格住房用地供应管理；6、 合理引导住房需求；7、 落实住

4、房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、 坚持和强化舆论引导；（二）北京出台限购令=或国务院2011年1月26日“新八条” 北京的限购令可谓是“严”字当头！ 根据北京市楼市调控新政，自2月17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳

5、社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。 北京出台限购令告诉我们：纯北京人或是外地“北京人”只要是以家庭为单位拥有一套以上住宅的，实行限购，而且这次法规是严中带严。所以说，在廊坊市没有实行限购令政策的时期，北京人来廊坊买房居住、投资的会急剧增多。举例：华夏铂宫；经过笔者实际调研发现，此项目年前销售的一期项目98%都是廊坊本地居民或者是各县市居民；而年后在二期9#、12#喽接受咨询预订时，北京的客户与日俱增，现已成为项目主要消费群体，来访客户占总接待客户的65%以上，与年前此项目一期客户群性质明显不一样。而且售楼处停车位北京牌照的汽车占60%。这不难看出，北京限

6、购令对北京人购房的制约和牵动，也更加明确了廊坊市房地产市场即将出现一批北京客户。除华夏铂宫外，开发区项目嘉轩凤凰城；十九城邦也出现了北京人集中购房的情况。（三）央行再次上调准备金率 达到19.5%创新高；三、2011年房地产政策展望 短期来看，我认为2011年房地产调控将继续，政策高压依然延续，加上供应量增大，房价有望进一步稳定，房地产难以再出现2009年那样的政策优惠时期。土地供应、住房供应不再只着重量的增加，而更强调结构的调整。 2011年我国房地产开发投资将保持较快增长。由于2010年新开工项目较快增长、在建规模较大，2011年房地产开发投资仍将保持较快增长。但受2010年房屋销售和资金

7、到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后低的态势。 2011年，由于宏观调控政策的力度不会减弱，尤其是限购政策和上海、重庆出台房产税的影响会逐步扩大，投资需求会进一步受到抑制，估计2011年商品房销售市场仍将处于低迷状态，销售增长速度在1位数以内。商品房价格将进入徘徊状态。2011年，随着需求减少，供给增加，房地产市场的供求状况将有所好转，房价将进入盘整和徘徊阶段。预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长 对于未来的房地产调控，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到

8、正常的状态。所以说市场不明朗会加剧购房者犹豫的心态，增加开发商开发风险。 市场货量集中，年初政策初现重拳力度，市场7-9月份，地产大战必将打响！品质地产的优势会逐渐显现，市场再次洗牌，走原始化的地产道路终究会被市场所遗弃。 结 论：房地产调控政策仍将趋紧，限购、限贷政策将延续；四、 廊坊市房地产市场现状分析 节后，随着国家政策的相继出台，廊坊房地产市场似乎也第一时间感触什么，市场似乎冷清了许多，但也趋于平稳，市场销售的房源基本上都是节前开盘剩余的尾盘货量，各公司项目的二期、三期项目都集中到5-6月份进行开盘销售，大多数项目都是接受咨询和预定，即将上市货量极多，2011年必将是房地产市场发生根本

9、性变化的一年，市场必定会再次洗牌； 政策的驱动似乎没有打击开发商降价的可能，经过市场调研分析，现如今，廊坊市房地产市场销售的普通住宅价格已全部突破7000元/平米大关，高档住宅也即将接近10000元/（华夏铂宫2期），限购政策、信贷政策短期内似乎并没有直接影响到廊坊房地产市场，但现如今廊坊并没有实行限购，所以上半年廊坊的房地产市场会再次不明朗。 在没有实行限购的前提下，我认为廊坊的房价在上半年会比节前上扬200-400元/或维持现有高度；但下半年，在项目集中上市的6-9月份，市场货量会集中上市，区域竞争激烈，房源充裕，房价还会持续上扬。 现阶段廊坊市房地产市场基本特征：1.上半年货量较为分散，

10、项目集中上市会在6-9月份；2.品质地产项目尤为受青睐，不少北京客户慕名而来；如华夏伯公、兰亭；晓廊坊节后咨询较多，华夏伯公节后接待北京客户来访已超来访总数的60%；3.调控政策影响不大，但市场依然不明朗；4.各项目价格已超出7000元/大关，典型项目即将冲过1000万元/大关；5.环首都经济圈政策驱动力仍然奏效，各路投资客看好廊坊市场，集中投身进来，购买住宅，带动廊坊本市场的自然销售。这种带动会在环首都经济圈利好政策影响下，维持很久。6.旧城改造项目与市场商品房并驾齐驱，廊坊拆迁量大，2011年供应增多；廊坊市在2007年出台印制了廊坊市城中村改造片区规划纲要，内容表述在未来三年内，完成60

11、个村庄（其中市区31个，开发区19个，龙河园区10个）的改造工程。总共分为17个片区，改造区域总人口达到万人，总土地面积为51850亩。）五、 近期市场项目价格调研情况表廊坊市房地产项目价格调研表序号区域项目名称销售价格（节前）销售价格（节后）总套数开盘时间交房时间建筑形态区域 均价备 注1东部尚都公馆7100元8600元/170套09年11月底2011年10月现代简约7537元/尾盘，剩大面积190乔治花园6800元7000元400套10年8月11年12月-消化速度较慢，不予比较！恒庆国际公寓一期6500元售 罄600套（商品房300套）10年4月底2010年12月31现代简约一期基本售罄；

12、恒庆国际公寓二期6800元如一次性交清按6100元/；首付50%，按6400元/；首付30%，按6600元/；200余套2011年8月2013年交房现代简约开发商无启动资金，3年后完工，现阶段收取意向金；交2万元排号费名人国际 二 期7800元-150套10年3月底2011年年底欧式简约滞后销售，不做比较宸阳岛塔6850元 板7150元7350262套2011年1月2011年10月-一次性优惠3个点；按揭优惠2个点嘉都TIME未 定预计7200以上2500套-手续不全，工程停止2南部 金碧伦二期6800元760030套10月份-2011.67260元/尾盘，自留房，预定优惠：交10万，1%优惠

13、；交15万，2%优惠；交20万，3%优惠；尚华城6200元7300元532套2011.3-4月-户型已出，即将接受预定纽约公园6100元6500-6800元7102010年10月2011年12月-阳光逸墅 一 期6400元售 罄690套2010年5月11年6-8月-一期基本售罄阳光逸墅 二 期7000元7500元730套2011年1月2011年12月-富士康城一期公寓5400元售 罄300套-开发商缺少资金，一次性优惠600-700元/平米；贷款优惠400-600元；规划未批，提前筹钱3中部片区晓廊坊一期16#楼公寓8500普通住宅8300300套2010年12月2012年年底欧式简约7850

14、元/二期14#、15#楼300余套，80-140平米，接受排号，排号费2万华元和庭6300元/7500-2010年6月2011年7-9月新中式自留60余套房，135起天泰人和-多为拆迁安置名人国际二期-8400元豪邸坊一期7200元售罄500套2010年8月2010年5-8月后现代剩50套；豪邸坊二期-8000元800余套2011.4-5月2012年12月后现代挖槽，接受排号，排号费2万昶友新天1-10层73007300元412套2010.112011.6分楼层进行预售，实际是捂盘行为昶友新天10-15层-7500-7800元4西部片区 （W）华夏铂宫一期8500元基本售罄-2010年10月2

15、011年12月英 式8366元/已售罄华夏铂宫二期9500元10000元2011年8月2012年12月燕豐园7000元7400-7600464套2010年8月2013年9月-华夏兰亭一期6500元基本售罄-2010年11月272012年12月华夏兰亭二期7000元7600元-5北部片区壹公馆8800元8800元108套2010年12月2011年8月欧式7775元/-银河领域7300-7800元7500-8500元9692010年12月2012年年底欧式简约部分户型有赠送；商业售价在2-2.4万馨领地一期自售6100元6300元51套-现代简约不能办贷款，延缓销售速度馨领地二期约8000元预计8

16、000300余套-规划已批，尚未拆迁御泉湾7000元已售罄-存在二期，体量未知备注：该表不代表开发商最终要价、成交价，信息主要来自个人市场调研，具有参考价格。 开发区别墅项目不再其范围内 廊坊市重点项目节前、节后售价对比表1.分析： 从项目销售价格柱形图上能看出，2010年11月份和2011年2月份各项目销售价格看，各个板块年后的销售价格都较之年前上扬500-1000元/；各项目基本都已破7000元大关，多数项目直逼8000元/大关； 从图形中不难看出，价格偏高的板块要属西部板块和北部板块，这是因为其中有华夏地产的缘故，华夏的项目都是走的高端项目的套路，华夏伯公不仅吸引了廊坊本地区高端客户光临

17、，最近北京很多客户都慕名而来，可以看出，创新建筑是多么的重要。项目二期直逼10000元大关； 从调研表格中看出，华元和庭、金碧伦、乔治花园这些项目，都存在捂盘惜售的现象，而且不急于出售，更是上调销售价格300-600元/； 现阶段廊坊市区高端住宅就是华夏伯公，此项目引领者廊坊房地产价格走向； 调研中，发现恒庆国际公寓、名人国际等项目，采取提前收取预订款，回笼资金是因为由于现阶段启动资金紧缺，项目很难启动； 品质地产的项目，春节后不乏购房者，政策的压力很少影响这些项目的销售，人们越来越理性的考虑如何买到称心如意的房子，会选择建筑创新、物业服务较强的地产公司。比如：华夏兰亭，华夏伯公，晓廊坊等项目

18、； 南部板块房地产项目集中在安次区，其销售价格要稍微便宜些，但随着安次区旧城改造和经济的发展，次区域必将成为房地产开发又一热点，2011年的项目大多数集中到安次区。六、重点项目简析 华夏铂宫华夏铂宫一期（10、13、14、16号楼） 开发商 廊坊京御房地产开发有限公司 项目位置 廊坊市北环路北，永兴路西侧 总投资额 24802.800万元 规划用地： 1.000平方米 合同开工时间 2010-09-29 合同竣工时间：1900-01-01 住宅起价 8220.000 元 住宅均价： 8580.000 元 非住宅起价 0.000元 非住宅均价： 0.000元 售楼电话 0316- 绿化面积： 3

19、0.00 % 华夏铂宫二期项目，预计开盘9#、12#楼，价格要在10000元/平米，是廊坊第一个冲破万元大关的高端住宅项目； 调研中，前往华夏铂宫售楼处的人络绎不绝，好似热闹，在北京实行限购令一来，北京客户来电、来访已经占铂宫来电来访总量的60%以上，这与一期开盘成交客户90%都是廊坊人形成鲜明对比。 这说明，在限购令继续实施的这段时间，会挤压北京客户，投入燕郊等地，廊坊无疑是一块好去处，我们猜想：不久的将来，廊坊会吸引更多的北京客户前来买房，成为第二个燕郊。 荣盛晓廊坊晓廊坊*16#楼（公寓）网上备案情况分析项目名称预 售 许可证号楼 号规划层数总建筑面积总套数签约套数销售率剩余套数签约面积

20、签约金额签约均价晓廊坊（廊）房预售证第号16号楼129145.411917640%1102824.348484元/ 项目二期开盘14#、15#楼，80*-140不等，300余套房，大概在2011年3月、4月份开盘，2012年9月份交房，现阶段接受预定。 具体预定方法：本人携带身份证及复印件前往工商银行办理活期3个月的卡，存入2万元，携带商业银行开具的存款存根前往售楼处进行排号。此预定方法荣盛各项目都一样。 项目开盘价格大概在8300元/平米左右。七、2011年廊坊上市新项目简要阐述2011年除了在售项目外，还有一些新项目以及拆迁项目即将面世，这给廊坊房地产市场增添了新鲜元素也增添了许多竞争的火

21、药味。顺序项目名称位 置建筑规模开发商1呈祥紫园廊坊市银河大桥西侧1600余套，5月开盘，7200元/平米预计，有部分拆迁户元辰房地产2汇源名居廊坊市银河大桥西侧100米21栋楼，2300余户，占地.21；二期7500-7800元/汇源房地产3阳光高地永兴路西侧，八大街南侧建筑面积平米，860套房源凯创房地产4万和小区市政府北侧，裕华路西侧建筑面积99264平米燕青房地产5大家新城北小营，廊大线和廊霸线交汇处12栋楼，7栋商品房，5栋回迁楼；均价1号楼4800元/，16层到顶；大家商业城（福建）6华夏幸福城广阳道于永兴路交汇处北侧800亩，分四年开发，中高端住宅华夏地产八、2011年廊坊现有商品房项目货量和明年供应量调研中，上半年在市场上出售的房源已不多了，市场货量集中客户选择的区间逐渐变小，这也是这段时间各项目销售不错的一个原因。另外，很多项目